T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/325 Esas
KARAR NO: 2022/205
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 22/06/2018
KARAR TARİHİ: 02/03/2022
Mahkememizde görülmekte olan alacak (taşınmaz alım-satımı kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, dava dilekçesi ile taraflar arasında ---tarihli sözleşmenin imzalandığını, sözleşme kapsamında ----bedelle satışı hususunda anlaşıldığını, davacının satış bedelini ödediğini, buna rağmen ---- aykırı davranılarak taşınmazın teslim edilmediğini, bu sebeple taşınmazın tescili ve kira kaybı ile ---- kaynaklı zararlarının giderilmesi bu mümkün olmaması halinde taşınmaz bedeli olan---- rayiç kira bedeli ile sözleşmenin zamanında ifa edilmemesinden kaynaklı şimdilik ---tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, yetkili mahkemenin-----olduğunu, inşaatın bitirilme aşamasında olduğunu, inşaatın bitiminin yüklenici şirketlerde yaşanan ölümlü iş kazalarından sebeple ve darbe girişiminden kaynaklı ülkedeki gelişmelerden kaynaklı uzadığını, kira bedeli talebinin hukuka uygun olmadığını, taşınmaz devri sözleşmesinin resmi biçimde yapılması gerektiğini bu nedenle sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davanın ilk olarak açıldığı,----- ilamıyla, davaya bakmakla yetkili mahkemenin, mahkememiz olduğundan sebeple yetkisizlik kararı vermesinden ötürü dosya yetkisizlikle mahkememize gönderilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; Taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazın davacı adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı tescili mümkün değilse bedelinin tazmini şartlarının oluşup oluşmadığı, -------tarihinden itibaren kira bedeli isteminin ve borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan tazminat alacağı isteminin koşullarının oluşup oluşmadığı hususundadır.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesi uzmanlık gerektiren yönleri bulunduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
---- tarihli inşaat mühendisi tarafından tanzim edilen bilirkişi raporunda, taşınmazın davacıya süresinde teslim edilmediği, halihazırda da tapu kaydının davalı adına olduğu, gecikmenin mücbir sebepten kaynaklanmadığı, gecikme nedeniyle talep edilebilecek kira bedelinin ----- olduğu, taşınmazın bitmiş, oturuma hazır halde davacıya teslim edilmiş olması ile tamamlanmamış, şantiyesi kapalı, ne zaman teslim edileceği betirtilmemiş bir halde bulunması sebebiyle, mevcut durumdaki reel satış bedelleri arasındaki yaklaşık ---- davacının dairedeki zarar miktarı olduğu, belirtilmiştir.
Tüm Dosya Münderecatı Kapsamında Yapılan Değerlendirmede;
Taraflar arasında ---- imzalandığı, sözleşme kapsamında-----bedelle satışı hususunda anlaşıldığı, satış bedelinin ödendiği, lakin taşınmazın süresinde teslim edilmediği hususlarında, ihtilaf bulunmamaktadır.
Taraflar arasında imzalanan ----maddesine göre de bu taşınmazın davalı satıcı tarafından----tarihinde teslim edilmesi kararlaştırılmıştır.
Taşınmazın süresinde teslim edilmemesi üzerine, Davacı ---- davalı yükleniciye keşide ettiği,---- yevmiye numaralı, taşınmazın ihtarnamenin tebliğinden itibaren --- gün içinde teslim edilmesini ve ----borcun ifa edilmemesinden kaynaklı zararın ödenmesini, taşınmazın devrinin mümkün olmaması halinde satış bedeli olan ---iade edilmesini içeren ihtarnamesi, davalı tarafa ------ tarihinde tebliğ edilmiştir.
Mahkememizce yapılan keşif ve bunun neticesinde tanzim edilen bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, dava açıldığı tarih itibariyle, davaya konu daire teslim edilmemiş ve inşaatın natamam vaziyette olduğu anlaşılmıştır.
Davalının, cevap dilekçesinde belirttiği gecikmeye ilişkin mücbir sebep savunmaları, savunmaya konu ------- mücbir sebep niteliğinde olmadığından mahkememizce yerinde görülmemiştir.
Bu kapsamda satıcının, taşınmaz satım sözleşmesinde, taşınmazın teslimine dair edimini süresinde ifa etmediği saptanmıştır.
Davacı vekili dava dilekçesi ile, taşınmazın tescili ve kira kaybı ile TBK madde 125 den kaynaklı zararlarının giderilmesi bu mümkün olmaması halinde taşınmaz bedeli olan ---- ve rayiç kira bedeli ile sözleşmenin zamanında ifa edilmemesinden kaynaklı şimdilik ---- tahsilini talep etmiştir.
--- tarihli ara karar gereğince, davanın taşınmaz tescili yönünden kısmi açılamayacağı ve eksik kalan harcın tamamlanması için süre verildiğinden, taşınmaz değerine ilişkin kalan --- eksik harcı davacı vekilince tamamlanmıştır.
Davacı vekili ---tarihli ıslah dilekçesinde rayiç kira alacağını--- borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan değer kaybı ve mevcut durumdaki taşınmazın ------ arasındaki fark bedeli -------olarak ıslah etmiştir.
Davacı vekilinin talepleri yönünden yapılan incelemede; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde satıcının temerrüdünü düzenleyen TBK'nın 125.maddesinde, temerrüt halinde alıcının seçimlik hakları düzenlenmiştir.
Davacı olan alıcının bu hakların kullanılabilmesi için, ortada şekil şartları yönünden geçerli bir sözleşme bulunması gerekmektedir.
Davaya konu satım sözleşmesinin konusu, taşınmazdır. Taşınmaz satım sözleşmeleri TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60 maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması gerekmektedir.
Dosya kapsamında ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış, resmi şekil şartına uyulmamıştır.
Bu kapsamda tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK'nun 706, TBK'nun 237. (BK.'nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. -----
Bu kapsamda, taşınmazın davacı adına tescili mümkün olmamakla birlikte, davacının yukarıdaki açıklamalar ışığında taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında davalıya verdiği ---satış bedelini isteyebileceğinden, bu cihetteki talebine ilişkin davasının kabulüne,
Davacının rayiç kira alacağı olan --- borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan değer kaybı ve mevcut durumdaki taşınmazın reel satış bedelleri arasındaki fark bedeli olan --- müspet zarar taleplerinin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle reddine karar verilmiştir.
TBK'nın borçlunun temerrüdünün koşulları başlıklı 117/1. maddesi uyarınca, temerrüdün esasen sebepsiz zenginleşmenin gerçekleştiği, bedelin gönderim tarihi itibariyle doğduğu, buna rağmen davacı tarafından davalıya gönderilen----tarihinde tebliğ edildiğinden, davacı, ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinden itibaren - günlük sürenin sonundan -- başlayacak şekilde faiz talebinde bulunabilir. Bu durumda, talep edilen alacağa, talep gibi ---- temerrüt tarihinden itibaren avans faizi yürütülmesine karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabulü ile terditli taleplerden takyidattan ari olarak tapu iptali ve tescili istemi yönünden imkan bulunmadığından ----- tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Davacının kira kaybı ve değer kaybı zararı isteminin reddine,
3-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan ----harçtan peşin olarak alınan ---- harcın davalıdan tahsili ile hazineyi irat kaydına,
4-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davacı için takdir olunan 48.300,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/4.maddesi gereğince davalı için takdir olunan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 1.400,00 TL bilirkişi ücreti, 170,00 TL keşif araç ücreti ile 351,43 TL posta masrafı olmak üzere toplam: 1.921,43 TL'nin davanın red ve kabul oranına göre hesaplanan 992,67 TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
8-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,
Dair, Davacı Vekilinin ve Davalı Vekilinin yüzlerine karşı tebliğden itibaren 2 hafta süre içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 02/03/2022