T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/319
KARAR NO : 2025/750
DAVA : İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ : 07/07/2023
KARAR TARİHİ : 15/10/2025
Mahkememizde görülen İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava dışı --- -- (TCKN. -----) ile Davalı banka arasındaki kredi ilişkisi nedeniyle ipoteğin tesis edildiği tarihte dava dışı------ adına kayıtlı olan ancak daha sonra 12/04/2022 tarihinde Müvekkili şirkete devredilen -----no'lu bağımsız bölüm" üzerine Davalı banka lehine 01/04/2015 tarih, ------ yevmiye numarası ile 1. derece 380.000,00-TL bedelli ipotek tesis edildiğini, ilerleyen süreçte kredi borçlusu -----, Davalı bankaya olan kredi borcunu ifa etmemiş; bunun üzerine Davalı banka da-----İcra Dairesi'nin ------sayılı dosyasından "İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi" başlattığı, helef malik ------ şirketi 31/05/2022 tarihinde mezkur takip dosyasına konu borcun tamamını ödemiş ve dosya tahsilat ile infaz edildiğini, bu doğrultuda Selef ----- şirketi tarafından Davalı bankaya hitaben, --- Noterliği'nin 17/06/2022 tarih ve ----- yevmiye no'lu ihtarnamesi keşide edildiğini, İhtarnamede; takibe konu olan dosya borcunun ödendiği, bu nedenle de ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılması gerektiği aksi halde yasal yollara müracaatta bulunulacağı ifade edildiğini, davalının ise ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen 1 yılı aşkın bir süredir konu ile ilgili herhangi bir aksiyon almamış; güncel malik olan Müvekkil şirketi işbu davayı açma noktasında mecbur bıraktığını beyan ederek, davanın kabulü ile, ----- bölüm üzerinde davalı banka lehine 01/04/2015 tarih, ------- yevmiye numarası ile tesis edilen ipoteğin; bedelsiz kalmış olması nedeniyle kaldırılmasına, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili Banka ile ----- TC Kimlik numaralı --- arasında 27.03.2015 tarihinde ------ teslim aldığı ve imzaladığı Sabit Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesi imzalandığını, --- 01.04.2015 tarihinde ---- adına kayıtlı İl:---, İlçe:-----, Mahalle:-----, Taşınmaz Türü:------ Mesken nitelikli taşınmazı satın almış ve 27.03.2015 tarihli işbu sözleşmeye istinaden 01.04.2015 tarihinde ----- yevmiye no ile 380.000,00 TL bedelle ipotek tesis edildiğini, işbu taşınmaz --- tarafından 30.05.2016 tarihinde ----- yevmiye no ile----- satıldığını, ---- 27.03.2015 tarihli Konut Finansmanı Sözleşmesinden kaynaklı borcunu ödememesi sebebiyle ---- ve yeni malik ---- şirketine ----Noterliğinde 31.01.2019 tarih ve-----, ipotekli taşınmazın satış işlemleri devam ederken bu kez ----- İnşaat tarafından 12.04.2022 tarihinde ---- yevmiye no ile taşınmaz -- satıldığını, ------ Şirketi taşınmazı ipotek şerhi mevcut olarak ipotek borcu ile birlikte satın aldığını, İcra dosyası satış işlemlerine hazır hale geldiği aşamada 31.05.2022 tarihinde --- İnşaat şirketi tarafından icra dosyasına 279.037,35 TL dosya borcu ödemesi yapılmış ve dosya tahsil edilerek infaz olduğunu, Davacı vekili işbu icra dosyasının tahsilatla bu şekilde kapatılmış olması sebebiyle ipoteğin bedelsiz kaldığını iddia ederek müvekkil Banka tarafından ipoteğin kaldırılmasını talep ederek huzurdaki davayı ikame ettiğini, Müvekkili ile ----- arasında 11.06.2018 ve 28.03.2017 tarihli Genel Kredi Sözleşmesi yapıldığını ve işbu sözleşmeyi ------ müteselsil kefil olarak aynı tarihte 550.000,00 TL kefalet bedeli ile imzalandığını beyan ederek, davanın reddine, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep etmiştir.
DELİLLER : Dava dilekçesi, cevap dilekçesi,-İcra Dairesinin --- Esas sayılı dosyası, ----- Bankası müzekkere cevabı, tapu müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabı, bilirkişi raporu.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davaya konu ------ bağımsız bölüm üzerinde davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin bedelsiz kaldığı iddiası ile davalı banka aleyhine açılan ipoteğin fekki istemine ilişkindir.
Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda; uyuşmazlığın, davaya konu------ no'lu bağımsız bölüm üzerinde davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin bedelsiz kaldığı iddiası ile açılan ipoteğin fekkine ilişkin olduğu, ipoteğin fekki şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususunda ihtilaf bulunduğu görüldü.
Dosyanın ----. Asliye Ticaret Mahkemesinin -----Karar sayılı "Hakimler ve Savcılar Kurulu 'nun 25/11/2021 tarih ve ----- sayılı kararı uyarınca uyuşmazlıkla ilgili ihtisas mahkemeleri olarak belirlenen------. Asliye Ticaret Mahkemelerine tevzi edilmek üzere mahkememize geldiği anlaşılmakla, Mahkememiz esas defterinin --- Esas sırasına kaydının yapıldığı, dosyayı gönderen mahkeme tarafından ön inceleme duruşmasının icra edilerek tahkikat aşamasına geçildiği görülmüştür.
----.İcra Müdürlüğünün ----- Esas sayılı İcra dosyasının incelenmesinde; muhteviyatındaki İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLU İLE TAKİPTE ÖDEME
EMRİ tetkikinden; alacaklı ------Aleyhinde, 23/05/2019
tarihinde; “01/04/2015 tarihli, ------ yevmiye numaralı rehin.: 27/03/2015 tarihli Sabit
Faizli Konut Finansmanı Kredisi Sözleşmesi, --- Noterliğinin 31.01.2019 tarih ve ---- yevmiye nolu ihtarnamesi ile ----- Tapu Müdürlüğü'nün 01/04/2015 tarih ve ------ yevmiye nolu ipotek belgesi ve resmi senetten kaynaklanan kredi alacağı ------ nolu niteliği mesken olan (İPOTEKLİ TAŞINMAZIN YENİ MALİKİ)
V.N: ------
ŞİRKETİ” kaynaklanan, 155.566,16 TL Asıl Alacak, 6.888,94 TL Asıl
Alacak, 597,44 TL asıl alacak olmak üzere üzere, toplam 163.052,54 TL alacak üzerinden icra takibi başlatıldığı tespit edilmiştir.
İpotek, borçlunun borcunu ifa etmemesi durumunda alacaklının üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılamasını sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İpotek yolsuz olarak yani hukuka aykırı şekilde tescil edilmiş olabilir. Böyle bir durumda mülkiyet hakkı haksız yere sınırlandırılmış olan taşınmaz maliki tarafından ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Ayni hakka ilişkin olan bu davada herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir.İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan alacak geçersizse ipotek de geçersiz olur. Yine bağlılık ilkesinin bir sonucu olarak alacak sona ermişse ipotek de sona erer. İpoteğin geçerlilik şartlarından biri de ipotek sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasıdır. Alacak borç ifa edildiği için sona ermişse ve taşınmaz maliki ipotek hakkının kaldırılması için dava açmışsa mahkemece borcun gerçekten ifa edilmiş olup olmadığının araştırılması gerekir.
Tarafların delilleri toplanmış, dosyanın bankacı bilirkişi ile hesap bilirkişine tevdi edilmiştir.
Dosyada mübrez heyet bilirkişi raporunda özetle; Sayın Mahkemenin görev tevdi eden ara kararı kapsamında yapılan inceleme
sonunda:
Yukarıda “(6) değerlendirme” başlığı altında (A) sayılı bentte tanıtılan
uyuşmazlık konusunun, bağlandığı teorik sorun (B) sayılı bentte nitelendiği; somut olay
özelinin (C) sayılı bentte yapılan incelemesinde açıklanan gerekçelerle, ------
savunmada bahsi geçen borcunun varsayım olarak olması halinde bile, taşınmazın kalan
sorumluluğunun her hâlükârda 100.962,65 TL olması nedeniyle depo edilerek fekkinin
istenmesinin mümkün bulunduğu; ancak, Bankada yapılan incelemede, adı geçenin
müteselsil kefili olduğu sözleşme kapsamında, bankaya ibraz edilmemiş 6 adet çek nedeniyle
bankanın sorumluluk tutarı olan 75.900,00 TL riskin devam ettiğinin tespit edilmesine göre, bu
tutarın DEPO EDİLMESİ HALİNDE dava konusu ----- bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkini isteyebileceği; İşaret edilen hususlarla, tüm delillerin takdiri ve hukuki değerlendirmenin
tamamı Sayın Mahkeme’ye ait olmak üzere, heyetimizin kanaatlerini bildirmişlerdir.
Tüm dosya kapsamı ve deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacının dava dışı ------ile davalı banka arasındaki kredi ilişkisi nedeniyle ipoteğin tesis edildiği tarihte dava dışı ----- adına kayıtlı olan ancak daha sonra 12/04/2022 tarihinde davacı şirkete devredilen ------no'lu bağımsız bölüm" üzerine davalı banka lehine 01/04/2015 tarih, ----- yevmiye numarası ile 1. derece 380.000,00-TL bedelli ipotek tesis edildiği, ilerleyen süreçte kredi borçlusu -----, davalı bankaya olan kredi borcunu ifa etmediği, bunun üzerine davalı banka da --- İcra Dairesinin ----- sayılı dosyasından "İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi" başlattığı, davacı şirketin taşınmazın yeni maliki olduğu, ipoteğin bedelsiz aldığı iddiası ile eldeki ipoteğin fekki davasının açıldığı anlaşılmıştır.
Deliller dosya içine alınmış dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Dosyadaki deliller ve bilirkişi raporundan; davadışı ----- imzaladığı Sabit Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesi nedeniyle adına
kayıtlı dava konusu ------ nolu bağımız bölüme ipotek tesis edildiği, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile
başlatılan takipteki işlemlerin yürütüldüğü sırada, 12.04.2022 tarihinde ------ yevmiye davacı
şirktin ipotekle yükümlü olarak satın aldığı, takipteki işlemlerin yürütülmesi sırasında 31.05.2022 günü 279.037,35 TL ödeme yapıldığı ve dosyanın infazla kapatıldığı, davalı ------arasında 11.06.2018 ve 28.03.2017 tarihli Genel Kredi
Sözleşmesine başlangıçta ipotek veren ------’in 550.000,00 TL bedelle müteselsil kefil
olduğu, ----borcunu ödememesi sebebiyle davalı banka tarafından -----. İcra Dairesinin ----sayılı dosyası ----- hakkında genel haciz yoluyla takip işlemi başlatıldığının beyan edildiği ve adı geçen borcu nedeniyle de davalı bankanın
ipoteğin fekki istemine karşı çıktığı görülmüştür.
Belirtmek gerekir ki, fekki istenen ipoteğin türü teorik bölümde açıklandığı üzere “üst sınır” ipoteği olmakla, alacaklı sadece ipotek limiti içinde kalan alacak bölümünü talep edebilir. İpotek veren
üçüncü kişinin sorumluluğu ipotek limiti ile sınırlıdır. Alacaklı kefile karşı haciz (veya iflas) yolu
ile takip yapabilir. Taşınmazı üzerinde limit ipoteği kurulan ----- aynı zamanda kredi
sözleşmesinde kefil olması, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipte ipotek limiti ile
sorumlu olduğu ilkesini değiştirmez. Zira borcun teminatı olan taşınmazın sorumluluğu limitle
sınırlı olmakla, iktisap eden açısından aynı kuralın cari olduğu, hal böyle olunca, davacının 380.000,00 TL sınırlı sorumlu olduğu bilerek iktisap etmesine ve bu sorumluluk miktarının değiştirilmemesine/artırılamamasına göre, ------
başka bir kredi sözleşmesine kefil olması nedeniyle beyan gibi bankaya başlatılan takipteki
itiraza etmediği ve kesinleştiği bildirilen 301.006,39 TL borcu olsa bile ipotek yükü artırılamayacağından üst sınır olan 380.000,00 TL’den davacının daha evvel ipotek dosyasına
ödediği 279.037,35 TL’nin tenzili sonrasında kalan sorumluluğunun her hâlükârda 100.962,65
TL olduğu, banka kayıtları üzerinden yapılan incelemede, ------ müteselsil kefili olduğu kredi
sözleşmesi kapsamında risklerin ödenerek kapandığı ve bu bağlamada sadece gayri nakdi
kredi borcu bulunduğu, nedenin ise, bankaya ibraz edilmemiş 6 adet çek nedeniyle bankanın
sorumluluk tutarı olan 31 Ocak 2025 tarihinden itibaren (12.650,00 TL X 6 yaprak) toplam
75.900,00 TL ödeme yükümlülüğü riskinin devam ettiği tespit edilmesine göre, bu tutarın
kredi borcu bulunduğu, 75.900,00 TL ödeme yükümlülüğü riskinin devam ettiği tespit edilmesine göre davacının taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Davanın reddine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli 615,40 TL karar ve ilam harcından başlangıçta alınan 6.489,45 TL peşin harcın mahsubu ile artan 5.874,05 TL harcın kararın kesinleşmesi ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafça yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 60.800,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333 ve gider avansı tarifesinin 5. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra ilgili tarafa iadesine,Dair karar, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ---- Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu.