T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2024/1791
KARAR NO: 2024/1893
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/03/2024
NUMARASI: 2018/1079 Esas - 2024/152 Karar
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 23/12/2024
Davanın reddine ilişkin verilen kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında "Protokol" başlıklı adi yazılı anlaşma ile davalıya ait üzerinde karkas üç katlı bina bulunan Arnavutköy ... ve ... parsel sayılı taşınmazların 17.000.000-TL karşılığında satımı,taşınmazlar devredilinceye kadar belirlenen bedel karşılığında kullanılması konusunda anlaşmaya varıldığını,taşınmazları teslim aldığında 1.500.000-TL'nin üzerinde gider yaptığını, imzalanan sözleşme yürürlükte olmasına rağmen davalının sözleşmeyi iptal ettiğini bildirdiğini, davalı şirketin sayısız fesih beyanının akabinde müvekkili şirketin 12 Ekim 2018 tarih ve Bakırköy ... Noterliğinin ... sayılı ihtarnamesi ile "sözleşmenin halen yürürlükte olduğunu" ihtar ettiğini, müvekkilinin ihtarı sonrasında ise davalı şirketin cevabi ihtar ile "müvekkili şirketin ödemelere riayet etmediğini, bunun protokolün 3. maddesinin ihlali olduğunu ve bu sebeple 01/07/2017 tarihli protokolün alım satıma yönelik kısmının ihtarın tebliğinden itibaren feshedildiğini, sözleşme ilişkisinin kira ilişkisine döndüğünü, kira mahsuplaşması yapılması gerektiğini ve tapu devir yükümlülüğü kalmadığını" ihtar ettiğini, davalının imar affı sebebiyle taşınmazların değeri arttığından sözleşmeye bağlı kalmak istemediğini ileri sürerek; davalıya ait taşınmazların tapularının iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, taşınmazlar üzerine teminatsız olarak ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhi konulmasına, tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi durumunda davalının kusuru ile müvekkilinin uğradığı zararlar nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 17.000.000-TLnin faiziyle birlikte müvekkili şirkete ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 02.01.2019 tarihli dilekçesiyle birincil terditli talebi tapu iptali talebinden vazgeçerek ödenen bedellerin ve taşınmazlara yaptığı masrafların iadesi talebine hasretmiştir.
CEVAP: Davalı vekili; davacının sözünü ettiği Protokolden kaynaklanan alım-satım/kira ilişkisinden bağımsız olarak, taraflar arasında yapılan mal alışverişi nedeniyle alacaklı olduğunu;davacı tarafından davalıya toplam 16.437.000-TL tutarlı çek verildiğini; gerek “batık” gerekse “vadesi geçmiş ödenmeyen çekler” nedeniyle davalının riskinin artarak devam ettiğini; 3.120.000- TL'nin (batık vadesi geçmiş çekler) tahsil edilemez durumda olduğunu; vadesi geçen bu çek tutarlarının tahsili için davacı aleyhine icra takipleri başlatıldığını ve çeklerin halen davacıdan tahsil edilemediğini; 01.07.2017 tarihli Protokolden kaynaklı ihtilafta ise, söz konusu Protokole istinaden davacı tarafından davalıya 17.000.410 TL tutarlı çeklerin teslim edildiğini;bir kısmının dava tarihine kadar ödendiğini (2.434.500-TL); fakat alım-satımın gerçekleşmeyeceği anlaşılınca, kiraya dönen ilişkide “Mahsuplaşma” zaruri hale gelince, davalının iadesi gereken çekleri davacıya geri götürdüğünü; davacının 14.11.2018 tarihinde sadece şahsi çekleri geri aldığını (11.500.000-TL), diğer çeklerini geri almadığını;sonrasında çeklerin tamamını geri almadan sadece 1.400.000-TL miktarında çeki geri aldığını; dava tarihi itibariyle 2.434.500 TL'lik çek tutarının ödendiğini; 12.900.000 tutarlı çeklerin tahsil edilmeden davacıya iade edildiğini,fesih ihtarı tarihine kadar davacının 18 adet çeki gününde ödememesi nedeniyle protokolün davalı tarafından haklı olarak feshedildiğini; davacının, sanki tüm çekler ödenmiş gibi 17.000.000-TL tutarındaki alacağın ödenmesini talep ettiğini; davalının davacıdan, 760.000-TL cari hesap alacağı ile 1.784.160-TL (Protokol gereği %24 faizi hariç) kira alacağı mevcut olduğunu; alacağın artma riski olduğunu için davalının “mahsuplaşmayı” derhal yaptığını, kalan çekleri davacıya iadeye sunduğunu; davacının ise sadece 12.900.000-TL bedeli çeki iade aldığını; 2.434.500-TLden cari hesap ve kira alacağı mahsup edilince davalının halen alacaklı olduğunu; 30.06.2018 tarihli 4 adet gününde ödenmeyen çekin davalı hesabına 06.07.2018 tarihinde ödediğini; 18.10.2018 tarihli fesih ihtarnamesinin davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyle Protokolün satıma ilişkin kısmının feshedildiğini; fesih sonrası Protokolün 8 nolu maddesi uyarınca taraflar arasındaki akdi ilişkisinin “kira akdi ilişkisi” ne döndüğünü; aynı ihtarnameyle davalıya, “kira ödemelerinin” ve “mahsuplaşmanın” yapılmasının ihtar edildiğini; ne var ki davacının, mahsuplaşma sürecini beklemeden, fesih ihtarının kendisine tebliğinden 4 gün sonra, işbu huzurdaki davayı açtığını; davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davacının taşınmaza yaptığı masrafları davalının onayı dışında yaptığını, bu nedenle bunların bedelinin ödenmesini talep hakkının bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece; davacının, davalıya 12.10.2018 tarihli ihtarnameyi keşide ettiğini, bu ihtar ile; her iki taşınmazın belirli şartlarla satımına konu sözleşmenin yürürlükte olduğunu; her iki taşınmazın devir yapılıncaya kadar kullanım bedelinin ödendiğini; hal böyle iken, davalı şirketten “...” tarafından gönderilen Watsap mesajında, Protokolün yürürlükten kalkmış ve sözleşmeden davalı tarafından dönülmüş gibi, kira bedellerinin 01.07.2017 ila 01.06.2018 tarihleri arasında 60.000-TL, 01.07.2018 ila 01.06.2019 tarihleri arasında aylık 66.000-TL, 01.07.2019 ila 01.06.2020 tarihleri arasında aylık 72.500- TL olarak ödenmesinin ihbar edildiğini; davalı tarafından davacıya 18.10.2018 tarihli ihtarname ile; davalının tüm uyarılarına rağmen ödemelerin gününde yapılmadığını; bu hususun Protokolün 3'üncü maddesinin açık ihlaline ve satım hükümlerinin geçerliliğinin yitirmesine yol açtığını; buna rağmen bugüne kadar Protokolün feshedilmediğini ve sabredildiğini; gelinen aşamada ise son çare olarak Protokolün feshinin zorunlu hale geldiğini; 01.07.2017 tarihli Protokolün alım-satıma yönelik kısmının işbu ihtarnamenin davacıya tebliğ edildiği tarih itibariyle feshedildiğini; işbu feshe müteakip, taraflar arasındaki akdi ilişkinin “kira akdi ilişkisine” döndüğünü; davalının taşınmazların mülkiyetine tapuda davacıya devretme yükümlülüğü kalmadığını; Protokolün 8.maddesi çerçevesinde kira ödemelerinin ya da mahsuplaşmalarının yapılmasını; bu anlamda davalı tarafından Protokolün 9.maddesi gereğince gerekli kira bedeli faturalarının davacı adına kesileceğini bildirdiğini, şu halde davalı, davacıya keşide ettiği 18.10.2018 tarihli ihtarnameyle, davacının alım-satım bedelinin ödenmesi için verdiği çekleri gününde ödenmediği gerekçesiyle feshettiğini, işbu ihtarın davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyle, “alım-satım sözleşmesi"nin feshedildiği, protokolün 8 nolu maddesinde yer alan “kira anlaşmasına” ilişkin hükümler yürürlüğe girdiğini, ilişkinin kira ilişkisine döndüğü, davalının taşınmazı kira ilişkisi kapsamında halen kullanmakta olduğunu, tahsil edilemeyen çek bedelinin aynı gün hesaba havale yapılmaması protokol hükmünün ihlali niteliğinde olduğunu, davalının alım satım sözleşmesini haklı olarak feshettiği,protokolün 3. ve 8. maddeleri dikkate alındığında alım satım sözleşmesinin geçmişe etkili olacak şekilde geçerliliğini yitirdiğinden 01.07.2017 tarihinden itibaren kira ilişkisine dönüştüğünü, alım satım anlaşması geçmişe etkili olacak şekilde ortadan kalktığı için tasfiyenin gerektiğini, protokolün 8. maddesi gereği alım satım için verilen çeklerin kira ilişkisine mahsup edileceği kararlaştırılmasına rağmen,davalı tarafından 18.10.2018 tarihli ihtar ile kira ödemelerinin ya da mahsuplaşma yapılması ihtar edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemi beklenmeden fesihten 4 gün sonra 26.10.2018 tarihinde iş bu dava açıldığını; her ne kadar bilirkişi tarafından davacının dava tarihi itibariyle davalıdan 537.044,78-TL alacaklı olduğu tespit edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemleri yapılmadan açılan davanın alacak talebi yönünden erken bir dava olup; dava tarihinden sonra da mahsuplaşmaların devam ettiği ve 13.900.000,00-TL bedelli çeklerin iade edildiği, kira ilişkisinin de devam ettiği dikkate alındığında davacının dava tarihinde alacak talebinde haklı olmadığını, davacının taşınmazda yaptığını iddia ettiği harcamalara yönelik talebi yönünden ise; davacı tarafından taşınmazın kiracı sıfatıyla halen kullanıldığı anlaşıldığından taşınmazı tahliye etmeden yaptığı masrafların ödemesini talep edemeyeceğinden davanın tümüyle reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: 1-Davacı vekili; davalı tarafından yapılan feshin haksız olduğunu, 17.000.000-TL tutarında çeklerin 5.500.000-TL'sinin müşteri çekleri olduğunu, protokole aykırılık oluşturduğunu iddia ettiği 18 adet çekin ödenmediği bilgisi davalı tarafından verildiğinde derhal ödendiğini, ciro edilen çekin vadesinde ödenmediğini cirantanın ancak kendisine haber verildiğinde öğrenebileceğini, davalı taraf ihtarnamesinde "feshe müteakip taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisine döndüğünü" ihtar ettiğini, ilişkinin 18.10.2018 tarihinden itibaren kira ilişkisine döndüğünü, fesih tarihine kadar davalının tahsil ettiği 2.083.815-TL'nin davalının bir buçuk yıl boyunca bu miktar paranın ticari semeresinden istifade ettiğini, kira ilişkisi satım sözleşmesinin sonlandırılmasının akabinde başladığını, davalı tarafın mahsuplaşma talebi sadece çektikleri ihtarnamede sözde kalıp fiiliyatta bunu kabul etmediğini, müvekkili şirket iflas riski ile karşı karşıya bırakıldığını, haksız fesih tarihi 18.10.2018 tarihi olup, dava tarihinin 26.10.2018 olduğunu, davalı taraf 11.500.000-TL tutarlı çekleri 14.11.2018 tarihinde, yani fesih tarihinden 26 gün sonra iade ettiği, 2.200.000-TL tutarlı çek ise müteakip tarihlerde iade edildiğini, davalının ihtarnamesine göre fesih tarihi itibariyle kira borcunun 1.083.240-TL olduğunu, davalının fesih tarihi itibariyle bu miktar alacağı mahsup ettikten sonra fazla ödemeler ile birlikte vadesi gelmemiş tüm çekleri iade etmesi gerektiğini, işyerine yapılan sabit yatırım bedellerinin iadesinin de mahkemece "kira ilişkisinin devam ettiği" gerekçesi ile kabul edilmediğini, müvekkilinin bu sabit yatırımları sözleşmenin 10 maddesine göre her iki tarafın da kabul ettiği üzere "tapunun kendisine devredileceği inancı ile" yapıldığını, bilirkişi raporlarında kira dönemi yanlış hesaplandığını, davalı fatura kesmediği halde KDV hesabı yapıldığını, kira ödemeleri peşin olduğu halde %24 temerrüt faizi hesabı yapıldığını, çeklerin davalı tarafa teslimi ve taşınmaza müvekkilinin sabit yatırımların yapmasını akabinde davalı taraf, haksız olarak protokolün satım hükümlerini sonlandırdığını, satım sözleşmesinin tasfiyesine yanaşmadığını, şifahi görüşmelerin sonuçsuz kalmasının akabinde dava açıldığını, satım ilişkisinin fesih anına kadar (01.07.2017 ile 01.11.2018 tarihleri arası) kira alacaklarının 1.083.240-TL olduğunu, tahsil edilen çek toplamının 3.300.000-TL olduğunu, tahsilatın fazlasını müteakip yıllar kira alacaklarına mahsup edildiğini ihtar ettiğinin dikkate alınmadığını, bilirkişi raporu ile tespit edilen 1.236.809,45-TL yapılan sabit yatırım bedellerinin yine temerrüt faizi ile birlikte iadesine, dava açıldıktan sonra müvekkiline iade ettiği çekler bakımından davanın kabulüne karar vermek gerektiğini, dava tarihi itibariyle haklılık durumu gözetilerek ve yargılama devam ederken söz konusu olan kısmen kabul gözetilerek yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücreti yönünden karar vermek olması gerektiğini, satım ilişkisinin tasfiyesine yönelik olarak, davalı tarafa verilmiş olup henüz tahsil edilmeyen çeklerin iadesine, tahsil edilenlerin ise ticari temerrüt faizi ile iadesine, sabit yatırım giderlerinin yine ticari temerrüt faizi ile birlikte iadesine karar verilmesi gerekirken, davanın erken açıldığı gerekçesi ile davanın reddi hukuka aykırı olduğunu, davalının vadesi gelmeyen bir kısım çekleri de elinde bulundurarak tahsile devam etmesinin mahsuplaşma niyetlerinin olmadığını açıkça gösterdiğini takdir edemediğini ileri sürerek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. 2-Davalı vekili; somut olayda dava konusunun tazminat olmadığını, davacının yaptığı masrafların tahsili ve ödenen çekleri iadesi davası olduğu gözetildiğinde nisbi vekalet ücreti verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın vekalet ücreti bakımından düzeltilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE: Dava adi yazılı şekilde düzenlenen tapuda kayıtlı gayrimenkulün ödemeler tamamlanıncaya kadar mülkiyeti davalıda kalmak üzere, bu süreçte satıma ilişkin protokol yürürlükte kaldığı sürece taşınmazın davacıya kiralanması, satım hükümlerinin yürürlükten kalkması halinde de kira ilişkisinin devamına yönelik hükümleri belirlenen protokole dayalı yapılan ödemelerin istirdadı ve taşınmaza yapılan faydalı masrafların istirdadına ilişkindir. Davacı vekili sözleşmenin satım hükümlerinin feshinin haksız olduğunu, taşınmaz değerlendiğinden satımdan vazgeçmek için bahaneler üreterek satım hükümlerini fesih yoluna gittiğini ileri sürmüştür. Taşınmazın protokolün imzası ile birlikte davacının zilyetliğine teslim edildiği anlaşılmaktadır. Protokolde; satım hükümlerinin yürürlükte olması halinde bir kullanım bedeli öngörüldüğü, satım hükümlerinin yürürlükte olması için müşteri çeklerinin de karşılıksız çıkma halinde aynı gün hesaba yatacağının öngörüldüğü, protokolün ihlali halinde kira hükümlerine dönüleceği ve satım bedeli olarak ödenenlerin bu suretle kira ilişkisinden mahsup edileceği kararlaştırıldığından davalının satım hükümlerinin sona erdiğini mahsup işlemleri yapılması gerektiğini davacıya ihtar etmesine rağmen, davacının davalıya başvurduğuna dair bir belge sunulmadığından, davacı vekilinin davalının protokolü haksız fesih ettiği ve mahsuplaşmaya yanaşmadığı, ihtarda belirttiği alacağından fazlasını tahsil ettiğine ilişkin istinaf nedeni yerinde bulunmamıştır. Dosyada mevcut protokolde; ilk iki kat boş ise de üçüncü katta kiracı mevcut olup, kira kontratının sona ereceği tarih olan 2022 yılı 12 ayı sonuna kadar yapının tüm hak ve yetkilerinin satıcıya ait olduğu, mevcut kiracının çıkması halinde alıcının satıcıya alım satım akdi yürürlükte kaldığı sürece ödenecek kira bedelleri tesbit edilmiştir. Devamında davacıya teslim edilen ilk iki kata ilişkin olarak alım satım sözleşmesi yürürlükte kaldığı müddetçe aylık 15.000-TL+kdv kira bedeli ödeneceği, satım bedellerini ödeyememesi ihtimali de gözetilerek ödenecek olan 2017 yılında aylık kira 60.000-TL+kdv olmak üzere 2021 yılı dahil olmak üzere artırılarak ayrıca kira bedelleri tesbit edilmiştir.Ayrıca satım anlaşmasından kiraya dönülmesi halinde aylık ödenecek olan 15.000-TL nin ödenecek kira borcundan mahsup edilemeyeceği kararlaştırılmıştır. Protokolde satım sözleşmesi yürürlükte kaldığı sürece aylık bir kullanım bedeli ödemesinin satım bedelleri için verilen çeklerin gününde ödenmesi halinde geçerli olduğu, satım bedellerinin ödenmemesi halinde ise ödenecek kira bedellerinden mahsup edilmeyeceği kararlaştırıldıktan sonra ayrıca 2017 ve devam eden yıllar için 60.000-TL+kdv kira bedeli de belirlendiğine göre protokolün satım hükümlerinin ihlali halinde davalının o güne kadar ödenmiş olan 15.000-TL kullanım bedeli yanında protokolde yazılı aylık kira bedellerinin de muaccel olduğu tarihten itibaren yıllık %24 faiziyle davalı tarafından talep edebilecektir. Protokolde geçmişe yönelik kira bedelinin faizi ödeneceği açıkça kararlaştırıldığından, yapılan mahsup işlemi nedeniyle peşin ödenen kira bedeline temerrüt faizi işletilemeyeceğine ilişkin istinaf nedeni protokol hükmüne aykırı olduğundan yerinde bulunmamıştır. Satım bedelinin ödenememe ihtimali nedeniyle, geçmişte ödenen satım bedellerinin günü geçen kira bedeline sayılacağı protokolde açıkça kararlaştırılmıştır. Kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların kiraya verenden talep edilmesi bakımından tahliye edilmelidir. Protokolde satım hükümleri ortadan kalktığında; kira ilişkisine dönüleceği kararlaştırılmış davalının satım hükümlerinin fesih bildirimi üzerine taraflar arasında baştan bu yana kira ilişkisi bulunduğunun kabulü gerekir. Dava tarihi ve sonrasında satım hükümleri fesih edilse de kira ilişkisinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Davacının bu masrafları malik olacağı inancıyla yaptığı ileri sürülmüş ise de kira ilişkisinde kiracının masrafı hangi saikle yaptığının bir önemi bulunmamaktadır.Masrafların yapılmasında etken olan saik ilişkinin niteliğini değiştirmemektedir.Somut durumda kira ilişkisinin devam ettiği, yapılan masraflar ancak kiralanan tahliye edilip usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilirse talep edilebilir hale gelir. Kira ilişkisi devam ettiği müddetçe kiralanana yapılan faydalı masraflar kiralayandan talep edilemeyeceğinden tüm talepler bakımından erken açılan davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı vekili açılan davanın niteliği gereği davalı yararına nispi vekalet ücreti verilmesi gerektiğini ileri sürmüş ise de; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul'unun 18.02.2022 tarihli ve 2019/5 E., 2022/1 K. Sayılı kararı ile, "ifa zamanı gelmemiş bir alacak için açılmış davanın, erken açılmış dava niteliğinde olacağına ve bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığına" karar verilmiştir. Bu halde; esastan yapılan bir inceleme ve esastan red kararı sözkonusu olmadığından davalı yararına maktu vekalet ücreti takdir edilmesinde isabetsizlik bulunmamıştır. Açıklanan nedenlerle, ödemelerde gecikme nedeniyle protokolün satım hükümlerinin davalı tarafça haklı olarak fesih edildiği, davacının davalının ihtarına rağmen yapılan satım bedeli ödemeleri için davalıya başvurduğuna ilişkin bir belge sunulmadığı bu nedenle dava tarihi itibariyle haklı kabul edilemeyeceği; dava tarihinden sonra alınan çeklerin iadesinin gerçekleştiği; süregelen kira ilişkisi devam ettiğinden yapılan ödemelerin ve taşınmaza yapılan masrafların iadesi için açılan davanın erken olduğu, ifa zamanı gelmediğine ilişkin kararda hukuka aykırılık bulunmamış, istinaf nedenleri yerinde olmayan taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Taraflarca yatırılan peşin harcın karar harcına mahsubuna başkaca harç alınmasına yer olmadığına, Taraflarca yapılan giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK'nun 361/1. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 23/12/2024