T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/243
KARAR NO: 2023/392
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/10/2019
NUMARASI: 2017/1062 Esas 2019/714 Karar
DAVA: Alacak (Ticari Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 16/03/2023
Davanın reddine ilişkin verilen kararın, davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı arasında 30/12/2013 tarihinde ... projesinde yer alan Ofis Kule ... Kat, ... nolu bağımsız bölüm için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca gayrimenkulun teslim tarihinin 31/08/2015 tarihi olduğunu, sözleşme gereği olan 4 aylık ek sürenin davalı tarafından kullanıldığını ve teslim tarihinin 31/12/2015 tarihine ertelendiğini ancak bu tarihte inşaatın halen devam ettiğini ve iskanının alınamadığını, buna rağmen davalının Aralık 2015 tarihi itibariyle teslime başlandığını bildirdiğini, teknik şartnameye göre binada kullanım için gerekli olan kartlı geçiş sistemi, bekleme alanı, resepsiyon lobisi ve kapalı devre güvenlik merkezi gibi işlemlerin henüz tamamlanmadığını, asansörlerin servise açılmadığını, ortak alanların aydınlatmaları ile araç ve yaya yollarının da tamamlanmadığını, en önemlisi de taşınmazın iskanının alınmadığını, bu eksiklerin İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/251 esas sayılı dosyası ile tespit edildiğini;iskan alınmadığından işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması, kiralama ve satışın mümkün olmadığını, taşınmazda geç teslimden dolayı değer kaybı yaşandığını, davaya konu gayrimenkulün davacılara teslim edileceği tarihe kadar olan süre için kira mahrumiyeti ve teslimde gecikmeden kaynaklı zararlarını talep hakları ile sözleşmeden doğan gecikme tazminatı alacakları saklı kalmak kaydıyla,taşınmazın teslimi gereken tarihten dava tarihine kadar geçen süre için kira mahrumiyeti ve taşınmazda oluşan değer kaybından kaynaklanan zararların 31/12/2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; dava değeri fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak üzere 50.000-TL olarak gösterilmiştir. Davacılar vekili 26/12/2017 tarihli dilekçesiyle, toplam 50.000-TL olan taleplerinin 40.000-TL'sinin kira mahrumiyeti, 10.000-TL'sinin ise taşınmazda oluşan değer kaybından kaynaklanan zarara ilişkin olduğunu belirtmiştir.
CEVAP: Davalı vekili; taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine uygun bir şekilde müvekkilinin teslim tarihini ertelediğini, 06/09/2014 tarihinde meydana gelen kaza nedeniyle şantiyede faaliyetlerin idari kurumlar tarafından resmi olarak durdurulduğunu, sonrasında inşaatın tekrar başlatıldığını, yaklaşık 4 ay süren bu sürecin mücbir sebep olarak teslim süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşme gereği olarak da müvekkilinin teslim süresini 4 ay uzatma hakkının bulunduğunu, bu itibarla taşınmazın tesliminde müvekkilinden kaynaklı bir gecikme olmadığını, sözleşme eki teknik şartname gereği taşınmazın davacılara ince işleri tamamlanmadan teslim edileceğini, bu doğrultuda taşınmazın davacılara sözleşmeye uygun olarak teslim edildiğini, sözleşme gereğince tüm eksikliklerin teslim tutanağında belirtilmesi gerektiğini, davacılar tarafından teslim tutanağında belirtilen bir eksiklik bulunmadığını, davacıların teslim tutanağı ile müvekkili şirketi ibra ettiklerini, davaya konu olan bloğun yapı kullanma izin belgesinin 06/04/2016'da alındığını, davacıların değer kaybı ve kira taleplerine de itiraz ettiklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmenin 30/12/2013 tarihinde imzalandığı, teslim tarihinin 31/08/2015 tarihi belirlendiği, sözleşmenin 7. bölümün (B) maddesinde satıcının, alıcının yazılı ya da sözlü muvafakatini almadan teslim süresini 4 ay uzatabileceğinin belirlendiği, (D) maddesinde ise satıcı mücbir sebep, yargı kararı ya da olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresinin duracağının kararlaştırıldığını, davalı tarafça 08/09/2014 tarihinde inşaat alanında yaşanan kaza nedeniyle inşaatın durdurulduğu ve 13/11/2014 tarihinde bu kararın kaldırıldığı, işin durdurulması kararının davalı tarafça mücbir sebep olduğu belirtilmişse de yukarıda belirtilen sözleşme hükmünün sınırlayıcı kapsamda sayılmadığı ancak söz konusu halin davalı aleyhine değerlendirilmediği; sözleşmenin 7. bölümünün (P) maddesinde teslimden maksadın sözleşmeye konu yapının geçici tesislerle beraber teslime hazır hale gelmesi olduğu, suyun-elektriğin şantiye tarifesinde kullanılmasının ve ortak alan, kat bahçeleri ile diğer bağımsız bölümlerin henüz tamamlanmamış olmasının eksik veya kusur sayılmayacağının belirlendiği, bu sebeple de eksik ifa nedeniyle teslim alınmaması iddiasının haklı bulunmadığı; iskan izni alınmadan taşınmazların teslim edildiği husunda ise yine sözleşmenin 6. bölümünün (B) maddesinde, kat mülkiyetinin satıcı tarafından kurulacağı belirtilmiş olmakla zımni olarak da iskan izninin davalı tarafça alınacağı belirlendiğinden, iskan izni alınmadan taşınmaz tesliminin sözleşmeye aykırı olduğunun anlaşıldığı, iskan izninin teslim edilebilecek tarihten bir ay sonra alındığı ve teknik bilirkişi raporuna göre bir aylık süreçte m2 birim fiyatında düşüş yaşanmayacağından değer kaybı talebinin reddine, bilirkişi raporunda her ne kadar 7.400-TL gecikme tazminatı hesaplanmışsa da dava dilekçesinde bu hak saklı tutularak talep edilmediğinden bu hususta bir karar verilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili; taşınmazın teslimindeki gecikmenin davalının kusuru nedeniyle gerçekleştiğini, bu nedenle de mücbir sebep iddiasına dayanılmasının mümkün olmadığını, zira mücbir sebebin tarafların iradeleri dışında oluşan taraflarca öngörülemeyen ve tarafların müdahalesiyle gerçekleşmesinin engellenmesinin mümkün olmayan haller olduğunu, somut olayda gecikmenin temel sebebinin davalının kusurundan kaynaklanan 06/09/2014 tarihinde gerçekleşen ve on kişinin hayatını kaybettiği asansör kazası olduğunu, nitekim bu kapsamda görülen davada davalı şirketin proje müdürü, asansör firmasının teknik sorumlusunun da aralarında bulunduğu şahısların, dokuz kişinin taksirle ölümüne sebep olmak suçundan 8 yıl 4 ay hapis cezası aldıkları,yaşanan kazanın sorumlusunun davalı şirket olduğunu, bu durumda da mücbir sebebin temel unsurlarından olan öngörememe ve taraf iradelerinden kaynaklanmama unsurlarının gerçekleşmediğini,taşınmazın müvekkillerin usulüne uygun bir şekilde teslim edilmediği, davalı tarafından müvekkillerine noterden gönderilen 05/04/2018 tarihli ihtarnamede taşınmazın teslim alınmasının ihtar edildiğini, ancak müvekkillerince teslimden imtina edildiğini ve davalıya gönderilen ihtarnamelerde sözleşmeye aykırı bir teslimin kabul edilmediğinin bildirildiğini, bu ihtarlara cevaben davalı gönderdiği ihtarnamede taşınmazın müvekkillerine teslim edilmiş sayıldığının belirtildiğini, davacıların dayandığı anahtar teslim tutanağı olan, herhangi bir tarih içermeyen ve müvekkillerinden ... A.Ş.'nin kaşesiyle yetkilisinin imzası bulunmayan bir belge düzenlendiğini, bu nedenle bu belgenin dikkate alınamayacağını; teslim tarihinde taşınmazın kullanımını imkansızlaştıran ortak alanlarda inşaat ve revizyon çalışmalarının devam ettiğini, müvekillerinin teslime zorlandığı tarihte taşınmazın iskan ruhsatının alınmamasının hukuki ayıp olduğunu, dolayısıyla gayrimenkulun kullanımına dair eksiklikler bir ayıp olarak kabul edilmese dahi iskan alınmamasının tek başına bir ayıp oluşturduğunu; İmar Kanunu m.31'e göre iskanın alındığı tarihin inşaatın bitim tarihi olarak kabul edildiğini, inşaatın bitim tarihi ile teslim tarihinin farklı kavramlar olduğunu; davalının kusuru nedeniyle projenin kamuoyu ve alıcılar nezdinde prestij kaybettiğini, geç teslim nedeniyle taşınmazı kullanamadıkları için müvekkillerinin alabilecekleri kira bedelinden mahrum kaldıkları gibi yaşanan kaza nedeniyle taşınmazın değeri düştüğünden kira bedelinin düştüğünü; Mahkemece değer kaybı talebinin yanlış bir biçimde değerlendirilerek hatalı hesaplanan teslim tarihi üzerinden 1 aylık bir sürede değer kaybı yaşanamayacağından bahsedildiğini, halbuki davada geç teslimden kaynaklı kira alacağı ve yine geç teslimden kaynaklı taşınmaz sektöründeki dalgalanmalara bağlı kira bedellerindeki düşünün yanında projenin prestij kaybı nedeniyle bağımsız bölümlerde değer kaybı yaşanması nedeniyle şerefiye bedeli talebinde bulunulduğunu, bu talebin mahkemece eksik değerlendirildiğini; davalı tarafın 2013-2015 yıllarındaki farklı tarihlerde akdettiği satış sözleşmelerinin celbini istemiş olmalarına rağmen mahkemece bu delillerin toplanmadan dosyanın bilirkişiye gönderildiğini, neticeten dosyadaki değer kaybı hesabının faraziyeye dayanılarak yapılması sebebiyle kararın hatalı olduğunu belirterek,kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE : Dava, ticari nitelikteki taşınmaz satışı kapsamında geç teslim nedeniyle (gecikme) kira tazminatı ve taşınmazda meydana gelen değer kaybının tahsili istemine ilişkindir. 30/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile tarafların ... projesinde yer alan bağımsız bölümün satışı için anlaştıkları, teslim tarihinin 31/08/2015 olduğu;sözleşmenin 7/B maddesine göre satıcı teslim tarihini alıcının yazılı ya da sözlü muvafakatı olmadan 4 ay uzatabileceği; 7/D maddesine göre satıcı mücbir sebep, yargı kararı ya da olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresinin duracağı,engel nedenlerin ortadan kalkması halinde sürenin yeniden işlemeye başlayacağı, 7/P maddesine göre teslimden maksadın sözleşmeye konu yapının geçici tesislerle beraber teslime hazır hale gelmesi olduğu, suyun, elektriğin şantiye tarifesi olması, ortak alan kat bahçelerin ve diğer bağımsız bölümlerin henüz tamamlanmamasının eksik veya kusur sayılmayacağı kararlaştırılmıştır.Meydana gelen iş kazası nedeniyle iş müfettişleri tarafından 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanununun 25. maddesine göre 08/09/2014 tarihinde iş yerinde işin durdurulmasına karar verilmiştir. Bu karardan 2 ay 5 gün sonra da yani 13/11/2014'te işin durdurulmasına sebeb noksanların giderilmesi nedeniyle inşaatın durdurulması kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. Bu gelişmenin sonrasında davalının, davacı ... A.Ş.'ye gönderdiği 05/04/2015 tarihli yazı ile söz konusu iş kazasından bahsedilerek , sözleşmenin 7.d maddesi uyarınca teslim tarihinin zorunlu olarak 31/12/2015'e ertelendiği bildirilmiştir. Ancak işbu yazıda davalı her ne kadar sözleşmenin 7/d maddesine dayanmış ise de anılan maddede belirtilen nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresinin duracağı ve teslime engel nedenlerin ortadan kalkması halinde sürenin yeniden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Buna göre somut olayda, esasen davalının sorumluluk alanında meydana gelen iş kazası sebebiyle 08/09/2014-13/11/2014 arasındaki 65 gün için işin durdurulmasına karar verildiği, işin yeniden başlaması tarihinden 5 ay sonra 7/d maddesine göre davalı, teslim tarihini 31/08/2015'ten 31/12/2015'e yani 4 ay ertelediğini bildirmiştir. Bu tespitlere göre, davalının esasen kullandığı bu 4 aylık erteleme süresini sözleşmenin 7/b maddesindeki 4 aylık süreye hasrettiği ,hiç bir sebeb göstermeksizin kullanabileceği 4 aylık teslim süresini erteleme hakkını meydana gelen iş kazası nedeniyle kullandığı anlaşılmaktadır. Esasen iş kazasının mücbir sebeb olarak kabulü de mümkün değildir.Sözleşmenin 7/b maddesine dayalı kullanılabilecek 4 aylık teslimin ertelenmesi hakkının iş kazası nedeniyle kullanıldığı ,ileri sürülen iş kazası nedeniyle teslim süresinin durdurulmasının sözkonusu olamayacağının kabulü gerekir. Mahkemece iş kazası sebebiyle işin durdurulması sebebiyle teslim süresinin 2 ay 5 gün uzadığının kabulü gerektiği yolunda tesbite katılınmamıştır.Taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihin 31/12/2015 olarak kabulü gerekir.Bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmaza 06/04/2016 tarihinde iskan ruhsatı verildiği anlaşılmaktadır. İmar Kanununa tabi yapılarda inşaatın tamamlandığı gün olarak belediyeden alınacak iskan izninin verildiği tarih kabul edilmiştir. (İmar Kanunu 31. madde) Belediyenin iskan izni vermesi, yapının mevzuata uygunluğu ve belediye hizmetlerinden yararlanabileceği anlamına gelmektedir. Davalı tarafça; davacılardan ... tarafından imzalanan tarihsiz bir teslim tutanağı sunulmuş ise de; davacı ... tarafından keşide edilen 08/04/2016, davacı ... tarafından keşide edilen 14/04/2016 tarihli ihtarlar ile eksik ve geç teslim nedeniyle tüm haklarını saklı tuttuklarını bildirdikleri, iskân alınmadan yapılan teslimin hukukî değerinin bulunmamasına göre davacıların geç teslim nedeniyle teslim tarihi olan 31/12/2015 tarihinden iskan ruhsatının alındığı tarih olan 06/04/2016 tarihine kadar gecikme nedeniyle tazminat talep haklarının bulunduğu kabul edilmiştir. Sözleşmenin 7/O maddesinde de satıcının sözleşmede belirlenen tarihlerde teslimi gerçekleştiremez ise gecikilen her ay için bağımsız bölümün sözleşmede yazılı brüt satış bedelinin binde 2'si kadar tazminat ödeyeceği belirtilmiştir. Sözleşmenin bu maddesinde kararlaştırılan tazminat sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Kanunun 125/II. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatıdır. Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi satıcının teslimde gecikmesi halinde aynı madde hükmünce alıcı gecikme tazminatı isteyebilecektir. Her ne kadar dava dilekçesinde kira kaybı zararı istenildiği, sözleşmedeki gecikme cezası talep hakkının saklı tutulduğu belirtilmiş ise de aynı zamanda hem kira kaybı hem gecikme tazminatının bir arada istenemeyeceği, tarafların sözleşmede gecikme cezasını açıkça kararlaştırdıkları anlaşılmakla davacının talebi olan kira kaybı tazminatının sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatına tekabül ettiği sonucuna varılmakla, ilk derece mahkemesinin gecikme tazminatı talep hakkının saklı tutulduğu gerekçesiyle uğranılan kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi yerinde bulunmamıştır. Anlatılanlara göre, bağımsız bölümün teslim tarihi 31/12/2015 tarihi ile 06/04/2016 tarihi arasında 96 gün bulunduğu ve söz konusu süre kadar taşınmazın geç teslim edildiği, davacı vekilinin 26/12/2017 tarihli dilekçesiyle, toplam 50.000-TL talebinin 40.000-TL'sinin kira mahrumiyeti zararı ve 10.000-TL'sinin ise taşınmazda oluşan değer kaybından kaynaklanan zarar olduğunu belirtmiştir. 96 günlük gecikme nedeniyle sözleşmenin 7/O maddesine göre hesap yapılarak gecikilen 96 gün için (taşınmazın sözleşme değeri olan) 3.700.000-TL'nin binde 2'si için (3 ay için 22.200+6 gün için 1.480-TL=) hesap edilen 23.680-TL kira (gecikme ) tazminatına hak kazandıkları hesaplanmıştır. Bu miktar için kira zararına hükmedilmek gerekirken bu kalem bakımından davanın reddine karar verilmesi yerinde bulunmamıştır.Davacı tarafın 10.000-TL'ye ilişkin taşınmazda oluşan m2 birim değerindeki değer kaybından kaynaklanan zararlar ile sair zararları talebi açısından da, bilirkişi raporunda ifade edildiği üzere, ayrıca hayat tecrübeleri gereği geç teslim nedeniyle veya meydana gelen kaza nedeniyle taşınmazda değer düşüklüğü gerçekleştiği iddiasına dayalı tazminat talebi yerinde görülmemiştir. Bu kaleme ilişkintazminat talebinin reddine ilişkin hükümde isabetsizlik görülmemiştir. Davacılar vekilinin bu hususa yönelik istinaf sebebi kabul edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle; davacıların kira tazminatı talebinin kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değilse de, yapılan hata yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak "Davacıların kira tazminatı isteminin kısmen kabulüne; 23.680-TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin tazminat taleplerinin reddine," karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/1062 Esas 2019/714 Karar sayılı 07/10/2019 tarihli kararının, HMK m.353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davacıların kira(gecikme) tazminatı isteminin kısmen kabulüne; 23.680-TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacılara ödenmesine, fazlaya ilişkin tazminat taleplerinin reddine," İlk derece yargılamasına ilişkin olarak; "Alınması gereken 1.617,58-TL nispi karar ve ilam harcından mahkeme veznesine yatırılan 853,88-TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 763,70-TL'nin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacılar tarafından yatırılan 885,28-TL peşin harçların davalıdan alınarak davacılara verilmesine, Davacılar tarafından yapılan 1.500-TL bilirkişi ücreti ve 190,70-TL posta masrafı olmak üzere toplam 1.690,70-TL yargılama giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 800-TL'sinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, kalan kısmın davacılar üzerinde bırakılmasına, Davalı tarafından yapılan 18-TL posta masrafından ibaret yargılama giderinin, davanın reddi oranında hesaplanan 10-TL'sinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına, Davacılar lehine taktir olunan 9.200-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, Davanın reddolunan kısmı üzerinden davalı lehine taktir olunan 9.200-TL vekalet ücretinin, davacılardan alınarak davalıya verilmesine, Davacılar tarafından yatırılan 108,80-TL peşin istinaf karar harcının, istek halinde davacılara iadesine, Davacılar tarafından yapılan 49-TL istinaf yargılama giderinin, davanın kabulü oranında hesaplanan 25-TL'sinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, kalan kısmın davacılar üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.16/03/2023