T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/247 Esas
KARAR NO: 2019/1098
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 28/02/2017
KARAR TARİHİ: 05/11/2019
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin aşağıda yeri ve tapu bilgileri açıklanan yerde-------------- taşınmaz maliki bulunduğunu, söz konusu taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketten satın almış olduğunu, satış vaadi sözleşmesine göre taşınmazı ------- tarihinde teslim etmesi gerekirken davalıya keşide edilen ihtarname sonucunda --- tarihinde müvekkiline teslim etmiş olduğunu, taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin 5.6. maddesine göre de taşınmaz ----------alınması sonucu teslim edileceğinin yazılı olduğunu, müvekkilinin söz konusu taşınmazı işyeri olarak kullanacağından resmi kurumlarca ----izninin istenmekte olduğunu, müvekkilinin sayılan bu nedenlere bağlı olarak taşınmazı kullanamadığı gibi kiraya da verememekte olduğunu, ayrıca site yönetimince aidat ve başkaca giderlerinde talep edilmekte olduğunu, öne sürdüğünü, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla, sözleşmeye aykırılık nedeniyle meydana gelen zararlardan -----ruhsatının alınması gereken tarih olan -------tarihinden dava tarihine kadar geçen aylar için emsal kira bedelleri dikkate alınarak hesap edilecek kira tazminatı ile müvekkilinin ödemek zorunda kaldığı ve taşınmaz kiraya verilseydi kiracı tarafından karşılanacak olan ------------ yılma ait aidatlara ilişkin şimdilik ------------ zararın gerçekleştiği tarihten işleyecek avans faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davacı şirket ile ---------- imzalamış olduğunu, söz konusu sözleşmenin 5.6 maddesin de ---------alınma şartlarının açıklanmış olduğunu. davalı şirketin mahkemece ceza soruşturması sebebiyle ------devir edilmiş olduğunu, söz konusu davalı firma yöneticileri hakkında gündeme gelen ceza soruşturmasının mücbir sebep kabul edilmesi gerektiğini, savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında akdedilen taşınmaz ------------- dayanılarak yapıldığı iddia olunan taşınmaz--------- kaynaklanan zararların tazmini talebine ilişkindir.
Dilekçeler aşaması tamamlanmakla, mahkememizin ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanının bulunmadığının tespiti ile uyuşmazlık noktaları belirlenerek tahkikat aşamasına geçilip, deliller toplanmıştır.
-------yazı cevabında; davalı şirkete ------kayyum olarak atanmış olmasına rağmen davalı şirketin -------- ve taraf ehliyetine haiz olduğunu, hak, borç, dava veya takiplerin devralınmadığını beyan ettiğinden ve davalı şirketin dava ve taraf ehliyetine haiz olduğu anlaşıldığından yargılamaya devam edilmiştir.
Mahkememizce tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilerek davacının takip tarihi itibariyle davalıdan alacağının bulunup bulunmadığı varsa miktarının belirlenmesi açısından inşaat mühendisi ve emlakçı bilirkişiden rapor alınmıştır.
Bilirkişi heyeti raporunda özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin 2.2 maddesinde " .. ----alımında-----------ödenmesi gereken harç ---------.maddesinde açıklanan ----------- inşaatın tamamlanmasını müteakip, o tarihteki bağımsız bölüm maliklerinin, mali yükümlükleri (.. -----harcının hissesine isabet eden kısmını ödemiş olmaları) yerine getirmiş olmaları kaydıyla --- ay içerisinde satmayı vaad eden tarafından alınacaktır. Almayı vaat eden üzerine düşen yükümlüğü yerine getirmemesi halinde satmayı vaat edenden her nam altında olursa olsun bir talepte bulunmayacağını kabul eder." hükümleri gözetildiğinde, davacı şirketin, davalı şirketten --------------- alınmamasına ilişkin kira kaybı ve aidat bedeli talep edemeyeceği, Mahkemece aksi düşünülmesi halinde, davacı şirketin davalı şirketten talep edebileceği -------- alım tarihi olan (teslim tarihinden sonraki --ay) ------ tarihi ile ------- dava tarihi arasında ------------ süre için aylık kira bedeli talep edebileceği, dava konusu kiralananın semti, semt ve ana taşınmaz içindeki yeri, konumu, kullanım alanı, saptanan niteliği, ulaşım durumu, belediye hizmetleri, yeni bina oluşu, her dairenin bulunduğu konumları, kullanım alanı vb. gibi kiraya etkili tüm faktörler dikkate alındığında, dava konusu işyerinin tespiti istenilen tarihler arasında aylık ---------TL kira parası getirebileceği, tespit edilen bu kira bedeline dönem sonu itibarıyla ----------- oranında kira artış uygulaması yapılarak toplam kira bedelinin --------- TL olarak hesaplandığı, dosyaya ibraz edilen aidat ödeme listesine göre-------------alanlı bağımsız bölümler için -------- ödeme tutarları ----- TL'şer olup, davacı şirket iki ay tutarı olan ---------- TL aidatı talep edebileceği belirtilmiştir.
Taraf vekilleri rapora karşı beyan ve itiraz dilekçesi sunmuşlardır.
Tüm dosya kapsamından; taraflar arasında ---------Noterliği'nde ------- tarihli---- yevmiye sayılı olarak -------------------- düzenlendiği, davalının satmayı vadeden, davacının satın almayı vadeden olduğu, sözleşme konusunun ------------------ sayılı arsa üzerinde ------------------------ numaralı işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün KDV hariç ----------TL bedelle satılması hususuna ilişkin olduğu,------------------ tarihli yazı cevabına göre; dava konusu bağımsız bölümün tamamının --------- tarihinde davalı şirket tarafından ----------- TL bedelle davacı şirkete satıldığı ve davalı adına ------- tarihinde tapuda satışından tescil edildiği, taşınmazın halen davacı şirket adına kayıtlı olduğu, ------------------- bila tarih ve sayılı yazısına göre; --------------- parselle ilgili dosyasında yapılan incelemede, ------------------
Taraflar arasındaki Sözleşmenin 2.2 maddesinde ------------------------ mücbir nedenler ve mevsime bağlı olarak gecikmeler dışında ----------- tarihinde almaya vaad edene teslim edecektir." Aynı maddenin sondan bir önceki paragrafında ---------------- Firmasının iş bitirme belgesini vermesini müteakip ve o tarihteki bağımsız bölüm maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla alınacak olup, -------harcını ödemeyen malikler, diğer maliklerin bu nedenle uğrayacakları zararları karşılayacaktır."
4. madde 4. bendinde " ..Bu bedeller (---- alınmasıyla ilgili tüm harç ve masraflar dahil ödenmediği takdirde bağımsız bölüm teslim edilmeyebilir."
5.6.maddesinde------- (yapı kullanma izin belgesi) inşaatın tamamlanmasını müteakip, o tarihteki bağımsız bölüm maliklerinin, mali yükümlükleri (.---- harcının hissesine isabet eden kısmını ödemiş olmaları) yerine getirmiş olmaları kaydıyla 6 ay içerisinde satmayı vaad eden tarafından alınacaktır. Almayı vaat eden üzerine düşen yükümlüğü yerine getirmemesi halinde satmayı vaat edenden her nam altında olursa olsun bir talepte bulunmayacağını kabul eder.
Almayı vaat eden iskanın, sözleşmeye konu projeye ilişkin------------------ vermesini müteakip ve o günkü bağımsız bölüm maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla, inşaatın bitirilip projenin genel teslim tarihinden itibaren 6 aylık süre içerisinde alınacağını bildiğini, bu tarihi bilerek sözleşmeye imza attığını, ----------tarihinin bu sürede alınacak olması nedeniyle, o tarihe kadar işletme ruhsatının alınmamasından dolayı satmayı vaat eden'in bir sorumluluğu bulunmadığını ve ileride satmayı vaat eden'den her nam altında olursa olsun bir talepte bulunmayacağını, kabul, beyan ve taahhüt eder." şeklindedir.
Davacı şirket vekili tarafından davalı -----------Noterliği'nden ----------ve aynı noterlikten --------------------- sayılı olarak gönderilen ihtarnameler ile tapuda devir ve tescil işlemi ve ----------- belgesinin alınmasının ihtar edildiği, ihtarnamelerin davalı şirkete tebliğ edildiği,
Dava, davacı şirketin satın aldığı ------ adlı sitede bulunan ------------- numaralı kat irtifaklı işyeri nitelikli bağımsız bölüme ilişkin olarak sözleşmede hüküm bulunmasına rağmen ----------- davalı şirket tarafından alınmaması ve sözleşmeye göre genel teslim tarihi olan -------- tarihinden - ay sonrasına kadar -------------dava tarihine kadar da işyerinin içinde yer alan ana binaya --------izni alınmaması ve davacı şirketin işyerini kullanamadığı veya kiraya verilemediği sebebiyle gelir kaybı zararına uğradığı iddiasıyla bu süreler arasındaki emsal kira bedeli ile ----- yılına ait--------------aylarına ait aidat giderlerinin davalıdan tahsilini istemine ilişkindir.
Söz konusu işyeri nitelikli bağımsız bölüme ------- alınmasının, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre davalı yüklenici şirket ediminde bulunduğu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 2.2. maddesinde -------- alımı sırasında belediyeye ödenecek harç bedelinin satış bedeli haricinde bulunduğu, ----- ödenmesi gereken------------- da davacı alıcı tarafından ödeneceği belirtilmiştir.
Ayrıca, söz konusu sözleşmenin 3.1 maddesi, 4/4.bendi ve 5.6. maddesinde ---------- sayıldığı, özet olarak------------ bölüm maliklerinin ------------- alımına ilişkin belediyeye ödenecek harç bedelinden yükümlü tutularak, davalı şirketin herhangi bir sorumluğunun bulunmadığı yönünde hükümlerin yer aldığı, ----------- alımına ilişkin belediyeye ödenecek harç bedellerinin ödenmiş bulunduğuna ilişkin bir belge ve bilgi dosyaya sunulmadığı, davacı vekili rapora karşı itiraz dilekçesinin ekinde müvekkili şirket tarafından ---------harcı, KDV tutarı, su-doğalgaz abone açıklamaları olan 3 adet dekont sunduğu, söz konusu ödemelerle birlikte mali yükümlülüklerin yerine getirdiğini beyan ettiği, davacı vekili tarafından ---------harcına yönelik ---------- TL ödeme yapıldığına ilişkin dekont sunulduğundan söz konusu ödemenin yeterli olup olmadığı ve davacının sözleşmenin 2.2 maddesinde belirtilen yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği açısından ---------------nolu dairenin ----------harcının yönetim tarafından ne şekilde ve ne miktarda belirlendiği, davacı tarafa----- bedelinin bildirilip bildirilmediği, --------bedeli bildirildi ise davacı tarafından --------- harcının ödenip ödenmediği hususunda müzekkere yazıldığı, bu hususta müzekkeredeki belirtilen hususlara tek tek cevap verilmeyip yalnızca --------------gönderildiği, aynı hususlarda davalı vekiline beyanda bulunması için süre verilmesine rağmen, davalı vekilininde beyanda bulunmadığı, ayrıca sözleşmenin 2.3 maddesinin son cümlesinde; "almayı vaad edenin bağımsız bölümü teslim alması için KDV bedeli ve ----------------------- planı ile belirlenen oranda bağımsız bölümüne isabet eden ----------- harcını ödemesi gerekir" maddesi gözetildiğinde davacıya daire teslim edildiği de gözetilerek davacının sunduğu bu dekontta yatırdığı bedelin --------harcının tamamına yönelik olduğu ve --------harcını yatırdığı kabul edilerek, taraflar arasındaki sözleşmenin 2.2 maddesi gereğince üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğinin anlaşıldığı, bundan sonra davalı tarafın sözleşme 3.1 maddesi gereğince ---------alması gerekmesine rağmen ---------- almadığı, davacının iş yerinin ---------- alınmadığı, aboneliklerin yapılamadığı ve bu nedenle kiraya verilemediği iddiasının değerlendirilmesi açısından; iş yeri ruhsatı alınması için taşınmazın iskanının olması gerekip gerekmediği, ---------bulunmadığı taktirde iş yeri ruhsatının daire sahibi tarafından alınıp alınmayacağı hususunun --------- sorulduğu, ------------------- cevabında; --------- sonrası yapılan yapılara iş yeri ruhsatı verilebilmesi için ---- şartının arandığı, bu tarihten sonra yapılan yapılarda -------- olmayan yerlere iş yeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmediği, dava konusu taşınmazda herhangi bir ruhsat kaydına rastlanmadığı hususlarının belirtildiği, dairenin iskanı olmadan doğalgaz, su, elektrik abonelerinin yapılıp yapılmadığı hususunda ilgili yerlere müzekkere yazıldığı, bu kapsamda ------- gelen yazı cevabında dava konusu taşınmazla ilgili davalının sözleşmesi olmasına rağmen abonelik sözleşmesinin bulunmadığı,------- sırasında -------kaydı aranmadığı, ancak yapı ruhsatının ibrazının istendiği, -------------yazı cevabında; dava konusu ---nolu dairede --------- bulunmadığı, bu sitede tek sayaç üzerinden ortak kullanım mevcut olduğu, binanın iskanı olmadığından bağımsız birimlere ayırma işlemi yapılmadığı, yapılan su sözleşmesinin içerisinde ------ mevcut olduğunun belirtildiği, --------- yazı cevabında; aboneliğe ilişkin bilgiler yetersiz olduğundan cevap verilemediğini bildirmesi üzerine mahkememizce davalı vekiline söz konusu sitede her bir dairede elektrik yönünden ayrı abonelik olup olmadığı, davacıya ait dairede ayrı bir ----------- varsa buna ilişkin bilgileri sunmak üzere süre verilmesine rağmen davalı vekilince beyanda bulunulmadığı, sonuç olarak ------ruhsatı olmadığından iş yeri ruhsatı da alınamadığı, bu kapsamda davacının daireyi kiraya veremediği, her ne kadar davalı vekili müvekkili şirkete -------- kayyum olarak atanması ve müvekkili şirketin eski yöneticileri hakkında yürütülen ceza soruşturması nedeniyle gündeme gelen hususları mücbir sebep sayıldığını ileri sürmüş olsa da davalı şirkete-------- kayyum olarak atanmasının mücbir sebep sayılmadığı, davacıya olan yükümlülüklerini sona erdirmeyeceği anlaşılarak davalının bu itirazına itibar edilmediği, -----ruhsatı alma yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalının --------------- olan (teslim tarihinden sonraki --- ay)---------- tarihi ile - dava tarihi arasında --------- gün süre için aylık kira bedeli kira bedelinden ve iki aylık aidat bedelinden sorumlu olduğu, bilirkişiler tarafından bu bedellerin hesaplandığı, yapılan hesaplamanın mahkememizce de uygun bulunduğu, bu nedenle hesaplamalar yönünden rapora itibar edildiği, davacı vekili tarafından raporda hesaplanan bedeller üzerinden dava miktarının ıslah edildiği, her ne kadar davalı vekili ıslahın süresinde yapılmadığını ileri sürmüş olsa da mahkememizce ------ nolu celsede davacı vekiline ıslah dilekçesi sunmak ve harcı yatırmak üzere süre verilmediği, davanın ıslah edilmesi halinde ıslah dilekçesinin davalı tarafa tebliğine ilişkin ara karar kurulduğu, dolayısıyla davalı vekilinin ıslahın süresinde yapılmadığına ilişkin itirazının yerinde olmadığı anlaşılarak davanın ıslah edilmiş hali ile kabulüne, hükmedilen tutarlara dava tarihinden itibaren avans faiz hükmedilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın KABULÜNE,
1-Kira bedeli olarak -------- TL, aidat bedeli olarak ------- TL olmak üzere toplam ---TL'nin dava tarihi olan ---- tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar harcı 2.135,88 TL'den davacı tarafça yatırılan 31,40 TL peşin harç, 550,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 581,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.554,48 TL harcın davalıdan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
3-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 31,40 TL başvurma, 31,40 TL peşin harç, 550,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 612,80 TL harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
4-Davalı tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davacı tarafından yapılan 200,70 TL tebligat gideri ve müzekkere gideri, 1100,00 TL (2 farklı) bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.300,70 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
6-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 3.752,10 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde talep etmesi halinde davacı tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın taraflara tebliğinden 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 05/11/2019