İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi 2015/61 Esas 2024/306 Karar

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/61 Esas
KARAR NO:2024/306
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:08/09/2015
KARAR TARİHİ:21/03/2024
DAVA:Davacı vekili Mahkememize sunduğu 08/09/2015 havale tarihli ve aynı tarihte harçlandırdığı dava dilekçesinde özetle; davacının, davalı ------ üyesi olduğunu, davalı kooperatif ile davalı ------- yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiğini, imzalanan bu sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi sonucu kooperatif ile davalı şirket ve şirket ortaklarından --------- tarihinde sulh ve feragat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin konu kısmında açıkça belirtildiği üzere kooperatife veya üyeye paylaşım protokolüne uygun bir şekilde ilgili dairelerin tapuda devir ve tescil işlemlerinin yapılması olduğunu, kooperatifin diğer üyelerine tahsis edilen dairelerin tapuda devir ve tescil işlemleri tamamlanmış olmasına rağmen davacıya tahsis edilen -------- dairelerin tapuda devir ve tescil işlemlerinin bu güne kadar yapılmadığı,tapuda davacı adına tescil edilmesi gereken bu dairelerin davalıların kusurlu veya kasıtlı davranışları sonucu dava dışı 3. bir kişiye satılarak onun adına tescil edildiğini, anılan sözleşmenin 11. Maddesinde düzenlendiği üzere sözleşme taraflarından -------- davacıya dairelerin herhangi bir şekilde teslim edilememesi halinde daire rayiç bedellerini ödenmesi yükümlülüğünü yüklediği, bu nedenle sözleşmenin 11. Mad si gereği davacıya tapuda devir ve tescilleri yapılmayan dairelerin rayiç bedellerinin borçtan ari olarak müşterek ve müteselsilen sorumlu olan davalılardan tazmin ve tahsilini talep etme zorunluluğunun doğduğunu, davalı kooperatifin bir üyesi olarak üzerine düşen sorumluluklarını yerine getiren davacıya ait ( diğer davalılarında kooperatife veya üyeye tapuda devir teslim etmeyi taahhüt ettiği) bu sözleşmenin ek 1'inde yer alan------ nolu dairelerin davacı adına tapuda tescili sağlanmadığı gibi haricen bu dairelerin Şeref tan adında 3. bir kişiye satıldığı ve daireler üzerinde ----- tarih ------ tesis edildiği bilgisinin edinildiği, dolayısıyla bu dairelerin davacı adına tescil edilmesinin imkanı kalmadığını, ayrıca davalı kooperatifin yapılan bu işlemle alacağın temliki yoluyla 240.000.TL tutarında ipotek alacaklısı haline geldiği, davalı kooperatifin diğer tüm üyelerine tahsis edilen dairelerin eksiksiz bir şekilde adlarına tapuda devir ve tescil işlemlerini yaptığı halde davacıya alt bağımsız bölümlerin tapuda devir ve tescil işlemleri yapılmadığı gibi bu dairelerin oturulabilir şekilde anahtar tesliminin de yapılmadığını, bu nedenle davacının yıllar boyunda bu dairelerden elde edebileceği kira gelirlerinden de mahrum kaldığını, davalı kooperatifin bir kısım üyesine tapu verdiği halde davacıya daire tapularının verilmemesinin kooperatiflerdeki eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, öncelikle 13.09.2005 tarihinde akdedilen sulh ve feragat sözleşmesinden kaynaklanan alacağı ve sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğramış olduğu maddi zararların fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 260.000.TL nin davalılardan dairelerin tapuda devir ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi gereken 13.10.2005 tarihi dikkate alınarak 14.10.2005 tarihinden İtibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tazmin ve tahsiline, ayrıca ------- tarihine kadar davacıya teslim ve tescil edilmemesi nedeniyle bu dairelerden 14.10.2005 tarihinden itibaren dairelerden elde edilebilecek kira miktarının tespit edilmesini, dairelerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle davacının uğradığı kira kaybı, zararlarının tazmin edilmesine fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla kira kaybı zararından şimdilik 10.000.TL nin her bir kira ödeme gününden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tazmin ve tahsil edilerek davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:Davalı ------Mahkememize sunduğu 09/01/2015 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle: davacının, davalı kooperatifin eşit işlem yükümlülüğünü yerine getirmesinden kaynaklı olarak, davacıya tahsis edilen ----dairelerin zamanında kendisine teslim edilmemesinden dolayı (kira kaybı sebebiyle) uğradıkları zararın şimdilik 10.000.TL sinin davalı kooperatiften tahsiline, ayrıca 13.09.2015 tarihinde akdedilen sulh ve feragat sözleşmesinden kaynaklanan alacağını iş bu sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu İle şimdilik 260.000.TL tutarındaki uğradığı maddi zararlarının tazminini talep ve dava ettiğini, ancak davacının ileri sürdüğü tüm taleplerinin kabulünün mümkün olmadığını, zira açılan davada davacının tüm taleplerine karşı zamanaşımı, hak düşürücü süre, ödemezlik ve takas mahsup def'i ve itirazlarını ileri sürdüklerini, davacının davalı kooperatiften talep ettiği tüm taleplerinin zamanaşımı ve hak düşürücü süreye uğradığını, zira kooperatifle ortağı arasındaki uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğundan zamanaşımı yönünden davanın red edilmesini, davacının kooperatife karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, 10 yıla yakın süredir kooperatife aidat ödemediği bu sebeple ödemezlik def'inde bulunduklarını, davacının ödemelerini yerine getirmesi yönündeki tüm ihtarların sonuçsuz kaldığını,bu nedenle davacının davalı kooperatiften ihracı için işlemlerin başlatıldığını, davacı üyeliği gereği kendi borcunu ifa etmeden, davalı kooperatifin borcunu ifa etmesini bekleyemeyeceği, bu nedenle davacının kooperatife olan tüm borcu tutarında ödemezlik def'i ve takas mahsup def'i itirazında bulunduklarını mahkemece yapılacak bilirkişi İncelemesi sonucu “aynı anda ifa kuralı gereği” davacının davalı kooperatife aidat ve sair borçlarının işlemiş faiz gecikme cezaları ile birlikte hesabının yapılmasını, davacının kooperatife olan aidat ve sair borçlarını 10 yıldır ödemediğinden ihracı gerektiği, davalı kooperatifin davacının iddia ettiği gibi eşitlik ilkesine aykırı davranmadığını, zira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının adına tahsis edilen taşınmazların tapuda devir edilmesini talep edemeyeceğini, tüm bu nedenlerle davalı kooperatif aleyhine açılan davanın hukuka ve yasaya aykırılığı sebebiyle red edilmesini talep etmiştir.
Davalı ------ Mahkememize sunduğu 25/01/2016 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle: davalı ------ 13.09.2015 tarihinde akdedilen sulh ve feragat sözleşmesinin 11.Maddesine kefil sıfatıyla yer aldığı, bu sözleşmeden herhangi bir çıkar ve menfaatinin olmadığını, davalı ------ davalı kooperatifle hiçbir bağının olmadığı gibi hiç menfaati olmamasına rağmen yüklenici davalı ------- şirketine kefil olduğunu, kısacası bu sözleşmede kefil ve garantör olmasında herhangi bir menfaati ve fayda amacının olmadığını, söz konusu sulh ve feragat sözleşmesinin 11 maddesinde belirtilen kefaletin geçerli bir kefalet sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğini, zira kefalet sözleşmesinin zorunlu unsurlarından biri olan kefaletteki limitin açık ve net şekilde belirlenmediğini, kefalet limitinin belli olmayıp muğlak olduğunu, 11 . madde hükmüne göre olası bir kısım dairelerin devir edilmemesi halinde --------sözleşme borcuna rağmen taahhüt ettiği daireleri kooperatife veya üyelerine devir ve teslim etmemesi halinde devir edilmesi gereken her bir dairenin rayiç değeri olan 100.000.TL den aşağı olmamak üzere teslim edilmesi gereken daire miktarı kadar rayiç bedeli ödemeyi-------- kooperatif veya koop üyesine ödemeyi bağımsız olarak ödemeyi kabul taahhüt ettiğini, kısacası yüklenici firmanın bu sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirmemesi halinde şirket ortakları olan ------- sözleşmeye müştereken ve müteselsilen kefil ve sözleşme için garantör olduklarını, kefalet sözleşmesinde davalı ---------sorumluluğuna havi sınır belli olmamakla birlikte sayın mahkemece kefalet sözleşmesinin geçersiz kabul edilmemesi halinde davalının ancak asgari sorumluluk olan 100.000.TL den sorumlu tutulabileceğini, davalıya karşı olan tüm taleplerin zamanaşımına uğradığını, davacının kooperatife karşı olan yükümlülüklerini 10 yıldan beri yerine getirmediğinden kooperatif tarafından ihraç işlemlerinin başlatıldığı bu nedenlerle haksız ve hukuka aykırı davanın zamanaşımı, ödemezlik ve takas mahsup def'i, hak düşürücü süre itirazı ve esasa dair savunmaları çerçevesinde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalılar ------- davaya karşı cevap dilekçesi sunmamışlardır.
DELİLLER:-------- davalılar Tasfiye Halinde------- tasdikli bir suretinin mahkememize gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır. Davalılar ------ davalı ------dosyasında kimlik ve adres bilgilerinin olup olmadığı sorulmuş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır.
----- yevmiye sayılı Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin bir suretinin mahkememize gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır. ------- Blokdaki taşınmazın tüm bağımsız bölümlerini gösterir tapu kaydının mahkememize gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır.
---- sayılı dosyası ile -------- sayılı dosyalarının mahkememize gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır.
------ ayrı ayrı müzekkere yazılarak ----- dilekçesinde bildirilen hesap numaralarına ilişkin hesap dökümlerinin mahkememize gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır. ----- müzekkere yazılarak ------bölümlerin önceki devirlerini de gösterir şekilde tapu kayıtlarının gönderilmesi istenilmiş ve gelen yazı cevabı dosya arasına alınmıştır. ----- esas sayılı dosyası ---- üzerinden celp ve tetkik edilmiştir. Bilirkişi heyeti 03/03/2019 tarihli raporunda özetle; davacının, davalı kooperatif nezdinde ------ yönünden--------- bulunduğu ve halen kooperatif üyesi olduğunu, davalı kooperatifin dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde davacının, kooperatif üyesi olmadığı yönünde bir beyanı olmadığı gibi 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine uygun olarak davacının, davalı kooperatiften ihraç edildiğinin davalı kooperatifçe ispat edilmediğini, kooperatif ortağı bulunan davacının, 1163 sayılı kanun gereği üyelik hak ve sıfatına sıkı sıkıya bağlı olan hak ve alacakların tahsilini, davalılardan müteselsilen ve müştereken talep edebileceğini, davacı ------ ilişkin olarak 4 adet bağımsız bölüm yönünden akçeli yükümlülüklerinin tümünü tarafların dosyaya sunduğu tüm belge ve ekli dava dosyaları kapsamında davalı ------yapmış olduğunun tespit edildiğini, gerek merhum ----- devir yoluyla elde eden davacının davalı kooperatife yaptığı ödemeler toplamının 4 adet bağımsız bölüm için 211,582,000,00.TL olarak hesap edildiğini, kooperatif eski üyesi ------ tarafından yapılan tüm ödemeler -------örtüşmekte olup buna dair dosyada kooperatifin tasdikli bir ödeme planının da mevcut olduğunu, davalılar ----- yüklenici şirket ----- bu firmanın ortakları --------- yapılan sulh ve feragat sözleşmesinde davalı kooperatife bırakılacak ve kooperatife kalacak dairelerden olduğu açıkça belirtilen 164 adet dairenin de hangi üyeye tahsis edileceğinin yine EK1 tapu devir listesinde taraflarca belirlendiğini, üyelik gereği davacıya tahsis edilen 21 ve ----nolu daireler ile davaya konu edilen ------- dairelerin, davalı kooperatife(kooperatife bırakılan daire) kalacak olan ve kooperatif üyesi davacı------- tahsis edilen daire olduğunun, 13.09.2005 tarihli sulh ve feragat sözleşmesi ekindeki tapu devir listesinden teyit ve tespit edildiğini, davacıya üyeliği gereği tahsis edilen ve dava konusu olmayan --------- tarihinde -----yevmiye nolu işlemle satış yoluyla tescil edildiğini, davaya konu edilen ---- dairelerin ise davacı adına ---------tarihinde yapılan tapu tescilinden aşağı yukarı 3,5 yıl kadar öncesinde ------- yevmiye nolu satış işlemi gereği ----- tescil edildiğini, 13.09.2005 tarihli sulh ve feragat sözleşme ekinde taraflarca kararlaştırılan tapu devirlerini gösterir listede, ----- dairenin satışı yapılan 3.şahıs --------- davalı kooperatif üyesi olmadığı ve kooperatif adına tapu devri yapılacak üyeler arasında gösterilmediğini, davalı kooperatif ile yüklenici arasında düzenlenen ve fesh edilmeyen kat karşılığı inşaat sözleşme hükümlerinin uygulanmasına yönelik 13.09.2005 tarihli sulh ve protokol sözleşmesinde açıkça düzenlendiği ve kooperatife ve kooperatif üyelerine tapu devrini gösterir ekli üye listesine göre ---- adet dairenin kooperatife kalacak dairelerden olduğunu, davaya konu -------adet daire içinde bulunan davalı kooperatife ve ------ bırakılacak dairelerden olduğu, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine kooperatif veya üyesine davalı yüklenici ------ tapuda devir ve tescil yapılması yönünde bir uygulamanın benimsendiğini, 13.09.2005 tarihli sulh ve feragat sözleşmesi ve gelen tapu kayıtlarından anlaşıldığı üzere davacıya üyeliği gereği isabet eden----- bağımsız bölümler ile kooperatifin diğer üyelerine de sulh ve feragat sözleşmesindeki esaslar dahinde tapuda tescil edildiği tespit edildiğinden tapu nezdinde yapılan bağımsız bölüm devirlerinde iş bu sözleşme protokolüne uygun olarak kooperatif üyelerine tapu devirlerinin yüklenici davalı -------- tarafından yapıldığı yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığını, Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesine göre davalı kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, davacının üyeliği gereği ------- bağımsız bölüm yönünden de ödemelerini gerçekleştirdiğinin dosya kapsamında tespit edilmesi karşısında ,davaya konu ------ nolu bağımsız bölümlerin davacı adına tapuda tescil edilmesi gerekirken davalı şirketin kooperatif üyesi olmayan ve tapu devir listesinde adı ve kooperatif üyesi olmayan -----tarihinde tescil etmesi nedeniyle, davacının adına tescil edilmeyen ve tescili mümkün olmadığı tespit edilen -----taşınmazlar yönünden davacının taşınmaz bedelinin kendisine ödenmesini müştereken ve müteselsilen davalılardan talep etmede haklı bulunacağının kabul edilmesi gerekeceğini, kooperatif üyesinin parasal yükümlülükleri ile ilgisi bulunmayan, tapu iptal ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı davalarda olduğu üzere kooperatif üyelik hak ve sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler yönünden doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresinin işlemeyeceği,bu nedenle davacının davaya konu ettiği ------ nolu dairelerin dava tarihindeki tespit edilecek değerinin tahsilini davalılardan müşterek ve müteselsilen talep edebileceği,davalıların bu yön itibariyle zamanaşımı itirazlarının yerinde olmadığının kabul edilmesi gerekeceğini, davaya konu------- nolu bağımsız bölüm yönünden talep edilecek (dava tarihi ile taşınmaz değer tespiti) tazminat tutarının ise bilirkişi heyetimizde taşınmaz değerini tespit edecek uzman bilirkişi olmaması nedeniyle sayın mahkemenin takdiri ile gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerce tespit edilmesi gerekeceğini, üyelik hak ve sıfatına sıkı sıkıya bağlı olmayan parasal yükümlülüklere ilişkin olan kira bedelinin tazminine yönelik talebin ise 1163 sayılı kanun gereği 5 yıllık zamanaşımı süresinin bulunduğu gözetilerek ve davalı kooperatifin de zamanaşımı def'ini ileri sürdüğü dikkate alındığında, davacının ancak 5 yıllık süre içindeki mahrum kaldığı kira bedellerini davalı kooperatiften tazmini isteyebileceği ancak davacı tarafa eşitlik ilkesine aykırı olarak bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybından kaynaklı alacaklarının tespiti yönünden bu hususta uzman bilirkişiden rapor alınması gerekeceğini beyan ve rapor etmiştir. Bilirkişi heyeti 19/12/2019 tarihli raporunda özetle; keşif tarihinde yerinde yapılan incelemede taşınmazların her biri için eksik imalatlar yaklaşık olarak 50.000 TL hesap edildiğini, taşınmazların keşif tarihindeki değerleri; ------ Durum Değeri: 400.000 TL, 23 No.lu Bağımsız Bölüm Tamamlanması halindeki değeri: 450.000 TL, 24 No.lu Bağımsız Bölüm Değeri; 400.000 TL, 24 No.lu Bağımsız Bölüm Tâmamlanması halindeki değeri: 450.000 TL, 08.09.2015 Dava Tarihindeki Değeri; ----- yüzdelik değişim oranları esas alınarak hesaplanmış olup,------ enflasyon oranı 435,59, Eylül 2015 tarihindeki oranı, 263,11 olup, taşınmazların değerleri; -------- hesap edildiğini, taşınmazların içlerinin bakıma ihtiyacı olması nedeni ile mevcut durumda kiralanabilme olasılığının kısıtlı olduğunu, taşınmazın iç kısımlarındaki tadilatların tamamlanması halinde yeniden kiraya verilmesi halinde Ekim 2019 itibarıyla aylık kira getirisinin 1500 TL olabileceğini, dava tarihindeki aylık kira bedeli ---------- verilerine dayanarak hesap edildiğini beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi 22/06/2020 tarihli ek raporunda özetle; taşınmazların eksiksiz ayıpsız 08.09.2015 dava tarihindeki değeri; ---- yüzdelik değişim oranları esas alınarak hesaplanmış olup, 2019 yılın enflasyon oranı 435,59, Eylül 2015 tarihindeki oranı, 263,11 olduğunu, taşınmazların değerlerinin; ----- No.lu Bağımsız Bölüm: 266.404,09 TL, --------- No.lu Bağımsız Bölüm: 266.404,09 TL hesap edildiğini, taşınmazların her birisi için Ekim 2005-Eylül 2015 tarihleri arasında kira kaybı tutarı 71.608,01 TL olduğunu, bağımsız iki bölüm için 71.608,01 x 2 =143.216,02 TL olarak hesaplandığını beyan ve rapor etmiştir. Bilirkişi 09/11/2020 tarihli raporunda özetle; dava konusu taşınmazların 19/12/2019 tarihli bilirkişi kök raporunda da belirtildiği üzere --------- nolu mesken nitelikli taşınmazlar olduğunu, taşınmazların dubleks şeklinde dizayn edilmiş, toplamda 136' şar metrekare kullanım alanına sahip olduklarının anlaşıldığını, bu özellik ve ölçekteki daireler gerek bulundukları site içerisinde gerekse de yakın çevrede yer alan site veya apartmanlarda bulunan emsal daireler araştırılıp dikkate alındığında (15 yaş üzeri daireler emsal alınmıştır) rayiç bedellerinin 05/11/2020 rapor tarihi itibariyle piyasa rayiç bedellerinin 550.000,00 TL ile 650.000,00 TL aralığında değişmekte olduğunu, bu rakamlara rağbet görerek alıcı bulabileceklerini, davaya konu taşınmazların bulunduğu sitedeki değerlerinin ise rapor tarihi itibariyle 610.000,00 TL sına mütehammil olacağı ve de bu rakamlara emsalleriyle yapılan karşılaştırmalar sonucunda satılabileceklerini, taşınmazların eksiksiz ve ayıpsız olarak 08/09/2015 dava tarihindeki değerleri ise yıllara göre hesaplandığında, Eylül 2015 tarihindeki ----- nolu bağımsız bölümün rayiç bedelinin 360.198,09 TL ve ------- bağımsız bölümün piyasa rayiç bedelinin 360.198,09 TL olacağının hesap edildiğini, kira değeri; tespite konu taşınmazların halihazır durumu, bulunduğu semt, semt içindeki yeri, imar durumu, inşa tarzı, malzeme ve işçilik kalitesi, yaşı, ulaşım şekli, bulunduğu bölge ve belediye hizmetlerinden yararlanma imkanı, civarındaki emsallerin rayiç kira bedelleri, gazete ve internetteki emsal ilanlar göz önüne alınarak yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; --------------nolu mesken nitelikli dubleks dairelerin getirebileceği aylık kira bedelinin site içerisinde ve yakın yaş grubu ve ölçekteki emsal dubleks dairelerle karşılaştırıldığında, aylık kira getirilerinin 1600 ile 1800 TL aralığında değiştiğini, dava konusu dairelerin eksiksiz, ayıpsız ve tam olarak düzenlenmiş olmaları halinde rapor tarihi itibariyle aylık 1700 TL bedelle kiralanabileceğini, bu noktadan hareketle kira kaybı zararları; taşınmazların teslim edilecek tarihlerinden, dava tarihine kadar ki kira kaybı aşağıdaki tabloda hesap edildiğini, taşınmazların her birisi için Ekim 2005 - Eylül 2015 tarihleri arasında kira kaybı tutarı 93.939,00 TL olup, bağımsız iki bölüm için kira kaybı 93.939,00 TL X 2 =187.878,00 TL olarak hesaplandığını beyan ve rapor etmiştir. Bilirkişi heyeti 14/12/2020 tarihli raporunda özetle; 22.06.2020 tarihli hazırlamış oldukları ek raporundaki değerlendirme ve değerlerin hadde layık olduğunu beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi heyeti 17/05/2021 tarihli raporu; Düzeltme(A)x12,85.-TL/m2=14,64-TL/m2, 23 Nolu --------- olarak belirlendiğini beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi heyeti 16/09/2021 tarihli ek raporunda özetle; daha önceki raporlarda da bahsedilen şekilde emsallere yer verildiğini, fakat birebir emsal teşkil eden ve etmeyen emsaller belirtilmediğini, emsaller bazında analiz çalışmaları raporlarda açık, net ve şeffaf bir şekilde sunulmadığını, tespit edilen emsallere göre direk tahmin ve takdirleri sunulduğunu, buna rağmen, daha önceki bilirkişi raporlarında elde edilen nihai değerler ile taraflarınca belirlenen değerler arasında önemli bir farkın oluşmadığını, raporlar arasında oluşan kısmi değer farkı, bilirkişi raporlarının düzenlendiği tarihteki güncel emsallere göre farklılık arz etmesinden kaynaklandığını, zira her bilirkişi raporu, raporun hazırlandığı tarihteki güncel verilere göre şekillendiğini, bilirkişi heyetice hazırlanmış olan kök raporda elde edilen sonuçların geçerliliğini koruduğuna, hatalı ya da eksik bir yaklaşımın söz konusu olmadığına kanaat edildiğini beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi heyeti 28/02/2022 tarihli raporunda özetle; dava konusu taşınmazların değerleri; dava konusu 23 nolu Dubleks Meskenin 08/09/2015 dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL, dava konusu 24 nolu Dubleks Meskenin 08/09/2015 dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL olarak tespit ve takdir edildiğini, dava konusu taşınmazların Ekim 2005-Eylül2015 arası kira bedelleri; dava konusu 23 nolu Dubleks Mesken için 98.428,42 TL, dava konusu 24 nolu Dubleks Mesken için 98.428,42 TL olarak tespit ve takdir edildiğini beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi heyeti 23/06/2022 tarihli raporunda özetle; davacinın ticari defterlerini Türk Ticaret Kanunu'na ve Türkiye Muhasebe Standartları Kurulunun düzenlemelerine göre 2009-2012 dönemleri usulüne uygun tuttuğunu, süresinde açılış ve kapanış tasdikleri yapılmış olduğunu, 2013 döneminden itibaren açılış tasdikleri süresi içerisinde yapılmış kapanış tasdiklerinin yapılmamış olduğunu, ticari defterini birbirini teyit eder şekilde tutulduğunu, ticari defterlerinin HMK 222 mad. gereğince sahibi lehine delil vasfı niteliğinin mahkemenin takdirinde olduğunu, davacı ------- ticari defter kayıtlarında incele talep edilen tarihlerde davalı ... 131 ORTAKLAR CARİ HESABI' nda 131.78 muhasebe koduyla izlendiğini, tarihinde borç bakiyesinin bulunmadığını, Genel kurul karafları doğrultusunda ortaklardan alınması gereken ödeme tahakkuklarının muhasebe kayıtlarına alınmadığını, davacı ------- incelendiğinde, inceleme talep edilen 2008-2016 yılları için davalının ortağı olduğu (110+60 m2 daireye ait) hisselerin her biri için 5.210 TL aidat ödemeleri kararının alındığını, davacı kooperatifin Genel Kurul Kararları doğrultusunda davalının (110+460 m2) her bir daire için ödemeğ$i gereken tutar 5.210.- TL olup Genel kurul kararları doğrultusunda dava tarihine kadar işlemiş gecikme faizi 13.125,75 TL hesaplandığını, buna göre davalının dava tarihi itibariyle her bir daire için (5.210 TL ana para +13.125,75 TL gecikme faiziyle birlikte) 18.335,75 TL borçlu olduğunu beyan ve rapor etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE KANAAT :Tarafların 12/09/2005 sulh ve feragat sözleşmesinden kaynaklı olarak davacının alacaklı olup olmadığı, ayrıca sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacının zarara uğrayıp uğramadığı, -----nolu dairelerin teslim edilmemesi nedeniyle zararı ve yoksun kaldığı karı bulunup bulunmadığı, bu taleplerin davalılara yöneltip yöneltemeyeceği, talebin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, hak düşürücü süre bulunup bulunmadığı ve davacının kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği hususlarında uyuşmazlığa düştükleri anlaşılmıştır.
Uyuşmazlığa konu davanın; 1163 sayılı kanun kapsamında kooperatif üyesi bulunan davacının üyelik hakkına bağlı olarak ve 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi dahilinde üyeliği gereği adına isabet eden 2 adet dairenin tapuda adına devir ve tescil edilmemesi ve söz konusu dairelerin 3. Kişiye satılmış olması nedeniyle tescilinin de mümkün olmaması sebebiyle, daire karşılığı tazminatın ödenmesi ile bu dairelerin zamanında teslim edilmemesi sebebiyle kira gelir kaybına ilişkin kira bedellerinin de ödenmesine ilişkin alacağın tazmini davası olduğu anlaşılmıştır. Bu bağlamda somut davada; davacının, 1163 sayılı kanundan kaynaklanan üyelik hakkına bağlı olarak davalı kooperatiften tazminat talebinde bulunabilmesi için ise öncelikle davalı kooperatif üyesi olduğunun tespit edilmesi gerekeceğidir. Bilirkişi heyeti 03/03/2019 tarihli raporunda davalı kooperatif üyesi olduğu tespit edilen davacının 1163 sayılı kanun gereği üyelik hak ve sıfatına bağlı olarak davalı kooperatiften tazminat talebinde bulunabileceğinin kabul edilmesi gerekeceğini, üyelik gereği davacıya tahsis edilen ------ nolu daireler ile davaya konu edilen ----- nolu dairelerin, davalı kooperatife(kooperatife bırakılan daire) kalacak olan ve kooperatif üyesi davacı -------- tahsis edilen daire olduğunu, 13.09.2005 tarihli sulh ve feragat sözleşmesi ekindeki tapu devir listesinden teyit ve tespit edildiğini, davaya konu edilen ----- dubleks dairelerin ise davacı adına------------ tarihinde yapılan tapu tescilinden aşağı yukarı 3,5 yıl kadar öncesinde ------ yevmiye nolu satış işlemi gereği-----adına tescil edildiğini, 13.09.2005 tarihli sulh ve feragat sözleşme ekinde taraflarca kararlaştırılan tapu devirlerini gösterir listede, ----- nolu dairenin satışı yapılan 3.şahıs -------- davalı kooperatif üyesi olmadığı ve kooperatif adına tapu devri yapılacak üyeler arasında gösterilmediğini rapor ve beyan etmiştir..
Bilirkişi heyeti 28/02/2022 tarihli raporunda; dava konusu taşınmazların değerleri; dava konusu ------ dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL, dava konusu------ 08/09/2015 dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL olarak tespit ve takdir edildiğini, dava konusu taşınmazların Ekim 2005-Eylül2015 arası kira bedelleri; dava konusu 23 nolu Dubleks Mesken için 98.428,42 TL, dava konusu --------- olarak tespit ve takdir edildiğini beyan ve rapor etmiştir.
Bilirkişi heyeti 23/06/2022 tarihli raporunda; davalının dava tarihi itibariyle her bir daire için (5.210 TL ana para +13.125,75 TL gecikme faiziyle birlikte) 18.335,75 TL borçlu olduğunu beyan ve rapor etmiştir.Tüm dosya kapsamı itibariyle; Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesine göre davalı kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, davacının üyeliği gereği ------nolu bağımsız bölüm yönünden de ödemelerini gerçekleştirdiğinin dosya kapsamında tespit edilmesi karşısında, davaya konu ------- nolu bağımsız bölümlerin davacı adına tapuda tescil edilmesi gerekirken davalı şirketin kooperatif üyesi olmayan ve tapu devir listesinde adı ve kooperatif üyesi olmayan ------tarihinde tescil etmesi nedeniyle, davacının adına tescil edilmeyen ve tescili mümkün olmadığı tespit edilen------- nolu taşınmazlar yönünden davacının taşınmaz bedelinin kendisine ödenmesini müştereken ve müteselsilen davalılardan talep etmede haklı bulunacağı, kooperatif üyesinin parasal yükümlülükleri ile ilgisi bulunmayan, tapu iptal ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı davalarda olduğu üzere kooperatif üyelik hak ve sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler yönünden doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresinin işlemeyeceği, bu nedenle davacının davaya konu ettiği -------dairelerin dava tarihindeki tespit edilecek değerinin tahsilini davalılardan müşterek ve müteselsilen talep edebileceği, davalıların bu yön itibariyle zamanaşımı itirazlarının yerinde olmadığı, davacı tarafa eşitlik ilkesine aykırı olarak bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi nedeniyle üyelik hak ve sıfatına sıkı sıkıya bağlı olmayan parasal yükümlülüklere ilişkin olan kira bedelinin tazminine yönelik talebin ise 1163 sayılı kanun gereği 5 yıllık zamanaşımı süresinin bulunduğu gözetilerek ve davalı kooperatifin de zamanaşımı def'ini ileri sürdüğü dikkate alındığında, davacının ancak 5 yıllık süre içindeki mahrum kaldığı kira bedellerini davalı kooperatiften tazmini isteyebileceği Mahkememizce değerlendirilmiştir. Bilirkişi heyeti 28/02/2022 tarihli raporunda dava konusu taşınmazların değerleri; dava konusu -------- dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL, dava konusu 24 nolu Dubleks Meskenin 08/09/2015 dava tarihi itibariyle değeri; 370.000,00 TL olarak tespit ve takdir edildiğini beyan etmekle dava konusu taşınmazların toplam değerleri olan 740.000,00 toplam değerinden bilirkişi heyeti 23/06/2022 tarihli raporunda davalının dava tarihi itibariyle her bir daire için 18.335,75 TL borçlu olduğunu beyan ve rapor etmekle 18.335,75 TL borcu düşürülerek davanın kabulüne, 721.664,25 TL'nin 260.000,00 TL'sinin temerrüt tarihi olan 14/10/2005 tarihinden itibaren, bakiye 461.664,25 TL'sinin ıslah tarihi olan 28/11/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, bilirkişi heyeti 28/02/2022 tarihli raporunda dava konusu taşınmazların Ekim 2005-Eylül 2015 arası kira bedelleri; dava konusu 23 nolu Dubleks Mesken için 98.428,42 TL, dava konusu 24 nolu Dubleks Mesken için 98.428,42 TL olarak tespit ve takdir edildiğini beyan ve rapor etmekle 196.856,84‬ TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Tasfiye Halinde ----- tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜNE,
721.664,25 TL'nin 260.000,00 TL'sinin temerrüt tarihi olan 14/10/2005 tarihinden itibaren, bakiye 461.664,25 TL'sinin ıslah tarihi olan 28/11/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-196.856,84‬ TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Tasfiye Halinde--------- tahsili ile davacıya ödenmesine,
3-Alacak davası yönünden başlangıçta peşin olarak alınan 4.610,93 TL harcın ıslah/tamamlama harcı 11.246,00 TL ile birlikte, alınması gerekli olan 49.296,88 TL harçtan mahsubu ile bakiye 33.439,95 TL karar ve ilam harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irat kaydına,
4-Kira bedeline ilişkin dava yönünden alınması gerekli olan 13.447,29 TL karar ve ilam harcının davalı Tasfiye Halinde --------- alınarak hazineye irat kaydına,
5-Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu başvuru harcı 27,70 TL, peşin harç 4.610,93 TL, ıslah/tamamlama harcı 11.246 TL ile birlikte, posta ve tebligat gideri 1.810,60TL, bilirkişi ücretleri 8.964,8 TL olmak üzere toplam 26.660,03 TL yargılama masrafının -davalılar---- mirasçıları ------- sorumluluğu 20.946,26 TL ile sınırlı olmak kaydıyla- davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı kooperatif tarafından yapılan yargılama masraflarının kendi üzerlerinde bırakılmasına,
6-Alacak davası yönünden davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 107.033,00 TL avukatlık ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine,
7-Kira bedeline ilişkin dava yönünden davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 31.497,09 TL avukatlık ücretinin davalı Tasfiye Halinde----------verilmesine,
8-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca artan gider avansının davacı tarafa; davalı tarafından yatırılan ve artan delil avansının kendisine iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı Tasfiye Halinde ------------ yüzüne karşı, diğerlerinin yokluğunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile ----------Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olduğu, istinaf dilekçesinde istinaf yoluna başvuru konusu edilen hususlar ile nedenlerinin belirtilmesinin gerektiği, istinaf yoluna başvurulmasının İİK'nın 36. maddesi saklı kalmak kaydıyla kararın icrasını durdurmayacağı, süresi içerisinde karara karşı istinaf yoluna başvurulmaması halinde hükmün kesin hüküm ve kesin delil oluşturacağı açıklanmak suretiyle açık duruşmada verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.21/03/2024

Full & Egal Universal Law Academy