T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
ESAS NO: 2016/1260
KARAR NO:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 24/01/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın müvekkilinin ortağı bulunduğu şirkete ait tek taşınmaz olduğunu, şirketin mülkiyetinde olan taşınmazın şirket müdürü ve ortağı ... tarafından yasaya aykırı bir şekilde ve şirketten mal kaçırmak gayesiyle muvazaalı olarak diğer davalı ... .......’na 18.11.2016 tarihinde devir edildiğini, müvekkili tarafından şirket yöneticisinin haksız ve kötü niyetli iş ve işlemleri ile şirket malvarlığını eksiltmesi, müvekkilinin bilgi alma, inceleme, denetleme haklarının elinden alınması sebebiyle şirketin haklı olarak feshi talebi ile 26.07.2016 tarihinde İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ....... E. Sayılı dosyası ile dava açıldığını, iş bu dosyanın halen derdest olduğunu, bunun yanında şirket yöneticisine hizmet nedeni ile güveni kötüye kullanma suçundan dolayı İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığınca ....... Sor. No.Iu şikayette bulunulduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, dava konusu taşınmazın, davalı şirket yöneticisi tarafından şirketin malını kaçırmak ve şirket malvarlığını şirket menfaatleri aleyhine azaltmak gayesiyle muvazaalı olarak 3. nolu davalı ...’ satılmış gibi gösterildiğini, 3 nolu davalı ... ile şirket yöneticisi 2 nolu davalı ...’ in yakın arkadaş olduğunu, dolayısıyla 3 nolu davalının yapılan muvazaalı satıştan haberdar olmaması mümkün olmadığı gibi ödeme gücünün de bulunmadığını, yine dava konusu taşınmazın piyasa rayiçlerine göre olması gerekenden çok düşük bir bedelle satılmış gibi gösterildiğini, bu nedenle dava konusu taşınmazın gerçek değer tespiti için bilirkişi incelemesinin yapılması gerektiğini, bunun yanında şirket yöneticisinin sorumluluğuna ilişkin 16.11.2016 tarihinde şirkete kayyım atanması ve şirketin tek taşınmazının devrinin engellenmesine yönelik İstanbul Anadolu 7 Asliye Ticaret Mahkemesinin....... E. Sayılı dosyası ile dava açıldığını, davanın halen derdest olduğunu, TTK’ un 538/2 mad. uyarınca şirkete ait tek taşınmazın satılması için şirket genel kurulu tarafından verilecek özel bir yetkinin alınması gerektiğini, yine mülga 6763 sayılı TTK’ un 388 mad. 3 ve 4 fıkralarının karşılığı olan 6102 sayılı TTK’ un 421. Mad. 3 ve 4 fıkraları gereği belirtilen toplanma ve karar yeter sayılarının olması gerektiğini, yasanın aradığı toplantı ve karar yeter sayılarına uygun olarak toplanılması gerektiğini, şirket genel kurul kararının olmaması nedeniyle ve şirket menfaatleri aleyhine şirketten mal kaçırmak gayesiyle muvazaa ile satış yapılması nedeniyle taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek şirket adına tesciline karar verilmesi için işbu davanın açılması zorunluluğu doğduğunu belirterek, kötü niyetli davalının gayrı menkulü üçüncü kişilere devretmesinin önlenmesi için davalılara tebliğ olunmaksızın yukarıda ada pafta ve parseli belirtilen gayrimenkulün üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, davalı üzerine kayıtlı mezkur taşınmazın tapu kaydının iptali ile........ ünvanlı şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA : Davalılar ... ve ...... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ... tarafından şirkete ait gayrimenkullerin yasaya aykırı bir şekilde şirketin malvarlığını eksiltmek için satıldığı iddiası ile işbu davanın ikame edildiğini, oysa genel kurul kararı ile 20 yıllığına yetkilendirilen müvekkili ...’in yasanın ve şirket genel kurulunun kendisine verdiği yetkiyi basiretli bir tacir olarak kullanmakta olduğunu ve amacı gayrimenkul üretip satmak olan şirketin ürettiği gayrimenkulleri satmak suretiyle görevini yerine getirdiğini, faaliyet alanı çerçevesinde esas amacına uygun iş ve işlemler yaptığını, bu açıdan şirketin malvarlığının azaltıldığı iddiasının dikkate alınmaması gerektiğini, davacının aynı ifadeler ve iddialarla başka mahkemelerde davalar açtığını, bu dava dosyalarını mahkemeye delil olarak sunduğunu, ancak ortada ne kararın ne de ilamın olduğunu, dolayısıyla hukuki anlamda bir delil de bulunmadığını, davacının dava dilekçesinin konu kısmında "şirket merkezinin bulunduğu şirkete ait tek taşınmaz olan” demek suretiyle ve bununla ilgili Yargıtay kararını sunarak mahkemeyi yanılttığını, şirketin merkezinin dava konusu gayrimenkulde olmadığını, şirketin faaliyeti gereği sattığı 9 gayrimenkulden bir tanesi olduğunu, faaliyet konusu gayrimenkul alım-satım işi olmayan bir şirketin varlığı halinde şirket merkezi olarak kullanılan tek gayrimenkulün satılmasının genel kurul onayına bağlı olduğunu, bu durumun yasa gereği olduğunu, ancak davada böyle bir durum olmadığını, davacı tarafın dava konusu gayrimenkulun gerçek değerinden daha az bir bedel ile satıldığını iddia ettiğini, gayrimenkulun satıldığı dönemin piyasa koşullarına uygun satıldığını, ........bine yakın gayrimenkulun stokta beklediğine dair açıklamalar yapıldığını, şirketin faturalı harcamalarının yaklaşık 4 milyon TL olduğu, faturasız harcamalarla bu tutarın daha da yukarı çıktığını, bu süreçte şirkete tek kuruş maddi katılımda bulunmayan davacının 217 bin TL ye yakın miktarı şirketten şahsı adına aldığını ve yine görevi kötüye kullanmak suretiyle 90 bin TL’lik şirkete ait çek bedelini de kendi hesabına tahsil ettiğini, bu durum üzerine suç duyurusunda bulunulduğunu, dava konusu gayrimenkulun arsa payının 29.46 m2 olduğunu ve henüz kat mülkiyetinin kurulmadığını, diğer davalı ...’nun müvekkilinin tanıdığı olduğunu, tanıdıklarla ticaret yapılamaz veya yapılırsa muvazaalıdır şeklinde bir kuralın yada yasanın olmadığını, ayrıca satış bedelinin şirketin hesabına girdiğini, dava konusu gayrimenkulun bulunduğu bölgede emsal gayrimenkul fiyatları dikkat alındığında 500 bin ila 3 milyon TL arasında olduğunun görüleceğini, genel kabul görmüş bir fiyat istikrarının olmadığını, bu itibarla şirketin menfaatlerini düşünerek yapılan satışların normal ve basiretli bir hareket olduğunu, davacının delil olarak sunduğu Yargıtay kararlarının mahkemeyi yanıltmaya yönelik olduğunu, davayla ilgisinin olmadığını, ayrıca davacının başka bir mahkemede yüz kızartıcı suçtan yargılandığını, müvekkili müdürün şirkette %70 oranında hisse sahibi ortak olduğunu, tüm maliyet ve giderleri karşıladığını, finans bulabilmek için şahsi arazilerini ipotek ettiğini, müvekkili şirketin tüm faaliyetlerini başarılı bir şekilde yürüttüğünü, yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve bu aşamalarda maddi manevi tüm yükün şirket müdürünün üzerinde kaldığını belirterek davacı tarafın haksız ve kötü niyetle açtığı davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İNCELEME ve GEREKÇE : Davacı mahkememizde açtığı tapu iptali ve tescil talepli davasında davalı ... ile birlikte ortak oldukları davalı şirketin tek taşınmazı olan İstanbul ............ ada, ...... bağımsız bölümün şirketten mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak gerçek değerinin çok altında bir bedelle 18/11/2016 tarihinde ... tarafından davalı ...'na devredildiğini, ... ve ...'in yakın arkadaş olup davalı ...'nun muvazaalı satıştan haberdar olduğunu, taşınmazın değerini ödeyecek gücünün de olmadığını, şirketin haklı sebeple fesih ve tasfiyesi için İstanbul Anadolu ............... esasında dava açılmasından kısa bir süre sonra satışın yapıldığını, davalı ... hakkında hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanmaktan suç duyurusunda bulunnduklarını, ayrıca davalı şirket yetkilisi olan ... aleyhine İstanbul Anadolu... ATM........ esas sayılı dosyada da yöneticinin sorumluluğu davası açtıklarını, taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edildiğini, ancak tedbir kararından önce taşınmaz satışının gerçekleştirildiğini, şirkete ait tek taşınmazın TTK 538/2 maddesi uyarınca genel kuruldan TTK 421/3 maddesindeki toplanma ve karar yeter sayılarıyla özel yetki almak kaydıyla satışının yapılabileceğini, bu yönde alınmış bir kararda olmadığını ileri sürmüştür.
Davalılar ... ve .......vekili, şirketin faaliyet konusunun gayrımenkul üretip satmak olduğunu, dava konusu taşınmazın da kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edinilen taşınmaz olup, şirketin faaliyeti gereği sattığı 9 adet gayrımenkulden bir tanesi olduğunu, bu nedenle genel kuruldan yetki alınmasına gerek olmadığını, taşınmazın satıldığı tarih itibariyle gerçek değeri üzerinden satıldığını, satış bedeli karşılığı 4 adet senet alınıp, şirketin mizanına işlendiğini, sonra davalı ...'in şirketten olan alacağına mahsuben kendisine ciro edildiğini, onun da tahsil için ........şubesine verdiğini, davalı ...'nun satış bedelini bankaya yatırıp senetleri aldığını, savunmuş, ...... tarihli dilekçe ekinde senet fotokopileri, mizan ve tahsilat makbuzunu sunmuştur.
Diğer davalı ise gayrımenkul işiyle uğraştığını, taşınmaz satışının muvazaalı olmayıp, bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, davanın reddi gerektiğini ileri sürmüştür.
Dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin....... tarihli ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanının bulunmadığının tespiti ile uyuşmazlık noktaları belirlenerek tahkikat aşamasına geçilip deliller toplanmış, bilirkişi raporu alınarak sonuca gidilmiştir.
Davalı ... aynı zamanda diğer davalı şirketin yetkilisi olup ...'in, ... ile muvazaalı işlem yaptığı iddiasına dayalı olarak dava açıldığından ve davanın kabulü halinde taşınmazın şirket adına tescili gerekeceğinden davalı şirket ile yetkilisi durumundaki ... arasında menfaat uyuşmazlığı bulunduğundan yargılamada davalı şirketi temsil etmek üzere kayyım tayin edilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının incelenmesinden dükkan vasıflı taşınmazın ........6 tarihinde 2.000.000 TL.bedelle davalı ...'na satıldığı görülmüştür.
Davalı ... ve şirket vekili tarafından cevap dilekçesinde dava konusu taşınmaz dışında şirkete ait başkaca taşınmazlardan da bahsedilmesi nedeniyle bu taşınmaz bilgilerinin sunulması istenmiş, davalı vekili 09/05/2017 tarihli dilekçe ve eklerini sunmuştur. Davalılar vekili içinde dava konusu taşınmazında bulunduğu 9 adet gayrımenkulün kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edinilen taşınmazlar olup, uygun alıcı bulundukça satıldıklarını, şirketin üzerinde faaliyetlerini sürdüğü taşınmaz olmadıklarını beyan etmiştir. İncelenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı şirketin müteahhit firma durumunda olduğu, anlaşma uyarınca binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmının davalı şirkete verileceğinin kararlaştırıldığı, bu sözleşme uyarınca işin bitiminde dava konusu taşınmazla birlikte, dava harici 8 adet daha taşınmazın davalı şirkete devrinin yapıldığı, bu bağımsız bölümlerinde değişik tarihlerde satışlarının gerçekleştiği görülmüştür.
Davalı şirket sicil kayıtları getirtilmiş, davacı ile birlikte davalı ...'in davalı şirketin ortakları oldukları, davalı ...'in alınan 04/08/2014 tarihli karar uyarınca 20 yıl süreyle şirketi tek başına temsile yetkili kılındığı, şirket merkezinin .......... olduğu anlaşılmıştır.
Davalılar vekili duruşmada şirket merkezinin kira olup davaya konu taşınmazın ise şirket merkezi olmadığını beyan etmiştir.
Sicil kayıtlarından davalı şirketin iştigal konularından birinin de gayrımenkul alım-satım işi olduğu belirlenmiştir.
İstanbul Anadolu 7 ATM ......... esas sayılı dosyada davacı ... tarafından, ... aleyhine açılan dava dosyasında yargılamanın sürdüğü, davacının diğer iddiaları yanısıra, şirkete ait taşınır ve taşınmazların düşük bedelle ve bedeli şirkete yansıtılmaksızın satılmak suretiyle şirkete zarar verildiği iddiasını da ileri sürerek yöneticinin sorumluluğu için dava açtığı anlaşılmıştır.
İstanbul Anadolu 6 ATM ...... esas sayılı dava dosyasında davalı şirketin haklı sebeple feshi davasının yargılamasının sürdüğü, İstanbul Anadolu 2 ATM ....... ve İstanbul Anadolu 3 ATM ....... esas sayılı dosyalarda da mahkememiz dosyasına konu bağımsız bölümün bulunduğu ana binadaki diğer 2 taşınmaz için muvazaalı satış iddiasıyla dava açıldığı ve yargılamalarının devam ettiği belirlenmiştir.........Savcılığı soruşturma dosyaları da getirtilmiştir.
Dava açılırken 50.000 TL.değer gösterilmek suretiyle harç yatırıldığı anlaşılmakla davaya konu taşınmazın gerek satış tarihi gerekse dava tarihi itibariyle ayrı ayrı satış bedelinin belirlenmesi bakımından bilirkişi heyetinden raporlar alınmış, taşınmazın 18/11/2016 satış ve 28/11/2016 dava tarihi itibariyle değerinin 6.500.000 TL.olacağı bilirkişi heyeti tarafından raporda belirlenmiştir. Taşınmazın konumu özellikleri değerlendirildiğinde rapor mahkememizce yeterli görülmüş, belirlenen bu değer üzerinden davacı taraf eksik peşin harcı tamamlamıştır.
Davalı şirketin ticari defter ve dayanak kayıtları üzerinden de mali müşavir bilirkişiye inceleme yaptırılmış, alınan raporda davalı ... tarafından şirket adına düzenlenen senetlerin, şirket tarafından davalı ...'e ciro edildiği, senet bedellerinin ... tarafından ...'in banka hesabına gönderildiği, satış işleminin ticari defterlerinde kaydının mevcut olup 2.000.000 TL.alacak kaydının senetlerle kapatıldığı, davalı ...'in şirketten olan alacağına mahsuben senetlerin ...'e ciro edildiği açıklanmıştır.
Yapılan yargılama, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporları uyarınca, davalı şirketin 2 ortaklı olması itibariyle yapılan işlemden zarar görme ihtimali bulunduğundan davacının dava açma hakkının bulunduğu mahkememizce kabul edilmiştir. Dava konusu taşınmaz şirketin diğer ortağı ve yetkilisi durumundaki ... tarafından davalı ...'na 2.000.000 TL.bedelle satılmış olup davacı bu iki şahsın yakın arkadaş olduğunu, satın alanın muvazaalı işlem yapıldığını bildiğini, ekonomik olarak da taşınmazı satın alacak durumu olmadığını iler sürmüştür. Muvazaa iddiasını ileri süren davacı bu iddiasını ispatla yükümlü olup her türlü delil ile ispatı mümkündür. Dava konusu taşınmazın gerçek değerinin altında bir bedelle satıldığı sabit ise de bu tek başına muvazaanın varlığını ispata yeterli değildir.
Dava konusu taşınmaz şirket yetkilisi tarafından satılmış, satış bedeli karşılığı verilen senetler şirket hesabına kaydedilmiş, satış faturası düzenlenmiştir, bu bedelin şirket kasasına girip girmediği, şirket yetkilisi durumundaki ...'in şirketten olan alacağının gerçeği yansıtıp yansıtmadığı şirket ile satışı yapan ortak arasındaki hukuki ihtilaf olup, şirket müdürünün sorumluluğunu gerektiren hususlar olduğundan muvazaa olarak değerlendirilmemiştir. Nitekim davacı bu iddiaları ileri sürerek davalı yetkilinin sorumluluğu davasını da açmıştır.
Davacı muvazaa iddiasını dayandırdığı, davalılar ........arasında yakın arkadaşlık ilişkisinin varlığını ve bu nedenle satış işleminin muvazaalı olduğunu ise ispat edememiştir.
Limited şirketin varlığını sürdürmesi için "hayati öneme haiz bir mal varlığı" veya "tek mal varlığını" elden çıkarması için ortaklar kurulu kararının bulunması gerktiği TTK 538/2 m.hükmü ile kabul edilmiş olmakla birlikte somut olayda davaya konu olan taşınmaz şirketin faaliyetlerini sürdürdüğü taşınmaz değildir. Bu yer davalı şirketin yüklenici sıfatıyla yaptığı inşaat sözleşmesi nedeniyle edindiği 9 adet taşınmazdan biridir. Şirketin iştigal alanı gayrımenkul alım satımı olup, dava konusu taşınmazdan önce diğer taşınmazlarda zaman içinde satılmıştır. Şirketin iştigal konusunun gayrımenkul alım satım işi olduğu gözetildiğinde TTK 538/2 maddesinin olayda uygulanamayacağı mahkememizce kabul edilmiş, tapu satış işleminin tarafı olan ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılara yönelik davanın ise satış işleminin tarafı olmadıklarından husumet yokluğundan reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın davalılardan ... yönünden reddine,
2- Davalı ... ve.........i. Yönünden husumet yokluğundan reddine,
3-Karar harcı 35,90 TL 'nin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 853,88 TL harcın mahsubu ile bakiye 817,98 TL harcın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
Tamamlama harcı olarak yatırılan 110.149,87 TL.harcın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı ... ve .........kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 2.180,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak anılan davalılara verilmesine,
6-Davalı ... kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 130.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...'na verilmesine,
7-Davalı ... tarafından yapılan 500,00 TL.ve davalı ... tarafından yapılan 500,00 TL.yargılama giderinin davacı tarafından tahsili ile davalılara ayrı ayrı ödenmesine,
8-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı ... vekili, davalı ... vekili ve davalı şirketi temsilen kayyımın yüzlerine karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.