T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/1079 Esas
KARAR NO: 2019/1377
DAVA: Sözleşmenin Feshi, İstirdat ve Menfi Tespit
DAVA TARİHİ: 18/09/2018
KARAR TARİHİ: 28/11/2019
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Feshi, İstirdat ve Menfi Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA: Davacı vekili, müvekkili şirketin davalı şirketten müteahhit olarak yaptığı --------bedelle almak üzere 22/12/2016 tarihinde harici satış sözleşmesi imzaldığını; 140.000,00 TL peşin ödeme yaptığını, geri kalan satış bedelinin senede bağlandığını; tapunun daha sonra devir edileceği konusunda anlaştıklarını; vadesi gelen taksitlerin zamanında ödendiğini ancak davalı şirketin avukatı tarafından atılan bir mail ile davalının zor durumda olduğunu, ekonomik dar boğazda bulunduğunu öğrendiklerini; biraz araştırınca şirketin alacaklılarının aynı yerdeki şirket adına birçok taşınmaza haciz koydurduklarını, bu çerçevede kendi aldıkları daire üzerine de birçok haciz konulduğunu öğrendiklerini; bu hacizlerle birlikte dairenin devrini almalarının mümkün olmadığını belirterek; zaten sözleşmenin tapuda ve noterde yapılması gerekirken haricen yapıldığını ve geçersiz olduğunu; herkesin verdiğini geri alması gerektiğini, bu çerçevede sözleşmenin feshi ile vadesi gelmemiş ve toplam bedeli 335.000,00 TL olan senetlerin iptaline, iadesine, üçüncü şahıslara devredilmişse bedellerinin tahsiline; ödediği senet bedellerinden de 30.000,00 TL'nin fazlaya dair haklarını saklı tutarak davalıdan ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili, sözleşmede yetik şartı bulunduğunu, yetki şartı çerçevesinde davanın İstanbul Ticaret Mahkemesinde açılması gerektiğini; bu nedenle dava dilekçesinin yetki yönünden reddine karar verilmesini savunmuş; davacının tacir olduğunu, taşınmazı 29/12/2016'da fiilen teslim aldığını, kullandığını; davalı müvekkilinin taşınmazı inşa eden müteahhit olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince henüz tapunun kendisine arsa sahiplerince devir edilmediğinden davacıya da devrinin mümkün olmadığını; bu nedenle devir borcununda doğmadığını belirterek davanın reddini savunduğu, bilahare son celseden önce yazılı beyanda bulunarak cevap dilekçesini ıslah ettiğini bildirip, davacının 29/12/2016 tarihinden itibaren bu taşınmazı kullanmasından ötürü dairenin eskidiğini, değerinin düştüğünü, bu nedenle doğan zararının karşılanmasını ve kullandığı dönem yönünden de kira bedeli olarak ecrimsile hükmedilmesini talep ettiği görülmüştür.
İNCELEME VE GEREKÇE: Dava, harici satışa konu olan taşınmazla ilgili olarak sözleşmenin feshi, satış bedeli olarak ödenen paraların iadesi, satış bedeline karşılık verilip henüz vadesi gelmeyen / tahsil edilmeyen senetler yönünden de borçlu olmadığının tespiti ve senetlerin iadesi / bedellerinin tahsili davasıdır.
Taraflar tacir olduğu için alım satım akdi ile ilgili bu davada mahkememiz görevlidir.
Mahkememizce öncelikle yetki itirazı incelenmiştir. Taraflar arasındaki harici satış sözleşmesi 2016 tarihli olup, sözleşmeye konu taşınmazın tapusu davalı ------- tarihinde sözleşmeden önce geçmiştir. Bu sebeple, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde henüz tapu müteahhide geçmezden evvel müteahhitçe yapılan harici satış sözleşmelerinin geçerli olduğuna dair kural olayımıza uygulanamaz; sözleşme tapu veya noterde yapılmamış olup, bu sebeple geçersizdir. Ancak, söz konusu geçersizlik taşınmazın devri ile ilgili olup, taraflar arasındaki harici sözleşmede yetki düzenlemesi söz konusu ise, bu taraflar yönünden bağlayıcıdır. Ancak, sözleşmenin 17. Maddesinde taşınmazın aynı ilişkin ihtilaflarda Kadıköy Mahkemelerinin görevli olduğu, satış bedelinin ödenmesi ve temerrüt ile ilgili ihtilaflarda İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğu düzenlenmiş bulunduğundan; davamızda sözleşmenin feshi de talep edildiği için taşınmazın aynına da ilişkin olan bu dava yönünden mahkememizin yetkili olduğu kabul edilmiş, davalının yetki itirazına itibar olunmamıştır.
Taraf delilleri toplanmış, tapu kaydı getirtilmiş olup; dava konusu olan taşınmazın 11/12/2014 tarihinde davalı --------------- geçtiği anlaşılmış olup, taşınmazın üzerine 06/04/2018 tarihinden başlayarak çok sayıda haciz şerhinin işlendiği görülmüştür. Bu nedenle sözleşme gereği tapu kaydını daha sonra devir alacak davacının, sözleşmeden sonra davalı şirketin borçlarından dolayı koyulan bu hacizleri kabul ederek akide bağlı kalması beklenemez. Bu yönden davacı akdin feshini istemekte haklıdır. Kaldı ki, tapu devrini içeren sözleşmeler hem tapu kanunu hem noterlik kanunu gereğince sıhhat şartına tabii olup; noterde satış vaadi şeklinde ya da tapuda akit tablosu düzenlenmek suretiyle yapılması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme geçersiz olup, geçersiz sözleşmede her bir tarafın aldığını iade etmesi gerekir. Olaya bu şekilde bakıldığında hem harici satıştan sonra konan ve davalının borçlarından dolayı gerçekleşen çok sayıdaki haciz dolayısıyla davacının dönme hakkını kullanması yerinde bulunmuş hem de sözleşme geçersiz olduğundan dolayı akdin feshini talep edebileceği kabul edilmiştir. Akdin feshinde haklı olan davacının verdiklerini istemesi de yerinde olup;
Davacının yapmış bulunduğu ödemelerin toplamı 305.000,00 TL'dir. Bunun 140.000,00 TL'si sözleşme anında peşin ödenmiş olup; 165.000,00 TL'si bilahare vadesi gelen senetler yönünden yapılan ödemedir, bu ödemeler davalının da kabulündedir.
Bunun dışında davacının davalıya verdiği senetlerde mevcut olup, henüz bedeli ödenmemiş senetlerin toplam bedeli 335.000,00 TL'dir. Fakat senetler davalı tarafından bankalara devredilmiş olup, iki senet--------------- adet senette ------ciro edilmiştir. Ciro edilen senetlerin, senedi alan ve kötü niyetli olduğu iddia edilerek davalı gösterilmeyen ----- alınarak davacıya iadesi mümkün değildir. Öte yandan, bu senetler ibraz edilmeden, icraya konmadan, tahsile konmadan ve hatta ödenmeden; ödemiş gibi bedelinin davalıdan tahsiline de karar verilmesi mümkün değildir. Bu senetler ancak senet hamilleri olan üçüncü şahıslara ödendikten sonra davacı tarafça davalımız ----- karşı dava açılıp, ödenen bedelin tahsili talep edilebilir; o tarihe kadar söz konusu olan iade taleplerinin reddine, senet bedellerinin ise tahsiline yönelik dava "vaktinden önce açılan" dava niteliğindedir. Bu nedenle reddedilmiştir.
Davacı taraf, ödemiş bulunduğu 305.000,00 TL'ye ödeme tarihlerinden itibaren faiz istemiş ise de, Yargıtay----- HD'nin ----- Karar sayılı hükmünde de vurgulandığı ve 10/07/1940 gün ve 2/7 sayılı içtihadı birleştirme kararına işaret edildiği üzere; " taşınmaz alıcı tarafından satıcıya iade olunmamışsa, para faizsiz, ev ecrimisilsiz iade olur." bu nedenle mahkememiz davacıya ödediği 305.000,00 TL yönünden faize hükmetmemiştir. Aynı nedenle, davalımızda evin kullanılması karşılığında davacımızdan ecrimisil talep edemez, evin kullanım sebebiyle eskimesinden dolayı zarar talep edemez. Ancak kullanım esnasında kasten verilen ya da mutat kullanımı aşan zararları isteyebilir ki, bu iddia ile açılmış bir dava yoktur. Davalı her ne kadar cevap dilekçesini ıslah yoluyla değiştirdiğini bildirmişse de; akçalı taleplerini ancak karşı dava ile ileriye sürebileceği; cevap dilekçesini ıslah etmekle ortada harcı karşılanarak açılmış bir karşı dava bulunmadığından mahkememizce bu talepler yönünden hüküm oluşturulmamış olup; zaten karşı dava açsa idi de, yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı herhangi bir ------- ya da değer kaybı almasının mümkün olmayacağı düşünülmüştür.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle akdin feshi talebi kabul edilmiş, ödenen bedelin faizsiz iadesine karar verilmiş, davalı tarafından üçüncü şahıslara devredilen senetler yönünden sadece davacının davalıya borçlu olmadığına dair hüküm oluşturulmuş ancak senetlerin iadesi veya bedellerinin tahsili talebi reddedilmiş; akit fesih edildiği için satışa konu bağımsız bölümünde davalı şirkete iadesine karar verilmiş olup; 305.000,00 TL'nin verilmesi ve dairenin iadesi karşılıklı edimler olduğu için birini önce gerçekleştiren karşı taraftan diğer edimini isteyebileceği de hükümde açıklanmak suretiyle aşağıdaki karar tesis olunmuştur.
Davacının ana talepleri, sözleşmenin feshi, istirdat ve menfi tespit olduğu için ve reddedilen kısım sadece menfi tespite ilişkin ( tahsil edilmeyen senetler yönünden ) alt kalemler olan senetlerin iadesi olmadığı takdirde bedellerinin tahsili talebi menfi tespitin içinde kalan talepler olup; menfi tespit talebi de davalı yönünden kabul edildiği için davacı aleyhine vekalet ücreti ya da yargılama giderlerine katılım miktarı hesaplanmamıştır.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
Davacı ile davalı arasındaki ------------- nolu dairenin 640.000,00 TL bedelle satışına ilişkin harici satış sözleşmesinin İPTALİNE;
Davacı yanca ödenen 305.000,00 TL'nin davalıdan alınıp, davacıya verilmesine,
Davacı tarafından keşide edilen;
KEŞİDECİ VADE BANKA TUTAR
...
20.09.2018
-----------
11.500,00 Tl
...
20.11.2018
----------------
11.500,00 Tl
...
20.12.2018
--------------
50.000,00 Tl
...
20.01.2019
-------------------
11.500,00 Tl
...
20.03.2019
----------------
11.500,00 Tl
...
20.05.2019
----------------
11.500,00 Tl
...
20.07.2019
----------------
11.500,00 Tl
...
20.09.2019
---------------
11.500,00 Tl
...
20.11.2019
------------
11.500,00 Tl
...
20.12.2019
------------------
50.000,00 Tl
...
20.01.2020
-----------------
11.500,00 Tl
...
20.03.2020
-----------------
11.500,00 Tl
...
20.05.2020
--------------
11.500,00 Tl
...
20.07.2020
-------------------------------
11.500,00 Tl
...
20.09.2020
--------------
11.500,00 Tl
...
20.11.2020
---------------
35.500,00 Tl
...
20.12.2020
--------- 50.000,00 TL
Senetlerden dolayı davacının davalı şirkete borçlu olmadığının TESPİTİNE; ancak senetlerin iadesi talebinin REDDİNE, senet bedellerinin tahsili talebinin ise vaktinden önce açılan dava niteliğinde olması nedeniyle REDDİNE; senetleri üçüncü şahıslara ödediği taktirde de bedelini davalıdan o vakit istemekle muhtariyetine,
Hüküm altına alınan bedele faiz işletmesi talebinin taşınmaz alıcıda olduğu için REDDİNE,
Dava konusu -------- nolu dairenin davacı tarafından boşaltılarak davalıya teslimine,
Peşin olarak alınan ve bilahare tamamlatılan 10.929,54 TL harcın alınması gereken 43.718,40 TL harçtan mahsubu ile eksik 32.788,86 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Tamamı davacı tarafça karşılanan 10.965,44 TL harcın tamamı ile 6 davetiye gideri 74,00 TL'nin toplamı 11.039,44 TL yargılama giderinin davalıdan alınıp, davacıya verilmesine; karar kesinleştiğinde bakiye gider avansının davacıya iadesine,
Karar tarihindeki ----- gereğince 39.550,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınıp, davacıya verilmesine,
Dair karar, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak ve oy birliği ile verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu.