T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/338
KARAR NO: 2023/1321
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 13/01/2022
NUMARASI: 2018/1486 Esas - 2022/28 Karar
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
Davanın aktif husumet yokluğundan reddine ilişkin verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacı vekili; müvekkili ile davalılar arasında İ... projesinde bulunan ... numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak, Beyoğlu ... Noterliğinin 28.11.2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili şirket tarafından tüm ödemelerin yapıldığını, projenin inşa aşamasından önce davalılar tarafından hazırlanan görsellerde, müvekkilinin satın aldığı taşınmazın önünde demir konstrüksiyon üzerine yapılmış bir gölgelik, pergole vs. bir alan görülmediğini, ancak daha sonra müvekkiline gösterilen görselin aksine, müvekkilinin satın aldığı taşınmazın önünde çadır için direkler kurulmuş olup, müvekkilinin tüm deniz manzarasının tamamen kapatıldığını, müvekkilinin deniz manzarası sebebiyle şerefiyesi daha yüksek olan bu taşınmazı daha yüksek bedel ödeyerek satın aldığını, ancak davalılarca sözleşmeye aykırı olarak yapılan yapılarla anılan taşınmazın deniz sahili perspektifini kaybederek değer kaybettiğini, ayrıca taşınmazın geç teslimi nedeniyle müvekkilinin kira kaybına uğradığını belirterek, öncelikle davaya konu taşınmazın sözleşme şartlarına uygun emsali ile değiştirilmesine, bu talepleri uygun görülmediği takdirde taşınmazın bugünkü değerinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, bu talepler de uygun görülmediği takdirde taşınmazda oluşan değer kaybı ve geç teslimden kaynaklanan kira kaybının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 28.02.2020 tarihli dilekçesiyle, talep ettikleri alacağın 2.500-TL'lik kısmının ayıplı teslimden kaynaklanan değer kaybı, 2.500-TL'lik kısmının ise geç teslimden kaynaklanan kira kaybı alacağına ilişkin olduğu bildirilmiştir.
CEVAP: 1-Davalı ... AŞ vekili; davacının satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazdaki tüm hak ve borçlarını, Kadıköy ... Noterliğinin 04.12.2018 tarihli devir sözleşmesi ile dava dışı ...'na devrettiğini, bu nedenle davacının taşınmaz üzerinde herhangi bir hak ve alacağı kalmadığı, davanın aktif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, yine müvekkili şirket ile diğer davalılar arasında imzalanan Beyoğlu .... Noterliğinin 04.02.2013 tarihli 13.3 ve 13.14 maddeleri gereği her türlü ayıp ve gecikmeden doğan zarardan yüklenicinin sorumlu olduğunu, davacı ile akdedilen sözleşmenin 16 ve 18.12 maddesinde de her türlü ayıp, kusur, eksik imalat ve gecikmeden doğabilecek zarardan yüklenicinin sorumlu olacağının düzenlendiğini, bu nedenle müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini,sözleşmenin 19. maddesi gereği ilan, broşür veya reklamın bağlayıcılığı bulunmadığını, dava konusu bağımsız bölümün sözleşmeye uygun imal edildiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 2-Davalılar ... ve ... İnşaat vekili; müvekkillerinin taşınmazı davacıya sözleşme çerçevesinde teslim ettiklerini, geç teslim iddiasının gerçeği yansıtmadığını, meydana gelen darbe girişimi sebebiyle inşaat işlerinin 6 ayı aşkın bir süre durduğunu, bu durumun önceden öngörülemez mücbir sebep olduğunu, mücbir sebeple çalışılamayan sürenin sözleşmenin 13. maddesi gereği teslim süresine eklenmesi gerektiğini, konutu fiilen teslim alıp kullanan davacının kira kaybı olmadığını,satış vaadi sözleşmesinde,taşınmazın konumu ile ilgili bir taahhüt bulunmadığını, davacının mevcut durumuyla taşınmazı kabul edip teslim aldığını, müvekkillerinin satış aşamasında davacıya deniz manzarası vaadinde bulunmadıklarını, ayrıca davacı tarafa reklam, katalog ve broşürlerde yer alan detay ve donanımların yalnızca tanıtım ve görsel amaçlı olduğunun, her türlü çizim, fotoğraf ve projelerin inşa edilecek yapı için yalnızca bir tasarımdan ibaret olduğunun sözleşmenin 19. maddesi ile de bildirildiğini,davacının bahsettiği brandanın deniz manzarasını tamamen kapatmadığını, dairenin ileriye doğru deniz manzarasının oldukça açık olduğunu, brandaların projede yer alan AVM'nin girişinin üstünü kapatan çatı mahiyetinde ve proje kapsamında olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece; sözleşmenin devri başlıklı TBK'nın 205. maddesinde, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır." şeklinde düzenlenmiş olup, somut olayda davacının davalılar ile 28.11.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesini akdettikten sonra Kadıköy ... Noterliğinin 04.12.2018 tarihli sözleşme ile, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ve haklarını dava dışı ...'na devrettiği, davacı bu sözleşmeyle taşınmaz satım vaadi sözleşmesini devrettiğinden, TBK'nın 205. maddesi gereği sözleşmenin devri gerçekleştiği, sözleşmeden kaynaklanan bütün hak ve borçları devrederek sözleşmenin tarafı olmaktan çıktığı, sözleşmenin devri, feri nitelikteki hakların da devri sonucunu doğurduğundan,gecikmeden doğan tazminat alacağının da devir kapsamında bulunduğu gerekçesiyle, davanın aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili; somut olayda sözleşmeden doğan herhangi bir alacak değil, kanundan doğan tazminat hakkının söz konusu olduğunu, bu nedenle müvekkilinin kanundan doğan haklarının sözleşmenin devri ile birlikte devralana geçtiğinden söz edilemeyeceğini, taşınmazın müvekkil tarafından 04.12.2018 tarihinde dava dışı ...'na mevcut hali ile devredildiği, taşınmazın vaadedilen niteliklerde olmamasından dolayı ortaya çıkan zararların müvekkili şirket uhdesinde kaldığını, bu nedenle bu zararı talep etme hakkının fiilen zarara uğrayan müvekkiline ait olduğunu, satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın geç teslim edilmesi halinde bir tazminat veya kira bedeli kararlaştırılmadığını, ancak davalıların yasa gereği geç teslimden doğan zarardan sorumlu olduklarını, satış vaadi sözleşmesinin, teslim tarihi olan 04.12.2018 tarihinde tamamlanarak münfesih olduğunu, sözleşmenin devrinden önce doğmuş olan alacak ve borçlardan sorumluluğun devreden tarafta olduğunu, bu nedenle devir tarihi olan 04.12.2018 tarihine kadar doğmuş olan alacakları talep etme hakkının müvekkiline ait olduğunu, kaldı ki ...'nun 20.12.2018 tarihli alacağın temliki sözleşmesi ile sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesinden doğan haklarını, borçlarını, kira kaybı talebine ilişkin hak ve borçlarını müvekkiline temlik ettiğini, ancak mahkemece sözleşmenin devrinden önceki hak ve borçlara ve alacağın temlikine ilişkin bir değerlendirme yapılmadığını, TBK'nın 189. maddesi gereğince temlik sözleşmesi uyarınca gecikme ve ayıptan kaynaklanan alacakları talep etme hakkının müvekkilinde olduğunun kabulünün gerektiğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE: Dava, ticari satıma konu taşınmazın ayıplı ve geç teslim edildiği iddiasına dayalı olarak taşınmazın benzeriyle değiştirilmesi, sözleşmeden dönme, mümkün olmaması halinde değer kaybı ve kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı şirket ile davalılar arasında, davalı ...'a ait arsa üzerinde yüklenici olan diğer davalılar tarafından inşa edilen Kartal İlçesi ... Mahallesinde bulunan ... ada ... parsel sayılı ... blok ... no'lu bağımsız bölümün satışına dair 28.11.2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, aynı taraflarca düzenlenen 04.12.2018 tarihli sözleşme ile satış vaadi sözleşmesinin aynı şartlarla, bütün hak ve vecibeleri ile davacı tarafından dava dışı ...'na devredildiği, bağımsız bölümün aynı tarihte ... vekiline teslim edildiği, 19.12.2018 tarihinde ...'na tapu devrinin yapıldığı, işbu davanın 10.12.2018 tarihinde açıldığı, dava tarihinden sonra 20.12.2018 tarihinde düzenlenen alacağın devri sözleşmesiyle ise taşınmazın gereği gibi teslim edilmemesinden, vaadedilen nitelikleri taşımamasından ve kira kaybından doğan hak ve alacakların ... tarafından davacı şirkete devredildiği anlaşılmaktadır. Dava tarihi öncesinde düzenlenen 04.12.2018 tarihli sözleşme, TBK'nın 205. maddesinde düzenlenen sözleşmenin devri niteliğinde olup, bu sözleşme ile davacı şirket satış vaadi sözleşmesinden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını dava dışı ...'na devretmiştir. Ancak dava tarihi sonrasında davacı ile ... arasında düzenlenmiş olan 20.12.2018 tarihli sözleşme ile bu kez taşınmazın gereği gibi teslim edilmemesinden, vaadedilen nitelikleri taşımamasından ve kira kaybından doğan hak ve alacaklar tekrar ... tarafından davacı şirkete devredilmiş olup, bu sözleşme HMK'nın 125. maddesinde düzenlenmiş olan dava konusunun devri niteliğindedir. HMK'nın 125/2 maddesine göre "Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder..." Bu hüküm, dava konusunun davanın açılmasından sonra devrini düzenlemektedir. Dava açıldıktan sonra sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusunun üçüncü kişilere devredilebilmesi, tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Uyuşmazlık konusu mal, alacak veya hak dava açılmadan önce devredilirse HMK’nın 125. maddesi uygulanmaz. Zira malını, alacağını veya hakkını devreden kişinin devrettiği mal, alacak veya hak konusu üzerinde alacaklı, borçlu, malik ve zilyet gibi sıfatları kalmayacağından; devreden kişinin, devirden sonra açılan bir davada davacı ya da davalı olarak hasım gösterilmesi mümkün değildir. Hâl böyle olmakla birlikte başlangıçta alacaklı sıfatı bulunmayan davacı veya borçlu sıfatı bulunmayan davalı, davada taraf olarak gösterilip davanın devamı sırasında alacaklı veya borçlu sıfatına sahip olursa, açılan dava sıfat yokluğundan reddedilemez. Şöyle ki; dava açıldığı esnada alacaklı sıfatı bulunmayan davacının, dava sırasında alacağı devralması durumunda husumet (sıfat) ehliyeti yönünden eksiklik ortadan kalktığı için, davaya devam edilerek işin esasının incelenip çözümlenmesi gerekir. Husumetin doğru kişiye yöneltilmesi dolayısıyla dava konusunun devri mahkemece resen nazara alınacak hususlardandır. Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilirse, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve davaya kaldığı yerden itibaren devam eder. Davacının dava konusunu devretmesi durumunda, davalının tercihi aranmadan, devralan, davacının yerine kendiliğinden geçerek yargılama aşamasında her zaman davada taraf sıfatını kazanacaktır. Dava hakkı, asıl (subjektif ) hakkın içinde bulunan bir hak olduğu için asıl hakkın devri ile dava hakkı da devredilmiş olur (Yargıtay HGK'nın 2021/(15)6-535 esas 2023/266 karar sayılı ilamı). Eldeki davada her ne kadar davacı sözleşmenin devrine ilişkin 04.12.2018 tarihli sözleşme ile sözleşmeden doğan hak ve borçlarını ...'na devretmiş ise de, yargılama sırasında düzenlenen 20.12.2018 tarihli alacağın devri sözleşmesiyle, taşınmazın gereği gibi teslim edilmemesinden, vaadedilen nitelikleri taşımamasından ve kira kaybından doğan hak ve alacakları ...'ndan tekrar devralmış olup, bu sözleşme HMK'nın 125/2 maddesi kapsamında dava konusunun devri niteliğindedir. Bu sözleşme ile davacı şirket işbu davada taraf sıfatını kazanmış olup, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekmektedir. Ancak TBK'nın 228/2 maddesinde yer alan "satılan alıcıya yüklenebilen bir sebep yüzünden yok olmuşsa veya alıcı onu başkasına devretmişse ya da biçimini değiştirmişse alıcı, ancak değerindeki eksiklik karşılığının satış bedelinden indirilmesini isteyebilir" şeklindeki hükmün de dikkate alınarak ,mahkemece yargılamaya devamla uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmesi isabetsizdir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün HMK'nın 353(1)a-4 maddesi uyarınca kaldırılarak, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE; İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 13/01/2022 Tarih 2018/1486 Esas - 2022/28 Karar sayılı hükmün HMK.'nın 353(1)a-4 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE"Davacı tarafından yatırılan 80,70-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 353(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.11/09/2023