T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/79 Esas
KARAR NO: 2023/274 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2019/898 Esas - 2020/562 Karar
TARİH: 14/10/2020
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
KARAR TARİHİ: 23/02/2023
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkili ile davalı arasında 14/06/2019 tarihli taşınmaz satım sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme ile 13 ve 14 nolu dükkanların 2.325.000,00 TL bedelle müvekkillince satın alınmasının kararlaştırıldığını, satış bedelinin ödendiğini ve tapudan kiracılı olarak 21/06/2019 tarihinde devralındığını, ancak müvekkiline 14 nolu bağımsız bölüm olarak gösterilen ve satılan yerin ortak alan olduğunu sonradan öğrendiğini, arabuluculuktan da sonuç alınamadığını ileri sürerek ihtiyati tedbir ile 925.000,00 TL maddi zararın sözleşme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı- karşı davacı vekili, taraflar arasında 14 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin satımı konusunda 14/06/2019 tarihli taşınmaz satım sözleşmesi yapıldığının doğru olduğunu, satış bedelinin ise 2.325.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, davacının satış bedelinden 815.000,00 TL’yi tapudan sonra ödeyeceğini söylemesine rağmen ödemediğini, davacının bu bedeli tapu devrinden sonra ödediği iddiasının doğru olmadığını, davacıya taşınmazlarda anılan firmaların faaliyette bulunduğu belirtilmediğini, satılan yerlerin de ortak alan olmadığını savunarak asıl davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalının karşı davada ise fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere şimdilik 100.000,00 TL 'nin 21/06/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 14/10/2020 tarih 2019/898 Esas 2020/562 Karar sayılı kararında; "...Dava konusu taşınmazların satışına ilişkin tapu kaydı ve resmi senet incelendiğinde, 13 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin satışa konu olduğunu, taşınmazların her birinin bedelinin 750.000,00 TL olmak üzere toplam 1.500.000,00 TL olarak belirtildiği ve satım bedelinin nakden ve tamamen ödendiğinin belirtildiği, bağımsız bölümlerin arsa paylarının ve metre karelerinin de yazılı olduğu anlaşılmıştır. Davacı-karşı davalı iddialarının ispatı için dava dışı ... market ve dava dışı ... ile davalı arasındaki kira sözleşmelerini sunmuş, ... market ile olan sözleşmede kiralanan yer olarak 13 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin gösterildiğinin, ... ile olan sözleşme de ise yine 14 nolu bağımsız bölümün kiralanan yer olarak gösterildiğini, esasen ... 'e kiralanan yerin ortak alan olduğunu, fakat sözleşmede 14 nolu bağımsız bölüm olarak gösterildiğini kendisine de bu şekilde anlatıldığını ileri sürmüş ayrıca bu hususta tanık dinletme talebinde bulunmuştur. Davacı tacir olup basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü vardır. Dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarındaki yüz ölçümleri, binanın hangi katında bulundukları bellidir. Davacı her iki taşınmazın yüz ölçümleri ile zemin kattaki ... marketin kullanılan yüz ölçümünü tespit edecek durumdadır. Aksi iddiaların davanın değeri ve uyuşmazlığın niteliğine göre tanıkla ispatlanması mümkün değildir. Hal böyle olunca asıl davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Karşı dava yönünden yapılan değerlendirmede; Bilindiği üzere, 7155 sayılı Kanunun 20. maddesi ile 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa 5/A maddesi eklenmiştir. Anılan maddenin 1. fıkrası ile "Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır." hükmü getirilmiştir. Yine aynı kanunun 23. maddesi ile 6325 sayılı Kanuna eklenen “Dava şartı olarak arabuluculuk başlıklı 18/A maddesinde " (1)İlgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiş ise arabuluculuk sürecine aşağıdaki hükümler uygulanır.(2) Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir." hükmünün yer aldığı, Davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesinde, davanın açılmasından önce arabuluculuğa başvurulduğuna ilişkin herhangi bir açıklamaya yer verilmediği gibi, bu hususta dava dilekçesine bilgi ve belge de eklenmediği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca karşı davanın arabuluculuğa ilişkin dava şartı eksikliği nedeniyle reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur..."gerekçesi ile, 1-Asıl davanın ispatlanamadığından reddine, Karşı davanın zorunlu arabuluculuk şartı eksikliğinden dava şartı yokluğu nedeniyle reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı- karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı - karşı davalı vekili istinaf dilekçesi ile, karşı taraf ile müvekkili şirket arasında taşınmazın zemin ve bodrum katında bulunan iki ayrı dükkanın satımı konusunda anlaştıklarını, 13 ve 14 numaralı taşınmazların satışına ilişkin 2.325.000,00 TL tutarında ödeme yapılmasının kararlaştırıldığını, anlaşma sağlamaları üzerine, aynı gün davalı şirket yetkilisine müvekkili şirket tarafından 10.000,00 TL'lik bir kaparo ödemesi yapıldığını, ödemelerin yanında, müvekkiline, 13 nolu bağımsız bölüm üzerinde ... T.A.Ş. adına 1.000.000,00 TL bedelli ve 14 nolu bağımsız bölüm üzerinde ise ... Bankası adına 500.000,00 TL bedelli ipotek bulunduğu bilgisi verilmesi üzerine bu itibarla müvekkili şirket tarafından toplam 1.500.000,00 TL ipotek ödemesi yapıldığını,yapılan tüm ödemelerin sonrası davalı tarafın alması gereken 815.000,00 TL'lik kısım ise davalı şirkete tapu devir işlemleri sırasında nakit olarak teslim edildiğini, taşınmazın devri işlemleri için müvekkili şirket tarafından 45.000,00.TL tapu masrafı ve 35.000,00.TL emlakçı ücreti olmak üzere toplam 80.000,00 TL ilave masraf yapıldığını, Müvekkili şirketin, iki adet bağımsız bölüm için tapu ve emlakçı masrafları da dahil olmak üzere toplam 2.405.000,00 TL tutarında ödeme yaptığını, karşı tarafın müvekkiline 14 numaralı bağımsız bölüm olarak satılan ancak projede ortak alan olarak görünen ve ''...'' adlı firmanın kiracısı olarak bulunduğunu, dükkanın satım tarihindeki aylık kira bedeli 5.000,00 TL olduğunu, ''... Market''in kiracısı olarak bulunduğunu ve müvekkiline 13 numaralı bağımsız bölüm olarak gösterilen ancak projede 13 ve 14 nolu bağımsız bölüm olarak görünmekte olan dükkanın ise satım tarihindeki aylık kira bedeli 8.000,00 TL olduğunu, bu durumda müvekkiline 14 nolu dükkan olarak satılan ancak belediye projesinde ortak alan olarak görünen yerin satış bedelini tespit edebilmek için kira bedellerine göre bir oranlama yapmak gerektiğini, Müvekkil tarafından yapılan toplam masraf : 2.405.000,00 TL olduğunu, İki adet dükkandan elde edilen kira geliri : 8.000,00 TL + 5.000,00 TL = 13.000,00 TL olduğunu, Toplam masraf / Toplam kira geliri : 2.405.000,00 TL / 13.000,00 TL =185 Bedel iadesini talep edilen bölümün kirası x 185 = 5.000,00 TL x 185 = 925.000,00 TL 925.000,00 TL = Müvekkilin gerçekte ortak alan olan ancak 14 nolu bağımsız bölüm olarak satılan bölüme ödediği bedel olduğunu, Satış işlemi öncesi müvekkili şirket ve yetkilileri karşı tarafça satılan taşınmazların niteliği konusunda yanıltıldığını hile ile müvekkiline taşınmazın iki ayrı katındaki dükkanların satışının yapılmış gibi gösterilerek gerçekte tek dükkan satışı yapıldığını, Müvekkilinin satış işlemi öncesi taşınmazların niteliklerine ilişkin araştırmasını kendisinden beklenen gerekli dikkat ve özeni göstererek yaptığını ancak taşınmazların niteliği karşı tarafça kasten müvekkilinden sakladığından müvekkilinin satış sözleşmesindeki iradesinin sakatlandığını, Davalı şirket ile yapılan taşınmaz satış sözleşmesinde ortak irade zemin katta ve birinci bodrum kattaki bölümleri müvekkili şirkete devri olmakla birlikte devre konu alanlardan birinini ortak alan olması sebebiyle söz konusu bölümün devrinin imkansız olduğunu bu nedenle hile ile devri mümkün olmayan bir taşınmazı satış sözleşmesine dahil eden karşı tarafın müvekkili şirketi zarara uğrattığını, (Yargıtay 13.HD 05/10/2015 tarihli 2014/37427 E. 2015/28490 K.) (Yargıtay 1.HD. 29/05/2014 tarihli 2013/5962 E. 2014/7311 K.) Yerel mahkemenin tanık dinletme talebinin reddine karar verdiğini, bununla birlikte Sayın Mahkemenin, dosyaya tanık dışında hiçbir delil sunulmamış gibi hareket ederek ve diğer delilleri dikkate almaksızın huzurdaki davanın reddine karar vermesinin yerinde olmadığını, İleri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını davanın kabulüne yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Asıl Dava, satım sözleşmesine konu taşınmazın taraflar arasındaki anlaşmaya konu nitelikleri taşımadığı iddiasıyla fazla ödenen bedelin iadesi talebine ilişkindir. Karşı dava ise, aynı taşınmazın satım bedelinin eksik ödendiği iddiasına dayalı eksik sözleşme bedelinin tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın ispatlanamadığından reddine, Karşı davanın zorunlu arabuluculuk şartı eksikliğinden dava şartı yokluğu nedeniyle reddine, karar verilmiş ve karara karşı davacı- karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davacı- karşı davalı tarafça; davalı ile arasında 14/06/2019 tarihli zemin ve bodrum katında bulunan 13 ve 14 numaralı dükkan niteliğindeki taşınmazların satışına ilişkin taşınmaz satım sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme ile 13 ve 14 nolu dükkanların 2.325.000,00 TL bedelle satın alınmasının kararlaştırıldığını, satış bedelinin ödendiğini ve tapudan kiracılı olarak 21/06/2019 tarihinde devralındığını,ancak 14 nolu bağımsız bölüm olarak gösterilen ve satılan yerin ortak alan olduğunu sonradan öğrendiğini, arabulucuculuktan da sonuç alınamadığını ileri sürerek 925.000,00 TL maddi zararın sözleşme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini, karşı davaya yönelik olarak ise karşı davaya konu satış bedelinin ödendiğini savunarak karşı davanın reddini talep etmiştir. Davalı-karşı davacı tarafça; taraflar arasında ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin satımı konusunda 14/06/2019 tarihli taşınmaz satım sözleşmesi yapıldığının doğru olduğunu, satış bedelinin ise 2.325.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını,davacının satış bedelinden 815.000,00 TL’yi tapudan sonra ödeyeceğini söylemesine rağmen ödemediğini, davacının bu bedeli tapu devrinden sonra ödediği iddiasının doğru olmadığını,davacıya taşınmazlarda anılan firmaların faaliyette bulunduğunun belirtilmediğini, satılan yerlerin de ortak alan olmadığını savunarak asıl davanın reddine, karşı davada ise fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere şimdilik 100.000,00 TL.nin 21/06/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Dosyaya ibraz edilen 14/06/2019 tarihli alım satım sözleşmesi başlıklı adi yazılı sözleşme ile, davalı mülk sahibi ile davacı alıcı arasında İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Safra Mahallesi, ... mevkiiinde bulunan tapunun ... Pafta, ... Parsel numarasında kayıtlı ... ve ... nolu bağımsız dükkanların 2.325.000,00 TL. Bedelle satışı konusunda anlaşıldığı ve sözleşme altında tarafların imzalarının bulunduğu görülmüştür. Dava konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları incelendiğinde, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... mevkiiinde bulunan tapunun ... Parsel numarasında kayıtlı zemin katta bulunan dükkan nitelikli 13 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin 21/06/2019 tarihinde tapuda davacıya satıldığı anlaşılmıştır. Dosyaya ibraz edilen ... nolu dükkana ait kira sözleşmesi incelendiğinde, 20/02/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ... SAN.LTD. Tarafından dava dışı ...'e dükkan vasfı ile kiraya verildiği görülmüştür. Dosyaya ibraz edilen diğer kira sözleşmesi ve Tadil Sözleşmesi incelendiğinde, zemin katta bulunan 13 ve 14 nolu dükkan niteliğindeki 267 m2 büyüklüğündeki bağımsız bölümlerin ekli projede gösterildiği şekilde tek bir iş yeri olarak kullanılmak üzere 01/03/2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile... TİC.VE SAN.LTD. Tarafından dava dışı ... MARKETLER TİCARET A.Ş.'ye dükkan vasfı ile kiraya verildiği, kira bedeli, kira artış esasları ve süresi konusunda tadil edildiği görülmüştür.Davacı tarafça, taşınmazların niteliği konusunda yanıltılarak hile ile zemin ve bodrum katında bulunan ... ve ... numaralı dükkan niteliğindeki taşınmazların satışının yapılmış gibi gösterilerek gerçekte tek dükkan satışı yapıldığı iddiasıyla fazla ödenen bedelin iadesi talep edilmiş ise de, taraflar arasında imzalanan 14/06/2019 tarihli harici satım sözleşmesinde ... parselde kayıtlı ... ve ... nolu dükkanların satışı konusunda anlaşıldığı, dükkanların bulunduğu kata ilişkin bir kaydın bulunmadığı, Dava konusu ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında da açıkça her iki bağımsız bölümün zemin katta bulunduğu yazılıdır. Tapu kayıtlarında 13 ve 14 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerin yüz ölçümleri, binanın hangi katında bulundukları açıkça yazılı olup davacı bir sermaye şirketi olduğundan basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altında bulunduğu, tapu kayıtlarının aleni olması nedeniyle davacı, satın aldığı dükkanların tapusunun neyi kapsadığını, fiili durum ile tapu kaydının birbiriyle uyumlu olup olmadığı konusunda gerekli araştırmayı yapmakla mükellef olduğu, davacı tarafça ibraz edilen ... Ticaret A.Ş. İle yapılan kira sözleşmesinde de açıkça zemin katta bulunan ... ve ... nolu dükkan niteliğindeki 267 m2 büyüklüğündeki bağımsız bölümlerin ekli projede gösterildiği şekilde tek bir iş yeri olarak kullanılmak üzere kiralandığının belirtildiği ve TMK 1020. maddesi gereğince "Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez" kuralı gereğince de davacı tarafın iddiasının yerinde olmadığı anlaşılmakla; Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından, mahkemenin kabul ve gerekçesine göre davacı- karşı davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir. Sonuç itibariyle, davacı-karşı davalı vekilinin asıl davaya ilişkin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacı/Karşı davalının asıl davaya ilişkin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK' nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 179,90.TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 54,40.TL harcın mahsubu ile bakiye 125,50.TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına, 5-Bakiye gider avansı bulunduğu takdirde, karar kesinleştiğinde ve talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 23/02/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.