T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/878
KARAR NO : 2025/119
DAVA : İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 16/09/2014
KARAR TARİHİ : 25/02/2025
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalılar arasında sunulan sözleşme gereği davacı şirketin tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalılar tarafından ---- Noterliği'nin 25.02.2013 tarih ve -----yevmiye no.lu ihtamamesi ile sözleşmenin haksız ve mesnetsiz olarak feshedildiğini; müvekkilinin davalılar aleyhine ----- İcra Müdürlüğünün ----- sayılı dosyası ile davacının sözleşme gereği hak etmiş olduğu ücretlerin tahsili için takip başlattığını, davalılarca takibe haksız ve mesnetsiz olarak itiraz edildiğini ve takibin durduğunu; borca ilirazın mesnetsiz olduğunu; taraflar sözleşme ile davacının davalılar tarafından açılan ----- AVM isimli alışveriş merkezinin bağımsız bölümlerini tek yetkili olarak kiralama işlemi yapmak ve açılıştan sonra yönetim danışmanlığı hizmeti yapmak üzere anlaştıklarını; bu sözleşmeye göre davacının sözleşmenin 3.1. maddesi gereği ön çevre analiz raporunu sözleşmenin başlamasından itibaren 15 gün içinde hazırladığını ve davalı şirket yetkililerine teslim ettiğini, sözleşmenin 3.2. ve 3.3. maddeleri gereği tüm hazırlıklarını yaptığını ve gereken sözleşme taslaklarını hazırladığını; AVM için ----- Belediyesi Kültür Sarayında davacı şirket yetkilisinin de katılımıyla tanıtım toplantısının 13.04.2014 tarihinde düzenlendiğini; davalılar tarafından gönderilen ihtamamede sözleşmenin 5.2. maddesi gereği “AVM inşaat ve ortak alan dekorasyon faaliyetlerinin tamamlanmasından sonra kiralanabilir olan üzerinden Ve 70 dolulukla açılması hedeflenmektedir” taahhüdünün yerine getirilmediğinin iddia edildiğini, davalıların taahhüt olarak niteledikleri 4 70 oranının bir hedef olduğunu; davalıların sürekli olarak açılışı ertelemeleri ve inşaatı bitirememeleri sebebiyle davacının kiracılara karşı mahcup olduğunu ve bir çok kiracı kaybına yol açıldığını; açılışın ertelenmesinin davacıyla hiçbir ilgisi olmadığını, tamamen davalı işlemleri ile ilgili olduğunu; davalıların açılışta 94 70 hedefine ulaşılamadığı iddiasının da gerçek dışı olduğunu; söz konusu ihtarnamede devamla sözleşmenin 4.3. maddesi gereği yönetim danışmanlığı hizmetinin yapılmadığının beyan edildiğini, söz konusu maddede danışmanlık hizmeti bedelinin düzenlendiğini; yönetim danışmanlığının ise 3.3. maddede düzenlendiğini; yönetim danışmanlığı hizmeti olarak davacı tarafından yerine getirilmesi gereken tüm işlemlerin yapıldığını; dosyaya ibraz edilen ve edilecek olan tüm delillerden davacının titizlikle işinin yaptığının, davalılarla sürekli iletişimde olduğunun görüldüğünü; davalılarca davacıya herhangi bir ihtar gönderilmemiş olmasının dahi davacının herhangi bir kusuru olmadığını açıkça ortaya koyduğunu; sözleşmeye göre davacı kiralama hususunda tek yetkili olmasına rağmen davalılarca ----- isimli şirkete iş verildiğini; davalılar tarafından davacıya 4 ayrı makbuz karşılığında 9.085 TL tutarında ödeme yapıldığını; bunun haricinde davacının kiracılardan ---- Parfümeri) 27.08.2012 tarihinde 2.996,00'TL ve --- (----- firması) 04.12.2012 tarihinde 6.608,00 TL ödeme aldığını; ----- isimli firmadan 4.956,00 TL ödeme alındığını; ancak davacının sözleşmesi feshedildiği için söz konusu firma kiralamadan vazgeçtiğinden bu bedelin firmaya iade edildiğini, bunlar dışında davacının hizmet bedeline mukabil 01.03.2013 t.li hizmet faturasına istinaden ----- isimli firmadan 5.900,00 TL ve 15.11.2012 ti hizmet faturasına istinaden -----5.000,00 TL ödeme aldığını; davacının aracılığıyla, ---- Bank ATM, ---- ATM, ----- Salonu (görüşmelerinin davacı tarafından yapıldığını, sözleşmenin fesihten sonra imzalandığını) kiralamalarının yapıldığını, söz konusu mağazalar dışında ----- isimli firmanın davacının sözleşmesi feshedildiği için kiralamadan vazgeçtiğini; bunların haricinde ---- mağazaları ile görüşmelere devam edilirken davacının sözleşmesinin feshedildiğini, davalılara ait ----- Cty isimli AVM'nin güncel mağaza dağılımına bakıldığında halen birkaç işyeri dışında davacı tarafından kiralama yapılan işyerleri ile devam edildiğini açıklanan nedenlerle, davalının itirazının iptali ile takibin devamına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taraflar arasındaki sözleşme gereğince AVM'nin doluluk oranını 4 70'e getirme yükümlülüğü bulunduğunu; davacının bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle davalıların ----. Noterliği'nin 25.12.2013 tarih ve ----- yevmiye nolu ihtarnamesini keşide ederek 01.03.2012 1.li sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davacının 118.000 TL alacağın sebebini ve neyle ispatlanacağını açıklamadığını; sadece sözleşmenin 4. maddesinde açıklanan hususlarda alacağı olduğunu belirttiğini; bu açıklamanın 118.000 TL'lik alacağın sebebini açıklamadığını; davacının bu alacağını kalem kalem açıklayarak bu rakama nasıl ulaştığını belirtmesi gerekliğini; taraflar arasındaki sözleşmenin iki aşamalı olduğunu; davacının birinci yükümlülüğünün AVM'deki kiralanacak bağımsız bölümlerin "4 70'inin davacı tarafından tek yetkili olarak kiraya verilmesi şartını içerdiğini, davacının bu yükümlülüğünü yerine getirilememesi nedeniyle AVM'nin açılmadığını; davalılar aleyhine oluşan bu durum karşısında davacı şirketin kiralama yapmamasından dolayı bu görevi davalının üstlendiğini ve AVM'deki dükkanların yarısını kendi imkan ve gayretleriyle kiraya verdiğini; bu durumun on üç farklı dükkandan alınan Tutanaklarla sabit olduğunu; davacının yükümlülüğünü yerine getirdiğini ve kiralama yaptığını yazılı delille ispatlamak zorunda olduğunu; davacının ikinci yükümlülüğünün ise yönetim danışmanlığı olduğunu, davacının bu yükümlülüğünü de yerine getirmediğini; davacının bu hizmeti verdiğini ispatlayamadığını; açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
----- İcra Müdürlüğünün ----- esas sayılı icra dosyasının celp edildiği görüldü.
Dosya alanında uzman nitelikte hesaplamalar alanında uzman bilirkişi ---, ekonomi alanında uzman bilirkişi ---- ve mali müşavir bilirkişisi ---- tevdii edilerek bilirkişi kök ve ek raporunun alındığı ve raporların dosyamız arasına konulduğu görüldü.
Dava, sözleşmenin feshinden kaynaklı ödenmeyen hizmet bedelinin tahsili için girişilen icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı talebine ilişkin olup, İİK'nun 67 ve devamı maddelerine dayanmaktadır.
Davaya konu --. İcra Müdürlüğü'nün----- esas sayılı takip dosyasının celp olunarak yapılan incelenmesinde ; davacı tarafından davalı aleyhine toplam 118.000,00 TL alacağın haciz yoluyla tahsili için icra takibi başlatıldığı, davalının davacı şirkete herhangi bir borcu bulunmadığını belirterek itiraz ettiği, icra takibinin durduğu görülmüştür.
Mahkememizce tüm deliller toplanmış olup taraf iddia ve savunmalarının karşılanması adına dosyanın bir mali müşavir bir sözleşme uzmanı ve bir işletme uzmanı bilirkişiden oluşan heyete tevdii sağlanmış bir kök ve bir ek rapor dosyaya kazandırılmıştır.
Mahkememizce yapılan yargılama ve inceleme neticesinde davacının iddialarının taraflar arasında akdedilen 01/03/2012 tarihli AVM Kiralama Hizmet Sözleşmesi'nin davalı taraflarca haksız yere feshedildiği ve verdiklerini iddia ettikleri hizmetin karşılığı olan alacaklarını alamadığına dayandığı görülmüştür. Sözleşmenin bir tarafını davacı diğer tarafını ise davalılar oluşturmaktadır. Sözleşmenin temel konusu ise davalıların mülkiyetinde bulunan AVM deki dükkanların en az %70 doluluk olmak üzere kiraya verilmesidir. Davalıların sözleşmeyi fesih nedenleri ise ---- Noterliği'nin 25/02/2013 tarih ----- yevmiye numaralı keşide edilen ihtarname olup gerekçe olarak sözleşme gereği edimin yerine getirilmediğine dayanmaktadır.
Mahkememizce yapılması gereken iş öncelikle davalıların fesih beyanlarının haklı mı yoksa haksız mı olduğunu tespit etmek akabinde ise davacının varsa alacağının tespitini yapmaktır. Kural gereği haklı nedenle feshe dayanan taraf feshin haklılığını ispat ile yükümlüdür. Bu noktada AVM'nin %70 doluluk oranı sağlanmadan açıldığını ispatla yükümlü olan taraf davalılardır. Ancak dosya kapsamında yapılan incelemeler ve davalıların dayandıkları delillerin incelenmesi ile AVM de belirtilen doluluk oranı sağlanmaksızın açılış yapıldığına dair bir bilgi veya belgeye rastlanmamış olup davacı vekilince sunulan ve davalı şirket yetkililerinden sadır olduğu anlaşılan e-postalardan davalıların davacıya ve üçüncü kişilere AVM'nin %70 doluluk oranının sağlandığını beyan ettikleri tespit edilmiştir. Diğer yandan Sözleşmenin 3.3 maddesinde davacı tarafa yüklenen edimlerin de yerine getirilmediğine dair dosyaya sunulan ve sözleşmenin feshine dair irade açıklamasını haklı nedenlere dayandıran bir delil bilgi veya belge bulunmamaktadır. Bu noktada davalıların sözleşmeyi fesih iradelerinin haklı nedene dayanmadığı mahkememizce tespit edilmiştir.
Akabinde ise davacı şirketin varsa alacağının miktarının tespiti gerekmiştir. Bu noktada taraflar arasındaki sözleşmede davacının hak edeceği bedeller 4.2 maddesinde izah olunmuştur. Bu maddeye göre bir kısım kira sözleşmeleri hasılat üzerinden yüzde alınarak bir kısmı ise standart belirli ücret karşılığı yapılan kira sözleşmeleri olduğu anlaşılmış olup; yazılan tüm müzekkere cevaplar incelendiğinde, davacının davalılardan ön çalışma hizmet bedeli olarak KDV dahil 17.700,00 TL yönetim danışmanlığı hizmet bedeli olarak KDV dahil 7.964,17 TL, kiralama hizmet bedeli olarak ise 106.596,99 TL talep edebileceği tespit edilmiştir. Toplamda ise davacı alacağı 106.596,99 TL + 7.964,17 TL + 17.700,00 TL =132.261,16 TL olarak tespit edilmiştir. Ancak itirazın iptali davalarının takip ile sıkı sıkıya bağlı davalar olması ve talep ile bağlılık kuralı gereği, takip talebinde belirtilen meblağın üzerinde hüküm kurulması mümkün değildir. Buna bağlı olarak hali hazırda tespit edilen miktarlar davacının talebinin üzerine çıkmış olup ancak talep kadarına hükmedilmesi gerekecektir.
Takip tarihinden itibaren işleyecek olan faiz yönünden yapılan değerlendirmelerde ise davacı vekilince takip tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi talep edilmiştir. Tarafların tüzel kişi tacir vasfında olduğu, tüzel kişi tacirlerin adi iş sahasının bulunmadığı ve dava konusu işin de ticari iş niteliğinde olduğu anlaşılmakla davacının ticari temerrüt faizi talebi haklı bulunmuştur.
İzah olunan gerekçeler ile mahkememizin ---- Esas ---Karar sayılı kararı ile; “davanın kabulü ile; ----. İcra Müdürlüğünün ----- Esas sayılı takibine yapılan itirazın 118.000,00 TL asıl alacak üzerinden iptali ile takibin bu miktar üzerinden aynen devamına,” şeklinde karar verilmiştir.
Karar davalı vekili tarafından ıslah edilmiş olup ---- Bölge Adliye Mahkemesi -----. Hukuk Dairesi ---- Esas ------ Karar sayılı ilamı ile; “Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda dosyaya sunulan kira sözleşmeleri ve mahkemeye bildirilen kira bedelleri uyarınca davacının hizmet alacağı hesaplanmış ise de tarafların ticari defter ve kayıtları incelenmediği, davalının iddia ettiği gibi davacıya ödemeler yapılıp yapılmadığı konusunda bir araştırma yapılmadığı anlaşılmıştır. Bu itibarla tarafların ticari defterleri ile dosyaya sunulan kayıt ve belgeler varsa hesap mutabakatları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verilmesi hatalı olmuştur.” gerekçesi ile karar ortadan kaldırılmıştır.
Kaldırma kararı sonrası dosya mahkememizin ----- Esasına kaydedilerek açık yargılamaya devam olundu.Kaldırma kararı doğrultusunda tarafların defterleri üzerinde inceleme yapılmasına karar verilmiş olup işbu nedenle davalı yanın defterlerinin incelenmesi için ----- Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmış olup talimat mahkemesince alınan rapor dosyamız arasına alınmıştır.
Davacı yanın defterlerinin incelenmesi için dosya mali müşavir bilirkişi ----- tevdi edilmiş olup bilirkişi tarafından hazırlanan rapor dosyamız arasına alınmıştır.
Öncelikle davalı taraf %70 doluluk şartının davacı tarafından yerine getirilmediğini, davacının edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, feshin haklı olduğunu iddia etmiş ise de mahkememizce kaldırma kararı öncesinde yapılan inceleme neticesinde feshin haksız davacının edimlerini yerine getirdiğini tespit etmiş olup bölge adliye mahkemesinde ilamında işbu tespite iştirak etmiş olup tüm dosya kapsamı ve BAM kararı dikkate alındığında feshin haksız olduğu davacının edimini yerine getirdiği kabul edilerek işbu husus yeniden inceleme konusu yapılmamıştır.
Araştırılması gereken husus davacının alacak miktarı ve davalının işbu bedeli ödeyip ödemediği noktasında toplanmaktadır. Bu noktada taraflar arasındaki sözleşmede davacının hak edeceği bedeller 4.2 maddesinde izah olunmuştur. Bu maddeye göre bir kısım kira sözleşmeleri hasılat üzerinden yüzde alınarak bir kısmı ise standart belirli ücret karşılığı yapılan kira sözleşmeleri olduğu anlaşılmış olup; yazılan tüm müzekkere cevaplar incelendiğinde, davacının davalılardan ön çalışma hizmet bedeli olarak KDV dahil 17.700,00 TL yönetim danışmanlığı hizmet bedeli olarak KDV dahil 7.964,17 TL, kiralama hizmet bedeli olarak ise 106.596,99 TL talep edebileceği tespit edilmiştir. Toplamda ise davacı alacağı 106.596,99 TL + 7.964,17 TL + 17.700,00 TL =132.261,16 TL olarak tespit edilmiştir.
Davalı taraf ödeme iddiasında bulunmuştur. Kiracıların iki aylık kirayı elden davacıya ödediklerini davacının talebi ile elden ödeme yapıldığını ve fatura kesilmediğini bu hususun taraflar arasındaki mail yazışmaları ve kiracı beyanları ile sabit olduğunu iddia etmiştir. Öncelikle dava tarihi ve dava değeri dikkate alındığında davanın tanık ile ispat sınırının üzerinde olduğu anlaşılmakla işbu iddialara ilişkin mahkememizce tanık dinlenilmemiştir. Davalı her ne kadar elden kiracılar tarafından ödeme yapıldığını iddia etmiş ise mahkememiz tarafları arasında yapılan sözleşmede bu şekilde bir düzenleme bulunmadığı gibi dosyaya sunulan kira sözleşmelerinde de kiracıların kira bedellerini kiralayanın göstereceği banka hesabına ödeyeceği hususunda anlaştıkları sabittir. İşbu yazılı kira sözleşmelerine rağmen basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olan kiracıların sözleşmeye aykırı davranarak sözlü talimat ile sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiye ödeme yapmaları kendilerinden beklenemeyeceği gibi bilirkişi---- temas ettiği gibi hayatın olağan akışına da aykırıdır. Kaldı ki kiracılardan ----- gibi firmaların mahkememizce ilk iki ayın kira bedeline ilişkin bilgiler sorulmasına rağmen kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü bir kişiye ödeme yaptıklarına dair beyanları da dosyada mevcut değildir.
Taraflar arasındaki ticari ilişki, ve davacının sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiği sabit olup, sözleşme bedelinin ödendiğini ispatla yükümlü taraf davalı olup açıklamalar ışığında davalı taraf iddia ettiği 74.084,00 TL ödemeyi ispatlar delil dosyaya sunmamıştır. Kaldırma kararı sonrası incelenen ticari defterler neticesinde davalının 4.956 TL ödeme yaptığı anlaşılmış olup işbu bedel düşüldüğünde 127.278,16 TL olduğu, taleple bağlılık ilkesi gereğince 118.000,00 TL üzerinden takibin devamına karar vermek gerekmiştir.
İİK’nın 67. maddesinin 2.fıkrası hükmünce, icra-inkar tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun takip sırasında ödeme emrine itiraz etmesi ve alacaklının alacağını mahkemede dava ederek haklı çıkması ve alacağın likit ve belli olması gerekir. Daha geniş bir açıklama ile borçlu tarafından alacağın gerçek miktarı belli, sabit ve belirlenmek için bütün unsurlar bilinmesi mümkün nitelikle olması yeterlidir. Borçlu yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilir durumda ise, alacağın likit ve muayyen olduğunun kabulü zorunludur. Öte yandan, alacağın muhakkak bir belgeye bağlı olması da şart değildir. (Yargıtay ----HD -----
Bu kapsamda somut olayda, alacağın likit olduğu ve diğer icra inkar tazminatına hükmedilebilmesi şartları gerçekleştiği anlaşılmakla, hükmolunan asıl alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; ----İcra Müdürlüğünün ----- Esas sayılı takibine yapılan itirazın iptali ile takibin bu miktar üzerinden aynen devamına,
2-Hükmedilen alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 8.060,58 TL karar ve ilam harcından 1.425,15 TL peşin harcının mahsubu ile bakiye 6.635,43 TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına,
4-Davacı davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 30.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan 25,20 TL başvuru harcı ve 1.425,15 TL peşin harcı toplamı:1.450,35 TL ile 10.628,60 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafın yaptığı yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı tarafından yatırılan gider avansından artan kısmın HMK. 333.maddesi gereğince talep halinde karar kesinleştikten sonra yatırana iadesine,Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren (2) hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.