T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/191 Esas
KARAR NO: 2021/403
DAVA: Sözleşmenin İptali
DAVA TARİHİ: 15/02/2018
KARAR TARİHİ: 30/03/2021
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulduğunu, taahhüt süresinin dolması ve üzerinden ---- da geçmiş olmasına rağmen inşaatın tamamlanamadığını, yazılı ve sözlü olarak ihtar edilmiş ise de davalıların yazılı taahhütle gecikmeyi ve inşayı en kısa sürede ikmal edeceklerini bildirmiş olmalarına rağmen inşaata devam edilmediğini, sözleşme uyarınca inşaatın, çevre düzenlemesi, iskan dahil ----- içerisinde anahtar teslimi olarak tamamlanacağının kararlaştırıldığını, ancak işe geç başlandığını ve taahhüt edilen sürede tamamlanmadığını, inşaatın başlangıç evresinde olduğunu ve artık tamamlanmasının da mümkün olmayacağının anlaşıldığını, inşaatın son-- aydır tamamen boş ve çalışmaların durduğunun tespit edildiğini, ----- tarihinde ihtarname gönderildiğini ve ihtarnameye cevap ve itirazda bulunulmadığı gibi ihtar edilen hususların da halen dahi ikmal edilemediğini, gecikmeye bağlı cezai şart tazminatların da ödenmediğini, akabinde muhatapların, gecikmeyi kabul ederek, inşaat faaaliyetini derhal tamamlamayı yazılı olarak taahhüt ettiklerini, sözleşmenin sona erdirilerek müteaahhit davalıların inşaattan el çektirilmesinin öncelikli talepleri olduğunu, ayrıca tapu devir ve ferağ işlemlerinin; sözleşme nihayetinde yapılacağı taahhüt edildiğinden an itibariyle tapu devredilmediğini belirterek sözleşmenin yasal süresi nihayetinden--- yakın süre geçtiği, tespit raporuna göre imza anından itibaren --- yıllık evrede inşaatın sadece --- kısmının tamamlandığı, çalışmaya tekrar başlanılsa dahi -----gününe ihtiyaç duyulduğu nazara alınarak sözleşmenin çekilmez ve katlanılmaz hale geldiğinin tespitiyle telafisi güç zararların önlenilmesi, hak kayıplarına mahal verilmemesi ve tarafların zararının artmasının engellenmesi için davalı müteahhitlerin tedbiren inşaattan el çekmesine ----- sözleşmesinin devamında yarar kalmadığından ve de tarafların zararına olacağı gerekçesiyle sözleşmenin sona erdirilmesine, sona erme nedeniyle davacının maruz kaldığı tüm zararların tespitiyle sözleşmenin ifa edileceği ümidiyle yaptığı giderler; fırsat kayıpları; gecikme tazminatı, kira kayıpları; şimdilik her bir kalem için -----bedele tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, sözleşmede sona erme halinde dahi geçerli ve ödenmesi gereken belirli cezai şartın şimdilik -----tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun ve gerekli olarak yaptığı işlerin değerinin tespit edilerek, ilgili bedelin, davacının zararlarına mahsup edilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
SAVUNMA:Davalı taraf usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap vermemiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı, sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, davacının sözleşmenin sona erdirilmesi isteminin haklı olup olmadığı, davacının zararının oluşup oluşmadığı zarar oluştu ise zarar miktarının ve cezai şartın tespitine ilişkindir.
Mahkememizce, dava konusu taşınmazın tapu kaydı, ----- dosyası ile diğer bilgi ve belgeler celp edilerek uzman bilirkişilerden oluşan heyete dosya tevdi edilmiş, raporda özetle; "Taraflar arasında sözleşmenin imzalanıp imzalanmadığı hususunda; Taraflar arasında-------- başlıklı sözleşmenin kurulduğu, her ne kadar sözleşme bu başlığa tabi tutulsa da doğru tabiriyle sözleşmenin, TMK m. 1009/1 hükmünde de anıldığı üzere “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olduğu, TBK m. 470 hükmünce davacının “işsahibi”, davalıların da ''yüklenici' sıfatını haiz olduğu, Sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı hususunda; Yukarıdaki teknik inceleme neticesinde mahkememizin ---- tarihli bilirkişi raporuna itibar etmesi halinde bu rapora göre ---tarihinde bitmesi gereken inşaatın ----- bitmediğinin tespit edildiği, davacının sözleşmenin sona erdirilmesi isteminin haklı olup olmadığı hususunda: Sözleşme gereğince eser meydana getirme, işe devam etme borcuna aykırı davranarak inşaatın tamamlanmadığı göz önüne alındığında davacı işsahibinin, davalı yüklenicilerin tutumu karşısında sözleşmeden dönme bakımından haklı gerekçeye dayandığı, davalının içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının artık alacaklı davacı bakımından yararsız kaldığı kanaatine varılabileceği, Davacının zararının olusun oluşmadığı. zarar oluştu ise zarar miktarının ve cezai şartın belirlenmesi hususunda, Davacının, dava dilekçesindeki talepler değerlendirildiğinde; . Sözleşmenin sona ermesi ----- nedeniyle davacının maruz kaldığı tüm zararların tespitiyle sözleşmenin ifa edileceği ümidiyle yaptığı giderler, fırsat kayıpları, gecikme tazminatı, kira kayıpları için şimdilik her bir kalem için----- her bir kaleme tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili talebi: TMK m. 6 ve HMK m. 194/1 hükmünce dayanılan vakıaların, ispata elverişli şekilde somutlaştırılması gerektiği, iddia eden tarafın, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü olduğu, dosya kapsamı incelendiğinde davacının talep ettiği üzere ----- tespitinin, anılan hükümler gereğince mümkün olmadığı, doktrinde ve ----- kararlarında da kabul edildiği üzere zararın somutlaştırılarak ne zaman, nasıl ortaya çıktığını açıkça ispatlaması gerektiği, kaldı ki ----- müstakar kararları uyarınca sözleşmeden dönme halinde tüm zararların istenmesi mümkün olmayıp, sadece olumsuz (menfi) zararlar istenebileceğinden davacının sayılan taleplerinden hangisinin olumsuz zarar olduğu hususunun değerlendirilmesi de Sayın Mahkeme'ye ait olduğu; ancak belirtmek gerekir ki davacının "gecikme tazminatı” talebinin TBK m. 125/1 hükmü gereğince “aynen ifa" talebi ile istenebileceği, halbuki aynen ifadan vazgeçen davacının TBK m. 125/son hükmünce sözleşmenin sonlanmasını tercih ettiği açıkça anlaşıldığından TBK m. 125/1 hükmünce gecikme tazminatını isteyemeyeceği; bununla birlikte kira kayıpları da olumlu (müspet) zarar olduğundan kira kaybının da sözleşmeden dönme halinde isteyemeyeceği, Sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun (cezai şartın) şimdilik ----- tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsUen tahsili talebi: Sözleşmenin ------hükmünde kararlaştırılan inşaatın vadesinde tamamlanmaması halinde gecikilen her ay için rayiç kira bedelinin ödenmesine ilişkin ceza koşulunun, TBK m. 179/11 hükmünce "(asıl borçla)İfayla birlikte istenen ceza koşulu" olduğu; "gecikmenin üç ayı geçmesi halinde ek üç aylık sürede de İnşaatın tamamlanmaması halinde yüklenicinin ---- ödemesine ilişkin ceza koşulunun da yine TBK m. 179/11 hükmünce "(asıl borçla ifayla birlikte istenen ceza koşulu" olduğu; Sözleşmenin ---- hükmünde inşaatın tamamlanması bakımından ----aylık --- kararlaştırıldığı, buna göre sözleşmenin imza tarihi olan ---- tarihi göz önüne alındığında TBK m. 93, b. 3 hükmü gereğince teslim vadesinin --- olduğu, dosyadaki teknik inceleme neticesinde inşaatın---- tarihinden sonraki üç ay içinde de tamamlanmadığı, imalat oranının da --- olduğunun anlaşıldığı, Her ne kadar davacı dava dilekçesinde “sözleşmenin sonlandırılması” olarak ifade etmişse de inşaatın tamamlanma oranı --- olduğundan ve ---- müstakar kararlarında kabul edildiği üzere dönme/fesih eşiği olan ------ az olduğu için burada feshin değil, “sözleşmeden dönme”nin olduğu ve “geçmişe etkili olarak sözleşmenin sona erdirildiği;sözleşmeden dönme halinde geçerli sözleşme ilişkisinin, geçmişe etkili olarak ortadan kalktığı; ceza koşulu (cezai şart), asıl borcun mevcut olmasını gerektirdiğinden asıl borç yoksa, ceza koşulunun da söz konusu olamayacağı, kaldı ki TBK m. 131/1 hükmünce de “Asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erdiği takdirde, ----- koşulu gibi buna bağlı hak ve borçlar da sona ermiş olur." hükmünce ceza koşulunun sözleşmeden dönme halinde istenemeyeceği, Davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun ve gerekli olarak yaptığı islerin değerinin tespiti ile ilgili bedelin, davacının zararlarına mahsup edilmesi talebi: Teknik inceleme neticesinde dava tarihi olan --- tarihi itibariyle imalat bedellerinin -----
İnşaat maliyeti ------ yönünde görüş bildirilmiş, davacı tarafın itirazları üzerine dosya ek rapor için aynı heyete tevdi edilmiş, Ek rapor içeriğine göre; "taraflar arasında sözleşmenin imzalanıp imzalanmadığı hususunda, Taraflar arasında ---- tarihinde ------ başlıklı sözleşmenin kurulduğu, her ne kadar sözleşme bu başlıkla kurulsa da sözleşmenin, TMK m. 1009/1 hükmünde de anıldığı üzere “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, TBK m. 470 hükmünce davacının “işsahıbi, davalıların da yüklenici sıfatını haiz olduğu, Sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı hususunda: Yukarıdaki teknik inceleme neticesinde Sayın Mahkeme'nin --- tarihli bilirkişi raporuna itibar etmesi halinde bu rapora göre ---tarihinde bitmesi gereken inşaatın ----- bitmediğinin tespit edildiği, davacının sözleşmenin sona erdirilmesi isteminin haklı olup olmadığı hususunda: Sözleşme gereğince eser meydana getirme, işe devam etme borcuna aykırı davranarak inşaatın tamamlanmadığı göz önüne alındığında davacı işsahibinin, davalı yüklenicilerin tutumu karşısında sözleşmeden dönme bakımından haklı gerekçeye dayandığı, davalının İçinde bulunduğu durumdan veya tutumundan borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının artık alacaklı davacı bakımından yararsız kaldığı kanaatine varılabileceği, Davacının zararının oluşup oluşmadığı, zarar oluştu ise zarar miktarının ve cezai şartın belirlenmesi hususunda: Davacının, dava dilekçesindeki talepler değerlendirildiğinde, Sözleşmenin sona ermesi ------- nedeniyle davacının maruz kaldığı tüm zararların tespitiyle, sözleşmenin ifa edileceği ümidiyle yaptığı giderler, fırsat kayıpları, gecikme tazminatı, kira kayıpları için şimdilik her bir kalem için ---olmak üzere ----- her bir kaleme tahakkuk ettiği tarihten İtibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili talebi, TMK m. 6 ve HMK m, 194/1 hükmünce dayanılan vakıaların, ispata elverişli şekilde somutlaştırılması gerektiği, iddia eden tarafın, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü olduğu, dosya kapsamı incelendiğinde davacının talep ettiği üzere ‘tüm zararlarının" tespitinin, anılan hükümler gereğince mümkün olmadığı, doktrinde ve-----kararlarında da kabul edildiği üzere zararın somutlaştırılarak ne zaman, nasıl ortaya çıktığını “açıkça" ispatlaması gerektiği, dosya kapsamında davacının olumsuz {menfi) zarar kapsamına girebilecek kalemlere ait “ne zaman ne kadar-nereye ödeme yaptığının' anlaşılamadığı, ----- müstakar kararları uyarınca sözleşmeden dönme halinde tüm zararların istenmesi mümkün olmayıp, sadece olumsuz {menfi) zararlar istenebileceğinden davacının sayılan taleplerinden hangisinin olumsuz zarar olduğu hususunun değerlendirilmesi de Sayın Mahkeme'ye ait olduğu, ancak belirtmek gerekir ki davacının "gecikme tazminatı” talebinin TBK m. 125/1 hükmü gereğince "'aynen ifa” talebi ile istenebileceği, halbuki aynen ifadan vazgeçen davacının TBK m. 125/son hükmünce sözleşmenin sonlanmasını tercih ettiği açıkça anlaşıldığından TBK m. 125/1 hükmünce gecikme tazminatını isteyemeyeceği; bununla birlikte kira kayıpları da olumlu (müspet) zarar olduğundan kira kaybının da sözleşmeden dönme halinde isteyemeyeceği, Sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun (cezai şartın} şimdilik ---- tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili talebi, Sözleşmenin ------ kararlaştırılan '‘inşaatın vadesinde tamamlanmaması halinde gecikilen her ay için rayiç kira bedeli"nin ödenmesine ilişkin ceza koşulunun, TBK m. 179/11" hükmünce "(asıl borçla) ifayla birlikte istenen ceza koşulu” olduğu; "gecikmenin üç ayı geçmesi halinde ek üç aylık sürede de inşaatın tamamlanmaması halinde yüklenicinin -----ödemesine ilişkin ceza koşulunun da yine TBK m. 179/11 hükmünce "(asıl borçla) ifayla birlikte istenen ceza koşulu’’ olduğu; Sözleşmenin---- hükmünde inşaatın tamamlanması bakımından --- kararlaştırıldığı, buna göre sözleşmenin imza tarihi olan ---- tarihi göz önüne alındığında TBK m. 93, b, 3 hükmü gereğince teslim vadesinin ---- olduğu, dosyadaki teknik inceleme neticesinde inşaatın ---- tarihinden sonraki üç ay içinde de tamamlanmadığı, imalat oranının da ---- olduğunun anlaşıldığı, Her ne kadar davacı dava dilekçesinde “sözleşmenin sonlandırılması olarak ifade etmişse de inşaatın tamamlanma oranı ----- müstakar kararlarında kabul edildiği üzere dönme/fesih eşiği olan ---- az olduğu için burada feshin değil, “sözleşmeden dûnme’Yin olduğu ve "geçmişe etkili olarak” sözleşmenin sona erdirildiği; sözleşmeden dönme halinde geçerli sözleşme ilişkisinin, geçmişe etkili olarak ortadan kalktığı; ceza koşulunun {cezai şartın) ise asıl borcun mevcut olmasını gerektirdiğinden asıl borç yoksa, ceza koşulunun da söz konusu olamayacağı, kaldı ki TBK m. 131/1 hükmünce de “Asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erdiği takdirde, ------ koşulu gibi buna bağlı hak ve borçlar da sona ermiş olur.” hükmünce ceza koşulunun sözleşmeden dönme halinde istenemeyeceği, Davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun ve gerekli olarak yaptığı İslerin değerinin tespiti ile ilgili bedelin, davacının zararlarına mahsup edilmesi talebi: Teknik inceleme neticesinde dava tarihi olan --- tarihi itibariyle imalat bedellerinin (------- olduğu, takdirin Mahkemeye ait olduğu, yönünde görüş bildirilmiştir.
Toplanılan delillerin incelenmesi sonunda; Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalılar arasında ---- tarihli, düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşesi imzalandığını, daha sonra davalı yüklenicilerin binanın------ bölümünü tamamlayıp inşaatın devamını yapmadığını, aktin feshi hakkı doğduğunu ileri sürerek, sözleşmenin feshine ve bir kısım alacakların tarafına verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı şirket ile davalılar arasında --- numaralı --- tarihli, ----akdedildiği, sözleşme ile
-----parselde kayıtlı taşınmaz üzerine bina yapılmasının kararlaştırıldığı kayden sabittir.
Tüm dosya kapsamı ve denetime elverişli hükme esas alınan bilirkişi rapor içeriklerine göre; dava tarihi ve tespit keşif tarihi itibariyle inşaatın arsa maliklerine düşen kısmının ---oranında tamamlandığı,--- tarihinde bitmesi gereken inşaatın ----- bitmediği, sözleşme gereğince eser meydana getirme, işe devam etme borcuna aykırı davranarak inşaatın tamamlanmadığı göz önüne alındığında davacı işsahibinin, davalı yüklenicilerin tutumu karşısında sözleşmeden dönme bakımından haklı gerekçeye dayandığı, davalının içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının artık alacaklı davacı bakımından yararsız kaldığı kanaatine varıldığı, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere davacıların aradan geçen süre nazara alınarak sözleşmenin feshini talep etmekte haklı olduğu, işin tamamlanma oranına göre geriye etkili olacak şekilde sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiği, sözleşmeden dönme ------ halinde tüm zararların istenmesinin mümkün olmadığı, sadece olumsuz {menfi) zararların istenebileceği, davacı dava dilekçesinde maruz kaldığı tüm zararların tespitiyle, sözleşmenin ifa edileceği ümidiyle yaptığı giderler, fırsat kayıpları, gecikme tazminatı, kira kayıpları için şimdilik her bir kalem için --- olmak üzere ---n her bir kaleme tahakkuk ettiği tarihten itibaren en yüksek mevduat faizi birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili talebinde bulunduğu, ayrıca --- cezai şart alacağı talebinde bulunduğu, harca esas değeri ---- olarak gösterdiği, bu haliyle davacının açıkça zarar taleplerini sınırlandırdığı ve harca esas değeri buna göre belirlediği, geriye etkili fesihte sözleşme ortadan kalktığı için cezai şart alacağının istenemeyeceği, diğer taleplerinin ise müspet zarar olduğu anlaşılmış, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshine karar verilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Taleplerinin yarı yarıya kabul edilmiş olması nazara alınarak %50 oranında yargılama giderlerinden taraflar sorumlu tutulmak suretiyle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABUL, KISMEN REDDİNE,
------ yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak FESHİNE,
-Davacı tarafın sözleşmenin ifa edileceği ümidiyle yaptığı giderler, fırsat kayıpları, gecikme tazminatı, kira kayıpları ve cezai şart alacağına dair taleplerinin REDDİNE,
2-Alınması gerekli 1.707,75 TL karar harcından başlangıçta alınan 426,94 TL harcın mahsubu ile 1.280,81 TL bakiye harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan 41,10 TL ilk dava masrafı, 441,25 TL tebligat-müzekkere gideri, 2.700,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.182,35 TL yargılama giderinin 1.591,17 TL’sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı taraflarca sarfedilen yargılama gideri olmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirmiş olduğundan karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT uyarınca hesaplanan 4.080,00 TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı ----kendisini vekille temsil ettirmiş olduğundan karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT uyarınca hesaplanan 4.080,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak anılan davalıya verilmesine,
7- ----- sayılı dosyasının karar kesinleştiğinde iadesine,
8-Davacı tarafça dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Mahkememizin bu kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren (2) hafta içinde (HMK 345/1), mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine dilekçe verilmek suretiyle,------ Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesince incelenmek üzere tarafların istinaf yasa yoluna başvuru hakkı bulunduğuna dair tarafların vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı 30/03/2021