T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/167 Esas
KARAR NO: 2023/235
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 15/03/2021
KARAR TARİHİ: 15/03/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının, davacı şirkete kullandırdığı krediler için, mülkiyeti diğer
davacı ----- ait----- ili, -----ilçesi, -----Mahallesi, 110 pafta,----- ada, ---- parsel, ---- Blok,----- nolu bağımsız bölümün-------payına ipotek koydurduğu gibi, bir takım hile ve desiselerle bir vefa hakkı sözleşmesi ile
taşınmazın mülkiyetini de ele geçirdiğini, taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteğin davacı şirketin, kullanacağı
kredi ticari kredini teminatının, diğer bir ifade ile üst limit ipoteği olduğunu, ülke
genelinde kur şoku, TL’deki değer kaybı ve yüksek faiz sebebi ile ekonomik
daralmanın baş gösterdiği 2018 yılında, müvekkili şirketin, kullandığı kredi taksitlerini
ödemelerde zorlanınca, davalının önce taşınmaz üzerindeki ipoteğin paraya çevrilmesi sürecini başlatırken, aynı alacak için bir de ilamsız takip yaptığını,davacılar, mükerrer takip, taşkın haciz ve bankaya teminat olarak
verdikleri ipotekli taşınmazın cebri icra yolu ile satılacağı tehdidi ile karşı karşıya kalınca, şirket sahibinin eşi olan tapu maliki müvekkilinin, gerçek borç miktarını bile müzakere etme imkanı bulunmadan, kendisine ait ve ipotekle yükümlü olan taşınmazın mülkiyetini, 27.03.2019 tarihli yok hükmündeki adi yazılı vefa hakkı
sözleşmesi ile baskı altında davalı bankaya devretmek zorunda kaldığını,
davalıları, yolsuz tescilin terkini ve menfi tespit davası olduğundan,
gerçek borcun miktarının tespiti ise yargılamayı gerektirdiğinden, davayı belirsiz
alacak davası olarak açtıklarını, gerçek tutar bilirkişi raporu ile netleşeceğini,
yukarıda açıklanan nedenlerle;
----- pafta-----ada, parsel sayılı taĢınmazın ------payı üzerine, tüm tarafların ve iyiniyetli üçüncü kişilerin zarara uğramaması için, hüküm kesinleşinceye kadar geçerli olmak
üzere, TMK. md. 1011 gereğince “davalıdır” şerhinin işlenmesi için tapu sicil
müdürlüğüne müzekkere yazılmasına,
dava tarihi itibariyle gerçek borç miktarının bilirkişi incelemesi
yaptırılarak tespiti ile bu tutarın davalıya ödenmesi şartı ile ve birlikte ifa suretiyle,
vefa hakkı sözleşmesinin hükümsüzlüğüne, sebepten yoksun hale gelen yolsuz
tescilin terkinine, tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı tapu maliki adına tashihen
tesciline,kanuna aykırı vefa hakkı sözleşmesinin hükümsüz ve geçersiz
olduğunun tespitine, geçersiz sözleşmede belirlenen faiz oranı da geçersiz
olacağından, borç miktarına uygulanacak faiz oranının yasal sınırlar üzerinden
hesaplanmasını, davanın açıldığı tarihe kadar taşınmaz satılmak suretiyle el
değiştirmişse, yargılama sonucunda davalının alacağının tespiti ile, taşınmazın serbest piyasa alım - satım değerinden gerçek borç tutarı düşüldükten sonra, artan
ve tapu malikine iadesi gereken tutarın, dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile
davalıdan tahsili ile tapu maliklerine ödenmesine karar verilmesi talep ve dava
edilmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı vekili cevap dilekçesinde usule ilişkin itirazlarını sunmuş olup, esasa ilişkin itirazlarında; davacı yanın müvekkili bankadan kullanmış olduğu krediyi ödemediğini ve borçlarının muaccel hale geldiğini, mevcut borçlara istinaden müşterini talebi ve isteği ile vefa hakkı kullanıldığını, davacı yanın davaya konu protokolün vefa hakkı değil, daha farklı bir işlem olduğunu ileri sürdüğünü, müvekkili bankanın davacı ile imzalamış olduğu protokolün 3. 4. maddesinde görüleceği üzere, borçluya geri alım hakkının kullanılması veyahut kullanılmamasına dair bir seçimlik iradesi sunulduğunu, iş bu durumun dahi sözleşmeyi inançlı işlem statüsünden ayırdığını, davacı yanın dava dilekçesinin bütününde mükerrer takipler, taşkın hacizler ve ekonomik buhrandan bahsettiğini, lakin iş bu davanın konusunun tapu tescil ve iptali olduğunu, davanın yalnızca protokol ve müvekkili banka kayıtları üzerinden yapılacak incelemeler neticesinde karara bağlanması gerektiğini, yukarıda açıklanan nedenlerle; huzurdaki dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmamış olması nedeniyle dava şartının gerçekleşmemesi nedeniyle davanın reddini, dava ile fekki istenen toplam ipotek bedeli üzerinden harç bedelinin yatırılmamış olduğu ve tapu iptali ve tescili istenen dava konusu taşınmazın tapu ve sözleşme ile belirli değeri dikkate alındığında, eksik ödenen harç tamamlanmaksızın davanın görülmesi mümkün olmadığından, öncelikle anılan eksikliğin giderilmesine, zamanaşımına uğrayan davanın bu yönden reddine, iş bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde davanın usul ve esas yönünden reddine, haksız ve kötü niyetli açılan iş bu davada davacı yanın aleyhine HMK 329 / 2 uyarınca disiplin para cezasına hükmedilmesine karar verilmesi talep edilmiştir.
Davacı vekili ıslah dilekçesinden özetle; Davacılar vekilinin 19/01/2023 tarihli dilekçesinde dava değerinin 1.000 TL'den 1.806.932,99 TL 'ye çıkartıldığı harcının da yatırıldığı işbu ıslah dilekçesinin davalı vekiline usulüne uygun tebliğ edildiği anlaşılmıştır.-----110 pafta, ---- ada, ----- Blok, ----parsel ----- numaralı taşınmazın tedavüllü tapu kaydı ve ipotek akit tablosu -----Tapu Müdürlüğü'nden istenilerek dosyamız arasına alınmıştır.------Esas sayılı takip dosyası dosyamız arasına alınmıştır. İncelemesinde; davalı alacaklı bankanın davacı ----- aleyhine ------ Değişik dosyası ile verilen ihtiyati haciz kararını takibe koyduğu ... işbu takibe itiraz ettiği itirazın reddedildiği takibin kesinleştiği anlaşılmıştır.
------ Değişik İş dosyası dosyamız arasına alınmıştır.
----- Esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmıştır. İncelemesinde; ------ Esas sayılı takip dosyasının ilişkin mükerrer takip iddiası ile takibini iptali ile icra müdürlüğünce harca ilişkin yapılan işlemin iptalini talep ettiği mahkemece yapılan yargılama neticesinde harca yönelik şikayetin kabul edildiği mükerrer takibin iptaline ilişkin talebin kabul edilmediği anlaşılmıştır.-------Esas sayılı takip dosyası dosyamız arasına alınmıştır. İncelemesinde; davalı alacaklı bankanın davacı borçlu şirket ve tapu maliki aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığı takibin kesinleştiği anlaşılmıştır.Mahkememizce, dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde 01/10/2021 tarihinde gayrimenkul değerlendirme uzmanı bilirkişi refakatinde keşif yapılmış olup bilirkişi------ hazırlamış olduğu raporda özetle; dava konusu taşınmazın güncel rayiç değerinin 8.531.250,00 TL dava tarihi olan 15/03/2021 tarihi itibari ile rayiç bedelin 5.131.935,99 TL olduğunu beyan etmiştir.
Dosya, davalı banka ile davacı şirket arasındaki kredi sözleşmesinden kaynaklı borç tutarının tespiti için bankacı bilirkişiye tevdi edilmiş olup bilirkişi ------ hazırlamış olduğu raporda özetle; davalı banka ile davacı kredi lehtarı şirket arasında 2.300.000,00 TL ile 300.000 USD limitli genel kredi sözleşmeleri imzalandığını davacı -----toplam 2.450.000,00 TL ile 450.000 USD kefalet limiti tahtında müteselsil kefil olduğunu taşınmazın bankaya devir tarihi itibari ile bankanın alacak miktarının 2.143.216,31 TL olduğunu, dava tarihi itibari ile alacak miktarının 3.143.177,87 TL olduğunu protokolün IV/1 maddesi kapsamında davacının vefa hakkını kullanım süresinin 22/09/2020 tarihi olduğunu dosyadaki mevcut delillerden davacının vefa hakkının kullanılması için davalı bankadan yazılı bir talebinin olmadığını belirtmiştir. İtirazlar üzerine dosya aynı bilirkişiye tevdi edilerek ek rapor tanzim edilmesi istenilmiş olup bilirkişi hazırlamış olduğu ek raporda özetle; mevcut delil durumu gözetilerek kök raporda herhangi bir değişiklik yapılamayacağını beyan etmiştir.Dava, taraflar arasındaki protokolün hükümsüz olduğundan bahisle yolsuz tescilin terkini ile tahsil edilen fazla tutarın istirdadı istemine ilişkindir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacılar ile davalı arasında akdedilen protokolün geçerli olup olmadığı, geçersiz olması halinde davalı banka adına yapılan devir işlemin iptalinin gerekip gerekmediği, davacı şirketin davalı bankaya borcunun ne olduğu, bu itibarla davacıların davalıdan alacaklı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Davalı banka ile davacı kredi lehtarı şirket arasında 2.300.000,00 TL ile 300.000 USD limitli genel kredi sözleşmeleri imzalandığı, davacı------ toplam 2.450.000,00 TL ile 450.000 USD kefalet limiti tahtında müteselsil kefil olduğu, 10/10/2018 tarihinde hesabın kat edilerek hesap kat ihtarnamesinin kredi borçlusuna, kefile ve tapu malikine tebliğ edildiği alacağın muaccel hale geldiği davalı bankanın borçlu şirket ve tapu maliki aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığı, borçlu kefil yönünden ise ilamsız takip başlattığı takiplerin kesinleştiği, taşınmaz maliki ------ 08/03/2019 tarihli dilekçesi ile bankadan gayrimenkulün vefa hakkı ile 2.000.000,00 TL bedelle bankaya devredilmesi borçtan mahsup edilmesi talebinde bulunduğu işbu talepten sonra taraflar arasında 22/03/2019 tarihli protokolün imzalandığı protokol kapsamında borç miktarının 2.000.000,00 TL olarak belirlendiği, taşınmazın borca mahsuben 2.000.000,00 TL bedel ile bankaya devredilmesi hususunda anlaştıkları ve borçlulara geri alım için 18 aylık süre verildiği aynı gün taşınmazın tapuda davalı bankaya devredildiği anlaşılmıştır. Öte yandan davacı şirketin vefa hakkının 6 ay süre ile uzatılması talepli dilekçesi olmakla birlikte işbu talebin banka tarafından kabul edildiğine ilişkin bir delil dosyada mevcut değildir. Davacılar vekili işbu protokolün hukuka aykırı olduğundan bahisle geçersiz olduğunu bu kapsamda banka adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu iddia etmiştir.
Taraflar arasındaki öncelikli sorun geri alım sözleşmesinin geçerli olup olmadığıdır. Taşınmazların devrini içeren sözleşmelerin TBK 237. Maddesi kapsamında tapu müdürlüğünde yapılacağı açıktır. Bu kapsama geri alım sözleşmesi de girmektedir. Ancak, bir sözleşmenin ifasına başladıktan sonra sözleşmenin geçersizliğini öne sürmek dürüstlük kuralına aykırı olacağından dinlenmeyecektir. Davacı her ne kadar sözleşmenin niteliği konusunda yanıltıldığından ve şartların banka tarafından dayatıldığından bahsetse de yapılmış ilk protokolden sonra davacının bankaya süre uzatımı için başvurduğu dikkate alındığında sözleşmenin içeriğinden haberdar ve onun bilincinde olduğu, sözleşmenin ayakta tutulması iradesine sahip bulunduğu anlaşılmaktadır. (Kaldı ki vefa hakkı sözleşmesi davacı tapu malikinin 08/03/2019 tarihli talep dilekçesi neticesinde yapılmış olup davacı taraf sözleşmenin yapılması yönünde irade göstermiştir.) Sözleşmenin imzalanması ve ayakta kalması yönünde irade gösteren davacının, sözleşme kurulduktan ve tapuda devir işlemi yapıldıktan yaklaşık 2 yıl sonra şekil şartı nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki iddiası, iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından yerinde değildir.Diğer taraftan davacı müvekkilinin zor durumundan faydalanıldığını ve borç miktarının fahiş gösterildiğini beyan etmiştir. Alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacının protokol tarihi itibari ile 2.143.216,31 TL borçlu olduğu anlaşılmaktadır. Protokol ile beraber taşınmaz 2.000.000,00 TL değerinde kabul edilmiş ve davacının yaklaşık 143 bin TL'lik borcu silinmiştir. Mahkememizce taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 5.131.935,99 TL olduğu anlaşılmakla birlikte taraflar arasındaki protokol ile dava tarihi arasında yaklaşık iki yıllık bir zaman olduğu ve bu iki yıllık süreçteki değişen ekonomik şartlar dikkate alındığında bu değerin protokol tarihinde daha düşük olacağı ve bu haliyle davalının ana para ve faize sayılan taşınmaz değeri ile taşınmaz gerçek değeri arasında fahiş bir farkın bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu sebeple davacının zor durumundan faydalanıldığı ve borç miktarının fahiş gösterildiği iddiası yerinde değildir.Bir diğer husus ise davaya konu işlemin ---- yasağı kapsamına girdiği iddiasıdır. ----yasağı TMK 873/2 Maddesinde düzenlenmiştir. ----- yasağı ile borç muaccel olmadan önce, borcun zamanında ödenmemesi durumunda rehin konusu mal veya malların mülkiyetinin doğrudan doğruya alacaklıya geçmesine dair sözleşme yapılması veya sözleşmeye bu tip kayıt konulmasını yasaklanmaktadır. Bu doğrultuda yapılan sözleşmenin ------ yasağı kapsamında olması için sözleşmenin alacak muaccel olmadan önceki bir zaman diliminde akdedilmiş olması gerekmektedir. Somut olayda sözleşmenin, borcun vadesinin gelip icra aşamasına geçildikten sonra yapıldığı göz önüne alınarak ------yasağına girmediği anlaşılmıştır. Öte yandan davacının yukarıda açıklandığı gibi sözleşme ile bağlı kalma iradesi göz önüne alındığında bu iddianın dürüstlük kuralına aykırı olacağı kanaati ile davaya konu işlemin ----- yasağı kapsamına girdiği iddiası yerinde değildir.
Tüm bu açıklamalar ışığında davacının davasında haksız olduğu kanaati ile davanın reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Sübut bulmayan davanın reddine,
2-Alınması gerekli 179,90 TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 59,30 TL ve yargılama esnasında yatırılan 30.860,00 TL tamamlama harçtan mahsubu kalan 30.680,15 TL nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacılara iadesine,
3-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı için takdir olunan 189.346,65 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından sarfedilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından sarfedilen yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
7-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,Dair, Davacılar Vekilinin ve Davalı Vekilinin yüzlerine karşı (e duruşma yoluyla) tebliğden itibaren 2 hafta süre içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.