T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/548 Esas
KARAR NO: 2021/463
DAVA: Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 10/05/2017
KARAR TARİHİ: 16/06/2021
Mahkememizde görülen Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı------- bağımsız bölümleri satın aldıklarını,Sözleşmenin ----- tarihinde dairenin ve sitenin tamamen bitmiş olarak teslim edilmemesi halinde daire başına aylık -------- tarihinde sözleşmeye konu daireyi tamamen bitmiş ve ve --- olarak müvekkile teslim edilmemesi halinde de daire başına ekstra ---olmak üzere ödeme yapmayı kabul ettiğini, İnşaatın %100 iş bitim raporunun ancak ----- tarihinde alabildiğini ve iskanın halen alınamadığını, kat malikleri tarafından------- tarihinde mimar --- genelindeki eksik işlerin tespit ettirildiğini, --- --- tarihli bilirkişi raporunda inşaatın henüz bitirilemediğinin tespit edildiğini---- esas dosyasına alınan---- raporunda da dava konusu inşaatın ---- seviyesinde olduğunun tespit edildiğini,Dilekçenin ---- açıklandığı üzere, işbu dava tarihinde ------ alınmak bir yana inşaatın %100 seviyesinde iş bitim raporunun henüz yeni alındığını, davalı tarafından belediyesine sunulan ------ anlamıyla tamamlanamadığını, davalının, sözleşmenin ---maddesi ve ---fıkrasında belirtildiği üzere --- arasında ------- tarihinden inşaatın sözleşmeye uygun teslim tarihine kadar ise ---------------ödemeyi taahhüt ettiğini,bu sebeple inşaatın sözleşmeye uygun bitiş tarihinin tespiti ile bu tarihe kadar ödenmesi gereken gecikme tazminatı ve ceza-i şart tutarlarının davalı yan tarafından müvekkillerine ödenmesi talebiyle işbu davanın açılması zaruretinin doğduğunu, yukarıda izah edilen sebeplere binaen ve fazlaya ilişkin haklan saklı kalmak kaydıyla; Sözleşmeye konu taşınmazları süresinde teslim etmediği açık olan davalının, sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatı ve ceza-i şart ödemesi olarak ----gereğince her bir aya ait gecikme tazminatı ödenmesine muaccel olduğu tarihten itibaren ticari avans faizi de işletilmek üzere şimdilik -------- müvekkiline ödenmesine, yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili ıslah dilekçesinde ; fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak ---- üzerinden açmış oldukları davalarının talep miktarını--- yükselttiklerini ---gecikme tazminatını dava tarihinden------ ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı tarafından müvekkiline ödenmesini, yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalıya yükletimesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının kendisinin de dayandığı ----oranında ----------- maddesindeki ----- harç ve masraflarını taahhüdüne rağmen ödemediğini, bu nedenlerle ----asıl alacak üzerinden yapılan icra takibine ilişkin ödemenin halen yapılmadığını ve sözleşmenin ------ maddesinin" Teslim için alıcının kendisine düşen tüm taahhütlerini zamanında yerine getirmesi, teslim anında satıcı ile arasında gecikme,temerüt ve ihtilaf olmamasının bu sözleşmenin esasını teşkil ettiğini, satıcı ile alıcı arasında bu gibi ihtilafların olması halinde satıcı bağımsız bölümü teslimde gecikmiş sayılmayacağı gibi teslim belirlenen tarihte gerçekleşmiş sayılarak, teslim sonrası alıcı tarafından ödenmesi ve yapılması gereken tüm iş ve taahhütleri alıcıdan ayrıca talep hakkına sahiptir" şeklinde düzenlendiğini,---- imzalandıktan --- ay sonra anahtar teslimi alıcıya teslim tarihinin ----- olacağı, yine sözleşmenin bu maddesinde satıcıya tanınmış olan --- günlük ek süre dikkate alındığında teslim süresinin---- olduğunu, ancak satıcının bu süreyi beklemeden--- daireyi de ------- tarihinde teslim ettiğini, yine aynı maddede ----- şartına ilişkin düzenlemenin----------, satışa konu dairenin----- sonra, o günki daire maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla alınacak olup,---- harcı ödemeyen malikler, diğer maliklerin bu nedenle uğrayacakları zararları karşılayacaktır." hükmünün olduğu, buna göre davacının anahtar teslimi içermediği sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olmakla davacının anahtar teslimi şartını ----- alınmış olması gerektiği gibi gösterme çabasının doğru olmadığını, buna rağmen müvekkilinin bir kısım ----- belgelerini ödeyip diğer kalanlar için ne kadar ödenmesi gerektiği konusunda ilgili ------dilekçe vermiş ve davacı dahil ilgililerine de bildirdiğini, davacı dahil bir kısım kat maliklerinin --- ------ halen ödemediklerini,Aynca davacı taşınmazı ihtirazı kayıt şartı ileri sürmeden --- tarihinde teslim aldığını, elektrik, ----- tarihinde açılmış ve kullanıma hazır hale getirildiğini, sözleşmede ve teknik şartnamede olmayan ------ ve davacının isteği ve ücretlerini ayrıca ödemesi kaydıyla ------- yapıldığını, bunların bedellerinin talep etme haklarını saklı tuttuklarını, Yukarıda açıklanan nedenlerle davanın reddine, tüm mahkeme masraflarının ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE : Dava hukuki niteliği itibariyle, taraflar arasında akdedilmiş olan Taşınmaz Satım Vaadinin konusunu oluşturan taşınmazların tesliminde davalı/satıcının gecikmesinin olup olmadığı, davacı/alıcının, sözleşmenin ilgili hükümlerine istinaden kira geliri ----- alacağına hak kazanıp kazanmadığına yöneliktir.
Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda; uyuşmazlığın, Davaya konu uyuşmazlığın davacı ile davalı arasında ----- tarihinde ---------- sözleşmesinin imzalandığının belirtildiği buna göre davacının--------- satın aldığını, taraflar arasında düzenlendiği belirtilen sözleşmenin---- tarihinde dairenin ve sitenin tamamen bitmiş olarak teslim edilmemesi halinde daire başına aylık---- ----- konu dairenin tamamen bitirilmiş ve anahtar teslim olarak davacı tarafa teslim edilmemesi halinde daire başına ekstra ---Olmak üzere davalı tarafça ödeme yapılacağının taahhüt edildiği, inşaatın %100----- raporunun ancak -------- tarihinde alındığı ve iskanın ise henüz alınmamış olduğu davaya konu inşaatın bitim raporuna ilişkin ------- mahkemelerinde raporlar düzenlendiği belirtilerek taraflar raasında düzenlendiği iddia olunan sözleşmeye nazaran dava konusu bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesi iddia olunarak sözleşmeden kaynaklı gecikme tazminatı ve cezai şart ödemesi olarak---- herbir aya ait gecikme tazminatının muaccel olduğu tarihten itibarin ticari avans faizi işletilmek suretiyle şimdilik ---- davalıdan alınıp davacıya ödenmesi istemli işbu davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Mahkememiz dosyasına---- edilmiş dosyasında alınan ve hukukçu---- tarafından hazırlanan raporda; davaya konu taşınmazlarla aynı sitede olan ---- davalı--------- aleyhine açmış olduğu, sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatı ve cezai şart ödemesine ilişkin dava olduğu, eksik ve ayıplı işlerin,----- yapılması, mevcut bahçe demirlik parmaklık ve kapısının------- edilmesi,-------- arasındaki -------- faaileyete geçirilmesi ve bu kısımdaki yol cephesinin düzenlenmesi, bodrum katlarda projesine göre yapılmamış bölmelerin ve duvar sıvalarının tamamlanması,------ tamamlanması ---------- sorununun çözümlenmesi, kapalı otopark girişinde otopark kapısı takılması, yukarıda açıklanan eksik ve imalatların dikkate alınması ile davaya konu sitede inşaat imalatının %95 seviyelerinde olduğuna kanaat getirilmiştir. ----tarafından hazırlanan ---- tarihli ------- göre; Dava konusu sitenin, tüm dairelere ulaşımı sağlayan ortak alan ----------çalışmaları ve bloklara ulaşım yollarının yapılmadığı ------ otoparklarında ve --- eksikliklerin hızla giderilmesi gerektiği, binanın kapıcı dairesinde de hiç bir çalışmanın yapılmadığı beyan edilmiştir.
Mahkememizce celp edilen;---- belgesine göre; ----- hazırlanan ve ---onaylanan ---- davalı ---- tarafından,------edilen davaya konu yapıdaki ------ gerçekleşme oranının ---- tarihi itibariyle--- seviyesinde olduğu ve işin------ tarihinde %100 seviyeye ulaşarak bitirilmiş olduğu tespit edilmiştir.
Mahkememiz dosyasına ---- dosyası celp edilmiş olup; alınan ---- keşif tarihli tespit raporunun------- tarafından hazırlandığı, işbu rapora göre; Dava konusu taşınmazların bulunduğu sitenin ---- bloklar arasında projelendirilmiş yüzme havuzunun ------- natamam olduğu---- yapılması öngörülen sığınak bünyesindeki, ---- halinde olup, kapılar dahil eksik olduğu, ------ ve donatılarının henüz güvenli bir şekilde bitirilmediği, ------ tamamlanmadığı ve ------- yapılmadığı------- eksik olduğu, çevre düzenlemesi ve ------ yapılmamış olduğundan bahisle ortak alanların natamam olduğu rapor edilmiştir.
Mahkememizce celp edilen;----yazısında;----verildiği görülmüş olup ---- tespit tutanağı düzenlendiği, belirtilmiştir.
----- tarihli duruşmada inşaat mühendisi bilirkişiye tevdi edilerek dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu raporunu tanzim etmiştir. Dosyada mübrez bilirkişi raporunda özetle;Taraflar arasında akdedilen ------ ---- bilirkişi tespit raporları, yapı denetim şirketi iş bitirme tespit tutanakları ile taraflar arasında imzalanan daire teslim tutanakları dikkate alınmak suretiyle yapılan inceleme ve değerlendirme sonucunda; a) Sözleşmenin ---- tarihinin ön teslim tarihi olarak alınması durumunda; Davacının, davalıdan talep edebileceği geç teslime ilişkin talebinin; Ön teslimde gecikilen süre için---- olarak hesap ve takdir edildiği, b) Sözleşmenin ---teslim süresi ile---- koşulsuz uzatma süresi de eklendiğinde daire teslim süresinin ----olduğu, dosyasına ibrazlı teslim tutanaklarına göre teslimin ---- tarihinde yapıldığı ve bu durumda ön teslimde gecikmenin söz konusu olmadığı, İskanlı olarak kesin teslim edilmesi gereken ---- tarihine kadar geçen sürede, davacının davalıdan gecikme kira bedeline ilişkin talebinin ---- daire için; Kesin teslimde gecikilen süre için; ------olarak hesap ve takdir edildiği, c) Davalının, sözleşmenin ------ alınmasında, daire maliklerine düşen yasal yükümlülüklerin yerine getirilmediği ve ----- harçların ödenmediği, icra takibi yapmak zorunda kaldıklarını ve bu nedenlerle ----- izninin alınamadığına yönelik itiraz ve beyanlarının takdiri ile hukuki değerlendirilmesinin Sayın Mahkemenin yargılama yetkisinde bulunduğuna dair kanaatlerini bildirilmiştir.
---- tarihli duruşmada dosyanın ek rapor için inşaat mühendisi bilirkişiden ek rapor alınmasına karar verilmiş olup; dosyada mübrez ek raporda özetle; Taraflar arasında akdedilen ---- tarihli satış ----- bitirme tespit tutanakları ile tarafların ----- tarihli kök rapora vaki itirazları dikjcate alınmak suretiyle yapılan inceleme ve değerlendirme sonucunda; a-) Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin;---sözleşmenin yürürlüğü girmesinden itibaren mücbir sebepler, kamulaştırma vb,uygulamalar ve mücbir sebepler dışında en geç satış sözleşmesi imzalandıktan---- teslim edecektir." son fıkrasının;----- herhangi bir olsun bir ödeme ile yükümlü olmaksızın ----gün uzatabilir--- şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin -- tarihinde yapıldığı, ------- eklendiğinde daire teslim süresi ---- olmakta ve bu durumda; dosyasına ibrazlı teslim tutanaklarına göre teslimin --- tarihinde olduğu diltkate alındığında davalının sözleşmenin ---- göre herhangi bir gecikmenin olmadığına daijr itirazlarına iştirak edildiği, bu nedenlerle; taşınmazların ön teslimi süresinde herhangi bir gecikmenİnl söz konusu olmadığı kanaatine varılmıştır. b-) Sözleşmenin --- maddesinin son fıkrasında---- tamamlanması ile yapılacak geçici ------- durumundadır, iskanın alınması ile ----- gerçekleşmiş olacaktır---- maddesinin son fıkrasına doğru---- ---- günkü daire maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla alınacak olup, ---- harcı ödemeyen malikler, diğer maliklerin bu nedenif uğruyacakları zararları karşılıyacaktır..." şeklinde düzenlenmiştir. Dosya kapsamından anlaşıldığı--- davaya konu taşınmazların----- sözleşme tarihi ve süre ilavesiyle) ----tarihinin ön teslim süresi olma gerekleşmiş olduğu, ön teslimden sonra kesin teslimi (imkanı alınmış bir şekilde) için ön görülen --- ilavesiyle yasal kesin teslim süresinin --- olduğu,----- dava tarihi itibariyle dairelerin halen iskanlı olarak kesin tesliminin yapılmadığı dikkate alındığında; Davacının, davalıdan talep edebileceği kira gecikme zararının;--- olarak hesap ve takdir edildiği, Ancak; Davalının --- dilekçesinde; ------ fıkrasında belirtilen ve ---- şartının ---- maliklerinin yasal ödemelerinin--- getirmesi koşuluna bağlı olduğu ve --------bu yükümlülükleri yerine getirilmediği, satış vaadi sözleşmesinin --- maddesine göre ------- oranında --------- maddesine göre -------- taahhüt ettikleri halde bunları ödeyip borç ---- sayılı dosyalarıyla toplam yapıldığı ve dosyaya halen ödeme yapılmadığını, dairelerin elektrik, ----- ---- tarihinde başlandığı ve ----kullanımda olduğundan bahisle gelinen aşamada ---- isteme hakkına sahip olmadığına ilişkin beyanları, dosyasına getirilen ---- sözleşmesi, bilirkişi tespit raporları, yapı asında imzalanan daire teslim tutanakları, ---- dosyasında alacaklı --aleyhine başlatmış olduğu ------ vaki itirazı üzerine durmuş olduğu, bu durumda, alıcının, dairelerin kesin kabulde--------- alımında uyulması gerekli yükümlülüklerini yerine getirmediği dikkate alındığında, davalının kesin teslimde gecikme cezasında sorumlu olup olamayacağı hususunda takdirin mahkemeye yargılama yetkisinde bulunduğu dair kanaatlerini bildirmiştir.
--- tarihli duruşmada inşaat mühendisi bilirkişi ----- bilirkişiye tevdi ile yeni bir rapor alınmasına karar verilmiş olup; dosyada mübrez raporunda özetle; Sözleşme konusu---- itibariyle,---- gerçekleştiği kabul edilmelidir. Şu halde, sözleşmenin yukarıda açıklanan hükmüne göre anahtar teslimin en geç --- tarihinde gerçekleşmesi gerekmekteyken, --- tarihinde gerçekleşmiştir. Dolayısıyla az da olsa gecikmeli olarak gerçekleşmiştir. Bu nedenle kanaatimizce davacı/alıcı, ---- tarihlere arasındaki -----------için davalı/satıcıdan cezai şart talep etmeye hak kazanmıştır. Günlük gecikme cezası tutarı------- hesaplanmıştır. Somut olayda, sözleşme konusu dairelerin "anahtar teslimi", bir teslim tutanağı ile "eylemli olarak" gerçekleşmemiş olduğu için, davacı/alıcının işbu cezai şartı talebe hak kazanması için, "anahtar teslimin" gerçekleştiği anda cezai şart alacağını saklı tutmamış olsa bile, işbu cezai şart alacağını talebe hak kazandığı kanaatine varılmaktadır. Takdiri Mahkemeye aittir. Davacının davalıdan dava tarihi itibariyle ----- tutarında cezai şart alacağının bulunduğu; bunun dışında başkaca bir cezai şart alacağının bulunmadığı; Davacı davalıyı, dava tarihinden önce keşide ettiği bir ihtarname ile, bu cezai şart tutarını ödemesi hususunda temerrüde düşürmemiş olduğundan, davacının cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi ----- ile birlikte tahsili gerektiği; kanaat ve düşüncelerini bildirmişlerdir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava hukuki niteliği itibariyle, taraflar arasında akdedilmiş olan ------ oluşturan taşınmazların tesliminde davalı/satıcının gecikmesinin olup olmadığı, davacı/alıcının, sözleşmenin ilgili hükümlerine istinaden kira geliri---- alacağına hak kazanıp kazanmadığına yönelik olduğu, tarafların delilleri toplanarak dosyada mübrez olan denetime uygun olan---tarihli bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, Taraflar arasında akdedilen ----- tarihli satış sözleşmesi, bilirkişi tespit raporları, yapı denetim şirketi iş bitirme tespit tutanakları ile taraflar arasında imzalanan daire teslim tutanaklarının inceleme ve değerlendirme sonucunda, sözleşme konusu -------- ---, --- gerçekleşeceği, sözleşmenin yukarıda açıklanan hükmüne göre anahtar teslimin en geç --- tarihinde gerçekleşmesi gerekmekteyken, ---tarihinde gerçekleşmiştir. Dolayısıyla az da olsa gecikmeli olarak gerçekleşmiştir. Bu nedenle davacı/alıcı, ------- tarihlere arasındaki sürede cezai şart talep edebileceği, bilindiği üzere ifaya ekli cezai şart, inşaatı ihtirazi kayıtsız alan bir başka değişle cezai şart alacağını saklı tutmayan; veya teslimden evvel müteahhidi bu yönden temerrüt ihtarı ile temerrüde düşürmeyen iş sahibinin, cezai şart alacağı sukute erer. Ancak taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen kira bedeli, cezai şart olarak değil, ''gecikme bedeli'' olarak düzenlenmiştir. İfaya ekli cezai şart; gecikme halinde ödenecek bir miktar paraya yönelikken gecikme bedeli---------günlük veya aylık olarak dönemsel bir biçimde belirlenir. Taraflar arasındaki sözleşmenin ---- maddesi gereğince davalı/satıcı sözleşme konusu ------tarihinde ------- almaya hazır hale getirmiş olacaktır. Bu olmadığı takdirde davacı/alıcıya her geçen gün için aylık ---- kira geliri( gecikme cezası) ödemekle yükümlüdür. ------- gelen belgelerde yapıdaki inşaatın -------- tarihinde %100 seviyeye ulaşarak bitirildiği belirlenmiş olup, anahtar teslimin bu tarih olduğu kanaatine varılarak, olayımızda her bir daire için --- belirlendiğinden, gecikme bedeli söz konusu olup; gecikme bedelinde------ da belirtildiği üzere; teslimde haklarını saklı tutmaya gerek yoktur. Gecikme bedeli istenir.
Ancak gecikme bedeli aylık belirlenmiş olup; aydan artan günler ---- bulmadıkça hesaba katılmaz. Bu sebeple aylık ----- gecikme bedeli doğmuş olacağı kanaatine varılarak davanın kısmen kabul kısmen reddi ile --- daire için aylık----- bedelinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, bu tahsilat yapılırken ilk --------- o ayların son gününden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Davanın KISMEN KABUL, KISMEN REDDİ ile
----- gecikme bedelinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, bu tahsilat yapılırken ilk---------- ayların son gününden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar kanunu uyarınca alınması gereken --- ıslah harcının mahsubu ile bakiye ------ harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça dava açılırken yatırılan yatırılan ---- bilirkişi ücreti ve posta gideri olmak üzere genel toplamı : ----- ve red oranı nazara alındığında ---- davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından sarf edilen yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Kabul edilen miktar üzerinden Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 10.160,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Red edilen miktar üzerinden Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılmış gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,
Dair karar, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ----------Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu. 16/06/2021