T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1338 Esas
KARAR NO: 2023/1811 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2019/706 Esas - 2021/96 Karar
TARİHİ : 23/02/2021
DAVA: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 23/11/2023
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkillerinin gayrimenkul alım, satım, kiralama işlerine aracılık iştigali ile uğraştığını, müvekkillerinden ...'ın Gayrimenkul Danışmanı olduğunu, dava konusu sözleşmeyi ... adına imzaladığını, alacağın temliki sözleşmesi ile iş bu sözleşmenin temlik alanı olduğunu, davalı şirketin ... İli, ... İlçesi, ... Mevki, ... ada, ... parselde kayıtlı arsasının satım işlemi için şirket yetkilisi ... ile davacılar arasında Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi akdedildiğini, iş bu sözleşmenin 14/10/2015 tarihli ve 365 gün süreli olduğunu, davacı tarafın gayrimenkul aracılık sözleşmesi gereğince yoğun bir mesai harcadığını, taraflar arasındaki görüşmeler neticesinde çeşitli satış bedelleriyle mezkur taşınmazın satışı için portföy hazırlandığını, piyasaya dağıtıldığını, internet ilanları çıkarıldığını, alıcı adayları ile sözleşmeler imzalandığını, ancak davalı tarafın henüz mezkur sözleşme yürürlükte iken sözleşme hükümleri hilafına taşınmazı 01/03/2016 tarihinde sattığını, sözleşme hükümlerine aykırı gerçekleştiren iş bu satım nedeniyle davacı müvekkilinin önce sözlü olarak daha sonra da davalı tarafın oyalaması üzerine Kadıköy ...Noterliği'nin 02/08/2016 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile mezkur sözleşmenin 3. maddesi gereği, sözleşmede belirtilen 2.800.000 Euro maksimum satış bedelinin %6+ KDV'sini 7 iş günü içinde cezai şart olarak ödenmesini ihtar ettiğini, bu ihtarnamenin davalı tarafa 04/08/2016 tarihinde tebliğ edildiğini, bugüne kadar ödeme yapılmadığını veya cevap verilmediğini beyanla 14/10/2015 tarihli gayrimenkul aracılık sözleşmesinin 3. maddesi gereğince 2.800.000 Euro'nun %6+KDV'si cezai şarttan şimdilik 10.000,00 TL'nin 16/08/2016 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesi ile; ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiler ticari işten sayıldığından göevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, davaya konu sözleşmenin sonunda yer alan " ... adına" ibaresinin hemen altında imza bölümünde yer alan kaşede davacılardan ... ve ...'ın adı geçmesine rağmen sözleşmede tek imzanın yer aldığını, ayrıca tek imzanın da kaşe altında adı geçen davacılardan birine değil, diğer davalı ...'a ait bulunduğunu, imzaya ilişkin eksiklik nedeni ile sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın belirsiz alacak davası mı yoksa kısmi dava olarak mı açıldığının anlaşılamadığını, uyuşmazlık konusu gayrimenkul aracılık sözleşmesi metninde Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu'nda düzenlenen genel işlem koşulları ile ilgili yasaklıyıcı hükümlere aykırı maddeler içerdiğini beyanla haksız açılan davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi'nin 23/02/2021 tarih ve 2019/706 Esas - 2021/96 Karar sayılı kararında;"Dava; taşınmaz satımına dayalı tellallık sözleşmesi nedeniyle cezai şartın tahsili talebine ilişkindir.Davaya konu edilen ... .... ... ada ... parselin tapu kayıtları incelenmiş ve taşınmazın ... A.Ş adına kayıtlı iken 01/03/2016 tarih ... yevmiye nolu işlem ile ... Satış sureti ile devredildiği anlaşılmıştır. Ticari sicil Kaydının incelenmesinde ... ... A.Ş'yi münferiden temsile yetkili olduğu görülmüştür. Dosyamız arasına alınan bilirkişi raporunda dosya kapsamı incelenerek bahsi geçen tellallık sözleşmesinde dava dışı ...'nun imzasının bulunduğu, müşteri bilgileri kısmında yine dava dışı ...'nun adres ve telefonuna yer verildiği, dava dışı ...'nun bu sözleşmeyi şirketi temsilen imzaladığına dair bir açıklama bulunmadığı hususları tespit edilmiştir.Davaya dayanak tutulan 02/08/2016 tarihli Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesinin ...,... ,... mevkii,... ada, ... parsel sayılı, 4989,26 m2.lik taşınmazın satım işlemi için düzenlendiği, sözleşmenin ... ile yapıldığı açılan davada ücretin ise ... A.Ş.den istendiği anlaşılmış olup, sözleşmeyi ... ’nun kendi adı yazılmak sureti ile imzaladığı, davalı şirket adına imzalandığına dair bir kayıt sözleşmede bulunmadığı gibi aynı sözleşmede şirketi temsilen imza atıldığına dair bir imza ya da paraf da bulunmadığı, sözleşmedeki taşınmazın davalı şirkete ait olması ve şirket tarafından satılmış olmasının davalı ... bağlamayacağı, sorumluluğu dava dışı ...'nun şahsen üstlendiği, bu halde taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin varlığından bahsedilemeyeceğinden açılan davanın husumet yokluğundan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur."gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karara karşı davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili istinaf dilekçesi ile; Dava dayanağı 14.10.2015 tarihli sözleşmenin davacılardan ... ile dava dışı ... tarafından imzalanmış olduğu ve sözleşmenin 365 gün süreyle geçerli olduğu konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını, tapu kaydı ve akit tablosuna göre dava dayanağı sözleşmeye konu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihi olan 14.10.2015 tarihi itibariyle davalı ....'nin mülkiyetinde olduğu ve 01.03.2016 tarihinde ... isimli şahsa sözleşme süresi içerisinde satıldığı konusunda da taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını, dosyada mevcut 01.03.2016 tarih ve ... yevmiye sayılı akit tablosuna göre, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazın 01.03.2016 tarihinde davalı ... temsilen ...'nun oğlu olan ... tarafından ... isimli şahsa satıldığını, ticaret sicil kaydına göre ...'nun dava dayanağı sözleşme tarihi olan 14.10.2015 tarihinde davalı ....'nin tek yetkili temsilcisi olduğunu, 26.11.2012 tarihli ... Danışmanlığı Sözleşmesi (Bağımsız Müteahhit)'ne göre, müvekkili ...'ın ...-.../...'ı temsile yetkili olduğunu, dava dayanağı 14.10.2015 tarihli sözleşme başlığında; "...-... Gayrimenkul Danışmanlığı ... ..." ifadelerine yer verildiğini, bu husus da müvekkili ... ile diğer müvekkilleri ... ve ... arasında bir iç ilişki bulunduğunu ve husus sözleşme metninde yazılı olduğundan bu durumun sözleşmeyi imzalayan ... tarafından bilinebilir durumda olduğunu, 14.10.2015 tarihli sözleşme başlığında; dava konusu taşınmazın tapu sicil bilgilerine açık bir şekilde yer verildiğini, bu sebeple sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmazın davalı şirketin mülkiyetinde olduğunun her iki taraf açısından da bilinebilir durumda olduğunu;Yerel mahkemece gerekçeli kararda belirtilen dava dayanağı sözleşmenin ... tarafından imzalanmasının davalı ... bağlayıp bağlamayacağı konusunun yukarıda açıklanan deliller çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini, bu sorunun çözümünün hukuksal yorumla ilgili bir sorun olduğunun açık olduğunu, bir sözleşmenin yorumunun sözleşmenin tüm metninin bütünlüğü ve tarafların gerçek iradeleri kapsamında ve dürüstlük ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinin yargısal ve bilimsel içtihatların gereği olduğunu, sözleşmenin başlık kısmında, sözleşmeye konu taşınmazın tapu sicil bilgilerine yer verildiğini; Tapu sicilinin aleniyeti sebebiyle sözleşmeye konu taşınmazın tapu malikinin ... A.Ş. olduğu sözleşme tarihi itibariyle her iki taraf açısından da bilinebilir durumda olduğundan bahisle müvekkilinin sözleşmenin ... tarafından ... A.Ş.'yi temsilen imzalandığını bildiğini, ... açısından da taşınmazın malikinin ... A.Ş. olduğunun saklanabilecek bir husus olmadığını, müvekkili ... ile davalı şirket arasında, şirket sahibi olan ... üzerinden daha önce de hukuki ve sosyal ilişkiler gerçekleştiğini, başka işler de yapıldığını, dava dayanağı sözleşmeye konu ilişki taraflar arasındaki ilk hukuki ilişki olmadığından tarafların önceye dayalı olarak birbirlerini tanıdıklarını, dava dayanağı sözleşmeyi imzalayan ... davalı şirketin temsilcisi olmasına, sözleşmeye konu taşınmazın tapu sicil bilgilerine sözleşmede yer verilmiş olmasına ve sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme tarihinde davalı şirketin mülkiyetinde olmasına göre bir kişinin kendisine ait olmayan bir taşınmazla ilgili sözleşme düzenlemesi de düşünülemeyeceğinden ...'nun dava dayanağı sözleşmeyi davalı ... temsilen imzaladığını kabul etmek gerektiğini; Sözleşmenin dürüstlük kuralına göre yorumlanması ilkesinin yukarıda belirtilen dosya kapsamına yansıyan maddi, fiili ve hukuki olgular sebebiyle ...'nun davalı ... temsilen sözleşmeyi imzaladığını ortaya koyduğunu, aksi kabulün, sorunu bir kaşenin ya da temsilen ibaresinin sözleşmeye yazılmasına indirgenmesi gibi aşırı şekilci ve adalet ve hakkaniyet ilkesini zedeleyen ve hakkın kötüye kullanılmasına imkan tanıyan bir yaklaşım olacağını, dosyaya önceden ibraz ettikleri emsal nitelikteki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1998/11-701 Esas 1998/724 Karar sayılı kararında da aynı ilkelerin benimsendiğini;Bu kararda; "borçlu durumundaki şirketin büyük ortağı ve tek temsilcisi olan davacının şirket unvanı ve kaşesi olmaksızın imzalanmış olmasından hareketle, davacının bu borcu şirket temsilcisi sıfatıyla benimseyip üstlenerek davalı lehdar nezdinde bu inanç ve kanıyı yarattığından" şirketin büyük ortağı ve tek temsilcisi olan davacının şirket unvanı ve kaşesi olmaksızın imzaladığı senedin borçlusunun şirket olduğunun kabul edildiğini, eldeki dava da bu karar ışığında değerlendirildiğinde, davalı ....'nin dava dayanağı sözleşmenin kaşesiz ve temsilen ibaresiz olarak ... tarafından imzalanmış olması sebebiyle kendisini bağlamadığı yönündeki savunmasının borcunu ifadan kurtulmaya yönelik dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olduğunun anlaşılacağını;Dava davalı ....'ye yönetilmiş olup davalı şirket sözleşme ile bağlı olduğundan pasif husumet ehliyetinin bulunduğunu, yine yukarıda belirtildiği gibi, dava dayanağı sözleşme başlığında "...-... Gayrimenkul Danışmanlığı ..." ifadelerine yer verilmiş olması ve müvekkili ...'ın buna ilişkin kaşeyi basarak sözleşmeyi imzalamış olması sebebiyle sözleşmeyi imzalayan ...'nun müvekkili ... ile diğer müvekkilleri ... ve ... arasında bir iç ilişki bulunduğunu bilebilecek durumda olduğunu, bu sebeplerle müvekkillerinin de aktif husumet ehliyeti bulunmadığı yönündeki davalı tarafın savunmalarına itibar etme olanağının olmadığını; Dosyada ibraz edilen delillere göre müvekkillerinin sözleşmeye konu taşınmazın tanıtımını yapmış olması, taşınmazı müşterilere göstermiş olması sebebiyle taraflar arasındaki sözleşmeye konu edimini yerine getirmiş oldukları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, dosyaya sundukları delillere göre müvekkili ...'ın sözü geçen taşınmazın tanıtımını yaptığını, Floryada bulunan ve taşınmazı ... gösteren emlakçıya taşınmazın satılık olduğu bilgisini verip tanıttığını, ... İnşaat isimli firmanın davacı müvekkili ...'a taşınmazı satın almak için 2,5 Milyon Euro yazılı teklif sunduğunu, ...nun kabul etmemesi sebebiyle satışın gerçekleşemediğini, ... isimli şahsa da taşınmazın 2,5 Milyon Euro bedelle satıldığını, müvekkili ... ile ... arasında gerçekleşen ... yazışmalarında ... sözleşmeden kaynaklanan borcu ödeyeceğini, sözleşmeye konu taşınmazı oğlunun insiyatif kullanarak sattığını belirttiğini, bu sebeplerle müvekkili ...'ın sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin sübut bulduğunu;Bu konuda müvekkili ... ile ... arasında gerçekleşen ve önceden dosyaya sundukları WhatsApp yazışmalarının da delil olarak dikkate alınması gerektiğini, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2017/1015 Esas 2020/4488 Karar sayılı 06.06.2020 tarihli kararında belirtildiği üzere, alacak davalarında ..., ..., ... gibi elektronik ortamlarda yapılan yazışmaların belge ve delil niteliğinde olduğunu, diğer taraftan maddi olguların tanıkla ispatı olanaklı olup, tanıkların dinlenmemiş olması sebebiyle mahkemece eksik soruşturmaya dayalı olarak karar verilmiş olmasının da başka bir bozma sebebi teşkil ettiğini beyanla Yerel mahkemece verilen kararın icrasının geri bırakılmasına, verilen kararın istinaf yoluyla incelenerek kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, gayrimenkul simsarlık sözleşmesine aykırılık iddiası ile cezai şart bedelinin tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. Dosya kapsamından; dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... parsel sayılı gayrimenkule ilişkin 14.10.2015 tarihli, "Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi"nin müşteri (satıcı) bilgileri kısmında "..." isminin yazılı olduğu, yine sözleşmenin alt tarafında yer alan "müşteri adı soyadı" kısmının da "..." yazılmak suretiyle imzalandığı, imza kısmında şirket kaşesi yer almadığı gibi imzanın şirketi temsilen atıldığına ilişkin bir ibarenin de bulunmadığı, davalı şirketin dava dışı temsilcisinden ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunduğu, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince davacı tarafın sözleşmeye aykırılık iddiasını ancak sözleşmenin tarafı olan kişiye karşı ileri sürebileceği, bu noktada gayrimenkulün tapuda şirket adına kayıtlı olmasının davalı ... sözleşmenin tarafı haline getirmeyeceği ve davalının pasif husumetinin bulunmadığı, Mahkemece bu sebeple davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmıştır.Sonuç olarak, dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere göre, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacıların istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacılar tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-Harçlar Kanunu gereğince davacılardan alınması gereken 269,85 TL istinaf karar harcından, istinaf eden davacılar tarafından peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 210,55 TL harcın davacılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep edenler üzerinde bırakılmasına, 5-Artan gider avansı varsa talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 23/11/2023 tarihinde HMK'nın 362/1-a maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.