T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2015/316 Esas
KARAR NO: 2018/517
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 16/05/2018
Mahkememizde görülmekte bulunan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, "Müvekkilim, davalıyla aralarında akdedilen Beyoğlu........Noterliği nin 20.02.2013 Gün ve ..... Yevmiye sayılı ".... ............. ile davalının yapımını üstlendiği ............... İstanbul adresindeki ve imarın ".......... Parsel üzerinde inşaa edilmekte olan ........" adıyla....... sitenin ....... ve 16 Nolu "işyeri" bağımsız bölümlerini satın almıştır. Akdedilen "..........." göre satım bedeli müvekkilim tarafından davalıya nakden ve defaten ödenmiş olup davalı şirket de satış vaadine konu dük-kanların mülkiyetini 28.03.2014 tarihinde müvekkil şirkete devretmiştir. Davalı şirket: satış vaadi sözleşmesine konu dükkanların mülkiyetini müvekkilime devretmiş olmakla birlikte taşınmazları fiilen müvekkilime teslim etmeyi taahhüt ettiği 30.06.2014 tarihi itibariyle inşaatı "tasdik edilen mimari projesine uygun olarak" tamamlayamamış, binanın ortak kalorifer sistemini yapmamış, yangın ve hidroforlarını, su depolarını, ana su tesisatını, soğutma grubu santrallerini, doğalgaz ana hatlarını, elektrik ana hatları ile bu tesisatlara ilişkin projedeki odalarını tamamlamamış, elektrik sistemlerinin kullanılabilir hale getirilememiş, asansör, yürüyen merdivenler ve bağımsız bölümlere ait tüm ana tesisatlarının hiç birisini tamamlayamamış, Iskan Ruhsatı da alınmamıştır. Ticari dükkanlardan müteşekkil..... başta "........" olmak üzere mimari projede gösterilen bağımsız bölümler ve binanın ortak alanlarındaki imalatları da yapmamıştır. Davalı şirketin.......... tarihinde fiilen teslim edeceğini taahhüt elliği inşaat, 31,12.2014 tarihi itibariyle ...... Belediye Başkanlığı nezdindeki resmi "........." göre %60 seviyesine dahi varmadığı, binanın Yangın ve Hidroforlarının, su depoları ve ana su tesisatının, soğutma grubu santrallerinin, doğalgaz ana hatlarının, Elektrik ana hatları ile bu tesisatlara ilişkin projedeki odaların halen dahi tamamlanmamış olduğu, mimari projeye göre sinema solanlarının, ofislerin ve ticari bağımsız bölümlerin tamamlanmamış olduğu gö¬rülmüş bu hususlar İstanbul Anadolu ........Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/61 D.iş sayılı dos¬yasındaki bilirkişi raporuyla tespit olunmuştur. Davalı şirket; bütün bu eksikliklere rağmen İSKAN RUHSATİ ALINDIĞI TARİHTE ödenmesi ge-reken 756.000.-TL tutarındaki KDV'yi müvekkilimden 22.09.2014 tarihinde nakden ve defaten tahsil etmiş, elektrik, su ve doğalgaz abonelik ücretleri dahi davacıya 13.06.2014 tarihinde ödenmiştir. Müvekkilim, 30.06.2014 tarihinde tamamlanarak kiralanabilir hale getirileceği taahhüt edilen dükkânları tasdik edilen inşaat projesine, teknik şartname ve aralarında akdedilen sözleşme hükümlerine uygun olarak tamamlanamaması sebebiyle dükkânlarından yararlanamamakta, inşaattaki tüm ortak tesis ve tesisatlar yapılamadığı için dükkânların kiralanabilimesi mümkün bulunmadığından büyük miktarlarda kira kaybına uğramaktadır. Müvekkile ait dükkânlar, emsal kira bedeli üzerinden hesap edildiğinde aylık ortalama .......-TL kira getirebilecek İşyerleridir. Zira müvekkile ait dükkânlar konum itibariyle deniz manzaralı ön cephe ve en büyük dükkânlar olup sitenin en değerli konumunda yer almakta¬dır. Nitekim davalı şirket dahi basın ve yayın organlarında . ....... adıyla ........ sitedeki işyerlerinin aylık ......-TL .........TL garanti kira getirebileceği hususunda açıklamalarda bulunmuş, bu beyanlar gazetelerde yayımlanmıştır." beyanlarıyla müvekkilinin ticari maksatla satın almış olduğu dükkanların sözleşmeyle ......... tarihinde tamamlanacağı taahhüt edilmiş olmasına rağmen inşaat "tasdik edilen mimari projesine uygun olarak" tamamlanmamış olması, binanın ortak kalorifer sisteminin yapılmamış, yangın ve hidroforlarının, su depolarının, ana su tesisatlarının, soğutma grubu santrallerinin, doğalgaz ana hatlarının, elektrik ana hatları ile bu tesisatlara ilişkin projedeki odalarının tamamlanmamış, elektrik sistemlerinin kullanılabilir hale getirilememiş, asansör, yürüyen merdivenler ve bağımsız bölümlere ait tüm ana tesisatlarının hiç birisi tamamlanmamış olması sebebiyle fiilen kullanılabilme imkanı olmaması sebebiyle emsal rayiç bedel üzerinden yoksun kalınan kira kaybı sebebiyle fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00.-TL nin işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Müvekkil Şirket ile Davacı arasında; Şirketimizin yüklenici sıfatı ile taahhüdü altında bulunan ............sayılı parsel üzerinde .......... adı ile .......sitede yer alan; a........... numaralı ticari nitelikteki bağımsız bölüme ilişkin olarak Beyoğlu ..........noterlığı'mn 20.02.2013 tarih ve 02744 yevmiye numaralı, "................ Sözleşmesi" b- .......... numaralı ticari nitelikteki bağımsız bölüme İlişkin olarak Beyoğlu ...........noterliği nin 20.02.2013 tarih ve 02745 yevmiye numaralı, "...............İnşaat Yapım Sözleşmesi" akdedilmiştir. Sözleşmenin Satmayı Vaad Eden'in Yükümlülükleri başlıklı 3.1 .maddesinde; "Satmayı Vaad Eden, bağımsız bölümü mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında 06,2014 tarihine kadar tamamlayarak '..........i" olarak almayı Vaad Eden 'e teslim ede-cektir. ..... maksat; satışa konu inşaatın tasdikli projelerine, ekteki teknik şartnameye ve işbu sözleşmeye uygun tamamlanıp. Almayı Vaad Eden'e teslimidir. Sözleşmeye konu bağımsız bölüm .......... olarak inşa edilerek teslim edileceğinden almayı vaad eden, bağımsız holümü teslim aldıktan sonra yapacağı/yaptıracağı, mekanik ve elektrik tesisat dış cephe gibi imalatların tamamında yapının statiğini ve dış görünüş ve bütünlüğünü bozacak imalatlarda bulunmayacağını ve bu imalatlar öncesinde Satmayı Vaad Eden 'in yazılı onayını alacağını beyan ve taahhüt eder, "hükmü yer almaktadır. Davacı tarafla sözleşme hükümleri çerçevesinde......... teslim konusunda anlaşma sağlanmış, bu teslime uygun fiyat belirlemesi yapılmış, davacı tarafından sözleşmelerin imzalanması neticesinde de iş bu hükümler açıkça kabul edilmiştir. Taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümleri ve ekinde yer alan mahal listesinde de açıkça görüleceği üzere, davaya konu edilen ticari bağımsız bölümlerin mekanik ve elektrik sistemlerinin dükkân içi donanımı ile asma tavan yapımı Müvekkil şirket tarafından taahhüt edilmemiştir. Satış sözleşmesi,.......... teslim yani tamamlanmamış teslimi (natamam) içeren bir sözleşmedir. Asma tavanlar dükkân sahibinin kendi dekorasyonuna bırakılmıştır Tüm bu düzenlemelere rağmen, davacının dava dilekçesindeki iddialarının gerçeği yansıtmadığı açıktır. Davacının dava dilekçesinde yer verdiği ve iş bu daya dayanak yaptığı İstanbul Anadolu.........Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/61.D.İŞ sayılı dosyasına ibraz edilen 09.03.2015 tarihli Tespit Raporuna yasal süresi içerisinde itiraz ve beyanlarımız sunulmuştur. Sözleşmede iskan ruhsatı tüm kat maliklerinin mali yükümlülüklerini ve hisselerine isabet eden iskan harçlarını ödemeleri koşuluna bağlamış olup davacının iskan konusundaki iddialarını kabul etmek mümkün değildir" beyanlarıyla davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE : Dava hukuki niteliği itibariyle geç teslim nedeniyle yoksun kalınan kira kaybının tahsili talebine ilişkindir.
Usulünce duruşma açılarak; tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip ihtilaflı ve ihtilafsız konular ön inceleme duruşmasında resen belirlenerek uyuşmazlığın çözümü doğrultusunda tarafların tüm delilleri tahkikat duruşmalarında toplanıp bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda; uyuşmazlığın, davacı yanın davalı taraftan satın alınan dükanların süresinde teslim edilmediği ve ortak kullanım alanları ve tesisatın süresinde tamamlanamadığı bu nedenle kira kaybı zararının oluştuğu iddiasına dayalı tazminat davası olduğu anlaşıldı.
Tarafların delilleri toplanarak, tarafların iddia ve savunmaları, uyuşmazlık tespiti doğrultusunda mahallinde keşif yapılmak suretiyle, sözleşmeler ve taşınmaza ilişkin kayıtlarda incelenmek sureti ile davalı firmanın inşaatı hangi şartlarda davacıya teslim etmesi gerektiği sözleşme şartlarının teslim tarihi itibari ile yerine getirip getirmediği sözleşemeye göre teslim edilmesi gereken tarihten geç teslimat var ise ve sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihte verilmiş ise de bu tarihteki eksikliklerin kiraya vermeye engel olup olmadığı ve eksikliklerin ne kadar sürede giderilebileceği ve bu döneme ait kira kaybı olup olmadığı aylık kira getirisi konularında İnşaat Mühendisi ve Hesap Uzmanı Bilirkişilerden inceleme yaptırılarak teknik ayrıntıları gösterilen dosyada mübrez 09/03/2018 tarihli bilirkişi raporu tanzim ettirilmiştir.
Dosyada mübrez bilirkişi ve toplanan deliller ve yapılan keşif sonucunda sonucunda;Davacının davalı şirketten ...... adlı siteden ......... nolu işyerlerini satın aldığı , satış bedelinin toplam ......... Tl olarak tamamen davalıya ödendiği taşınmazların sözleşme gereğince davacıya ....... tarihinde teslim edilmesi gerektiği kararlaştırıldığı halde fiilen 11.08.2014 tarihinde teslim edildiği,bu konularda taraflar arasında düzenelenen ......... tarihli sözleşme gereğince de ihtilafsız olduğu, Ortak alanlardaki dava tarihi itibariyle önemli orandaki eksikliğin, TBK.m.223 hükmü kapsamında ayıp değil, eksik iş olmasına göre,davacı tarafından fiili teslim tarihinde ihtirazı kayıt konulmasına gerek bulunmadığı, taraflar arasındaki 20.02.2013 tarihli sözleşme gereğince süresinde teslim gerçekleşmediği takdirde sözleşme bedelinin......si oranında cezai şart ve kira ödeneceğinin düzenlendiği, düzenlemenin TBK 179/2 maddesi gereğince ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğu aylık maktu gecikme tazminatı olarak değerlendirilmesi gerektiği, ...... dava tarihi arasında 7 ay 26 günlük gecikme tazminatını talep edebileceği, toplam satış bedelinin ..... si olan 8.400x7 ay 26 gün= 66.080,00 TL talep edebileceği davalı tarafından davacıya dava tarihinden önce kira bedeli olarak ödenen 10.360,00 TL nin düşülmesi ile 55.720,00 TL talep edebileceği, ancak taleple bağlı kalınarak dava dilekçesi ile faizde talep edilmemiş olmakla 10.000,00 TL nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesi gerektiğine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
Davanın kabülü ile;
10.000,00 TL'nin Reoskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
1-Harçlar kanunu uyarınca alınması gereken 683,10 TL harçtan, peşin alınan 170,78 TL harcın mahsubu ile bakiye 512,32 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
2-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan başvurma ve peşin harç toplamı 198,48 TL' nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine,
3-Davacı tarafça yapılan 3.000,00 TL bilirkişi ücreti ve 139,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 3.139,00 TL nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine,
4-Davalı giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Davacı taraf yararına AAÜT uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine,
6-Kullanılmayan gider avansı varsa karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi' ne istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.