T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2016/526 Esas
KARAR NO: 2018/669
DAVA: Sözleşmenin Uyarlanması
KARAR TARİHİ: 19/06/2018
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Uyarlanması davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA: Davacı vekili;
Mülkiyeti Maliye Hazinesi'ne ait ............. kayıtlı .......... adı ile maruf projedeki bağımsız bölümler ile 286 sayılı par¬selde kayıtlı taşınmazın ihale sonucu müvekkili şirket tarafından satın alındığını; bu kapsamda davalı ...-Başkanlığı ile diğer davalı ............ Üretim ... A.Ş. arasında 28.10.2014 günü taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığını; sözleşmenin 2. maddesine göre satım bedelinin 577.000.000,oo TL olduğunu; kararlaştırma gereği 173.100.000,oo TL'nin peşin ödendiğini; bakiye 403.900.000,00 TL'nin ise vadeli olarak 499.826.250,oo TL olarak ödenmek üzere davalı idareye 4 adet banka teminat mektubu verildiğini; sözleşmenin 4. maddesiyle alıcıya taşınmazların mevcut durumuyla sözleşmenin imzalanmasını müteakip devir ve teslim edileceğinin kararlaştırıldığını; yine sözleşmenin 5. maddesiyle sözleşmenin imzalanmasını ve tapuda devir işlemlerinin tamamlanmasına müteakip, idare tarafından mü¬vekkili şirkete olduğu şekli ile bulunduğu yerde prensibi çerçevesinde teslim kararlaştırıldığı¬nı; yine maddenin devamında teslimin tutanakla yapılacağı; bu tutanağın sözleşmenin eki niteliğinde olduğunun kararlaştırıldığı; davalı idare tarafından sözleşmenin yapıldığı gün ta¬puda 403,5 konut niteliğindeki bağımsız bölüm ile 286 parsel sayıda kayıtlı taşınmazın mü¬vekkili şirkete devredildiğini; sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 3 aydan süre geçmesine rağmen, bağımsız bölümler ile 286 sayılı'parselde kayıtlı taşınmazın müvekkili şirkete teslim edilmediğini; dava tarihi itibariyle de teslimin gerçekleşmediğini; her ne kadar taraflar ara¬sındaki sözleşmede, tapu devri sonrasında teslim yapılacağı kararlaştırılmış ise de, teslimin yapılmaması üzerine, müvekkili şirket tarafından bir çok kez taşınmazların teslim edilmesi hususunda sözlü başvuruda bulunduğunu; herhangi bir netice alınamaması üzerine, davalı idareye 10.11.2014 gün 2014/10 sayılı yazıyla tapu devrinin yapıldığı ve teslimin henüz ger¬çekleşmediği; bu durumun müvekkili şirketin zararına sebep olduğunu; bu kadar fazla bağım¬sız bölüm alınmasının asıl amacının, bağımsız bölümlerin müvekkili şirket tarafından satılması ve bu şekilde satım bedelinin ödenmesine matuf olduğunu; zararın daha da fazla artmaması için bir an önce teslim edilmesinin talep edildiğini; bunun üzerine davalı idarenin 20.11.2014 gün .........sayılı yazıyla müvekkili şirkete yaptığı bildirimle taşınmazları teslim edileceğini; müvekkili şirketi temsilen teslim alacak kişilerin İsimlerinin bildirilmesinin istendiğini; bu ta¬lep üzerine ilgili idareye hitaben 20.11.2014 gün 2014/12 sayılı yazıyla teslimde hazır buluna¬cak şirket temsilcilerinin isimlerinin bildirildiğini; her ne kadar idare tarafından teslim edile¬ceğini bildirmiş ise de, 21.11.2014 tarihinde teslimin daha sonra yapılacağı ve konu hakkında müvekkili şirkete bilgi verileceğinin bildirildiğini; aradan geçen birkaç güne rağmen geri dö¬nüş olmaması üzerine, müvekkili tarafından 24.11.2014 gün 2014/13 sayılı yazıyla teslimin ne zaman yapılacağının ivedi olarak bildirilmesinin talep edildiğini; herhangi bir karşılık veril¬memesi üzerine, müvekkili şirket tarafından Kartal ....... Noterliği'nden 26.11.2014 gün ... yevmiye sayıyla yukarıdaki hususlar özetlendikten sonra, teslimi yapılmasının bir kez daha talep edildiğini; ihtarın üzerinden 2 aydan uzun bir süre geçmiş olmasına rağmen, davalı ida¬re tarafından teslim yapılmadığını; zararın artmasına sebebiyet verildiğini; taraflar arasındaki sözleşmede edimlerin aynı anda ifa edilmesinin kararlaştırıldığını; sözleşmede banka teminat mektubu sunularak garanti-altına alınması şartıyla ödeme tutarının vade farklı taksitler hâlin¬de ödenmesi imkanı tanıdığını; müvekkili şirketin de bankadan temin ettiği ve davalı İdare tarafından kabul edilen banka teminat mektubu aracılığıyla ödemeyi gerçekleştireceğinin taahhüt edildiğini; müvekkili şirketin 403 adet bağımsız bölümü satın alma sebebinin, bu ba¬ğımsız bölümleri satarak vadeli ödemeleri gerçekleştirmeye dayalı olduğunu; ancak, müvek¬kili şirkete bağımsız bölümler teslim edilmediğinden, satışın gerçekleşme imkanı olmadığını; alıcıların, satın alacakları bağımsız bölümleri gezip görmek istediklerini; fakat bağımsız bö¬lümlerin içine girilemediği için, bu güne kadar satış gerçekleşmediğini; taraflar arasındaki sözleşmede ödeme - tapu devri - anahtar (fiili) teslim edimlerin aynı anda gerçekleşmesi kararlaştırmasına rağmen, "davalının teslimi yerine getirmediğini; hal böyle olunca, müvekkili şirketten davalının ödeme edimini belirtilen vadede talep etme hakkı bulunmadığını; bu sebeple işbu davada teslimi istenen şimdilik 4 adet bağımsız bölümün ödemesinin hesap edilerek teslimde gecikilen süre boyunca ödemenin ötelenmesini talep etmek zorunluluğu hasıl olduğundan bahisle, öncelikle ...................... numaralı bağımsız bölümlerin müvekkili şirkete teslimi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini; daha sonra bahse konu 4 bağımsız bö¬lüm İçin ödenen bedellerin teslimde geciken süre kadar ötelenmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalılardan .......... ... A.Ş. Vekili; mahkememizce verilen ihtiyati tedbir kararına itiraz etmediklerini, ancak, 4 adet’bağımsız bölüm için vadeli ödenecek taksitlerin teslimde geçen süre kadar ötelenmesine ilişkin talebin kabulünün mümkün olmadığını; ihale şartnamesinin 18. maddesinde ihale mevzuatı gereği devir, idare ve ÖYK kararına istinaden gerçekleştirileceğini; söz konusu kararın çıkmaması, gecikerek çıkması veya başka bir nedenle taşınmazın alıcıya devrinin gecikmesi veya yapılamaması sebebiyle alıcı, idare, şirket ve/veya kurumdan hiçbir zarar ve ziyan talebinde bulunamayacağı hükmü olduğunu; müvekkili şirket tarafından dava konusu taşınmazın teslimini sağlamak amacıyla bütün girişimlerde bulunulduğunu; teslimin gerçekleşmemesinde, müvekkili şirkete yüklenebilecek hiçbir kusur ve sorumluluk bulunmadığını; dava konusu 4 adet bağımsız bölüm için ödenen bedellerin teslimde gecen gecikme kadar ötelenmesi talebinin reddini istemiştir.
Davalı ...... ... vekili ise; dava konusu edilenin ödemezlik defi olduğunu; bu hakkın defi niteliği bulunduğunu; bağımsız dava konusu yapılamayacağını; müvekkili idarenin aşağıda açıklanacağı üzere edimini İfa ettiğini; davacının borcun ifasını geciktirmesinin hakkaniyete ve hukuka aykırı olduğunu; aksi düşünülse dahi ihale şartnamesiyle sözleşme hükümlerinin davacı taraf¬larından okunarak kabul edildiğini; davacının hiçbir şekilde borcunun ertelenmesini talep etmemeyi ve taşınmazın mevcut durumundan kaynaklanan nedenlerden dolayı idare aleyhinde talepte bulunmamayı kabul ettiğine ilişkin ihale şartnamesinin 18. maddesinde hüküm bulunduğunu; müvekkili İdarenin şartname ve sözleşme hükümleri uyarınca edimini eksiksiz ifa ettiğini; müvekkili idarenin 4046 sayılı'Kanun kapsamında davacıyla sözleşme imzaladığını; söz konusu sözleşmede müvekkili idarenin gerçekleştirme borcunun tasarruf işlemi olduğu¬nu; bir başka anlatımla taşınmazların tapu devrini davacı adına tescilini sağlamaktan ibaret olduğunu; müvekkili idarece başkaca bir devir işlemine gerek olmadan, davacının taşınmazın maliki sıfatını kazandığını; bu itibarla müvekkili idarenin borcunun taşınmaz üzerindeki inşaatın teslimiyle ilişkili olmadığını; diğer taraftan ihale şartnamesinin 23.10 ve 20.11 maddelerinde taşınmazın özelleştirilmesine ilişkin sözleşmenin 8. maddesinin (f) ve (g) bentlerinde dava konusuna ilişkin açık hükümler bulunduğunu; bu hükümler çerçevesinde taşınmaz üzerindeki inşaatların tamamlanmasının ve buna bağlı olarak teslimin ......... ile ... arasındaki sözleşme çerçevesinde gerçekleşeceğini kabul ettiğini; buna göre davacı şirketin Maliye Hazinesi'nin bahsi geçen sözleşmeden doğan talep haklarının mevzuata uygun düştüğü ölçüde kullanabilir veya Maliye Hazinesi'ne bu hususta başvuru yapabileceğini; müvekkili idare tarafından gerçekleştirilen tasarruf işleminin borcun ifası için yeterli olduğunu; sözleşme ve şartname hükümleri çerçevesinde herhangi bir şeklide borcu ödememe ve erteleme talebinde bulunmamayı davacı alıcının kayıtsız şartsız taahhüt ettiği¬ni; davaya müdahil olmayan T.............'nin tedbir kararına vaki itirazlarının hak ve yetkisi bulunmaması sebebiyle reddi gerektiğini; 4046 sayılı Kanun'un 17/B hükmünde yer alan düzenleme çerçevesinde anılan taşınmazın özelleştirme programına alındığı tarihte müvekkili idarenin mülkiyetine geçtiğini; bünun üzerine davacıyla vaki ihale sonucu sözleşme imzalandığını; sözleşmede taşınmaz ve üzerindeki yapıların mevcut durumuyla birlikte alıcıya satıldığını; sözleşme kapsamında da alıcıya tapuda tescil yapılarak devredildiğini; davacının sahip olduğu ayni hakkı herkese İleri sürme yetkisi bulunduğunu; yüklenici şirkete davacının bu avni hakkını ileri sürmesinin mümkün olduğundan bahisle verinde olmayan davanın reddini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE: Dava, sözleşmenin şartlarının uyarlanmasına ilişkindir.
Davacı alıcı ile ........... ve diğer davalı.......... .. AŞ arasında ............. m2 yüz ölçümünün taşınmazı ve......parselde kayıtlı 19.338,18 m2 kare miktarlı taşınmazla kuruma isabet eden bağımsız bölümlerin satışına ilişkin taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığı ihtilafsızdır.
Sözleşmenin satış bedeli ve ödeme şartları kenar başlıklı 2. Maddesinde; satış bedelinin 577.000.000,00 TL olduğu; %30'una tekabül eden 173.100.000,00 TL'nin peşin ödendiği; 403.900.000,00 TL'sinin vadeye bağlandığı; bu kısmın azami 12 ayda bir ödeme yapılmak kaydıyla en çok 48 ayda ve eşit taksitlerle vadeye bırakılan tutar üzerinde ödeme tarihleri itibariyle hesaplanacak vade farkıyla ödeneceği; toplam satış bedelinin vadeye bırakılan ana para ve vade farklı tutarı için vade başlangıç tarihinin sözleşmenin imza tarihi olduğu; vadeye bağlanan tutar ödeme tarihi itibariyle hesaplanacak vade farklarıyla birlikte ödeneceği; sözleşme bedelinin vadeye bağlanan tutarına yıllık %9,5 oranında basit faiz (vade farkı) uygulanacak olup vade farkı ödemelerinin satış bedeli taksit ödemeleriyle aynı tarihte yapılacağı;
Alıcının ödemenin herhangi bir sebeple tamamen veya kısmen iadesi ve/veya satış bedelinden indirilmesi hususunda talep hakkı bulunmadığını kabul ve taahhüt ettiği;
Vadeye bırakılan bakiye meblağın vadesinin uzatılmasının hiçbir şekilde talep edilemeyeceği düzenlenmiş;
Birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü yıl sonunda faiz hesabına esas bakiye ana paranın %9,5'den faiz tutarının, ana para taksidinin ve ödenecek toplam tutarın ifa tablosu adı altında belirlendiği, buna göre toplam ödenecek tutarın 672.926.250,00 TL olduğu; sözleşmenin 4. Maddesinde: “alıcı, taşınmazın satışına ilişkin şartnamenin 16. maddesindeki yükümlülükleri bilerek sözleşmeyi imzaladığını ve buna uygun davranacağını; kabul ve taahhüt ettiğini,
Taşınmazın, alıcıya mevcut durumuyla sözleşmenin imzalanmasını müteakip devir ve teslim edileceği;
Şirket ve/veya İdare ve/veya Kurum taşınmazın tapu siciline alıcı adına tescilinden sorumlu olduğu; “
"Devir ve Teslim" Kenar Başlıklı 5. maddesinde;
“Taşınmazın, sözleşmenin imzalanmasını ve tapudan devir işlem¬lerinin sonuçlanmasını müteakip, Şirket veya Kurum tarafından alıcıya,
*olduğu şekliyle, bulunduğu yerde’ prensibi çerçevesinde konulmuş veya konulacak tüm takyidatlarla birlikte ve mevcut durumuyla devir ve teslim edileceği;
Taraflar arasında devir ve teslime ilişkin tutanak düzenleneceği: söz konusu devir - teslim tutanaklarının sözleşmenin ayrılmaz bir parçası oldum: Taşınmazın alıcıya devrinin İdare ve/veya Şirket ve/veya Kurum ’m yazılı davetine karşın alıcıdan kaynaklanan sebeplerle gecikmesi veya gerçekleştirilememesi sonunda süre sonunda oluşabilecek her türlü zarar, ziyan, ödeme, faiz ve benzerinden alıcının sorumlu olacağının " kararlaştırıldığı;
2. Satıma/İhaleye Esas Şartname
"Devir ve Teslim" Kenar Başlıklı 18. Maddesinde:
“İlgili mevzuat gereğince devirde; İdare veya ....... kararma istina¬den gerçekleştirilecektir. Söz konusu kararın çıkmaması, gecikerek çıkması veya başka bir nedenle taşınmazın alıcıya devrinin gecikmesi veya yapılama¬ması sebebiyle alıcı, İdare, Şirket ve/veya Kurum’dan hiçbir zarar ve ziyan ta¬lebinde bulunamaz.” hükmü bulunduğu görülmüştür.
Mahkememizce taraf delilleri toplanmış, mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmış; dava konusu olan taşınmazın durumu raporla tespit edilmiş; alınan teknik bilirkişi raporuna göre uzman hesap bilirkişisinden de rapor temin edilmiştir.
Yapılan keşif ve alınan raporlar bir bütün olarak değerlendirilmesinde;
İş bu dava ile satım sözleşmesindeki semerin vadelerinin ötelenmesinin; uyarlama suretiyle istenmiş bulunduğu; aktin uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun, sürekli ve karşılıklı taahhütleri içeren sözleşmelerde söz konusu olduğu; karine olarak ayni edimli borç ilişkilerinde uyarlamanın söz konusu olamayacağı; ne varki, bu kurala rağmen; uyarlamayı sadece sürekli edimli sözleşmelerle sınırlamak yerine kendine özgü somut olaya göre akti adaletin gerçekleştirilmesi zorunlu olan hallerin ortaya çıkması durumlarında isabeti kabul edilemeyeceği; ilkeyi gelecekte sonuç doğuracak ve ya gelecekte yerine getirecek veya ifa ile sona ermemiş sözleşmelere de uygulamanın kaçınılmaz olabileceği; bu nedenle uyarlama ilkesini mutlak şekilde sürekli edimlerde uygulayıp, sınırlamanın hak ve resafet ilkelerine aykırı sonuçlar yaratabileceği göz önüne alınarak somut olay incelendiğinde; taraflar arasındaki satım sözleşmesinin ......... SÖZLEŞME olduğu, satım bedellerinin bir kısmının vadelere bölünmüş olmasının bu gerçeği değiştirmeyeceği; alınan hükmün sadece satış bedeli ödenmesi yönünden vadeyi ifade ettiği; davacının, davalılara sözleşme uyarınca tapu devrine müteakip derhal teslimi üstlendiği; bu edimin gecikmiş olmasının davacının sözleşmedeki ediminin ağırlaştırılıp ağırlaştırılmadığının irdelenmesi gerektiği; ortaya çıkan bu durum nedeniyle de sözleşmedeki işlem kemerinin çöküp çökmediği ve buna göre artık taraflarından birinin sözleşme hükümleri ile bağlı kalmasının objektif iyi niyet kurallarına göre beklenilmeyeceği durumda sözleşmeye müdahalenin o taktirde mahkemeden istenebileceği; gerek satış sözleşmesi gerekse ihaleye esas şartnamede, dava dışı yüklenici şirkete atıf yapıldığı; ihale şartnamesinin diğer hususlar kenar başlıklı 23.9 maddesi ve devamında yüklenici ile düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ek protokole atıf yapıldığı; yine taşınmaz satış sözleşmesinin 8. Maddesinin g bendinde alıcıya yükleniciden talepte bulunma hakkının tanındığı; devir ve teslim kenar başlıklı 5. Maddesinde, taşınmazın sözleşmenin imzalanmasına ve tapudan devir işlemlerinin sonuçlanmasına müteakip, şirket veya kurum tarafından alıcıya "ôlduğu şekilde bulunduğu yerde" prensibi çerçevesinde konulmuş veya konulacak tüm takyidatlarla birlikte ve mevcut durumu ile devir ile teslim edileceği; bu düzenlemeye aykırı olarak teslimin gerçekleşmemesi halinde alıcının, satıcının bu davranışına bağlı doğan zararı kapsamında geç teslimden doğan kira zararının sözleşme ve ihale şartnamesinin izin vermesi halinde talep edebileceği; sözleşmedeki asli edimi alan satım bedelinin taksitlerinin ötelenmek suretiyle uyarlanmasını talep edemeyeceği sonucuna varıldığı; öte yandan davada 4 bağımsız bölüm yönünden tedbir yoluyla teslim talep edildiği; davalıların karşı çıkmadığı, bilakis muvafakat ettikleri; hal böyle olunca davacının dava açarken tamamı yönünden teslim talep etmesine de bir engel bulunmadığının anlaşıldığı; hatta kabul beyanı üzerine bu yönde ıslah ya da yeni bir dava açmak suretiyle istenen amaca davacının ulaşabileceği; huzurdaki davada ayni edimli sözleşmedeki satım bedelinin taksitlerinin vadelerinin ötelenmesinin talep edildiği; tapuda satıcı tarafından fiilen devir yapılmadığı taşınmazlarla mülkiyetin tescil ile geçtiği, davacı tarafından satışına engel teşkil etmediği; her ne kadar davacı alıcıların fiilen bağımsız bölümleri göremediği; bu nedenle satamadığını ileriye sürmüşsü de; bu hususun sözleşmedeki işlem kemerinin çöktüğü ve davacı alıcının davalıya olan edimini ağırlaştığı ve sözleşmedeki edim dengesini bozduğu sonucuna varılamadığından davanın reddi gerektiği kanaati oluşmuş, davacı tarafın yeniden rapor alınması talepleri bu nedenle yerinde görülmeyerek aşağıdaki hüküm tesis olunmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
DAVANIN REDDİNE,
Dava açılırken alınan harçtan maktu ret harcının mahsubu ile 142,80 TL bakiye harcın talebi halinde davacıya iadesine,
Tamamı davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına; karar kesinleştiğinde bakiye kalacak gider avansının davacıya iadesine,
Karar tarihindeki .......... gereğince; davanın niteliği gereği uyarlama davasının şartları doğmadığından dolayı reddine karar verildiğinden; bu davanın özelliğinden ötürü dava şartının gerçekleşmediği nedeniyle verilen karar sebebiyle; davalılar lehine 2.180,00 TL ( her iki davalı müteselsil sorumlu tutularak dava açıldığı için...... 3/2 maddesi gereğince tek bir vekalet ücreti taktir olundu. ) vekalet ücreti taktirine, davacıdan alınıp, davalılara verilmesine,
Dair karar,davacı vekilinin ve davalılardan......... A.ş yüzüne karşı, mazeretli kabul edilen diğer davalı vekilinin yokluğunda,karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu.