T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/178 Esas
KARAR NO: 2022/250 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2017/670 Esas - 2018/965 Karar
TARİH: 01/11/2018
DAVA: İtirazın İptali (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 16/02/2022
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... A.Ş. arasında akdedilen Beyoğlu ...Noterliği’nin 30/04/2013 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca davalının yapılacak bir inşaattan belirli bağımsız bölümleri kat irtifakı tesisi ile birlikte 6.000.000,00 USD karşılığında müvekkiline satmayı ve teslim etmeyi, borcunu ifa edememesi halinde 1.600.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul ettiğini, müvekkilinin davalıya 6.000.000,00 USD ödeme yaptığını, davalının sözleşmeden doğan borçlarının teminat altına alınması amacıyla müvekkili lehine davalı ... A.Ş. adına kayıtlı olan iki ayrı taşınmaz üzerine 1.derecede 2.000.000,00 TL ve 3.000.000,00 TL bedelli, ayrıca grup şirketi olan dava dışı ... A.Ş. adına kayıtlı bir taşınmaz üzerine 1.derecede 7.600.000,00 TL bedelli ipotek tesis ettiğini, daha sonra davalı ... A.Ş.’nin bu iki taşınmazı davalı ... A.Ş.’ye satıp devrettiğini, davalı asıl borçlunun sözleşmede belirlenen sürelerde edimlerini yerine getiremeyeceğinin anlaşılması üzerine taraflar arasında 03/09/2014 tarihli Ek Sözleşme akdedilerek diğer hükümler saklı kalmak kaydıyla işin teslimi için taahhüt edilen sürenin uzatıldığını, ancak davalının bu sürede de işi tamamlayamaması üzerine tarafların davalının 6.000.000,00 USD’yi yıllık %5,5 faizle ve 1.600.000,00 TL cezai şartla birlikte müvekkiline ödemesi konusunda mutabık kaldıklarını, davalının bu doğrultuda 23/03/2015 tarihinde müvekkiline banka yoluyla 2.500.000,00 TL ödediğini, daha sonra davalıya 02/05/2016 tarihi itibariyle müvekkilinin toplam 5.976.435,32 USD alacaklı olduğuna ilişkin gönderilen hesap mutabakatının davalı tarafça imzalandığını, davalının ödeme güçlüğü içine girmesi nedeniyle taraflar ve ... A.Ş. arasında 11/10/2016 tarihli Borç Kabul ve Teminat Sözleşmesi akdedildiğini, borçlunun faiz, cezai şart ve diğer alacaklar hariç 5.030.820,00 USD borçlu olduğunu kabul ve ikrar ettiğini, ... A.Ş.’nin ise borç için müşterek borçlu ve müteselsil kefil olmayı kabul ettiğini, ancak bu tarihten sonra da borcun ödenmemesi üzerine müvekkilinin asıl borçlu ile ipotekli taşınmazların eski ve yeni maliklerine Beyoğlu ...Noterliği’nin 12/04/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesini keşide ederek TTK 887. uyarınca ödeme ihtarı gönderdiğini, davalı ... A.Ş. adına kayıtlı iken davalı ... A.Ş.’ye satılan taşınmazlara üzerinde tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi için olarak alacağın 5.000.000,00 TL’lik kısmı için İstanbul Anadolu ...İcra Müdürlüğü’nün ... Esas sayılı dosyası üzerinden(daha sonra yetkisizlikle İstanbul ...İcra Müdürlüğü’nün 2017/2711 E.sayısını alan), davalı ... A.Ş. adına kayıtlı taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi için alacağın 7.600.000,00 TL’lik kısmı için İstanbul ...İcra Müdürlüğü’nün ... Esas sayılı dosyası üzerinden icra takipleri başlatıldığını, ayrıca ipoteklerin kapsamı dışında kalan bakiye 2.738.016,74 USD alacak için asıl borçlu aleyhine İstanbul ...İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyası ile genel iflas yoluyla takip ve kefil ... A.Ş. aleyhine İstanbul ...İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyası ile genel iflas yoluyla takip başlatıldığını, İstanbul ...İcra Müdürlüğü’nün ... E.sayılı icra takibine davalıların haksız olarak itiraz ettiklerini ileri sürerek, itirazların iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili, davacı tarafça aradaki hukuki ilişkinin neticesi ve durumu saptanmadan, müvekkilinin bu durumdaki sorumluluğu belli olmadan, satış vaadi sözleşmesi ile iddia olunan hususların yargılama ile ispatı sağlanmadan doğrudan bu davanın açılmasının hukuka aykırı olduğunu, müvekkili hakkında iflas davası da açıldığını ve derdest olduğunu, müvekkilinin kendisinden talep edilebilecek bir borcu bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 01/11/2018 tarih ve 2017/670 Esas 2018/965 Karar sayılı Kararı ile; " ….… taraflar arasındaki temel ilişkinin Satış Vaadi sözleşmesi olduğu ve her ne kadar satış vaadi sözleşmesindeki davalı yükümlülüğünün yerine getirilemediğinden bahisle paranın iadesine yönelik taraflar arasında borç kabul ve teminat sözleşmesi imzalanmış ise de; satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabii iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup resmi şekil geçerlilik şartıdır. Geçerlilik şartı anlamında resmi şekle tabii sözleşmelerin feshedilmesi de resmi şekle riayet edilerek yapılmalıdır. Tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin fesh edilmesine ilişkin resmi şekle riayet edilerek düzenlenmiş herhangi bir fesih protokolü dosyaya ibraz edilememiştir. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi feshedilmeksizin sözleşme kapsamında ödenen bedeli iadesi talep edilemeyeceğinden davacı talebi erken açıldığından yerinde görülmemiş…. " gerekçeleri ile; " 1-Davanın erken açıldığından bahisle reddine," karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Tarafların taşınmazın teslimine dair edimden vazgeçerek ödenen paranın sözleşmede öngörülen şartlar altında müvekkiline ödenmesi hususunda anlaştıklarını, davalının temerrüdüne bağlı olarak gerçekleşen bu durumun şekil şartları ile ilgisinin bulunmadığını, TBK 125.m. uyarınca seçimlik hakkın kullanıldığını, para borcunun ödenmesinin sözleşmenin değiştirilmesi veya yenilenmesi anlamına gelmeyeceğinin açıkça hüküm altına alındığını, davalının borç ikrarının olduğunu, sözleşmenin feshedilip feshedilmediği veya borcun konusunun değişip değişmediği noktasında şüphesi olan mahkemenin HMK 31.m. uyarınca açıklama yaptırabileceğini, sözleşmenin resmi şekilde feshedilmesinin gerekmediğini, ancak bunun zorunlu olduğunun kabulü halinde dahi tüm şartların gerçekleştiğini, borcun ödenmediğinin ve ipoteklerin paraya çevrileceğinin resmi şekilde bildirilmiş olmasının yeterli olduğunu, Yargıtay kararlarına göre icra takibine girişilmesinin dahi sözleşmenin feshi anlamına gelebileceğini , kaldı ki tarafların karşılıklı iradelerinin de sözleşmenin feshi yönünde olduğunu belirterek, hükmün kaldırılmasını ve davanın kabulünü istemiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine vâki itirazların iptali istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine itirazın iptali davalarında, icra takibinden önce borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotek borçlularına TMK 887.m. şerhli ihtarname tebliğ edilmiş olması bu davaya özgü bir dava şartı olup, dosyada mevcut Beyoğlu ...Noterliği’nin 12/04/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesinin borçlulara tebliğ edildiği görülmüştür. Davacı ile davalı ... A.Ş. arasında akdedilen Beyoğlu ...Noterliği’nin 30/04/2013 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca davalının yapılacak bir inşaattan belirli bağımsız bölümleri kat irtifakı tesisi ile birlikte 6.000.000,00 USD karşılığında davacıya satmayı ve teslim etmeyi vaat ettiği ve borcunu ifa edememesi halinde cezai şart ödemeyi kabul ettiği, davacının davalıya 6.000.000,00 USD ödeme yaptığı, davalının sözleşmeden doğan borçlarının teminat altına alınması amacıyla davacı lehine davalı ... A.Ş. adına kayıtlı olan iki ayrı taşınmaz üzerine 1.derecede 2.000.000,00 TL ve 3.000.000,00 TL bedelli, ayrıca grup şirketi olan dava dışı ... A.Ş. adına kayıtlı bir taşınmaz üzerine 1.derecede 7.600.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davalı ... A.Ş.’nin bu iki taşınmazı davalı ... A.Ş.’ye satıp devrettiği, verilen ek süreye rağmen işin süresinde tamamlanamadığı tarafların kabulünde olup uyuşmazlık konusu değildir. Davacı, davalının işi süresinde tamamlayamaması üzerine tarafların davalının 6.000.000,00 USD’yi yıllık %5,5 faizle ve 1.600.000,00 TL cezai şartla birlikte davacıya ödemesi konusunda mutabık kaldıklarını, davalının bu doğrultuda 23/03/2015 tarihinde müvekkiline banka yoluyla 2.500.000,00 TL ödediğini, daha sonra davalıya 02/05/2016 tarihi itibariyle müvekkilinin toplam 5.976.435,32 USD alacaklı olduğuna ilişkin gönderilen hesap mutabakatının davalı tarafça imzalandığını, davalının ödeme güçlüğü içine girmesi nedeniyle taraflar ve ... A.Ş. arasında 11/10/2016 tarihli Borç Kabul ve Teminat Sözleşmesi akdedildiğini, borçlunun faiz, cezai şart ve diğer alacaklar hariç 5.030.820,00 USD borçlu olduğunu kabul ve ikrar ettiğini, ... A.Ş.’nin ise borç için müşterek borçlu ve müteselsil kefil olmayı kabul ettiğini, ancak bu tarihten sonra da borcun ödenmediğini ileri sürmüştür. Dosya kapsamında mevcut 11/10/2016 tarihli Borç Kabul ve Teminat Sözleşmesi incelendiğinde, konusunun ..satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcun bu sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle belirlenmesi ve teminatlandırılması olduğu, 3.m. uyarınca sözleşme tarihi itibariyle borcun 5.030.820,00 USD olduğu, işleyecek faiz, cezai şart ve diğer alacak haklarının saklı tutulduğu, davalının davacıya olan borçlarının varlığını, tutarını ve davacıya ödemeyi kayıtsız şartsız ve gayrikabili rücu olarak kabul ettiği, satış vaadi sözleşmesi uyarınca verilen teminatlara ek olarak ... A.Ş.’nin borca kefil olmayı kabul ettiği, 5.1. m. uyarınca bu sözleşmenin….satış vaadi sözleşmesinin eki niteliğinde olduğu ve davacının teminatlarını güçlendirmek üzere akdedildiği, satış vaadi sözleşmesinin veya borcun temdit veya tecdidi anlamına gelmeyeceği hususlarının düzenlendiği görülmüştür. TBK’nın 237.m. uyarınca taşınmaz satışı vaadi sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Aynı Yasanın 13.m. ise “(1)Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır. (2)Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.”şeklinde düzenlenmiştir. Öte yandan resmi şekilde düzenlenen sözleşmelerin değiştirilmesi için resmi şekilde sözleşme düzenlenmesi gerekli ise de, Yasada söz konusu sözleşmelerin feshinin de aynı geçerlilik koşuluna bağlı kalınarak düzenlenecek sözleşme ile yapılması gerektiği hususunda bir düzenlemeye yer verilmemiş olmakla, resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin feshe ilişkin yasal koşulların mevcut olması halinde tek taraflı irade beyanı ile feshedilebileceğinin kabulü gerekir. Somut olaya döndüğümüzde iş bu dava öncesinde davacı tarafça açıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshedildiği yönünde bir ihtarnameye rastlanılmamış olmakla birlikte, davacı borç kabul ve teminat sözleşmesi düzenlenmesinden sonra asıl borçlu ile ipotekli taşınmazların eski ve yeni maliklerine Beyoğlu ...Noterliği’nin 12/04/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesini keşide ederek TTK 887. uyarınca ödeme ihtarı göndermiş, akabinde davalı ... A.Ş.’ye satılan taşınmazlara üzerinde tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi için dava konusu ipotekli icra takibini başlatmış ve itirazlar üzerine de iş bu davayı açmıştır. Davacı söz konusu ihtarname ile sözleşme uyarınca ödenen satış bedelinin iadesi amacıyla ipotekli takip başlatacağını ihtar etmiş olmakla, iradesinin sözleşmenin feshi yönünde kabul edilmelidir, zira sözleşme feshedilmeden sözleşme bedelinin iadesinin talep edilemeyeceği açıktır. Kaldı ki icra takibi başlatılması da sözleşmenin feshi iradesinin açıkça ortaya konulması anlamına gelmektedir. Keza davacı yargılama sırasında sunduğu 25/06/2018 tarihli dilekçesinde de sözleşmenin feshedildiğini açıkça belirtmiştir. O halde mahkemece dava konusu icra takibinin Beyoğlu ...Noterliği’nin 30/04/2013 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin feshi nedeniyle ödenen satış bedelinin iadesi amacıyla başlatıldığı, davanın erken açılan dava mahiyetinde olmadığı kabul edilerek yargılamaya devam edilip işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. HMK.nın(Değişik:22/07/2020-7251/35md.)353/1-a6 maddesinde; "Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış veya değerlendirilmemiş olması ya da talebin önemli bir kısmı hakkında karar verilmemiş olması." hali, kararın kaldırılarak, dosyanın mahkemesine iadesi sebepleri arasında gösterilmiştir. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının HMK'nın 353/1-a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına, dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 01/11/2018 tarih ve 2017/670 Esas - 2018/965 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-a6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, dosyanın mahkemesine İADESİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-İstinaf eden tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde tarafa iadesine, 4-İstinaf başvurusu için yapılan yargılama giderlerinin esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesince yargılama giderleri içinde değerlendirilmesine, 5-Artan gider avansı olması halinde yatıran tarafa iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 16/02/2022 tarihinde HMK'nın 362/1-g maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.