T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1678
KARAR NO: 2020/1489
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2017/844 Esas - 2019/334 Karar
TARİH: 18/04/2019
DAVA Alacak
KARAR TARİHİ: 17/12/2020
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, faaliyeti esnasında ... firmasının Ankara'da açılacak şubesi için uygun bir arazi aradığını haricen öğrendiğini ve bu çerçevede anılan firmanın Türkiye arazi geliştirme bölümü müdür yardımcısı ... ile irtibat kurduğunu ve değişik tarihlerde yapılan toplantılar neticesinde ... ile müvekkilinin imzasını taşıyan 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmelerinin imzalandığını, daha sonra üzerinde ... Ltd. Şti'nin yer aldığı,.... ve davalı ... ait olan Sincan- Ayaş yolu üzerindeki arazinin müvekkili tarafından davalı ... firmasına önerilerek, fabrika binasında arazi sahipleri ve ... görüşmelerinin sağlandığını, daha sonra yine toplantıların yapıldığını, devam eden süreçte davalı .... A.Ş. ve ... A.Ş. ve diğer davalıların irtibatının kesildiğini ve yer gösterme belgesine konu taşınmaza ilişkin alış verişten vazgeçildiğinin belirtildiğini, .... A.Ş.ye ait Yenimahalle ... Ada ... nolu Parselde yer alan arazinin malikleri ... A.Ş. tarafından ... satıldığını ve ... firmasının da üst hakkı tesis ederek faaliyete başladığı, bu nedenle müvekkilinin aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon hizmetinin ödenmesi için değişik tarihlerde yazı ve ihtarnameler göndermesine rağmen dava konusu taşınmaz hakkında bir alış veriş veya kiralama yapılmadığı iddiasıyla müvekkiline ödeme yapılmadığını belirterek Ankara Yenimahalle ... Mah. kayim ... Ada ... nolu Parselde kayıtlı, ..., davalı ... maliki iken ... satılarak akabinde davalı ... firmasına üst hakkı tesis edilen taşınmaza konu hukuki ilişkiler temelinde müvekkilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğu anda artırılmak üzere asgari 10.000 TL tazminatın, alım satım ilişkinin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, davalı ... Ltd. Şti ile aralarında akdedilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinden kaynaklanan komisyon ücretine hak kazandığını iddia ettiğini, müvekkili şirketin bu sözleşmede taraf olmadığından hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, bunun dışında eski TTK 106. maddesi uyarınca bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın zamanaşamı nedeniyle reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, esas yönünden de, müvekkili şirketin 2010 yılında kendi çalışmaları ile ... ailesine ait Ergazideki başka bir araziye ulaştığını ve aileyle doğrudan irtibata geçtiğini, ancak bu yerin ... ailesine satıldığının öğrenildiğini, anılan kişilerle görüşülmesine rağmen arazinin satın alınamadığını, bu nedenle müvekkili şirket yararına üs hakkı tesis edildiğini, 2011 yılında davacının aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon bedelinin ödenmesi için .... Ltd. Şti'ye başvurduğunu, müvekkili yararına davacı tarafından sağlanan bir aracılık hizmeti olmadığından kendisine iletilen talebinde reddedildiğini belirterek haksız davanın esastan da reddini savunmuştur. Davalı ... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı ile ... belirtilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanıldığını, davacı tarafından 09/01/2011 tarihinde müvekkiline başvuru yapılarak komisyon alacağının istendiğini, eski TTK 106.maddesine göre bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkili ile davacı arasında imzalanan komisyon sözleşmesi olmadığını belirterek haksız olan davanın reddini savunmuştur. Davalılar ... ile .... usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen herhangi bir savunmada bulunmadıkları görülmüştür.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 18/04/2019 tarih 2017/844 Esas - 2019/334 Karar sayılı kararında;" Dava konusu olayda davacı ile davalı ... Ltd. Şti adına .... arasında 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesi akdedilmiştir. Bu sözleşmenin konusunun, sözleşmede nitelikleri belirtilen 4 ayrı gayrimenkule ilişkin olarak taşınmaz maliki ile müşteri arasında imzalanacak sözleşme imkanının hazırlanması konusunda komisyoncunun görevlendirilmesi olduğu ve sözleşmede belirtilen taşınmazların, sözleşmenin imza tarihinden itibaren sonra her ne suretle olursa olsun müşteri adına ve üçüncü dereceye kadar akrabaları adına ve paydaşı olduğu veya temsil ettiği şirket veya kuruluşlar adına veya sair ilişkiler içinde bulunduğu kurum, eş, dost gibi üçüncü şahıslar adına satın alınması veya kiraya tutulması halinde tellaliye ücreti ödenmesi gerektiğinin belirtildiği, ancak sözleşmede ücretin miktarına ilişkin bir düzenlemenin olmadığı anlaşılmıştır. 818 Sayılı BK 404. Maddesi ve 6098 Sayılı TBK'nın 520/2. maddesine göre, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup, bu koşul, geçerlilik şartıdır. Başka bir deyişle, yazılı olarak yapılmayan gayrimenkul tellallık sözleşmesi geçerli bir sözleşme olarak kabul edilemeyecektir. 23/01/2007 tarihli sözleşme, davacı ile davalı ... Ltd. Şti'i arasında aktedilmiştir. Diğer davalılar ile davacı arasında imzalanan başkaca bir sözleşme olmadığı gibi 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinde imzaları da bulunmamaktadır. O halde davalı ...Ltd. dışındaki davalılar ile davacı arasında geçerli olarak kabul edilebilecek ticari tellalık sözleşmesi bulunmadığı açıktır. Davacı taraf, bu sözleşmeye konu Ankara, ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan taşınmazın komisyoncunun devre dışı bırakılmak suretiyle maliki ... Şirketi tarafından ... satıldığı, daha sonra ... firması yararına üst hakkının tesis edildiğini, bu nedenle sözleşmedeki hükümler doğrultusunda tellallık ücretinin ödenmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Koşullarının oluştuğu tespit edildiğinde 23/01/2007 tarihli sözleşmeye dayalı olarak tellaliye ücretinin davalı .... Ltd. Şti'den istenebileceği açıktır. Zira sözleşme, bu davalıyla akdedilmiştir. Tellallık ücretinin istenmesine esas teşkil eden işlemin, taşınmazın malikleri olan ve aralarında davalı ... de bulunduğu kişilerce 23/08/2010 tarihinde 1/2'sinin ..., 1/2'sinin ... satışı, daha sonra 25/08/2010 tarihinde davalı ... firması yararına üst hakkı tesisi olduğu anlaşılmış ve dosyaya celp edilen Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... Ada, ... Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı ve satış ve üst hakkı tesisine ilişkin resmi senetler içeriğinden tespit edilmiştir. Satış işlemi 23/08/2010, üst hakkı tesisi de 25/08/2010 tarihinde gerçekleştirilmiştir. TTK 106/2. maddesinde, zamanaşımı süresinin muamelinin yapıldığı tarihten itibaren başlayacağı ve bir yıl olacağı belirtilmiştir. Muamelenin yapıldığı 23/08/2010 ve 25/08/2010 tarihinden itibaren bir yıllık süre içinde davanın açılması zorunludur. Aksi halde alacak zamanaşımına uğrayacaktır. Huzurdaki bu dava 25/03/2014 tarihinde açılmış olup, muamelenin yapıldığı tarihten itibaren bir yıllık sürenin aşıldığı anlaşılmaktadır. Davanın açılmasından önce davacı tarafından, bir kısım davalılarla yapılan yazışmalar ve ihtarnameler ile tellallık ücretinin ödenmesinin talep edildiği anlaşılmışsa da, bu ödeme taleplerine ilişkin yazıların zamanaşımını kesen nedenlerden olamayacağı, sadece karşı tarafı temerrüde düşürmesi neticesini doğuracağı kabul edilmelidir. 818 sayılı Borçlar Kanunun 132. maddesinde zamanaşımının durması, 133. maddesinde de kesilmesine ilişkin sebepler gösterilmiştir. Buna paralel düzenleme yine 6098 sayılı TBK'nun 153 ve 154.maddelerinde bulunmaktadır. Anılan maddelerde belirtilen durma ve kesilme nedenleri dikkate alındığında ödeme istemine ilişkin ihtar veya yazıların zamanaşımını kesen veya durduran nedenlerden olmadığı açıkça tespit edilebilmektedir. Bu durumda davaya dayanak teşkil eden tellallık sözleşmesinin tarafı olan ... Ltd. Şti'ye karşı açılan davanın zamanaşımına uğradığı sonucuna varılmalıdır. Bu davalı hakkındaki davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiği kanaatine varılmıştır.Diğer davalılar ile davacı arasında akdedilen bir sözleşme bulunmamaktadır. Bu nedenle davalılar ... A.Ş., ... ve ... karşı tellaliye ücretinin tahsili istemine ilişkin bu davanın yöneltilmesi mümkün olmadığından, adı geçen davalılara karşı açılan davanın da pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiği kabul edilmiştir. Nitekim HMK 114. maddesinde husumet dava şartları arasında sayılmış olup, HMK 115. maddesi uyarınca da dava şartlarının yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilmesi gereken hususlardan olduğu dikkate alınarak davalı .... Ltd. Şti'ye karşı açılan davanın zamanaşımı nedeniyle, diğer davalılara karşı açılan dava şartı-pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiği..."gerekçesi ile, Davacı tarafından davalılar ... A.Ş. aleyhine açılan davanın dava şartı-pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE, Davacı tarafından davalı .... TİC. LTD. ŞTİ.'ye karşı açılan davanın zamanaşımı nedeniyle REDDİNE, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, yerel mahkeme kararının sınırlı ve eksik değerlendirmeye tabi tutulduğunu, Yerel mahkemenin zamanaşımı define ilişkin değerlendirmeyi yaparken taraflar arasındaki ilişkiye uygulanması gereken yasa maddelerinin tespitinde hataya düştüğünü, Davalının .... imzaladığı sözleşmenin, kurulan ilişkinin, verilen emeğin bir gereği olarak, diğer davalılar ile sözleşme imzaladığı tarihte, müvekkiline karşı üstlendiği sorumluluğunu yerine getirmesinin bekleneceğini ancak davalı Metro'nun tam aksi bir davranışla yapılan görüşmeleri gizlediğini, müvekkiline karşı bu yatırımdan vazgeçtiklerini bildirdiğini, muvazaalı işlemlere giriştiklerini davalı Metro'nun basiretli iş adımı kavramına aykırı davrandığını, TTK 20/2 ve TMK 2.maddesinde belirtilen temel düzenlemelere aykırı olduğunu, Taraflar arasındaki olayın hukuki özellik ve nitelik değiştirdiğini, davalıların husumet itirazının aynı kapsamda değerlendirilmesi gerektiğini, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinin yerinde olmadığını, Esas mahkemesince müvekkili aleyhine nispi Avukatlık Ücretine hükmedilmesinin uygun bulunmadığını, İleri sürerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını, karar kesinleşinceye kadar icranın geri bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklı ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.Davacı vekili, müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, davalı şirketler ile davalı gerçek kişiye ait olan taşınmazın davalılar tarafından kiralanması/satışı işine aracılık ettiğini, tellallık ücretinin ödenmediğini belirterek tellallık ücretinin tahsilini talep etmiş, mahkemece, davalılardan ... A.Ş. hakkıdaki davanın dava şartı-pasif husumet yokluğu nedeniyle; davalı ... Ltd. Şti. Hakkındaki davanın ise taraflar arasındaki ilişkinin ticaret işleri tellallığı olduğu, 6762 sayılı TTK 106/2 maddesinde öngörülen zamanaşımı süresi geçtiğinden bahisle zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.Davaya konu yer gösterme sözleşmesinin imzalandığı tarihte 6762 sayılı TTK ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte olup, 6103 sayılı Türk Ticaret Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 2/1-a maddesi ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 1. maddesi uyarınca bu kanun hükümleri uygulanacaktır.Davacı emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösteren gerçek kişidir. Davacının 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinde belirtildiği şekilde "ticari işlere müteallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse" olduğuna ilişkin bir beyan ve belge bulunmamaktadır.6762 sayılı TTK'nın 100/3. Maddesinde "ticari olmayan işlere dair olan mukavelelerin akdi hususunda aracılıkla meşgul olan veya ticari bir aracılık işini arızi olarak üzerlerine alan kimseler hakkında Borçlar Kanununun 404 ila 409 uncu maddelerinin tatbik olunacağı" düzenlenmiştir.818 sayılı Borçlar Kanunun 404 ila 409. Maddeleri arasında tellallık sözleşmeleri düzenlenmiş olup, 126. Maddenin 4. bendinde "ticari tellallık ücreti davası hariç, tellallık akdinden " doğan davalarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu belirtilmiştir.Buna göre somut olayda mahkeme gerekçesinde belirtildiği gibi 6762 sayılı TTK 106 maddesinde öngörülen 1 yıllık zamanaşımı süresi değil 6098 sayılı TBK'nın 147/5 (818 sayılı Borçlar Kanunun 126/4) maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. (Yargıtay 11. HD'nin 2009/10114 E., 2011/2872 K. Sayılı kararı da bu yöndedir.)Talep tellallık ücret alacağına ilişkin olduğundan ve mahkeme gerekçesinde belirtildiği üzere davacının aracılık ettiğini iddia ettiği sözleşme 25/08/2010 tarihinde yapıldığından ücret alacağının doğduğu tarihinde bu tarih olduğu anlaşılmakla dava tarihi olan 25/03/2014 tarihi itibarıyla 6098 sayılı TBK'nın 147/5. (818 sayılı BK 126/4) maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Mahkemece zaman aşımı nedeniyle verilen red kararı hatalı olmuştur.Diğer davalılar hakkında ise davacı, davalılar arasında davaya konu taşınmazı kiralanması/satışı kararlaştırlmış olmasına rağmen sırf müvekkilinin tellallık ücret alacağının tahsilini engellemek amacıyla, taşınmazın önce 3. Bir kişiye satılmış gibi daha sonrada 3. Kişi ile davalı arasında üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme akdedilerek muvazaalı işlemler yapıldığını, bu muvazaalı işlemler nedeniyle tellallık ücret alacağından tüm davalıların müteselsilen ve müştereken sorumlu olduklarını belirterek dava açmış olup, davacı bu davalıların sorumluluğu açısından tellallık sözleşmesine dayanmamıştır.Davacı iddiasının ileri sürülüş biçimine göre mahkemece davacı iddiaları konususnda değerlendirme yapılmayarak bu davalıların tellallık sözleşmesinin tarafı olmadıkları gerekçesi ile dava şartı-sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.Bu nedenle davacı istinaf başvusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin HMK 353/1-a4 ve 6 maddeleri gereğince kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın esası hakkında taraf delilleri toplanarak ve dava şartı yokluğu nedeniyle haklarında açılan dava reddedilen davalılar hakkında davacı iddiaları doğrultusunda deliller değerlendirilerek buna ilişkin uygun gerekçe de belirtilmek suretiyle oluşacak sonuca göre yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ ile; 1-İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 18/04/2019 tarih ve 2017/844 Esas - 2019/334 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-a4,6 maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA ve dosyanın mahkemesine İADESİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan 121,30.TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 44,40.TL istinaf karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 3-İstinaf başvurusu için yapılan yargılama giderlerinin esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesince yargılama giderleri içinde değerlendirilmesine, 4-Artan gider avansı olması halinde yatıran tarafa iadesine, 5-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 17/12/2020 tarihinde HMK'nın 353/1-a4. - 353/1-a6 maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.