T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/932
KARAR NO : 2026/877
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 27/02/2023
NUMARASI : 2022/227 Esas - 2023/141 Karar
DAVA: Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 02/04/2022
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 06/05/2026
Davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacı vekili; müvekkili ile davalı ve .... AŞ arasında 07/08/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, daha sonra ...şirketi ile davalı şirketin davalı bünyesinde birleştiğini, sözleşmeye göre İstanbul, Bağcılar ilçesi, ... Mah. ... parsel C-1 blok 4 numaralı bağımsız bölümün 01/07/2019 tarihinde davacıya teslim edileceğini, davacının da işbu bağımsız bölüme karşılık 415.000-TL satış bedeli ödeyeceğini, daha sonra tarafların 4 numaralı bağımız bölüm yerine 3 numaralı bağımsız bölümün davacıya verilmesi yönünde anlaştıklarını, davalının bağımsız bölümü ve bağımsız bölümün yer aldığı siteyi taraflar arasındaki sözleşmeye ve teknik şartnameye aykırı ve kullanışsız olarak yaptığını, inşaatta kullanılan malzemeler ile beyaz eşyaların da sözleşmeye aykırı olduğunu, bağımsız bölümdeki ayıpların ve ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybının tespiti için Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/78 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, alınan raporda da belirtildiği üzere gerek bağımsız bölümde gerekse sitede pek çok ayıp bulunduğunu, ayıplar nedeniyle bağımsız bölümün mevcut hali ile yapılması vaat edilen hali arasında 41.500+KDV bedel farkının olduğunu ve bağımsız bölümün kullanıma hazır olmadığını, sözleşmeye göre bağımsız bölümün 01/07/2019 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, davalı şirketin 05/07/2021 tarihinde 2 yıllık bir gecikmeyle ve ayıplı bir şekilde teslim ettiğini, bu nedenle davacının aylarca bağımsız bölümü kullanamadığını ve kira gelirinden yoksun kaldığını belirterek, şimdilik 41.500-TL+KDV oranında satış bedeli üzerinden indirim yapılarak bu bedel farkının ve şimdilik 500-TL kira kaybının dairenin teslim edildiği 05/07/2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
ISLAH: Davacı vekili 04/01/2023 tarihli dilekçesi ile, dairenin geç teslim edilmesi nedeniyle yoksun kalınan kira bedeli talebini 75.500-TL'ye yükseltmiştir.
CEVAP: Davalı vekili; dosyaya sunulan teslim tutanağında davacının satın aldığı bağımsız bölümü satış sözleşmesi ile eki mahal listesine ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz bir şekilde, bağımsız bölümün durumunu kontrol ederek aldığını kabul ettiğini, yine işbu tutanakta davacının teslim alınan bağımsız bölümün bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin, tesis ve tesisatların, otopark yerlerinin satış sözleşmesine uygun ve kullanılır durumda olduğunu görüp kabul ettiğini, sözleşmenin 9.12. maddesine göre bağımsız bölümün fiili teslim tarihinden sonra veya alıcının teslimden kaçınması halinde bu tarihten itibaren meydana gelebilecek zararlardan alıcının sorumlu olduğunu, davalı şirketin Ağustos 2019 tarihinden itibaren bağımsız bölümlerin teslim etmeye başladığını, davacının iddia ettiği teslimde yaşanan 2 yıllık gecikmenin davalıdan kaynaklanmadığını, sözleşmenin 9.12 maddesine göre davacının iddia ettiği tüm zararların kendisine ait olduğunu, kaldı ki sözleşmenin 9.13 maddesine göre de imalat hatasının bağımsız bölümün alıcıya tesliminden itibaren 8 gün içinde satıcıya bildirilmesi gerektiğini, ancak davacının davalı şirkete herhangi bir bildirim yapmadığı gibi 8 günlük süre yerine 1 yıl sonra dava açtığını, sözleşmenin 10. maddesine göre müvekkilinin teknik zorunluluk, yeni imar durumu vb. nedenlerle projede değişiklik yapma hakkına sahip olduğunu, yine sözleşmenin 16.5 maddesine göre, proje ile ilgili olarak satıcı tarafından yayınlanan her türlü afiş, maket, broşür, el ilanı vb. yayınlarda kullanılan ifadelerin tanıtım ve bilgi mahiyetinde olup taahhüt niteliğinde olmadığını, davacı iddialarının aksine site projesinin sözleşmeye uygun olarak tamamlandığını, tapu devri yapılmış olan davaya konu bağımsız bölümü teslime hazır durumda olmasına karşın, davacının kötü niyetli olarak daireleri almaktan imtina ettiğini, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümü teslim alma yükümlülüğü alıcıda olmasına karşın davacının müvekkiline müracaat etmediğini, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin Aralık 2019'ta teslime hazır hale geldiğini, delil tespiti ile alınan bilirkişi raporu eksik ve hatalı olup hükme esas alınmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin davacı tarafından iddia edilen gecikme aralığında bir çok daireyi maliklerine teslim ettiğini, davacının sözleşmenin 9.8 maddesi kendisine yapılan bildirimden itibaren 3 gün içinde konutu teslim almadığını ve ortak giderlere katılma yükümlülüğünü de yerine getirmediğini, dava dilekçesinde teslim tarihi 05.07.2021 olarak belirtilmiş olsa da davacının daireyi 05.06.2021 tarihinde teslim aldığını, ülkede yaşanan ekonomik kriz ve olumsuz hava koşulları sebebiyle teslimde bir kaç ay gecikme yaşandığını, bu hususta sözleşmenin 9.5 maddesinde hüküm bulunduğunu, 2018 yılı içinde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle ABD Dolarının aşırı yükseldiğini ve inşaat maliyetlerinin arttığını,tadilat ruhsatı doğrultusunda davacıya brüt %8 oranında daha geniş daire teslim edildiğini, davacının iddialarının doğru olduğu varsayımında dahi ülkemizde ve dünyada görülen Covid-19 salgının tüm ülkelerde ekonomik ve sosyal yönden oldukça olumsuz etkilere yol açtığını, salgın nedeniyle inşaat yapımında yaşanan sözde gecikmenin müvekkilinin kusurundan kaynaklanmadığını, bu durumda sözleşmenin 9.5 maddesi uyarınca müvekkilinin nedenlerin ortadan kalktığı zamana kadar teslimle mükellef olmadığını, yine davalının elinde olmayan sebepler doğrultusunda 20/05/2018 tarihli RG'de yayımlanan imar yönetmeliği değişikliğinin tadilat ruhsatının uzamasına sebebiyet verdiğini, Haziran 2018'de yapılan başvurunun Mart 2019 tarihine kadar uzadığını davacının herhangi bir alacak hakkının doğmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece; teknik bilirkişi tarafından tespit edilen ayıpların nitelik olarak teslimi yüklenenden farklı unsurların teslimi olup bu haliyle aliud teslimin varlığının benimseneceği, sözleşme ile kararlaştırılandan farklı marka ürünlerin takılı bulunduğu ve lamine parke yerine laminat parke kullanıldığı, bu haliyle davacının satım sözleşmesinin ayıp hükümlerinden ziyade sözleşmeye aykırılık konusundaki genel hükümlere dayanması gerektiği, somut olayda davacının taşınmazı 05/07/2021 tarihinde teslim aldığı, mahkemeye başvurarak 13/09/2021 tarihinde tespit talebinde bulunduğu anlaşılmakla, ayıp ihbarının süresinde olduğu, söz konusu aliud teslimin taşınmazda meydana getirebileceği değer kaybının bilirkişilerce Yargıtay'ca benimsenen nisbi hesap metodu ile 15.000-TL olabileceğinin, yine gayrimenkulun teslim edilmesi gereken 31/06/2019 tarihi ile teslim tarihi olan 05/07/2021 arasında getireceği rayiç kira bedelinin ise 75.500-TL olabileceğinin hesaplandığı, her ne kadar davalı tarafça, taşınmazın tesliminin gecikmesinde kusurlarının bulunmadığı, davacıya sözlü olarak dairelerin teslime hazır olduğunu bildirilmesine rağmen teslim almaktan imtina ettiği iddia edilmiş ise de, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 9.1 maddesine göre satıcının teslim tarihini geçmemek üzere alıcıya randevu gününü bildirmek zorunda olduğu, davalının alıcının temerrüde düştüğü iddiasını ispatlayamadığı, yine davalının ileri sürdüğü Dolar kurundaki artışların tek başına mücbir sebep olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 15.000-TL değer kaybı alacağı ile 75.500-TL kira kaybı alacağı olmak üzere toplam 90.500-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ: Davalı vekili; mahkemece savunmaları dikkate alınmaksızın eksik inceleme sonucunda karar verildiğini, dava konusu bağımsız bölümün satış sözleşmesine uygun ve eksiksiz şekilde davacı tarafa teslim edildiğini, kaldı ki davacının da bağımsız bölümü satış sözleşmesi ile eki mahal listesine ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz bir şekilde, bağımsız bölümün durumunu kontrol ederek aldığını kabul ettiğini, yine bu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin, tesis ve tesisatların, otopark yerlerinin satış sözleşmesine uygun ve kullanılır durumda olduğunu görüp kabul ettiğini teslim tutanağında beyan ettiğini, görüldüğü üzere davacı tarafından herhangi bir ihtirazı kayıt konulmaksızın bağımsız bölümün ayıpsız şekilde teslim alındığını, 07/12/2022 tarihli bilirkişi raporunda, tespit edilen ayıpların açık ayıp niteliğinde olduğunun belirtildiğini, ancak davacının süresinde ayıp ihbar sürelerine uyulmadığını, dolayısıyla ayıba ilişkin bildirim külfetini süresi içerisinde yerine getirmeyen davacının değer kaybı talebinin reddi gerektiğini, yine bilirkişi raporunda sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnamede belirtilen markalar dışında markaların kullanıldığı belirtilmiş olsa da, sözleşmenin 10. maddesinde müvekkilinin teknik zorunluluk, yeni imar durumu vb. nedenlerle projede değişiklik yapma hakkı olduğunu ve sözleşmenin 16.5 maddesinde de proje ile ilgili olarak satıcı tarafından yayınlanan her türü afiş, maket, broşür, el ilanı vb. yayınlarda kullanılan ifadelerin taahhüt niteliğinde olmadığı belirtilmesine rağmen, mahkemece bu hususların dikkate alınmadığını, sözleşmenin 9.5 maddesinde satıcının kendisine bağlı olmayan nedenler söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortada kalktığı zamana kadar teslimle mükellef olmadığının düzenlendiğini, 30426 sayılı RGde yayımlanan imar yönetmeliği değişikliği nedeniyle tadilat ruhsatının uzadığını, müvekkilinin tarafı olduğu aynı yere ilişkin Bakırköy 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/740 esas sayılı dosyasında alınan 09/06/2022 tarihli bilirkişi raporunda da, imar kanununda yapılan değişiklikler sebebiyle ortak alan oranlarının değiştiği, bu sebeple tadilat projelerinin onay sürecinin 9 ay kadar sürdüğü göz önüne alındığında, sözleşmenin ilgili maddesi gereği mücbir sebep kabul edilebileceğinin ve teslim süresine eklenebileceğini ayrıca projede değer kaybına ilişkin bir durumun söz konusu olmadığının belirtildiğini, dolayısıyla mücbir sebepten kaynaklanan gecikmede müvekkili şirketin hiç bir kusuru bulunmadığını, bu sebeple davacının kira kaybı bedeli talebinin reddinin gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE: Dava, ticari satıma konu taşınmazın ayıplı ve geç teslim edildiği iddiasına dayalı olarak kira kaybı bedeli ile ayıp giderim bedelinin davalı satıcıdan tahsili istemine ilişkindir.
Somut olayda; davacı alıcı ile davalı satıcı arasında 07.08.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, sözleşmede satışa konu bağımsız bölümün satış bedelinin KDV hariç 415.000-TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 9.1 maddesinde taşınmazın teslim tarihinin 31.12.2018+6 ay olarak belirlendiği, bağımsız bölümün davacı alıcıya 05.07.2021 tarihinde teslim edildiği, teslim tutanağında bağımsız bölümün satış sözleşmesi ile eki mahal listesine ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz bir şekilde, tüm demirbaşlarının sözleşme şartlarına uygun olarak, montajı yapılmış ve işler durumda tam takım anahtarları ile birlikte olduğu görülerek halihazır durumu kontrol edilerek teslim alındığının, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin, tesislerin, otopark yerlerinin satış sözleşmesine ve satıcının taahhütlerine uygun ve kullanılır durumda olduğunu görüp kabul ve teslim alındığının beyan edildiği, davacı tarafça teslim tutanağına herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadığı anlaşılmaktadır.
Davacı tarafça bağımsız bölümün ayıplı olduğu ileri sürülerek ayıp oranında bedelden indirim talep edilmiş ise de, davacı tarafça herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan imzalanan teslim tutanağında açıkça, bağımsız bölümün satış sözleşmesi ile eki mahal listesine ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz bir şekilde, tüm demirbaşlarının sözleşme şartlarına uygun olarak, montajı yapılmış ve işler durumda olduğu görülerek halihazır durumu kontrol edilerek teslim alındığı, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin, tesislerin, otopark yerlerinin satış sözleşmesine ve satıcının taahhütlerine uygun ve kullanılır durumda olduğu görülerek kabul ve teslim alındığı belirtilmiştir. Bu halde taşınmazın mevcut halini görerek, bilerek ve kabul ederek mevcut haliyle teslim alan davacının, satıştan sonra artık taşınmazın ayıplı olduğunu ileri sürerek ayıp nedeniyle satış bedelinden indirim yapılmasının talep etmesi mümkün değildir. Bu nedenle mahkemece satış bedelinde indirime hükmedilmesi yerinde değildir.
Davacının diğer talebi ise geç teslime dayalı kira kaybı alacağına ilişkindir. Söz konusu alacak TBK'nın 118. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatı niteliğinde olup, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir. Eldeki davada taşınmazın teslim tutanağında alıcı tarafından kira kaybı talep edilmeyeceği yönünde bir kabul de bulunmadığından, ihtirazi kayıt ileri sürmeden sözleşme konusu bağımsız bölümü teslim alan davacının, gecikme tazminatı niteliğindeki kira kaybı alacağı talep etmesi mümkündür.
Sözleşmede bağımsız bölümün teslim tarihi 31.12.2018+6 ay olarak belirlenmiş olup, 30.06.2019 tarihine denk gelmektedir. Bağımsız bölümün teslim tarihi ise 05.07.2021 tarihidir. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda; yapılan rayiç kira bedeli araştırması doğrultusunda bağımsız bölümün aylık kira bedeli 30.06.2019-30.06.2020 döneminde 3.000-TL, 30.06.2020-30.06.2021 döneminde 3.235-TL, 30.06.2021-05.07.2021 döneminde 4.080-TL olmak üzere, geç teslimden kaynaklanan kira kaybının toplam 75.500-TL olduğu tespit edilmiştir. Taraflarca imzalanan sözleşmenin 9.5 maddesinde, mücbir sebep ve olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenler söz konusu olduğunda, satıcının bu nedenlerin ortada kalktığı zamana kadar teslimle mükellef olmadığı düzenlenmiştir. Bu hükme dayalı olarak davalı vekilince, dönem içerisinde yapılan imar yönetmeliği değişikliği nedeniyle tadilat ruhsatı sürecinin uzadığı ileri sürülmüşse de, buna ilişkin herhangi bir delil ibraz edilmemiştir. Yine bu hususta sözleşmenin 9.5 maddesi kapsamında davalının gecikmede haklı olduğunun kabulünü gerektirecek başkaca bir neden bulunduğu da davalı satıcı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu nedenle mahkemece davacının geç teslim olgusuna dayalı kira kaybı alacağı isteminin kabulü yerindedir.
Açıklanan nedenlerle; davacının satış bedelinden indirim talebinin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak "davanın kısmen kabulüne,fazla istemin reddine " karar verilmiştir.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle:
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27/02/2023 Tarih 2022/227 Esas - 2023/141 Karar sayılı kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi gereği KALDIRILMASINA;
"Davanın kısmen kabulüne, 75.500-TL kira kaybı alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazla istemin reddine,"
İlk derece yargılamasına ilişkin olarak ;
"Alınması gereken 5.157,40-TL karar ve ilam harcından davacı tarafından yatırılan peşin ve ıslah harcı toplamı 2.007,26-TL'nin mahsubu ile 3.150,14-TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 2.087,96-TL peşin harçların davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davacı tarafından yapılan 3.000-TL bilirkişi ücreti, 571,90-TL keşif harcı ve 441-TL tebligat ve posta masrafı olmak üzere toplam 4.012,90-TL yargılama giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 2.590-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına,
Davacı lehine taktir olunan 14.480-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davanın reddolunan kısmı üzerinden davalı lehine taktir olunan 14.480-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı tarafça eksik iş ve ayıplar ile kira kaybı talepleri bakımından ayrı ayrı iki kez arabulucuya başvurulduğu anlaşılmakla, eksik ve ayıplı işlere ilişkin istem bakımından Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.560-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına; kira kaybı talebine ilişkin istem bakımından Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.600-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına,"
Davalı tarafından yatırılan 1.545,90-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davalıya iadesine,
Davacı tarafından yapılan 30-TL istinaf yargı giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 20-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına,
Davalı tarafından yapılan 72-TL istinaf yargı giderinin davanın reddi oranında hesaplanan 25-TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, kalanın davalı üzerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 06/05/2026