T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2016/1281 Esas
KARAR NO: 2020/697
DAVA: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerliliğinin Tespiti, Bu Olmazsa Terditli Olarak Tazminat
DAVA TARİHİ: 24/11/2016
KARAR TARİHİ: 17/12/2020
Mahkememizde görülmekte olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerliliğinin Tespiti, Bu Olmazsa Terditli Olarak Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA: Davacı vekili, müvekkili olan müteahhit firma ile davalı olan gerçek kişiler arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını; davalı gerçek şahısların arsa sahibi oldukları;------ düzenlenen Üsküdar ----- Noterliğinin ----- yevmiye nolu bu sözleşmesinde; müvekkili yüklenicinin arsa üzerindeki yapının 6306 sayılı -------hakkındaki kanun çerçevesinde yıkımını ve yerine yeni bir bina yapımını üstlendiğini; yeni yapılacak binada müvekkiline %40 arsa payına isabet eden bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine ise %60 arsa payına isabet edecek bağımsız bölümlerin kalacağının düzenlendiğini; 6306 sayılı yasa gereğince eski binaların yıkılması için site genel kurulunda karar alındığını, müvekkilinin de söz konusu bu kat karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahiplerinin 2/3'ünü sağlayacak bir çoğunlukla imzaladığını; ----- müracaat edilerek yasadan faydalanıp %25 imar artışının alındığını; fakat yıkım işine başlamadan sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin yasa gereğince imzalamayan maliklere karşı zorlayıcı işlemleri yapmadıklarını; bu işlemler için ve inşaatı yapabilmeleri için kendilerine de gerekli vekaletleri bir türlü vermediklerini; arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirmediklerini; üstelik davalı----- Şirketi ile aynı hususta anlaştıklarını; müvekkilinin bir başka inşaat şirketi ile anlaşmamaları konusunda davalıları noter ihtarıyla uyardığını; buna rağmen söz konusu anlaşmanın gerçekleştirildiğini belirterek; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özelliğinden dolayı tek taraflı fesih edilemeyeceğini, bu sebeple öncelikle Üsküdar ---. Noterliğinde -----tarihinde imzaladıkları ---- sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava ettiklerini; şayet bu talepleri kabul olmazsa o takdirde de sözleşmenin davalılarca haksız yere imkansız hale getirilmesi nedeniyle; inşaat sözleşmesine--- ve yine aynı şahsa taahhüt edilen 2 adet dairenin talep hakkını saklı tutarak; notere ödenen ---- sözleşme bedeli, Kadıköy --- Noterliğinde --- tarihinde---- yevmiye sayılı işlem için ödenen ----yine ihtarnameler kapsamında notere ödenen 695,85 TL, değerlendirme hizmeti karşılığında 24.100,00 TL, ------ için --- ödenen 8.000,00 TL , kat maliklerinin -------- yaptığı toplantı için ------ davalılara ve diğer taşınmaz maliklerine yapılan 425.000,00 TL kira ödemesi, 118.917,00 TL -- taşıma bedeli olmak üzere en az 549.000,00 TL ödeme yapıldığının; teminat mektubu komisyon --- kapsamında 1.500.000,00 TL ödeme yapıldığını, bunların davalılarca iadesi gerektiğini; ayrıca davacı şirketin mahrum kaldığı kar kaybınında iadesi gerektiğini bildirerek, tüm bunlar çerçevesinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak suretiyle harcamalar yönünden 360.000,00 TL, mahrum kalınan kar kapsamında 40.000,00 TL'nin avans faiziyle birlikte tahsilini dava ve talep etmiştir.
Davacı taraf bilahare sözleşmenin geçerliliğinin tespitini öncelikle istediğinden sözleşme bedeli üzerinden harcını tamamlamıştır.
SAVUNMA: Bir kısım davalılar vekili --------- davacı firmanın imzaladığını----- imzalamadığını; diğer firma olan --------ile yapılan imzalamayı ise tüm maliklerin imzaladığını belirterek, ---------taşınmazın yıkılarak arsaya dönüştürüldüğünü, kat mülkiyetinin terkin edildiğini; davanın tarafı olmayan kat maliklerini bağlayıcı olarak mahkememizce bir karar verilemeyeceğini; sözleşmeye taraf olmayan davalı ----yönünden davanın reddi gerektiğini; davacının dayandığı---- sözleşmesinin 3 ayrı şarta bağlı olarak imzalandığını; yükleniciye vekaletname verilmediğini, yer teslimi yapılmadığını, sözleşmeyi tapuya şerh yetkisi verilmediğini; sözleşmede noter huzurunda imzaya açılmasından itibaren en geç 10 gün içinde kat maliklerinin 2/3 çoğunluğunun sağlanarak sözleşmeyi imzalaması, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, teminatın süresinde ve eksiksiz olarak temsilciler heyetine teslimiyle sözleşmenin geçerlilik kazanacağının kararlaştırıldığını; şartların tahakkuk etmemesi halinde, sözleşmenin münfesih sayılacağı konusunun açıkça düzenlendiğini, davacının sözleşmeyle kararlaştırılan ön şartları yerine getirmediğini; zira sözleşmenin 2/3 çoğunlukla imzasını takiben 10 gün içinde 7.000.000,00 TL'lik teminat mektubunun davacı tarafça kat malikleri temsilci heyetine teslim edilmediğini; teminat mektubunu alamayan kat maliklerinin artık sözleşmeyle bağlı sayılamayacağını; davacı tarafın sunduğunu iddia ettiği teminat mektubunun sözleşme şartlarına uygun olmadığını ve kabul etmelerinin beklenemeyeceğini; davacının kesin ve süresiz teminat mektubu verme gibi bir iradesinin bulunmadığını; asıl niyetinin sözleşmeyi imzalayarak arsa maliklerini kendisine mahkum etmek olduğunu; davacı tarafın kararlaştırmaya uygun mektubu hiç bir zaman bankalardan almadığını ve muhataplarına sunmadığını;------ davacı tarafın vermek istediği teminat mektubunun 22/11/2015 tarihli sözleşmeye atıf yapmadığını, bir çok şarta bağlı düzenlendiğini ve süreli olduğunu yalnızca ------- tanzim edilerek sözleşmede belirtilen muhataplara teslim edilmediğini; akabinde karşılığa mahal vermemek adına bir kısım kat maliki tarafından ------ kesin ve süresiz teminat mektubu yükümlülüğünün yerine getirilmediğinden sözleşmenin kendiliğinde fesih edilmiş olduğunu; ayrıca ihbarda edildiğini; sözleşmedeki sürelerin kesin süreler olduğunu, riayet edilmemesi halinde fesih sebebi olarak ön görüldüğünü; yine sözleşmede teminatın eksiksiz olarak verilmesini takip eden 15 gün içinde ----- yolunda girişimde bulunmayı yüklenicinin kabul ettiğini; kat maliklerini baskı altına -- --- tehdidi yönünden diğer kat maliklerinin bilgisi dışında bir ---- vekaletname ile bir kaç blok yönünden --- başvurduğunu; davacının bir tacir olduğunu, sözleşmeyi bildiğini ve bizzat kendi taahhütlerini yerine getirmediğini, bu nedenle kar kaybı talebinin yerinde olmadığını; kendi kusurlu hareketleri sonunda sözleşmenin hayata geçirilemediğini belirterek; kat maliklerinin davalı -----------yapmış bulunduğu sözleşmenin oy birliğiyle yapılan ve geçerli bir sözleşme olduğunu belirtip, davanın reddini savunmuş;
Davalı ---- tarihli --- sözleşmesinin 6306 sayılı yasa kapsamına aykırı olduğunu, hukuku prosedür ve usul işlemlerine uyulmaksızın düzenlendiğini, kaldı ki, davacının yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuş;
Davalı --- vekili, davacı tarafın edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmeye uymadığını, kaldı ki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de geçersiz olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiş;
Davalı ---- arkadaşının vekili, davacı yüklenicinin teminat mektubunu sözleşmeye uygun olarak kat malikleri temsilciler heyetine ibraz etmediğini, edimlerini bu nedenle yerine getirmediğini, sözleşme gereğince süresi içinde teminat mektubu verilmediğinden dolayı sözleşmenin çöktüğünü; davalı yeni yüklenici ile yapılan sözleşmenin geçerli olduğunu belirterek; davacının kendisinin hatalı olduğunu, bu nedenle herhangi bir tazminat talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş;
Davalı ----- davacı ile aralarında akdi bir ilişki bulunmadığını, müvekkilinin tüm arsa payı sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını; müvekkili ile arasında herhangi bir ilişki bulunmayan davacı tarafın kendilerinden bir talepte bulunamayacağını belirterek davanın reddini savunmuş;
Diğer davalıların davaya cevap vermedikleri görülmüştür.
İNCELEME VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti, bu talep kabul olmazsa sözleşmeye katılan arsa sahipleri tarafından imkansız hale getirilen sözleşme nedeniyle davacı yüklenicinin kâr mahrumiyeti ve yapmış bulunduğu masrafların iadesi talebidir.
Mahkememizce taraf delilleri toplanmış, tapu kayıtları getirtilmiş,---- yazışmalar yapılmış, -----davacının yüklenici olarak yer aldığı ve -------olarak yer aldığı ) incelenmiş; uzman bilirkişilerden rapor alınmış, tüm deliller değerlendirilmek suretiyle sonuca gidilmiştir.
Dosyanın bir bütün olarak incelenmesinde;
Davacının dayandığı Kadıköy---- gününde ---- yevmiye numarasıyla düzenlenen---- arsa sahibi --- yer aldığı, dosyamızdaki --- davalıların sözleşmede arsa maliki olarak yer aldığı; davamızda da imzalayan arsa malikleri / mirasçıları olarak yer almakta oldukları; sözleşme----- bağımsız dükkanın yer aldığı ----- taşınmazın 6306 sayılı kanun kapsamında 2/3 çoğunluk sağlanarak yüklenici tarafından yakılıp bu sözleşme ve eklerine uygun olarak inşaat yapılması hususunda imzalandığı; taraflar iş bu sözleşmenin 6306 sayılı kanun hükümleri gereğince noter huzurunda imzaya açılmasından itibaren 10 gün içinde ---- sağlayarak sözleşmeyi imzalaması,--- kesinleşmesi ve iş bu sözleşmenin 4.3.1 maddesinde kararlaştırılan teminatın süresinde ve eksiksiz olarak temsilciler heyetine teslimiyle hüküm doğuracağı konusunda mutabık kaldıkları; aksi takdirde bir başka anlatımla iş bu sözleşmenin 2/3 tarafından imzalanmaması --- alınamaması veya teminatın süresinde ve eksiksiz teslim edilememesi halinde taraflar yüklenici tarafından verilen teminatın iadesi ve yüklenici tarafından yapılan masrafların kendi uhdesinde kalması kayıt ve şartıyla birbirlerinden hiç bir hak ve alacak talebinde bulunamayacaklarını kabul ve taahhüt ettikleri; masrafların yükleniciye ait olması koşuluyla sözleşmenin imzalanması ve teminatın verilmesinden itibaren 15 gün içinde ---------- çıkarmayı taahhüt ettikleri; yine sözleşmenin 2/3 çoğunlukla imzalanmasından itibaren ---ve süresiz banka mektubunu malikler / temsilciler heyeti adına çıkartıp, sözleşmenin 5.9 maddesi gereğince malikleri temsil eden hukuk--- birine teslim edeceğinin kararlaştırıldığı;
Kat maliklerinin ---- yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ise, --- imzalandığını; ---- olduğu ve tapuda beyanlar-------- yevmiye --- taşınmazın --------------- amacıyla terkin edildiği, taşınmazın arsa vasfına dönüştürüldüğü ----tapudaki beyanlar hanesinde ----- yevmiye ile işlendiği görülmüştür.
Davacı şirket tarafından --- ile Kadıköy ----. Noterliğinden davalı --- imzalamadan evvel ) kendilerinin arsa malikleriyle daha önce sözleşme yaptıklarını, bu nedenle arsa malikleriyle ----------- imzalarsa bunun yasal olmayacağını ihtar ettiği; yine davacı --------tarihinde Kadıköy---- Noterliğinden keşide edilip ----- kendilerine inşaat için vekalet verilmesinin ihtar edildiği ancak bu ihtarın tebliğ edilemediği; aynı hususta Kadıköy ---. Noterliğinde ---- yevmiye ile bir ihtar daha gönderilerek sözleşmenin yürümesi için gereken vekaletlerin verilmesini beklediklerinin bildirildiği;
Davacı tarafın---- düzenlenen her biri --- tutarlı iki adet ve --- tutarlı bir adet olmak üzere toplam --- tutarlı kesin teminat mektubunu hazırladıkları, teminat mektubundak----- teminat mektuplarının süreli düzenlendiği, 01/12/2017'ye kadar geçerli olarak hazırlandığı;
----- yazıdan da, ---- davacı şirket tarafından herhangi bir başvuru bulunmadığı, ---- uygulama yönetmenliğinin 15. Maddesi 2. Fıkrasına istinaden 2/3 çoğunlukla alınan karar katılmayan paydaşların bağımsız bölümlerin satışına ilişkin --------- dilekçeyle talepte bulundukları; bilahare -------- kayıt sayılı dilekçeyle maliklerin tamamıyla anlaşma sağlandığından arsa payı satış işlemi yapılmasına gerek kalmadığı bildirildiğinden müdürlükçe anlaşmaya katılmayan arsa sahiplerinin hisselerinin satışı yönünden herhangi bir işlem yapılmadığı;
Tespit edilmiştir.
Davacımızın dayandığı sözleşme 6306 sayılı kanun hükümleri gereğince düzenlendiği belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup, bilindiği üzere -------alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun ve yönetmenlik gereğince sadece---- mülkiyeti kanununun hükümleriyle ilgili kısımlar dikkate alınırsa,---- gerçekleşeceği;
Birinci aşamada:------ raporunun alınması gerektiği, bunun için risk tespit raporu için malikler ya da bakanlığın ilgili kuruluşlara müracaat etmesi gerektiği; risk tespit raporu tespitten itibaren---- olan illerde -- gönderileceği; gerekli incelemeyi yapan müdürlüğün ----- raporunu onaylayarak --hanesinde belirtmek suretiyle -- gönderileceği; --- beyanlar -- yaptıktan sonra tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine gerekli tebligatlarla durumu bildireceği, bu hak sahiplerinin kendilerine yapılan tebligattan itibaren 15 gün içinde müdürlüğe itiraz haklarının bulunduğu; itiraz gerçekleşirse bakanlık tarafında--------- inceleme yapılıp, karara bağlanarak sonucun beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle -----gönderileceği;--- taşınmazın beyanlar ---------gerekli ---- ve bu işleminde tebligatlarla ---- sahiplerine tebliğ edileceği; ayni veya şahsi hak sahiplerinin bu bildirimden --- açabilecekleri ancak davanın reddedilmesi ve kararın kesinleşmesi halinde risk tespit raporu da kesinleşir, taşınmazın ---- kesinleşmiş sayılacağı;
İkinci aşamanın riskli yapının yıkım aşaması olduğu, bu aşamada riskli tespit raporunun yukarıdaki aşamaları geçerek kesinleşmesinden sonra idarenin maliklerden taşınmazın tahliye ve yıkımını talep ederek 60 gün mehil vereceği; bu süre içinde tahliye olmazsa 30 gün ek süre vereceği; 30 günlük ek süre sonunda malikleri tarafından tahliye edilmeyerek yıkılmayan riskli binalar ----hem tahliye edilip hem de yıkılacağı;
Üçüncü aşamada yıkımın yapıldığı ana taşınmazda yeni inşaatın yapılma aşaması olduğu, yıkılan riskli yapının bulunduğu taşınmazın / arsanın bir bütün halinde rayiç değerinin ---- kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerlendirme kuruluşlarınca tespit ettirileceği; sonra maliklerden birinin talebi ve tüm maliklerin noter vasıtasıyla ortak karar protokolünün imzalanması için site genel kurulunun toplantıya çağrılacağı, toplantıda arsa sahiplerinin en az 2/3 oranında bir çoğunlukla yeni inşaatın yapılmasının kararlaştırılacağı; bu karara katılmayan bağımsız arsa paylarının sahipleri bakanlıkça rayiç değerlerinin tespit ettirileceği bu değerlerden az olmamak üzere anlaşmayı imzalayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı ancak bu şekilde diğer pay sahipleri satın almazlarsa tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydıyla hazine adına bu payların resen tescil edileceği; bu durumda da 2/3 oranında anlaşmış paydaşların imzaladığı sözleşmeye uygun olarak--- üzerindeki -- ve 2/3 oranında da pay sahipleri tarafından genel kurulda karar alınmazsa o takdirde tüm kat maliklerinin -----paylarının ---------------- belirlendiği;
Davacının dayandığı 12/10/215 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi itibariyle taşınmazın --- olduğu, henüz yıkılmamış olduğu, --- bölüm bulunduğu,--- malikiyle sözleşme imzalandığından dolayı 2/3 çoğunluğun bulunduğu; sözleşme tarihinde TAŞINMAZ KAYDINDA---- bulunmadığı, riskli yapı şerhinin arsa malikleri daval------ anlaştıktan sonra konulduğu; hal böyle olunca sözleşme tarihi itibariyle 6306 sayılı yasa kapsamında BULUNMADIĞI; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümlerine tabii olduğu; hal böyle olunca kat mülkiyeti kanunu gereğince binanın yıkılıp yeni bina yapılması işleminin ancak OY BİRİLİĞİ KOŞULUYLA kararlaştırılabileceği; davacının dayandığı sözleşmenin imza tarihi itibariyle tabii bulunduğu mevzuata göre BU SEBEPLE GEÇERLİ OLMADIĞI, kaldı ki, teminat mektubunun süreli düzenlenmesi sebebiyle anlaşmaya aykırı hareket edildiği sebebiyle bununda bir fesih sebebi sayılacağı; bu nedenle, kat maliklerinin tamamının katılmasıyla yapılmadığından ötürü geçersiz sözleşme sebebiyle davacının menfi ya da müspet zarar talep edemeyeceği; bu nedenle davacının kar kaybı isteyemeyeceği, noter masrafı, harçlar ve bir takım masraf taleplerinin haklı olmadığı zira davacının tacir olduğu, müteahhit olduğu mevzuatı bilerek hareket etmesinin zorunlu olduğu; buna karşılık geçersiz sözleşme sebebiyle kazandırılanların bir başka deyişle davalılar lehine sebepsiz zenginleşme teşkil eden ödemelerin davacı tarafından istenebileceği; davalılar arasında müteselsil sorumluluğun bulunmadığı her bir davalının kendi sebepsiz zenginleşmesinden sorumlu olduğu; söz konusu sebepsiz zenginleşmeninde geçersiz olan bu sözleşmeden sonra ----yine --- binanı ----anlaşmış oldukları, zaten binanın da bu sebeple yıkıldığı; fakat yeni bina yapılması amacı çerçevesinde arsa sahiplerinin zaten taşınmazı tahliye etmeleri taşınmaları ve yeni taşındıkları yerlerde kira bedeli ödemeleri gerektiğinden; taşınma ve kira bedeli ödenmesine ilişkin ---ödemelerinin davacı tarafından iadesinin istenebileceği nazara alınmış, bu kapsamda davacının sunduğu ödeme belgeleri incelenmiş;
Hükme esas alınan---- bilirkişi raporunun ---- sayfalarında gösterilen tablodaki ödeme ve masrafların iadesine karar verilirken, --- raporundan sonra ortaya çıkan duruma göre;
------ tarihli celsede davacı tarafından iddia edilen ve müvekkiline yapıldığı belirtilen 10.500,00 TL ödemeyi kabul ettiklerini beyan etmeleri sebebiyle bu davalı bu miktarla,
--------banka dekontu ile gönderilmesi nedeniyle ----meşruatlı davetiyle durum bildirilip ödemenin kendisine yapılmadığına dair itirazı varsa bildirmesi için kesin mehil verildiği ancak onun da kesin süre içinde herhangi bir itirazı olmaması sebebiyle bu davalıya da 10.500,00 TL ödeme yapıldığı kabul edilerek,
-------- dışında davacıdan herhangi bir bedel almadığına dair huzurda yaptığı yemin nazara alınarak, ödenen bedellerin iadesine karar verilerek aşağıdaki hüküm tesis olunmuştur.
Hüküm kurulurken, davalı gerçek şahısların tacir olmadıkları nazara alınarak iade edecekleri bedele yasal faiz uygulanmasına karar verilmiş, davadan önce temerrüte düşürülmedikleri nedeniyle de faize dava tarihinden itibaren hükmedilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
Dava konusu edilen Üsküdar ------. Noterliğinde düzenlenen ---yevmiye nolu düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğunun tespit edilmesine ilişkin davacı talebinin reddine,
Davacının alacakla ilgili talebi yönünden ise;
Davalı-------- yönünden bu talebin HUSUMETTEN REDDİNE,
Diğer davalılar yönünden ise; ---------------------Dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleriyle tahsiline, davacıya verilmesine,
Fazlaya dair tüm alacak taleplerinin reddine,
Alınması gereken 14.984,57 TL harcın mahsubu ile bakiye 22.846,43 TL harcın talebi halinde davacıya iadesine,
Tamamı davacı tarafından karşılanan 15.013,77 TL peşin ilam harcının ve başvuru harcının tamamı ile ( iadesine karar verilen kısım hariç ) 185 davetiye gideri 2.220,00 TL ve bilirkişi inceleme ücreti 4.500,00 TL'nin kabul ve ret oranları gereğince 983,00 TL'lik kısmının toplamı 15.996,77 TL'nin
" Davalı ---------- alınarak davacıya verilmesine; karar kesinleştiğinde bakiye gider avansı kalırsa davacıya iadesine,
Karar tarihindeki -------- gereğince, hesaplanan nispi vekalet ücretleri maktu vekalet ücretinden aşağıda kaldığı için ve maktu vekalet ücreti de hükmedilen miktarı geçemeyeceği için;
Davalı --------- vekalet ücreti olarak bu davalılardan alınıp, davacıya verilmesine;
Reddedilen kısımlar nazara alınarak;
Davacıdan 4.080,00 TL maktu vekalet ücreti alınarak --------verilmesine,
Kendisini vekil ile temsil ettiren yukarıdaki karar başlangıcındaki ilk 70 davalıya da 4.080,00'er TL maktu vekalet ücreti taktiri ile davacıdan alınıp, bu davalılara ayrı ayrı verilmesine,
Dair karar, bir kısım davalılar ----------yüzlerine karşı, davacı tarafın ve mazeretli kabul edilen---------yokluğunda, diğer tarafların yokluğunda, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde, davacı taraf ve davalılardan ------yönünden İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak, diğer davalılar yönünden miktar sebebiyle kesin olarak ve oybirliğiyle verildi. Açıkça okunup, usulen tefhim olundu.