T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2016/1074 Esas
KARAR NO: 2018/606
DAVA: Sözleşmenin İptali
KARAR TARİHİ: 31/05/2018
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA : Davacı - karşı davalı vekili, müvekkili şirket ile davalı arasında 17/09/2014 tarihinde düzenlenme şeklinde " arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı" sözleşmesi imzalandığını; alınan sözleşme uyarınca ............ nolu parsellerde bulunan müvekkiline ait arsa niteliğindeki gayrimenkulde tüm giderleri yüklenici davalı şirket tarafından karşılanmak ve sözleşmede belirtilen esas ve oranlar doğrultusunda konut inşaatlarının gelir paylaşımı esasına göre anahtar teslimi yapımı ve satış işinin düzenlendiğini; sözleşmenin imzalanması üzerinden iki yıldan fazla süre geçmesine rağmen, bu parsellerde davalının herhangi bir inşai faaliyette bulunmadığı gibi yapı ruhtasınıda almadığını; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 20. Maddesinde, sözleşmenin imza tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatının alınamaması ve 3 aylık ek sürede ruhsatın alınamamış olması halinde, sözleşmenin tazminatsız olarak fesih edileceği hükmünün yer aldığını; alınan sürelerin ziyadesiyle aşıldığını; davacı şirketin tazminatsız fesih hakkının doğduğunu; taraflar arasındaki sözleşmenin 30/3 fıkrasında inşaat ruhsatı alınamamasının sözleşmenin teminatsız fesih nedeni olarak hükme bağlandığını; alınan düzenlemenin inşaat ruhsatı alınamamasının davalı şirketin kusuru olup olmadığına bakılmaksızın, geçerli bir fesih hakkını düzenlediğini; öte yandan bunlar dışında da müvekkili şirket yönünden sözleşmeye devamın mümkün olmayan ihale aldığını zira kamu oyuna yansıyan haberlerle ilgili olmak üzere 15/07/2016 günü yaşanan olaylarda davalı şirket yetkilileri hakkında ...................KAPSAMINDA soruşturmaya başlandığını, hatta tutuklandıklarını itiraz üzerine tedbirli olarak tutuksuz yargılanmalarına karar verildiğini; taraflar arasındaki güven ilkesinin bu tür bir sözleşme yönünden artık sarsıldığını; inşaat - gayrimenkul sektörüne yatırım yapacak vatandaşlarda da kuşku ve tedirginlik doğmasının kuvvetle muhtemel olduğunu, bunun iş yapılsa dahi davacı şirketin durumunu zorlaştıracağını; zararına yol açacağını belirterek 17/09/2014 tarihli düzenleme şeklinde arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı - karşı davacı vekili, 17/09/2014 tarihli sözleşme imzalanmadan önce .......... Başkanlığına verilen 18/08/2011 tarihli dilekçe ile sözleşmeye konu taşınmazların bulunduğu yerin, masrafları kendileri tarafından karşılanması üzerine imar uygulama işlemlerinin başlatılmasını talep ettiklerini; akıbinde belediye tarafından düzenlenen imar planına karşı, taşınmazın bulunduğu alandaki diğer hissedarlar tarafından dava açıldığını; bu hususun karşı tarafça bilinmesine rağmen, anlaşma sürecinde müvekkili şirketten gizlendiğini; söz konusu davanın 24/07/2014 tarihinde açıldığını; ( oysa dava gerçekten 03/10/2016 tarihinde açılmıştır. ) müvekkili şirkette düzenlenen sözleşmenin 17/09/2014 tarihli olduğunu; sözleşmenin imzasından sonra müvekkil şirket tarafından zaman kaybetmeden yapımı planlanan proje ile tüm çalışmalara başlandığını; dava konusu taşınmazla ilgili yapılacak yatırım hakkında fizibilite raporları, konut tipi ve sahip ön hazırlığı ve çalışmalarının yapıldığını; bu kapsamda hizmet alınan danışmanlık firmalarına ödemeler yapıldığını; bir kısım hissedarlar tarafından Konya ............ İdare Mahkemesine 2014/872 Esas sayılı dosya ile 12/12/2013 günü ve 721 sayılı endümen kararı ile onanan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının iptali için dava açıldığını; mahkemece usulü sebeplerce reddinden sonra aynı mahkemeninin 2014/1110 esasına kaydedildiğini; bunun üzerine müvekkili şirketin davaya müdahil olduğunu; İdare Mahkemesince ........... günü yürütmenin durdurulması kararı verildiğini; akabinde de 11/12/2015 günü dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiğini; dosyanın halen ........... olduğunu; ...... İdare Mahkemesinin iptal kararından sonra bilirkişi raporu ile tespit edilen aykırılıklar dikkate alınarak 5603 adada ............. Büyükşehir Belediyesinin 17/12/2015 gün 657 ve 14/12/2016 gün 218 ve /220 sayılı encümen kararları ile 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılarak askıya çıkarıldığını, yeni imar planları yapılması aşamasında müvekkili şirket merkezindoe yapılan görüşmelerde plan değişikliklerine ilişkin alanda yeniden dava açılmasına engel olmak amacıyla arsa malikleri ve hissedarları imar değişikliğinin ihbarı, plan değişikliği kapsamında taşınmazla ilgili olarak mutabık kalınacak her türlü yöntemle anlaşmaya hazır olduğu konusunda ihbarname keşide edilmesi hususunda mutabık kalındığını; bunun üzerine ihbar taslağının karşılıklı yazışmalarla birlikte hazırlandığını; davacı - karşı davalı vekillerine gönderilen 22/08/2018 tarihli e-maille yapılan yazışmalarla, hazırlanan ihbar taslağının maliklere gönderilip gönderilmediği; gönderilmişse bir örneğinin paylaşılmasının talep edildiğini; mail taslağının hazır olduğu ancak gönderilmediği şeklinde dönüş yapıldığı, askı süresinde olan yeni imar planı hakkında ................ tarafından Kocaeli ............. İdare Mahkemesinde 2016/825 Esas sayı ile yeni bir dava açıldığını; gerek müvekkilinin gerekse karşı şirketin müdahale taleplerinin mahkemece kabulüne karar verildiğini; tüm bu süreçler sonrasında davacı tarafından müvekkili şirkete Kadıköy ....... Noterliğinden 15192 yevmiye ile 05/09/2016 tarihli bir ihtarname ile sözleşmenin 20 ve 30. Maddeleri ile 15/07/2016 tarihinde gerçekleşen olayla ve devamında şirket hakkında yürütülen soruşturma gerekçe gösterilmek suretiyle sözleşmenin tek taraflı ve tazminatsız olarak fesih edildiğinin bildirildiğini, bunun sözleşme ve mevzuata aykırı olduğunu, kendilerince ve noter ihtarı ile davacı şirkete bildirildiğini; aksi halde sözleşmede düzenlenen ve saklı tutulan ceza uygulamaları sözleşmenin haksız fesih sebebiyle müspet ve menfi zararlarının tazmini için dava açacaklarını ihtar ettiklerini; davacının ticaret unvanına sahip bir şirket olduğunu; sözleşmeyi imzalamadan önce imar planının iptali istemi ile dava açıldığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu; bunu davalı şirketten sakladıklarını, sözleşmeye konu alanlardaki imar planlarının açılan bu davalar nedeniyle henüz kesinleşmemiş olduğunu; bilgi ve onayı doğrultusunda hazırlanan projeye ilişkin ruhsat yönünden müvekkili şirket tarafından ilgili belediyeye ruhsat ibrazı yapıldığını; ancak imar planı değişiklikleri ve iptal davaları nedeniyle işin uzadığını belirterek; davacının sözleşmenin feshine ilişkin talebinin reddine karar verilmesini; aksine karar verilmesi halinde sözleşme hükümleri gereğince ve sözleşmenin 27. Maddesi gereğince arsa sahibi şirketten 10.000.000 USD cezai şart ödemesine karar verilmesini; bu talepleride yerinde görülmezse proje gereği yaptığı harcamalar + kar kaybı + tüm zararlar için şimdilik 7.083.436,00 TL tazminatın davacı - karşı davalıdan karşı dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini savunma ve karşı dava olarak ileriye sürmüştür.
İNCELEME VE GEREKÇE: Dava, haklı nedenle sözleşmenin feshi davası; karşı dava ise, sözleşmenin feshi halinde öncelikle cezai şart alacağı; cezai şart alacağı kabul edilmezse proje gereği yaptığı harcamalar + kar kaybı + tüm menfi zararlara ilişkin alacak davasıdır.
Mahkememizce, taraflar arasındaki sözleşme, karşılıklı olarak birbirlerine gönderilen ihtarlar getirtilmiş; dava konusu olan taşınmaza ilişkin tapu kaydı üzerindeki tüm şerhlerle birlikte getirtilmiş; ilgili belediyeden imar işlem dosyası getirtilmiş; tüm taraf delilleri toplandıktan sonra uzman bilirkişilerden rapor alınmıştır.
Uzman inşaat mühendisi ve hesap bilirkişisinin 05/02/2018 tarihli raporu; mahkememizce incelenmiş ve denetlenmiş olup; iş bu raporun gerekçelerinin yerinde olduğu, hesaplama şeklininde doğru olduğu belirlenerek bu rapor hükme esas alınmıştır.
Bilirkişi raporu çerçevesinde, sözleşmenin 30/3 maddesinde yüklenicinin kusuru olmasa bile idari makamlar tarafından inşaatın durdurulmasının arsa sahibine fesih hakkı tanımasına, iki yıllık süreç içinde ruhsatın halen alınamamış olmasına ve 15/07/2017 olayları kapsamında davalı - karşı davacı şirket ortakları hakkında soruşturma başlatılmasına ve şirkete TMSF'ce kayyım atanmış olmasına göre; oldukça büyük nitelikli bu proje kapsamında davacı arsa sahibinin sözleşme ile tanınan bu fesih hakkının kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağı; davacı yüklenici şirketin sözleşmeyi fesih etmekte haklı olduğu belirlenmiş; davalının mukabil davası yönünden ise; arsa sahibi davacı şirketin sözleşmeyi fesih etmekte haklı olması sebebiyle davalı - karşı davacı şirketin cezai şart isteyemeyeceği, çünkü cezai şart isteyebilmesi için sözleşmenin feshinin haksız olması gerektiği; yine sözleşmenin haklı nedenle feshi sebebiyle davalı - karşı davacının kar kaybıda isteyemeyeceği, zira kar kaybı istemenin sözleşmenin haksız yere fesih edilmiş olması halinde istenebileceği; karşı davadaki diğer tazminat kalemleri olarak belirtilen kalemler içinde; sözleşmenin haklı fesih edilmesi halinde ancak davalı - karşı davacı harcamalarının davacıyı sebepsiz zenginleştiren harcamaları ile sınırlı olarak istenebileceği; taraflar arasındaki sözleşmede davacı arsa sahibinin ediminin arsayı ortaklığa koymaktan ibaret olduğu; buna karşılık davalı - karşı davacının ediminin ise arsa üzerinde yapılacak inşaatın bütün giderleri karşılama ve sonuçta ortaya çıkan taşınmazların satışından elde edilen hasılatın kararlaştırılan oranda bölüşmekten ibaret olduğu; bu nedenle taraflar arasında ADİ ORTAKLIK BİÇİMİNDE bir tasfiyenin gerektiği; ancak ortaklar kurulu inşaatı için ruhsat alınıp başlanmadığı; son 2 celsede taraf vekillerine tasfiyeye konu olabilecek herhangi bir borç ya da alacağın bulunup bulunmadığı, paylaşılması gereken ortaklık malzemesinin bulunup bulunmadığı hususunda sorulan sorulara verilen cevaplardan da böyle bir borç ya da alacağın ya da paylaşılması gereken ortaklık malzemesinin bulunmadığı, inşaat sahasının üzerindeki konteynerin davalıya ait olduğu konusunda ihtilaf olmadığı ve davalıya tesliminin davacı tarafından da kabul edildiği nazara alınarak; ADİ ORTAKLIĞIN TASFİYESİ USULÜNÜN davamızda uygulanmasında yarar olmadığı, artık ortaklar kurulu inşaat için inşaat işlerininde başlamadığı nazara alınarak davalı tarafın sadece davacı arsa sahibinden onu sebepsiz zenginleştiren harcamalarını iade edebileceği, bu harcamalarında bilirkişi raporu ile 346.158,95 TL olduğu belirlendiğinden karşı davanın bu yönden kabulüne karar verilmiş;
Her ne kadar davacı taraf, yargılamanın sonunda bir ıslah dilekçesi vermek suretiyle sözleşmeye konu parseller üzerine konulan inşaatçı şerhinin kaldırılmasını talep etmişse de; ıslaha ancak dava edilen kalemler yönünden başvurulabileceği, hiç dava açılmayan kalemlerin ıslah yoluyla davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığı; söz konusu şerhler davadan sonra konulmuş ise, o taktirde de yeni bir davaya konu olabileceği nazara alınarak; şerhlerin kaldırılmasına ilişkin mahkememizce herhangi bir karar ittihaz edilmemiş; bu gerekçelerle aşağıdaki hüküm tesis olunmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
DAVACI............... HAKLI FESİH TALEBİ İLE İLGİLİ DAVASININ KABULÜ İLE;
17/09/2014 tarihli .......... yevmiye nolu ve Kadıköy ............ Noterliğinde düzenlenen arsa satış karşılığı hasılat paylaşımı esaslı sözleşmenin FESHİNE,
KARŞI DAVANIN;
Fesih haklı olduğu için cezai şart yönünden REDDİNE, kar kaybı yönünden REDDİNE,
Karşı davada alacak talebinin KISMEN KABULÜ ile;
Davacının yararına olan işler kapsamında 346.158,95 TL'nin karşı dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davacı - karşı davalı ............ tahsiline, ........................'ye verilmesine,
Fazlaya dair karşı davadaki alacak talebinin REDDİNE,
İnşaat sahasındaki konteynerinde davalıya teslimine,
İş bu davada peşin olarak alınan harcın mahsubu ile eksik 1.024,65 TL harcın davalı.......... alınarak hazineye irat kaydına,
Karşı davada alınması gereken 23.646,00 TL harcın peşin olarak alınan 176.000,00 TL'den mahsubu ile bakiye 152.354,00 TL harcın başvurusu halinde davalı ................... AŞ'ye iadesine,
İş bu davada, tamamı davacı tarafından karşılanan 370,75 TL harç ile 8 davetiye gideri 76,00 TL ve bilirkişi ücreti 3.000,00 TL toplamı 3.446,75 TL yargılama giderinin davalı .....................AŞ'den alınıp, davacıya verilmesine; karar kesinleştiğinde bakiye kalacak gider avansının davacıya iadesine,
Karşı davada, karşı davacı ...................... tarafından karşılanan harç miktarınadn 23.646,00 TL harcın ve 2 davetiye gideri 20,00 TL'nin kabul ve ret oranı gereği 2,50 TL'lik kısmının toplamı 23.648,50 TL yargılama giderinin davacı şirketten alınarak karşı davacı ............. AŞ'ye verilmesine,
Karar tarihindeki AAÜT gereği davacı lehine, davacının gösterdiği dava değeri üzerinden 2.400,00 TL nispi vekalet ücreti taktirine, Davalı ......... AŞ'den alınıp davacıya verilmesine,
Karşı davada; davanın kabul edilen kısmı üzerinden 26.719,48 TL nispi vekalet ücretinin davacı - karşı davalıdan alınıp, davalı - karşı davacı .......... AŞ'ye verilmesine,
Karşı davanın reddedilen kısmı için ise, 168.100,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı - karşı davacı .......... AŞ'den alınıp, davacı - karşı davalıya verilmesine,
Dair karar, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak ve oy birliği ile verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu.