T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/210 Esas
KARAR NO: 2020/711
DAVA: İtirazın İptali (Haksız Eylemden Kaynaklanan Zarar Nedeniyle)
DAVA TARİHİ: 02/11/2018
KARAR TARİHİ: 10/12/2020
İstanbul Anadolu -----. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin -- tarih --- Karar sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize gönderildiği anlaşıldı.
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (kooperatif aidat alacağından kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ------olarak bilindiğini, davalının sitede ----- numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, davalının sitede kendisine düşen aidatı ödemediğini, davalı borçlu hakkında ödenmeyen aidat ile ilgili olarak borçlu hakkında İstanbul Anadolu -- İcra Müdürlüğü’nün --. sayılı dosyasından icra takibi yapıldığını, borçlunun takibe haksız olarak itiraz ettiğini, müvekkili Kooperatifin bir takım mülkiyet sorunlarının olduğunu, bu sorunlar tamamen çözülemediğinden site yönetimine geçilemediğini, kooperatifin tasfiye haline girdiğini ve mülkiyet sorunlarının çözülmek üzere olduğunu, kooperatif yönetiminin site yönetimi gibi hareket etmek zorunda kaldığını, ----- tarihinde tüm kooperatif üyelerinin katılımı ile kura çekilerek bağımsız bölümlerin üyelere devredildiğini, bağımsız bölümlerin tümünün malikler tarafından kullanıldığını, mülkiyetin geçtiği bağımsız bölüm malikinin giderlerden sorumlu olduğunu, ------- sitesinin birden çok parsel üzerinde inşa edildiğini blok ve apartmanlardan oluşan ---bağımsız bölümden oluştuğunu, tüm toplu yapı kapsamında bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş, kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, eğitim, spor, park, bahçe ve otopark gibi ortak kullanım alanlarını ve özel güvenliği bulunan toplu yapılardan oluştuğunu, bu ortak alanların giderleri olduğunu, giderlerin toplanmasının kooperatif genel kurulunca seçilen yönetim tarafından yerine getirildiğini, davalının gider payını ödemediğini ve takibe haksız itiraz ettiğini belirterek, haksız ve dayanaksız borçlu itirazının iptali ile takibin devamına, takibe kötüniyetli olarak itiraz eden davalının %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı tarafın cevap dilekçesi sunmadığı anlaşılmıştır.
İNCELEME ve GEREKÇE:
Dava, hukuki niteliği itibari ile; ...nun 67.maddesinde düzenlenen itirazın iptali davasıdır.
İstanbul Anadolu --- İcra Müdürlüğünün --- Esas sayılı takip dosyası getirtilmiş, incelenmesinde; davacı tarafça davalı aleyhine aidat alacağı açıklamalı 2.870,00 TL asıl alacağın tahsili için takip başlatıldığı, takip dosyasında ödeme emrinin tebliği ile borçlu davalı tarafından 12.06.2018 tarihli itiraz dilekçesinde özetle; "..------- satmıştır ancak satılırken kooperatifte herhangi bir üyelik oluşmamıştır. Çünkü tapu ile satın almıştır. --- vefat etmiştir. Söz konusu kooperatifin para toplaması yasal değildir. Site yönetimi oluşturulup ayrı bir defter tutması gerekirken tutmamıştır. Çünkü sitenin bir kısmı halen kooperatif üyesi iken bir kısmı tapuludur. Kooperatif üyeliği ise artık tapuya dönüşmüş durumundadır. Bu açıdan kooperatifin feshedilip site yönetimi adı altında yeniden oluşturulması ve kongre yapıp verilecek hizmete göre aidat belirlenip aidat toplanması gerekmektedir. Ancak kooperatif hala tasfiye halindedir ve aidat adı altında para toplamaya devam etmektedir. Kooperatif yönetiminin siteye herhangi bir katkısı yoktur. Güvenlik, bakım vs. " belirterek itiraz ettiği görülmüştür.mahkememizde açılan davanın süresinde olduğu tespit edilmiştir.
İstanbul Anadolu ----.Sulh Hukuk Mahkemesi bilirkişi raporunda özetle; Dava ve icra vekaletini yönetim adına veren --- ve -------yönetici olmadığı ve aktif husumet ehliyetlerinin bulunmadığı, malik sıfatıyla aidat talep edilen davalının -- bağımsız bölümün maliki olmadığı, malikin dava dışı ----olduğu, bu nedenle de malik sıfatıyla aidatlardan sorumluluğunun bulunmadığı, davacı sitenin de birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve kanuna uygun olarak toplu yapı yönetimine geçilmemiş olduğu, ayrı ayrı yönetim planlarının bulunduğu, parsellerin münferit olarak kat mülkiyetinin tesis edilmiş olduğu, bazı parsellerin kat irtifaktı olduğu anlaşıldığından, toplu yapıya geçilmemiş olduğu anlaşıldığından, ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıkta kat mülkiyeti bükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiği, mahkeme aksi kanaate ise icra takibine konu aidat borcunun takip tarihi itibariyle 870,00 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.
------ numaralı bağımsız bölümün dava dışı----- kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
----- tarihli yazısı ekinde gönderdiği ---- numaralı----- parsel numaralı taşınmazın yönetim planının incelenmesinde; Genel Giderlere katılma başlıklı 13. Maddesinde göre, "Kat Malikleri anagayrımenkulün ortak giderlerine aşağıdaki şekilde katılır.a)Arsa payı ne verilen kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve sair personelin ücretleri ile bunların vergi ve sigorta primlerine mesken ve iş yerleri eşit şekilde, dükkanlar ise onların --- oranında iştirak ederler. b)Genel su gideri anagayrimenkulde ger bağımsız bölüme su saati takıldığında bu su saatleri kontrol edilerek değeri üzerinden hesaplanarak almır. Geri kalan kısım eşit olarak bağımsız bölümlere bölünür. c)Aşağıda sayılan giderlere ise kat malikleri arsa payı oranında katılırlar. a)Kaloriferin yakıt, onarım ve işletme giderlerine, b)Bütün ortak yerlerin bakım, onarım, işletme ve yenileme giderlerine, c)Asansör bakımı ve onarım giderlerine (dükkanlar hariç), d)Kat Mülkiyeti Kanunun E.K. 3 maddesinin b fıkrası gereğince yapılardan (bloklardan), her birine ilişkin ortak giderler, o yapıdaki(blohaki) kat malikleri, bütün yapılar için ortak tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler, bütün kat malikleri tarafından bu yönetim planında kabul edilen ilkelere göre karşılanacaktır".
Davacı Kooperatifin----tarihli Genel Kurul tutanağının incelenmesinde, g.maddesinde, "2011 yılına ait tahmini bütçe okunup açıklanarak, Yönetim Kurulunca hazırlanan şekli yerine, aylık Ödemelerin 20.TL'de kalacağı şekliyle düzeltilerek oylanarak oybirliğiyle kabul edildi"; 29.04.2012 tarihli Genel Kurul tutanağının incelenmesinde, 9,maddesinde, "Kooperatif müşterek gider ve avans payı aidatlarının 30.TL'ye çıkarılması hususu oylandı ve oybirliğiyle reddedildi" belirtildiği; --- tarihli Genel Kurul Toplantısında, 8.maddesinde, aidatların 30,00 TL olmasına karar verildiği tespit edilmiştir. 24.09.2017 tarihli Genel Kurul toplantı tutanağının incelenmesinde, yönetim kuruluna ------ yıllığına seçilmesine, her üyeden 30.TL alınmasına karar verildiği; 13.05.2018 tarihli Genel Kunıl Toplantı tutanağının incelenmesinde; 9,maddesinde, "her üyeden ayda 30.TL alınmasına" karar verildiği tespit edilmiştir.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesine göre; ----- Anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesi ile amacına ulaşmış sayılır ve dağıtılır. Dava konusu kooperatifte ----------------tarihinde ferdileşmeye geçilmiş olduğu, diğer parsellerin ne zaman ferdileşmeye geçtiğinin anlaşılamadığı, dosyadaki tapu kayıtlarından davalıya ait tapu kaydına rastlanmadığı anlaşılmaktadır. Dosyaya gönderilmiş olan yönetim planlarından birinin,--- numaralı 30 bloktan oluşan ------- yönetim planı olduğu belirtilmiştir. Ancak davacının ortak giderleri talep ettiği ana taşınmaz içinde -----kayıtlı blokların da olduğu tespit edilmiştir. Bilindiği gibi ayrı--- bulunan ve ayrı yönetim planı bulunan sitelerin toplu yapı yönetimine geçmeleri için her bir bağımsız sitenin kendi yönetim planlarının değiştirilmesi ve toplu yapı yönetimine uygun hale getirilmesi konusunda kat maliklerinin ayrı ayrı karar alması gerekmektedir. Ancak tapu kaydının incelenmesinde dosyada--- kayıtlı taşınmazlarda ayrı yönetim planı alınmak suretiyle münferit olarak Kat Mülkiyetine geçildiği anlaşılmaktadır. --- parsel sayılı taşınmazların ise kat irtifaklı olup, kat mülkiyetinin kurulmamış olduğu tespit edilmiştir.
---- dosyada bulunan cevabi --- taşınmaz kat irtifaklı,------ parsel saydı taşınmaz kat irtifaklıdır. ---------- parsel sayılı taşınmazlar için tek yönetim planı düzenlenerek her bir parselin işlem dosyasına aynı yönetim planı eklenmiştir. 571Isayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 14.11.2017 tarihinden sonra------- taşınmazlarda yönetim planının----- planına bu kanun kapsamında geçmesine ilişkin herhangi bir işlem yapılmamıştır. Bu nedenle 5711 sayılı Kanunun 66. Ve 67.maddeleri kapsamında oluşturulmuş tek yönetim planı ve vaziyet planı bulunmamaktadır" belirtilmiştir.
------- kayıtlarında irtibatlandırma veya toplu yapı yönetimine geçildiğine dair bir belirtme bulunmamaktadır, parseller arasında irtibatlandırma bulunmamaktadır. Dolayısıyla en başta belirtilmesi gerekir ki, 5711 sayılı Kanun ile 14.11.2007 tarihinde Kat mülkiyeti Kanunu'na toplu yapılara ilişkin hükümler eklenmiş ve ancak bu şartların yerine getirilmesi halinde Kat mülkiyeti Kamınu'nun uygulanması mümkün olabilmektedir. KMK.Geçici 2.maddenin getiriliş amacı, birden çok imar parseli üzerinde kurulan toplu yapılarda, her bir parsel için bu Yasa yürürlüğe girmeden önce ayrı ayrı yönetim planları yapılmış ise, Yasa'nın 70.maddesindeki bir tek yönetim planının düzenlenebilmesini sağlamak içindir. Ancak davacı sitenin de birden fazla parsel Üzerinde kurulu olduğu ve kanuna uygun olarak toplu yapı yönetimine geçilmemiş olduğu, ayrı ayrı yönetim planlarının bulunduğu, münferit olarak kat mülkiyetinin tesis edilmiş olduğu anlaşıldığından, toplu yapıya geçilmemiş olduğu ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel bükümlerin uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır.
Tüm dosya kapsamından; davacının kooperatif üyesi iken istifa etmesi üzerine aidat ve sair ücretlerin ödenmediğinden bahisle başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkin olduğu, dosyadaki tapu kaydının incelenmesinde,----adına kayıtlı olduğu, davalıya ait olmadığı tespit edildiğinden davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar harcı 54,40 TL'nin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 49,02 TL harçtan mahsubu ile bakiye 5,38 TL'nin davacı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
3-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
4-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda kararın taraflara tebliğinden 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.