T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/858
KARAR NO: 2022/1330
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARI VEREN
MAHKEME: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 29/12/2021
DOSYA NUMARASI: 2021/579 Esas - 2021/1054 Karar
DAVA: İtirazın İptali (Kira İlişkisinden Kaynaklı)
KARAR TARİHİ: 30/09/2022
İlk Derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı firma arasında 20.10.1999 tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi'nin akdedildiğini ve daha sonra işbu sözleşmeye ek 09.11.2001 tarihli Ek Zeyilname, 06.07.2004 tarihli Ek Zeyilname, 31.07.2007 tarihli Ek Zeyilname'nin akdedildiğini, 17.01.2002 tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Beş Yıldızlı Otel İnşaat ve İşletme Sözleşmesi'nin akdedildiğini ve daha sonra işbu sözleşmeye ek 2002 tarihli zeyilname ve 06.07.2004 tarihli zeyilnamenin akdedildiğini, iş bu sözleşmeler ile müvekkiline ait olan sözleşmelere konu alanlarda yap-işlet-devret modeli ile davalı firma tarafından dört ve beş yıldızlı otel, kongre merkezi yapılması, sözleşmelerde belirtilen sürelerle alanların işletilmesi ve işletme süresi içerisinde müvekkiline sözleşmelerde yazılı tarihlerde ve tutarlarda döviz cinsinden bedel ödenmesi ve neticeten işletme süreleri sonunda da inşaatların müvekkiline bila bedel devredilmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmelerden sonra taraflar arasında 24.07.2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini ve bu kapsamda müvekkiline ait İstanbul İli, Bakırköy İlçesi ... Mahallesi, ..., ... Pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerinde davalı lehine 01.05.2005 başlangıç tarihli ve 01.05.2035 bitiş tarihli olmak üzere toplamda 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğunu, bu sözleşme ile taraflar arasında daha önce mevcut olan kira ilişkisi sonlandırılarak 24.07.2007 tarihli sözleşme ile bağımsız ve daimi üst hakkı sözleşmesi düzenlendiğini, üst hakkı sözleşmesi ile artık ortada bir kira bedeli kalmadığını, işletme süresi boyunca davalının ödemesi gereken bedelin irtifak hakkı bedeline dönüştüğünü, davalı tarafından yapılması gereken ve projede yer alan ticari yapılar ve kongre merkezinin inşası için yeterli emsal inşaat alanı bulunmaması sebebiyle müvekkili ile davalı arasında emsal ilave inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin akdedildiğini, bu sözleşmenin üst hakkı kurma sözleşmesinin eki niteliğinde olduğunu, bu sözleşmede 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında davalının yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceği, bu bedelin de daha önce imzalanan tüm sözleşmelerde yazılı bedellerden ayrı bir bedel olduğu, üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl ödeneceği, bu tutarın yıllık tutar olduğu, her yıl %4 oranında artış yapılacağının hüküm altına alındığını, bu sözleşmeye ek olarak da 24.05.2011 tarihli zeyilnamenin imzalandığını, sözleşme ve zeyilname uyarınca davalının USD bazında emsal inşaat alanı bedeli ödemesi gerektiğini ancak müvekkili şirket tarafından sehven, ilgili kararname ve tebliğler uyarınca davalı tarafından dövize endeksli olarak ödenmesi gereken bedellerin Türk Lirası’na çevrildiğini, davalının döviz cinsinden ödemekle yükümlü olduğu bedellerin TL olarak ödenmesi nedeniyle davalı tarafından eksik ödeme yapıldığını ve müvekkilinin zarara uğradığını, bu nedenle davalı aleyhine Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasının ikame edildiğini, eksik ödenen ve hiç ödenmeyen aylara ilişkin toplamda 66.622,38 USD ilave inşaat bedelinin tahsilinin talep edildiğini ancak davalı borçlu tarafından işbu takibe konu borca haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini beyanla itirazın iptaline, takibin devamına, davalı aleyhine alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında ilk olarak 20.10.1999 tarihinde "Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi"nin, sonrasında ve 17.01.2002 tarihinde "Beş Yıldızlı Otel ve İnşaat ve İşletme Sözleşmesi"nin akdedildiğini, bu sözleşmelerin bazı maddelerinin 2001, 2004 ve 2005 yıllarında düzenlenen zeyilnamelerle değiştirildiğini, devamında bu sözleşmeler dışında, 02.08.2010 tarihinde ayrı bir ek sözleşme ve bu sözleşmeye ek 25.04.2011 tarihinde zeyilname imzalandığını ve avan projede yer alan ticari yapılar ve kongre merkezi inşa etmeye yeterli inşaat alanı bulunmadığından, müvekkili şirketin ihtiyaç duyduğu bir kısım alanın kullanımı hakkında da sözleşme yapıldığını, 02.08.2010 ve 25.04.2011 tarihli sözleşmeler incelendiğinde, taraflar arasında daha önce imzalanan sözleşmelere atıf yapıldığı, önceki sözleşmelerde kararlaştırılan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi inşası için avan projede yeterli alan bulunmaması nedeniyle bu sözleşmelerin imzalandığının görüleceğini, bu sözleşme ile önceki sözleşmeler hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, taraflar arasındaki 20.10.199 ve 17.01.2002 tarihli sözleşmelerde belirtilen alana yapılacak Otel ve Kongre Merkezi'nin kullanım süresi boyunca kira bedellerinin ne olacağı, artış miktarı, ödeme biçimi gibi hususlar ayrıntılı bir şekilde düzenlendiğini, davacı yan tarafından 24.07.2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkını tesis eden sözleşmeye atıf yapılarak, önceki sözleşmelerde belirtilen kiracılık ilişkisinin son bulduğunun iddia edildiğini, oysa ki, 2007 yılında imzalanan üst hakkı sözleşmesinde belirtilen bedelin, 20.10.1999 ve 17.01.2002 tarihli sözleşmelerde belirlenen kira bedellerinin artış oranları eklenerek bulunmuş toplamı olduğunu, bu bedelin sadece üst hakkına ilişkin tapu harcının belirlenmesi için sözleşmeye yazıldığını, gerek bu sözleşmede ve gerekse bu sözleşmeden sonra tarafların iradesinin mevcut ilişkinin kiracılık ilişkisi olduğu noktasında açık şekilde birleştiğini, müvekkili şirketin bu güne kadar tüm ödemelerini kira bedeli olarak yaptığını, emsal inşaat alanı kullanımı için belirlenen bedelin de diğer sözleşmelerde olduğu gibi kira bedeli olarak karalaştırıldığını, davacının geçmiş yılların tümünde kira faturası düzenlediğini, 10 yıllık dönemin tümünde ilişkinin kiracılık ilişkisi olarak devam ettiğini, 2018 yılında çıkarılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan tebliğ doğrultusunda döviz cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesi şeklinde karar alındığını, bu Kararname ve Tebliğ sonrasında davacı ...'nin Yönetim Kurulu tarafından 06.11.2018 tarihinde taraflar arasındaki sözleşmedeki kira bedellerinin TL'ye çevrilmesi hususunda karar alındığını, her ne kadar dava dilekçesinde 2018 yılında sehven bedellerin TL'ye çevrildiği belirtilmiş ve USD üzerinden hesaplama yapılarak bakiye bedeller talep edilmişse de, davacı yönetim kurulu tarafından alınan bu kadar ayrıntılı bir kararın sehven verilmiş olamayacağının açık olduğunu, üstelik bu kararın 2 yıl boyunca istikrarlı bir şekilde uygulandığını, müvekkilince davacı aleyhine kira uyarlama davası açıldığını ve söz konusu davanın derdest olduğunu beyanla davaya bakma görevi SHM'ye ait olduğundan davanın usulden reddine, aksi halde esastan reddine ve davacı aleyhine %20 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 29/12/2021 tarih ve 2021/579 Esas - 2021/1054 Karar sayılı kararı ile; "Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen ve inkar edilmeyen sözleşmeler kapsamında davacı tarafından davalı adına düzenlenen faturalarda fatura bedelinin kira alacağı olarak yazıldığı, davacı şirkete ait 19/06/2020 ve 06/11/2018 tarihli yönetim kurulu kararlarında açıkça kira ilişkisi kabul edilerek davalının ödemesi gereken kira bedelinde indirim yapıldığı ve ayrıca döviz bazında olan kiranın TL'ye çevrildiği, davalı tarafından davacı aleyhine Bakırköy 4.SHM 2021/480 esas sayılı dosyası ile kira bedelinin uyarlanması amacıyla dava açıldığı, iş bu dava dosyasında verilen tedbirin İBAM 35.HD tarafından kira ilişkisi kapsamında değerlendirildiği, bu bağlamda TBK 19.md gereğince tarafların gerçek ve ortak iradelerinin üst hakkı kapsamında kira ilişkisine yönelik olduğu(Yargıtay 6.HD 2012/16031-17237 EK sayılı, Yargıtay 6.HD 2013/4405 - 15704 EK sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere), dolayısıyla kira ilişkisinden kaynaklı ihtilafa da SHM tarafından bakılması gerektiği ... " gerekçesi ile davanın mahkemenin görevsiz olması nedeniyle usulden reddine, karar kesinleştiğinde ve istek halinde dosyanın görevli Bakırköy SHM'ye gönderilmesine karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Öncelikle yerel mahkeme tarafından da ifade edildiği üzere davaya konu takip dosyasına konu olan alacağın; 02.08.2010 tarihli sözleşme kapsamında davalı lehine tesis edilen üst hakkı irtifakı gereğince davalının yaptığı inşaatlar için davalıya lazım gelen ilave emsal inşaat alanının davalıya verilmesi ve bunun karşılığında davalının da ilave emsal inşaat alanı bedeli ödemesi için akdedilen sözleşmeye dayanmakta olduğunu, yani davalının yükümlülüğünün ilave emsal inşaat alanı bedeli ödemek olduğunu, talep edilen alacağın bir kira bedeli olmadığını, Mahkemece taraflar arasındaki sözleşmeler ve hukuki ilişkinin, doğru bir şekilde değerlendirilmediğini ve salt davalı borçlu adına kesilen faturalarda alacak kira bedeli olarak zikredildiğinden görevsizlik kararı verildiğini, bunun ise kabulünün mümkün olmadığını, bir şirketin muhasebesinin veya şirket tüzel kişiliğinin hukuki nitelendirme yapma yükümlülüğü olmayıp, faturanın "kira bedeli" açıklaması ile düzenlenmesinin alacağın hukuken bir kira bedeli olduğu sonucunu doğurmayacağını, hukuki nitelendirmeyi yapmanın mahkemeye ait olduğunu, Mahkemece her ne kadar müvekkili tarafından aradaki hukuki ilişkinin kira ilişkisi olarak kabul edildiği ifade edilmekte ise de, aksine müvekkili şirketin geçmiş dönemlerden beri davalı ile ilişkisinin yap-işlet-devret modeline dayalı inşaat sözleşmesi olduğunu, aralarında üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini ve davalının ödemekle yükümlü olduğu bedelin üst hakkı iradı ve ilave emsal inşaat alanı bedeli olduğunu ortaya koymuş olduğunu, bu hususta yönetim kurulu kararları aldığını, davalıdan gelen kira uyarlama taleplerine aradaki ilişkinin üst hakkına dayalı olduğu, kira sözleşmesi olmadığına dair cevaplar verdiğini ve dahi bizzat davalının da aradaki ilişkinin kira ilişkisi olmadığını defalarca kez ikrar ettiğini, tüm bunlara dair delil ve belgeler de yerel mahkemeye ibraz edilmiş olup, dosyada mübrez olduğunu, müvekkilin davalı ile olan ilişkisinin kira ilişkisi olmadığına dair aldığı YK kararları da olduğunu, Yine mahkemece davalının ikame ettiği kira uyarlama davası bulunduğu gerekçe yapılmış ise de, ilgili dosyada görev itirazında bulunduklarını ve bu hususta verilmiş kesin bir karar da olmadığını, mahkemenin gerekçesinin aksine davalının açtığı kira uyarlama davasında yapılan inceleme ile BAM 35. HD tarafından verilen kararda taraflar arasındaki üst hakkı sözleşmesinin vurgulandığını ve hukuki ilişkinin üst hakkına dayalı olduğu kira ilişkisi olmadığının belirlendiğini, ilgili kararın da dosyada mübrez olduğunu ve mahkemenin kabulünün aksine aradaki ilişkinin bir kira ilişkisi olduğuna dair tespit içermediğini, kurulan bağımsız ve daimi üst hakkına ilişkin sözleşmede davalı tarafından müvekkiline tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedelinin yap-işlet-devret modeli ile akdedilen sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçtiğinin, hem kira hem irtifak bedeli ödenmeyeğinin, irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdireceğinin, toplam irtifak bedelinin de 64.468.239,00 USD olduğunun ifade edildiğini, söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda ise dört ve beş yıldızlı otel yapımına ilişkin sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olacağının söylenildiğini, dolayısıyla üst hakkı sözleşmesi ile artık ortada bir kira bedeli kalmadığını, Davalı tarafından yapılması gereken ve projede yer alan ticari yapılar ve kongre merkezinin inşası için yeterli emsal inşaat alanı bulunmaması sebebiyle müvekkili ile davalı arasında emsal ilave inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin akdedildiğini, bu sözleşmede taraflar arasındaki işbu 02.08.2010 tarihli sözleşmenin üst hakkı kurma sözleşmesinin eki mahiyetinde olduğunun vurgulandığını ve açıkça üst hakkı kurma sözleşmesi ile davalı lehine üst hakkı tesis edilen alanın ticari yapı ve kongre merkezi inşaası için yetersiz kalması nedeniyle müvekkiline ait olan 8.397 m2 emsal ilave inşaat alanının davalıya kullandırılması amacıyla akdedildiğinin vurgulandığını, işbu sözleşmenin 5. maddesinde ödenecek bedelin belirlendiğini, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilname akdedildiğini, 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de davalı tarafından kullanılacak ilave emsal inşaat alanı olan 370,11 m2' nin taraflar arasındaki üst hakkı kurma sözleşmesinde belirtilen üst hakkı süresi ile sınırlı olarak kullanılacağı, işletme hakkının bu süre ile sınırlı olarak verileceği, bu 370,11 m2 lik alan için gerek taraflar arasındaki daha önce akdedilen tüm sözleşmelerden ve gerekse de 02.08.2010 tarihli sözleşmede kararlaştırılan bedelden bağımsız olarak ayrıca yıllık 6.000,00 USD + KDV emsal ilave inşaat alanı bedeli ödeneceği, üst hakkı kurma sözleşmesinin sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her sene bu bedele %4 oranında artış yapılacağı hususlarının hüküm altına alınmış olduğunu, davalının 02.08.2010 tarihli sözleşme kapsamındaki ödeme yükümlülüğü ve işbu sözleşmenin zeyilnamesi olan 25.04.2011 tarihli zeyilname kapsamındaki ödeme yükümlülüğünün "ilave emsal inşaat alanı ödeme yükümlülüğü " olduğunu, Taraflar arasındaki sözleşmenin devamı sırasında 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kamu hukuku ve özel hukuk kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım, satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı hususunun ifade edildiğini ve döviz cinsiden belirlenen Türk Lirasına dönüştürülmesi gerektiğine karar verildiğini, bu doğrultuda 06.10.2018 tarihinde Resmi Gazete’de Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin tebliğin yayımlanmış olduğunu, müvekkili şirket tarafından sehven, ilgili kararname ve tebliğin uygulanması sureti ile davalı tarafından dövize endeksli olarak ödenmesi gereken bedellerin Türk Lirası'na çevrildiğini ancak davalının ödemekle yükümlü olduğu tutar ilave emsal inşaat alanı bedeli olduğundan, ilgili kararname kapsamında yer almamakta olup, davalının döviz cinsinden ödemekle yükümlü olduğu bedellerin TL olarak ödenmesi nedeniyle davalı tarafından eksik ödeme yapıldığını ve müvekkilinin zarara uğradığını, işbu nedenle de davalının 02.08.2010 tarihli sözleşme kapsamında eksik olarak ödediği ilave emsal inşaat alanı bedellerine ilişkin olarak ve sözleşmeye aykırı olarak hiç ödemediği Şubat-Mart-Nisan 2021 dönemi ödenmeyen ilave emsal inşaat alanı bedeline ilişkin olarak, davalı aleyhine Bakırköy ... İcra Müdürlüğü' nün ... Esas sayılı takip dosyasının ikame edildiğini, eksik ödenen ve hiç ödenmeyen aylara ilişkin toplamda 66.622,38 USD ilave inşaat bedelinin tahsilinin talep edildiğini, ancak daalı borçlu tarafından işbu takibe konu borca haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edilmiş olduğunu, Üst hakkının, sahibine başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapma veya mevcut olan bir inşaatı (yapıyı) muhafaza ederek, ondan yararlanma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkı olduğunu, bu suretle, üst hakkı sahibinin başkasına ait olan bir arazideki inşaat üzerinde malik olma yetkisi kazanacağını, nitekim davalı lehine tesis edilen üst hakkının 30 yıl süreli daimi ve bağımsız üst hakkı olmakla taşınmaz gibi işlem görmekte olduğunu, davalının bu üst hakkı gereğince kredi kullanabilmekte, taşınmazı ipotek ettirebilmekte ve daha birçok ayni hakkın kendisine verdiği yetkileri kullanabilmekte olduğunu, taraflar arasında akdedilen 02.08.2010 tarihli sözleşme gereğince davalıya verilen ilave emsal inşaat alanının da davalı tarafından üst hakkı süresi boyunca üst hakkı kurma sözleşmesindeki gibi kullanılacağı hususunun kararlaştırıldığını, klasik bir kira sözleşmesinde kiracının ise bu hakları haiz olmadığının izahtan vareste olduğunu, davalının bir kiracı gibi yorumlanmasının mümkün olmadığını, hakkın verdiği yetkiler, hakkın kapsamı, hakkın türü değerlendirildiğinde de davalının kiracı gibi ve kira bedeli ödemekle yükümlüymüş gibi değerlendirilemeyeceğini, Müvekkili tarafından da her zaman taraflar arasındaki hukuki ilişkinin üst hakkı kurma sözleşmesine dayandığı iradesinin ortaya konulduğunu, bu hususta davalı borçlunun 2017 yılındaki “kira bedeli indirimi” talebinin, müvekkilinin 10.10.2017 tarihli yönetim kurulu toplantısında “Kira bedeli indirimi sözleşmelerin Yap-İşlet-Devret modeli çerçevesinde yapılmış olması sebebiyle red edilmiştir.” denilerek ortada salt bir kira sözleşmesi ilişkisi olmadığı iradesinin açıkça ortaya konulduğunu, Kabul anlamına gelmemek kaydıyla, müvekkili tarafından düzenlenen faturalarda alacağın irtifak bedeli olarak değil de kira bedeli olarak yazılmış olmasının gerçekte olan hukuki ilişkiyi değiştirmediğini, yerel mahkemenin hatalı şekilde kabul ettiği gibi faturanın açıklamasında kira bedeli yazılmasının, hukuki nitelendirmenin kira olarak yapılacağı ve bu şekilde kabul edilerek yargılamaya devam olunacağı anlamına gelmeyeceğini, tarafların hiçbir şekilde hukuki nitelendirme yapmakla yükümlü olmadıklarını ve mahkemenin de hiçbir şekilde tarafların yaptığı hukuki nitelendirme ile bağlı olmadığını, faturalarda kira bedeli yazmasının, kabul anlamına gelmemek kaydıyla dava açıldıktan sonra tanzim edilen faturanın açıklamasında da kira bedeli yazmasının davalının ödemekle yükümlü olduğu bedelin bir kira bedeli olduğu ve taraflar arasındaki ilişkinin de bir kira ilişkisi olduğu sonucunu doğurmayacağını, davalının açıkça kötü niyetli olduğunu beyanla yerel mahkeme kararının yapılacak istinaf incelemesi sonucu kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, faturaya dayalı alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali, takibin devamı ve icra inkar tazminatı talebine ilişkindir. Davacı tarafından davalı aleyhine, Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyası ile faturaya dayalı alacağı bulunduğundan bahisle genel haciz yolu ile takip başlatıldığı, davalı tarafça süresi içerisinde yapılan itiraz üzerine takibin durduğu ve somut davanın açıldığı, ilk derece mahkemesince uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklandığı ve Sulh Hukuk Mahkemeleri'nin görevi kapsamında olduğu gerekçesi ile davanın, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verildiği ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulduğu anlaşılmıştır.Taraflar arasında 20/10/1999 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi", bu sözleşmeye ek 09/11/2001, 06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli zeyilnameler, yine 17/01/2002 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Beş Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi" bu sözleşmeye ek 06/07/2004 tarihli zeyilname imzalanmış, 20/10/1999 tarihli sözleşmenin konusunun "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı, 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 28.000 m2 lik kısmı üzerine, 4 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 2 yıl ödemesiz, takip eden 25 yılı kira bedelli olmak üzere, 27 yıl müddetle tesisin davalı tarafından işletileceğinin kabul edildiği, sözleşmenin 10. maddesi ile davalının ödemesi gereken kira bedellerinin belirlendiği, 17/01/2002 tarihli sözleşmesinin konusunun da "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 21.900 m2 lik kısmı üzerine, 5 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 25 yıl süreyle davalı tarafından işletilmesinin kabul edildiği ve sözleşmenin 3.3 maddesinde kira bedelinin belirlendiği, daha sonra taraflar arasında imzalanan 24/07/2007 tarihli "Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi" ile Bakırköy ilçesi ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 M2'lik kısmı üzerinde, davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli ve 01/05/2035 tarihli, 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, bu sözleşmenin 3. maddesinde "kira sözleşmelerinin iş bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olarak kabul edildiği, sözleşmenin 7. maddesinde "İşbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek (hem kira hem irtifak hakkı bedeli ödenmeyecek, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesi, aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdirecektir) olup toplam 64.468.239 USD’ dir. Söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümleri geçerli olup, sadece işbu sözleşmeye konu harç bedelinin belirlenmesi için söz konusu yabancı para birimli irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 YTL’ ye tekabül ettiği,taraflarca kabul edilmiştir.” hükmünün bulunduğu, yine taraflar arasında bu sözleşmelere ek olarak emsal ilave inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin imzalandığı, 02.08.2010 tarihli sözleşmenin 2. maddesi ile sözleşmenin konusunun "...' ye ait olan İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi ...-... pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerine Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü' nün 24.07.2007 tarih ve ... yevmiye numarası ile ... lehine bağımsız ve daimi üst hakkı kurulmuştur. ...'nın mevcut imar planı uyarınca; sınırları belirli 43.531,18 m2' lik alanda ekli avan projede yer alan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi İnşa etmeye yeterli emsal inşaat alanı bulunmamaktadır. İşbu ek sözleşme ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397,00 m2' lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile akdedilmiştir." şeklinde belirlendiği, sözleşmenin 5. maddesinin "İlave İnşaat Emsal Alanı İçin Ödenecek Bedel ve Süre" başlığı ile düzenlendiği ve davalının 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında, davacıya üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl, yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceğinin, bu tutarın yıllık tutar olduğunun, her yıl %4 oranında artış yapılacağının kabul edildiği, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilnamenin imzalandığı ve işbu 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de "02.08.2010 tarihli ek sözleşme ile ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397 m2' lik ... A.Ş' ye ait emsal inşaat alanı hakkı ...'nın Bakırköy Belediye Başkanlığı' na 370,11 m2(net) yapılan yola terk ile, bu kere bu kadar azalmıştır. Bu yüzden de taraflar arasında imzalanan 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ekli avan projenin ve Bakırköy Belediyesi' ne yapı ruhsatı için başvurulan projenin değiştirilmemesi için 370,11 m2'lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile işbu sözleşme akdedilmiştir." denildiği, davacı tarafından dava ve takip konusu alacağın 02.08.2010 tarihli sözleşmeden kaynaklandığının iddia edildiği anlaşılmıştır. Taraflar arasında, resmi şekilde düzenlenmeyen üst hakkı sözleşmesinde, kira sözleşmelerinin üst hakkı sözleşmesinin eki ve ayrılmaz bir parçası olduğunun açıkça kabul edildiği, kira sözleşmelerinin yürürlükte olduğu, sözleşmelerin başlangıcından itibaren davacı şirket tarafından düzenlenen tüm faturaların "kira bedeli faturası" olarak düzenlendiği, üst hakkı sözleşmesinin tarihi ve 2018 yılında çıkarılan tebliğ sonrasında, davacı yönetim kurulu tarafından davalı tarafından ödenen kira bedellerinin TL'ye çevrildiği ve bu şekilde uygulandığı, taraflar arasında kira uyarlama davasının devam ettiği, bu sebeplerle taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu, her ne kadar davacı taraf dava ve takip konusu faturaların 02.08.2010 tarihli sözleşmeye dayandığını iddia etmiş ise de, faturalarda sözleşme tarihi veya adının belirtilmediği, kaldı ki 02.08.2010 tarihli sözleşmenin projenin değiştirilmemesi için davacıya ait 370,11 m2'lik emsal inşaat alanı hakkından davalının faydalanması için yapıldığı, bu alan için yapılmış bir üst hakkı sözleşmesi olmadığı ve bu sözleşmenin evleviyetle kira sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmıştır.Taraflar arasındaki temel uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmakta olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca, dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ait olduğundan, ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığın çözümünde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddi kararında isabetsizlik bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi hüküm ve gerekçesinde davacı vekilinin istinaf nedenlerinin ayrıntılı olarak karşılandığı, usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK' nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 80,70 TL istinaf karar harcından, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 54,40 TL istinaf karar harcının mahsubu ile bakiye 26,30 TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden davacı üzerinde bırakılmasına, 5-Artan gider avansı varsa talep halinde iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 30/09/2022 tarihinde HMK'nın 362/1-c maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.