T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/324
KARAR NO: 2021/320
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 24/01/2018
NUMARASI: 2016/1260 Esas 2018/61 Karar
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 09/03/2021
Davanın reddine ilişkin hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacı vekili, dava konusu taşınmazın davacının ortağı olduğu şirkete ait tek taşınmaz olduğunu, taşınmazın şirket müdürü ve ortağı ... tarafından yasaya aykırı ve şirketten mal kaçırmak amacı ile muvazaalı olarak diğer davalı ...'na 18.11.2016 tarihinde devir edildiğini, davacı tarafından şirket yöneticisinin haksız ve kötüniyetli iş ve eylemleri nedeni ile şirket malvarlığını eksiltmesi ve davacının bilgi alma, inceleme, denetleme haklarının elinden alınması sebebi ile şirketin haklı olarak feshi talebi ile 26.07.2016 tarihinde İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/871 esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, bu dosyanın halen derdest olduğunu, ayrıca şirket yöneticisine hizmet nedeni ile güveni kötüye kullanmaktan İstanbul C.Başsavcılığının 2016/102404 sorusturma nolu dosyası ile şikayette bulunduğunu, soruşturmanın halen devam ettiğini, davalı ... ile şirket yetkilisi ...'in yakın arkadaş olduğunu, davalı ...'in muvazaalı satışından haberi olmamasının mümkün olmadığını, ödeme gücününde bulunmadığını, taşınmazın piyasa değerinden çok düşük bir bedelle satış gibi gösterildiğini, ayrıca şirket yöneticisinin sorumluluğuna ilişkin olarak 16.11.2016 tarihinde şirkete kayyım atanması için İstanbul Anadolu 7. ATMnin 2016/1245 esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, bu davanın da halen derdest olduğunu, TTK 538/2 maddesi gereğince şirkete ait tek taşınmazın satılması için genel kurul tarafından verilecek özel bir yetki olması gerektiğini, ayrıca TTK 421/3-4 gereğince toplanma ve karar yeter sayıları olması gerektiğini, şirket genel kurul kararının olmaması nedeni ile ,şirket menfaatleri aleyhine şirketten mal kaçırma gayesi ile muvazaalı satış yapıldığından tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın yeniden şirket adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:1-Davalılar ... ve ...Ltd.Şti vekili cevabında , genel kurul kararı ile ...'in 20 yıl süre ile yetkilendirildiğini, davalının basiretli bir tacir gibi hareket ederek amacı gayrimenkul üretip satmak olan şirketin ürettiği gayrimenkulü satarak görevini yerine getirdiğini, şirketin malvarlığının azaltıldığı iddiasının gerçek olmadığını, şirket merkezinin bu gayrimenkulde olmadığını, şirketin faaliyeti gereği sattığı gayrimenkullerden bir tanesi olduğunu, gayrimenkulün piyasa değerinde satıldığını, şirketin faturalı giderinin 4.000.000-TL olduğunu, davacının maddi katkısı olmadığı gibi şirketten 217.000 TL parayı şahsı adına aldığını, emsallerine göre taşınmazın değerinin genel kabul görmüş fiyat olduğunu, şirket menfaatine işlem yapıldığını, alıcının tanıdık olmasının yasayı ihlal niteliğinde olmadığını açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.2-Davalı ... vekili ;müvekkilinin harita mühendisi olduğunu gayrımenkullere yatırım yaparak kazanç elde ettiğini ,satışta da bir muvaza bulunmadığını ,ihtiyati tedbir kararının zararına neden olduğunu ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Mahkemece; dava konusu taşınmazın şirketin tek taşınmazı olmayıp yüklenici sıfatı ile yaptığı inşaat sözleşmesi nedeni ile edindiği 9 taşınmazdan biri olduğu, şirketin iştigal konusu gayrimenkul alıp satmak olup TTK 538/2 maddesinin uygulama alanı bulunmadığından davalı ... hakkında açılan davanın reddine,diğer davalılara yönelik davanın satış işleminin tarafı olmadıklarından husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili, davalı şirket hakkında İst. Anadolu 6.ATMnin 2016/871 esas sayılı dosyasında haklı nedenle fesih için dava açıldığını, dava ile dava konusu taşınmaz üzerine tedbir konulmasını talep ettiğini ancak mahkemece tedbir kararı verilmediğini, İstanbul Anadolu 7.ATM nin 2016/1245 esas sayılı dosyada şirket yöneticisinin sorumluluğuna ilişkin 16.11.2016 tarihinde dava açıldığını dava ile tedbir talep edildiğini mahkemece tedbir kararı verildiğini, ancak davalı şirketin 18.11.2016 tarihinde davalı ...'na taşınmazı devrettiğini, tedbirin uygulanamadığını, ilk derece mahkemesince davalının taşınmazı devralan ... ile davalının arkadaşlık ilişkisinin ispatlanamadığı hususunun gerçek olmadığını, davalıların daha önce kendileri hakkında açılmış olan davalardan haberdar olmamalarının mümkün olmadığını, daha önce yargılaması yapılan Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/382 esas sayılı dosyasında yapılan yargılamada davalı ...'nun ...'in tanığı olarak dinlendiğini, ayrıca davalı ...'nın dava konusu taşınmazla aynı ilçede taşınmaz alım satımı ile uğraştığını, taşınmazı fahiş derecede düşük bedelle alınamayacağını bilebilecek durumda olduğunu, davalı yanın kötü niyetle hareket ettiğini, taşınmazın ucuz bir bedelle satılmasının makul ve hukuki bir açıklaması bulunmadığını,mahkemece bu hususlar değerlendirilmeyerek ayrıca tanık dinletme talebi bulunmasına rağmen iddiaların ispatı açısından hukuki dinlenilme haklarının elinden alındığını, ilk derece mahkemesince taşınmazın değeri ile ilgili tespit yapıldığını, 2.000.000-TL'ye yapılan devirde taşınmazın 6.500.000-TL olduğunun belirlendiğini, bedeller arasındaki fahiş farkın muvazaaya delil olduğunu, davalı şirketin ticari defterleri üzerinde yapılan incelemede defterlerin usulüne uygun tutulmadığının tespit edildiğini, davalıların sonradan kendi aralarında tanzim ettikleri senetlerle ödeme yapıldığı iddiasının gerçek olmadığını, bu kadar değerli bir mülkün garanti olmaksızın devrinin gerçekleştirilmesinin hayatın olağan akışına da aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın şirketin tek taşınmazı olduğunu, bu konuda şirketin karar defteri, hazirun cetveli, toplantı tutanaklarının getirtilmediğini, şirket merkezinin dava konusu taşınmazda olduğu husususunun hiç irdelenmediğini belirterek kararın kaldırılarak yeniden yargılama yapılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE: İhtilaf, Limited şirket ortağı ve yöneticisi olan davalı ...'in, ... San ve Tic Ltd. şirketine ait gayrimenkulü davalı ...’na muvazalı olarak davacı ortağı zararlandırmak amacıyla devrettiği iddiası ile açılan muvazaa nedeniyle tapu iptali ve taşınmazın şirket adına tescili istemine ilişkindir. Davacı ; 6098 sayılı TBK’nun 19. (mülga 818 sayılı BK’nun 18. maddesinde düzenlenen genel muvazaa hukuksal nedenine dayanmaktadır.TTK 644 maddesi atfı ile 555 maddesi gereğince şirketin zarara uğraması halinde tazminatın şirkete ödenmesini talep etmeleri şartı ile şirket ortaklarının dava açmaya hakları olduğu gibi muvazaalı işlemden dolayı zarar gören şirket ortağının da taşınmazın tapusunun iptali ile şirket adına tescilini talep etmeye hakkı bulunduğundan davacının işbu davayı açmaya aktif husumet ehliyeti bulunmaktadır. (Yargıtay 11.HD nin 2014/1111 esas - 2014/18464 karar sayılı emsal ilamı )Davalılardan .... Ltd.Şti.'ne ait İstanbul ... mah ... ada parsel de kayıtlı Zemin kat 36 Bağımsız bölüm nolu Dükkan 18.11.2016 tarihinde 2.000.000-TL bedelle davalı şirket tarafından davalı ...'na satılmıştır.Davacı ... tarafından davalı şirketin diğer ortağı ... hakkında İstanbul Anadolu 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/1245 esas sayılı dosyasına şirket yöneticisinin sorumluluğundan kaynaklanan tazminat davası açıldığı, dava tarihi 16.11.2016 olup, Mahkemece 22.11.2016 tarihinde dava konusu taşınmazın tedbir yolu ile satışının engellenmesi için ihtiyati tedbir kararı verildiği ancak ,taşınmaz tapuda dava tarihinden hemen sonra satıldığından ihtiyati tedbir kararı uygulanamamıştır.Davalı şirketin sicildoyasının incelenmesinde , davacının 300/1000 davalı ... ...'in 700/1000 pay sahibi olduğu , davalı ...'in 20 yıl süre ile davalı şirketi münferit imzası ile temsile yetkili kılındığı anlaşılmaktadır.Davaya konu taşınmazda keşfen yapılan inceleme sonucunda taşınmazın emsal taşınmazlarda değerlendirilmek sureti ile satış tarihi 18.11.2016 itibarı ile 6.500.000-TL değerde olduğu belirlenmiştir. İtiraz üzerine taşınmaz başında yeniden inceleme yapılmış ve satış tarihi itibarı ile taşınmaz değerinin 6.500.000-TL olduğu tespit edilmiştir.Davalı şirket kayıtları üzerinde mali müşavir bilirkişi marifeti ile yapılan incelemede şirket yevmiye defterinin kapanış tasdiki olmadığı, defteri kebirin tasdiksiz suretinden dava konusu taşınmazın 2.000.000-TL bedelle satıldığı, bedel karşılığında davalı ... tarafından 28.11.2016, 28.12.2016, 28.01.2017, 28.02.2017 vadeli 4 adet senet verildiği, iş bu senetlerin davalı şirket yetkilisi ... tarafından kendisine ciro edildiği, davalı ... tarafından senet bedellerinin davalılardan şirket ortağı ve müdürü ...'in banka hesabına yatırıldığı, davalı ortağın satış tarihi itibarı ile şirketten 3.174.802,06-TL alacaklı olduğu, davacı ile davalı şirket ve ... arasında İstanbul Anadolu 7.ATM 2016/1245 esas sayılı dosyasında yöneticinin sorumluluğuna ilişkin tazminat davası, İstanbul Anadolu 6.ATM nin 2016/871 esas sayılı dosyasında davalı şirketin haklı sebeple fesih davası, İstanbul Anadolu 2. ATM 2016/1286 ve İstanbul Anadolu 3 ATM 2016/1307 E. Sayılı dosyasında davaya konu taşınmaz dışında farklı taşınmazlar için muvazaa nedeni ile tapu iptaline yönelik davalar açıldığı anlaşılmıştır. Davaya konu taşınmazın satış tarihi itibarı ile gerçek değerinin 3 katından az bir değerle satıldığı sabit olmakla, taşınmazın İstanbul Anadolu 7.ATM 2016/1245 esas sayılı dosyası ile açılan ve tedbir talep edilen davadan çok kısa bir süre sonra ( 2 gün sonra )davalı ...'na satışının yapıldığı, taşınmazın satış değeri ile gerçek değeri arasındaki fahiş fark tek başına muvazaanın ispatı için yeterli değil ise de , davalı şirket yetkilisi ile taşınmazı satın alan davalı ...'nun yakın arkadaş oldukları davalı şirket yetkilisinin kabulündedir. Yine sunulan belgelerden davalı ...'nun yine davalının kızkardeşi ile olan benzer nitelikte 2003 yılında açılan bir dava da adı geçenin tanık sıfatı bulunduğu , davalı ...'nun diğer davalı şirketin ortağı ve temsilcisi ile olan yakın arkadaşlığı nedeni ile davacı ile aralarındaki ihtilafların bilinmekte olduğu sonucuna varılmaktadır.Muvazalı işlemin tarafı olmayan üçüncü kişiler muvazaa iddialarını her türlü delille kanıtlama imkanı mevcuttur.Yargıtay 11. HD.nin 27.09.2011 tarih ve 2009/11676 esas ve 2011/11042 karar sayılı ilamında bedelde muvazaa iddialarının bilirkişi raporları ile kıyaslama yapılarak, satıcıya ödenen paranın olup olmadığı da gözetilerek fahiş farkların bedelde muvazaa olarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret edilmektedir.Somut olayda satış şirket adına yapılmasına rağmen bedelleri alıcı tarafından şirket yetkilisi ...'in şahsi banka hesabına yatırılmıştır.Somut olayda taşınmazın piyasa değerinin çok altında fahiş bir farkla satışının gerçekleştiği, davalı ... ile davalı şirketin yetkilisi ve satış aktinde imzası bulunan davalı ...'in yakın arkadaş oldukları, satış bedelinin şirket hesabına senet olarak kaydı yapılmış ise de bedelin davalı ...' in şahsi hesabına yatırıldığı, davacı ile davalı şirket ve diğer davalı ortak arasında devam eden şirket feshi ve sorumluluk davalarının derdest olduğu, ,davalı hakkında açilan İstanbul Anadolu 7.ATM 2016/1245 esas sayılı dosyasındaki tedbir talebinden çok kısa bir süre sonra, tedbir talebinin değerlendirilmesinden önce gerçekleştiği, tüm bu deliller birlikte değerlendirildiğinde davalı şirket yetkilisinin , diğer şirket ortağı davacıyı zararlandırma amaçlı hareket ettiği satışın muvazaalı olduğu,sonucuna varılmaktadır.Davanın kabulü gerekirken ,davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş , davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne kararın kaldırılmasına,ancak hata/eksiklik nedeniyle yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden yeniden hüküm verilmesine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline davalı şirket adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE; İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/01/2018 Tarih 2016/1260 Esas 2018/61 Karar sayılı hükmünün HMK.'nın 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın kabulüne, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel 36 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. adına tapuya tesciline,İİK 28 maddesi gereğince kararın bir örneğinin Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilmesine,İlk derece mahkemesince verilen 2016/1260 esas ve 28.11.2016 tarihli ihtiyati tedbir kararının hüküm kesinleşinceye kadar devamına ,İlk Derece yargılamasına ilişkin olarak; "Alınması gereken 136.620-TL nispi karar ve ilam harcından davacı tarafından peşin yatırılan 111.003,75-TL harcın mahsubu ile bakiye 25.616,25-TL'nin davalılardan müteselsilen alınarak hazineye gelir kaydına,Davacı tarafından peşin yatırılan 111.037,25 TL harcın davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,Davacı tarafından yapılan 2.500-TL bilirkişi ücreti, 349,10-TL tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam 2.849,10-TL yargı giderinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, Davalılar tarafından yapılanyargı giderinin üzerlerinde bırakılmasına, Davacı vekili için takdr olunan 99.825-TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,Talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine" Davacı tarafından yatırılan 35,90-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,Davacı tarafından yapılan 125,50-TL istinaf yargı giderinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 09/03/2021