T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/1388 Esas
KARAR NO:2025/377 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İstanbul Anadolu 13. Asliye Ticaret Mahkemesi
NUMARASI:2020/708 Esas- 2022/354 Karar
TARİH:04/04/2022
DAVA:Tazminat (Ticari İşletmenin Satılması Veya Devrinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ:06/03/2025
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilİ ve davalı tarafın ... Mahallesi, .. Caddesi, ... Sokak, ... Sitesi, No:..., ... blok Kat:-1 Ataşehir adresinde bulunan tapunun İstanbul, Ataşehir, ... Mahallesi, Pafta ..., ada: ..., parsel ... de kayıtlı, ... oda bir salondan müteşekkil taşınmazda spor salonu olarak faaliyet gösteren işyeri için 11.10.2017 tarihli şifai işyeri devir sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilİNİN işyeri devir bedeli olarak davalı tarafın ... Bankası nezdindeki ... nolu iban hesabına 11.10.2017 tarihinde 500 TL kapora ve 20.11.2017 tarihinde 76.980 TL olmak üzere toplam 77.480 TL yatırdığını, müvekkili bu şekilde borcunu ödedikten sonra o tarihte başka bir ilçede bulunan spor salonunu devir aldığı işyerine taşındığını ve ticari faaliyetlerine devam ettiği sırada 16.07.2020 tarihinde Ataşehir Belediyesi yetkililerinin mecura gelerek bir tutanak tuttuklarını, spor salonuna işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması gerektiğini aksi takdirde mühürleneceğini ihtar ettikten sonra müvekkilinin de bunun üzerine işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alabilmek amacıyla kendisinden istenen tüm evrakları hazırladığını ve müracaatını yaptıktan sonra belediyenin müvekkilinin talebini, devir sözleşmesinin konusu olan bağımsız bölümün ana taşınmazın tasdikli projesine göre ortak alan vasfında olduğu, sözkonusu yer için işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceğini belirterek reddettiğini, Ataşehir Belediyesi yetkililerinin 21.07.2020 tarihinde tekrar mecura gelerek Ataşehir Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü'nün 21.07.2020 tarihli 2020/75724 sayılı kararı gereğince 22.07.2020 saat 9.30 da işyerinin mühürlenerek faaliyetten men edileceğini, gerekli tedbirlerin alınmasını, işyerini mühürlemeye hazır hale getirmesini müvekkili davacıya tebliğ ettiklerini ve akabinde 22.07.2020 saat 09.30'da müvekkilinin spor salonunun mühürlendiğini, davalıya Kartal ... Noterliğinin ... yevmiye nolu 14.08.2020 tarihli akdin feshi ihtarnamesi keşide edilerek fazlaya dair tüm hak ve alacaklar saklı tutularak ödenen devir bedeli ve tazminat talep edilmiş ise de, davalının ihtarın gereğini yerine getirmediğini beyanla işyeri devir sözleşmesinin feshi ile şimdilik devir bedeli olarak davalının banka hesabına gönderilen 77.480 TL'nin en yüksek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı ile dava dışı ...ada Site Yönetimi arasında 2017 tarihli kira sözleşmesinin mevcut olduğunu, işbu kira sözleşmesinde taşınmazın ortak alan olduğunun belirtildiğini, davacının zararı var ise bu talebini ... Yönetimi’ne yöneltmesi gerektiğini, müvekkilinin bu davada taraf sıfatının olmadığını beyanka husumet ve zamanaşımı itirazları nedeniyle davanın öncelikle usul ve esas yönünden reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi'nin 04/04/2022 tarih 2020/708 Esas- 2022/354 Karar sayılı kararında;"Dava, Tazminat (Ticari İşletmenin Satılması Veya Devrinden Kaynaklanan) davasıdır.Davacı taraf açtığı dava ile taraflar arasında yapılan sözlü anlaşma ile davalının kullandığı işyerinin müvekkiline devrine karar verildiğini, bu konuda 77.480,00 TL ödeme yapıldığını, ancak dava konusu yerin taşınmazın ortak alanı olması nedeniyle iş yeri ruhsatı alınamaması nedeniyle Belediye tarafından mühürlenmesi üzerine ödenen paranın iadesini talep etmiş, davalı ise yerin ortak alan olduğunu davacının bildiğini, bunu bilerek iş yerini devraldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir. ....İspat yükü davacı tarafta olup, davacının sözleşmenin içeriğini, esaslı noktalarda davacı tarafın hataya düşürüldüğünü, sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu ve paranın iadesi gerektiğini yazılı deliller ile kanıtlamak zorundadır. Yapılan yargılamaya, alınan müzekkere cevaplarına ve tüm dosya kapsamına göre, davacının işyerinin ruhsatsız olduğundan bahisle sözleşmeden dönme hakkını kullandığını iddia ederek işyeri devri için ödenen paranın iadesi için işbu davayı açmış ise de, gerek davacının dava dilekçesi ile dosyaya yansıyan beyanları gerekse davacı tanıklarının bahse konu yerin ortak alan olduğunu bilinmeden devralındığını ve Belediyeye yapılan ruhsat başvurusu üzerine dava konusu yerin ruhsat alınmayacak yerlerden olduğunun öğrenildiğine yönelik beyanları dosya içerisine celp edilen Ataşehir Belediye Başkanlığının 04/01/2022 tarihli müzekkere cevabında davacının Belediyeye iş yeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda bulunmadığının belirtilmesi karşısında davacının bu yöndeki iddialarının kanıtlanamadığı anlaşılmıştır. Yine, basiretli bir tacir olan ve spor salonu işletmesi ile uğraşan davacının dava konusu yerin ruhsat alınabilecek yerlerden olup olmadığına yönelik araştırma yapması gerektiği, ancak gelen müzekkere cevaplarından anlaşılacağa üzere davacının bu yönde bir araştırma da yapmadığı gibi üç yıla yakın bir süre herhangi bir ruhsat başvurusu yapmadan işbu yeri işlettiği anlaşılmış olup, bu nedenle davacının bu yöndeki iddialarına da itibar edilmemiştir. Ayrıca davalının yazılı olmayan sözleşmeye göre devir borcunu yerine getirdiği, davacının dava konusu iş yerini devraldıktan sonra taşınmazın sahibi site yönetimi ile kira sözleşmesi yaptığı, ruhsat konusunda ve sözleşmenin esaslı noktalarında yanlış bilgi verildiğine ilişkin iddianın kanıtlanamadığı, davacının sunduğu deliller ile iddiasını ispatlayamadığı, davalının devir borcunu yerine getirdiğinden ve bunun dışındaki iddiaların da ispatlanamadığından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..."gerekçesi ile,''Davanın REDDİNE,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkili taşınmazın ortak alan olduğunu bilmiş olsaydı işyeri devir sözleşmesi yapmayacağını, müvekkilinin ortak alan olduğunu bilmeden devraldığı işyeri ile ilgili olarak "mutlaka biliyordur, uzun süre işletmiş vs vs gibi'' hukuki olmayan, hayatın olağan akışına aykırı bir takım zoraki yorumlarla bildiğini iddia ederek red kararı verilmesinin hukuk ve yasaya açıkça aykırı olduğunu, her davanın açıldığı tarihten önceki durumlara göre yorumlandığını ve incelendiğini, davadan sonraki gelişmelerin dikkate alınamadığını;Müvekkilinin herhangi bir olgudan şüphe duyarak kendiliğinden araştırma yapmasını gerektirecek bir durumun olmadığını, taşınmazın dış görünüş itibariyle tıpkı bir bağımsız bölüm gibi olduğunu, ortak alan gibi durmadığını, bir sığınak, otopark, teras katı şeklinde üretilmediğini, bu itibarla müvekkilinin şüphe duymasını gerektirecek bir durumun da olmadığını, taşınmazın ortak alan olduğunun tahliye emri verildiği tarihte yani 16.07.2020 tarihinde öğrenildiğini ve ortaya çıktığını, müvekkilinin tahliye edildiğini bilahare davalıya ihtarname ile bildirdiğini, davalının devrettiği işyeri bir ortak alan olduğu için çalışma imkanının kalmadığını, böylece devir sözleşmesinin temelinde davacının yanıltıldığını, hileye düşürüldüğünü; 16.07.2020 tarihinde Ataşehir Belediyesi yetkililerinin mecura gelerek tutanak tuttuklarını ve spor salonunun işyeri olduğunu, buraya işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması gerektiğini aksi takdirde mühürleneceğini ihtar ettiklerini, müvekkilinin uydurulduğu hali ile 16.07.2020'den itibaren spor salonunu 3 sene daha işletmediğini, zaten davanın esas numarasından da belli olduğu üzere 2020 yılında açıldığını, Ataşehir Belediyesi'nin müvekkilinin spor salonu ruhsat talebini, davaya konu taşınmazın tasdikli projeye göre ortak alan olduğu, söz konusu yer için işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceğini belirterek reddettiğini, Mahkeme dosyasına sunmuş oldukları resmi evraklarla sonradan gelen belediye cevabının açıkca çeliştiği dikkate alınmadan, Belediyeden gelen cevabı incelemeleri için süre verilmeden davanın reddine karar verildiğini ve anayasal dinlenme hakkının ihlal edildiğini;Davalının cevap dilekçesinden en başından beri ortak alanı sattığını bildiğini beyan ettiği halde Mahkemenin bunları dikkate almadığını, Belediyenin eksik ve yetersiz müzekkereye verdiği eksik cevaba karşı beyanlarını hazırlamaya fırsat verilmeden davayı reddettiğini, davacının ruhsat başvurusu yapmış olup olmamasının sonuca en ufak bir etkisinin olmadığını, zira müvekkilinin kendisinde veya evraklarındaki bir eksiklik yüzünden değil faaliyet gösterdiği davaya konu taşınmazın niteliğinden dolayı çalışma ruhsatı alamadığını, bir başka deyişle belediyenin reddetmesine rağmen tekrar ruhsat başvurusu yapmış olsaydı herhangi bir şeyin değişmeyeceğini, ortak alana ruhsat verilmeyeceğinin açıkça ortada olduğunu, Mahkemenin, davacının ruhsat için başvurmadığına ilişkin doğru olmayan bir iddia ile ortak alanı devretmiş olan davalının eylemindeki hukuksuzluğu dikkate almadığını ve bu durumun hukuka ve yasaya açıkça aykırı olduğunu;Ataşehir Belediyesi yetkililerinin 21.07.2020 tarihinde tekrar mecura gelerek Ataşehir Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü'nün 21.07.2020 tarihli 2020/75724 sayılı kararı gereğince 22.07.2020 saat 9.30 da işyerinin mühürlenerek faaliyetten men edileceğini, gerekli tedbirlerin alınmasını, işyerini mühürlemeye hazır hale getirmesini müvekkili davacıya bildirdiklerini, 22.07.2020 saat 09.30'da müvekkilinin spor salonunun mühürlendiğini, müvekkilinin belediye tarafından kendisine verilen 5 günlük tahliye emri üzerine, eşyalarını içerden alıp tahliye edebilmek için mührün geçici kaldırılmasını talep ettiğini, mührün tahliye işlemi için kaldırıldığını, müvekkilinin de kendisine Ataşehir Belediyesi tarafından verilen 5 günlük süre içinde mecuru tahliye ettiğini ve ortak alan olduğu gizlenerek kendisine devredilen taşınmazdan çıkmak zorunda kaldığını;Müvekkilinin Covid 19 salgını yüzünden spor salonlarının kapatılması nedeniyle yaklaşık 4 ay boyunca zaten çalışamadığını, tam çalışmaya başlayacağı sırada bu kez de Ataşehir Belediyesinden ortak alan vasfındaki bir yerin kiraya verilmesi nedeniyle işyeri ruhsatı alamadığı için işyerinin mühürlendiğini ve tahliye emri verildiğini, dolayısıyla esasen 2020 yılında hiç çalışamadığını, iki sene boyunca güç şartlar altında oturttuğu düzeninin bozulduğunu, müşterilerine karşı küçük düşürüldüğünü, yeni bir taşınmanın verdiği pek çok masrafı yapmak zorunda kaldığını, bu nedenle devreden davalının haksız kötü niyetli eylemi yüzünden maddi ve manevi açıdan ağır surette mutazarrır olduğunu, müvekkili eğer bu ayıp hakkında işyeri devir sözleşmesinin yapıldığı tarihte açıkça bilgilendirilmiş olsaydı kesinlikle söz konusu yeri devralmayacağını, neticede işyeri kıtlığı olmadığını, parasını ödedikten sonra mutlaka sorunsuz devredilen bir işyeri bulabileceğini;Tanık ... isimli şahsın davalı ...'ın yıllarca beraber çalıştığı iş ortağı olduğunu ve aynı zamanda çok yakın arkadaşı olduğunu, doğal olarak davalı ne arzu ediyorsa o şekilde beyanda bulunduğunu, zabıtaların geldiğini ancak mühürlenmediğini beyan ettiğini, bunun tamamen yalan beyan olduğunu, tanığın yalan beyanda bulunduğunu yazılı resmi belge ile ispatladıkları halde Mahkemenin bu durumu dikkate almadığını, tanığın beyanı üzerine yapılan tetkikatta 18.04.2017 tarihli 2017/37643 sayılı yazıya istinaden, faaliyetten men edilerek davalının işlettiği dönemde işyerinin 11 Mayıs 2017 tarihinde mühürlendiğini, hatta işyeri çalışanı olarak bu tanığın bir kısım tutanaklarda imzasının da olduğunun öğrenildiğini, ancak Belediyenin yazılarının kendilerine veremeyeceğini, mahkeme istediği takdirde mahkemeye göndereceğini bildirdiğini, Agit isimli davalı tanığının göz göre yalan beyanda bulunduğunu, bunu Mahkemeye beyan ettikleri halde Ataşehir Belediyesinden 18.04.2017 tarihli 2017/37643 sayılı yazının celp dahi edilmediğini, davalının diğer tanığının ise öz babası olduğunu, bir babanın evladı aleyhine olacağını bile bile doğruyu söylemesini beklemenin mümkün olmadığını, bu nedenle zaten kan bağı olan yakın akrabaların yeminsiz dinlendiğini;Delil listesinde yazılı delillerin toplanmadığını, yazılı deliller toplanmadan sadece tanıklar dinlenerek keşif dahi yapılmaksızın ret kararı verildiğini, kararın eksik ve yetersiz bir yargılamaya dayandığını, yasaya ve hukuka açıkça aykırı olduğunu beyanla İstanbul Anadolu 13. Ticaret Mahkemesi'nin 2020/708 E 2022/354 K sayılı kararının istinafen tetkiki ile ortadan kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dava, gizli ayıp iddiası ile işletme devir sözleşmesinin feshi ve ödenen bedelin iadesi talebine ilişkindir.Davacı taraf, davalıdan spor salonu olarak işlettiği işyerini devraldığını, devir bedelini ödediğini ancak ilgili belediye tarafından işyerinin ruhsatsız olması sebebiyle mühürlendiğini, işyerinin tapuda taşınmazın ortak alanı olarak kayıtlı olduğunu ve bu nedenle işyerine ruhsat verilemeyeceğini sonradan öğrendiğini, bu durumun davalı tarafından kendisinden gizlendiğini, ayıplı ifa nedeniyle zarara uğradığını beyan ederek sözleşmesinin feshine ve ödediği bedelin iadesine karar verilmesini talep etmiş, davalı taraf, davacının işletmeyi ruhsatsız ve taşınmazın ortak alanı olduğunu bilerek devraldığını, ayıplı ifanın olmadığını beyanla davanın reddini savunmuş, Mahkemece yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 219. maddesine göre; bir maldaki ayıp, satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmasıdır. Satıcı, bunlardan ikinci tür olan yani lüzumlu vasıflarda eksiklik şeklinde ortaya çıkan ayıptan bunun varlığını bilmese dahi sorumludur. Mezkur kanunun 227. maddesinde, satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hallerde alıcının; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme veya imkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme seçimlik haklarından birini seçebileceği ve alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının saklı olduğu hüküm altına alınmıştır.Somut olayda; taraflar arasında davalıya ait spor salonu işletmesinin davacıya devri konusunda yazılı olmayan sözleşme yapılmıştır. Davacı tarafın, 11/10/2017 tarihinde davalıya işletme devir bedeli olarak 77.480 TL ödeme yaptığına dair beyanı ve davacı ile söz konusu işletmenin bulunduğu site yönetimi arasında yapılan kira sözleşmelerinden, işletme devir sözleşmesinin 2017 yılında yapıldığı anlaşılmaktadır. Ataşehir Belediye Başkanlığı'nın 21/07/2020 tarihli yazısı ile davacıya, söz konusu işyerinin ruhsatsız olarak faaliyet gösterdiğinden bahisle 22/07/2020 tarihinde mühürleneceği ihtar edilmiş ve 22/07/2020 tarihli mühürleme tutanağı ile söz konusu işyeri mühürlenerek faaliyetten men edilmiştir. Davacı tarafından dava tarihine kadar ilgili belediyeye işyeri açma ve çalışma ruhsat başvurusu yapılmamıştır. Mahkemece verilen karardan sonra 23/08/2022 tarihinde Ataşehir Belediye Başkanlığı'na yaptığı başvuruya Belediyece, işletmeye, taşınmazın ortak alanında bulunması sebebiyle çalışma ruhsatı verilemeyeceğine dair cevap verilmiştir. Davacı tarafın işletmeyi devralırken, bir işyerinin yasal olarak işletilmesi için bulunması zorunlu belgelerden olan işyeri açma ve çalışma ruhsatını davalıdan talep etmemiş olması mümkün değildir. Davacının işletmenin devri sırasında çalışma ruhsatının olup olmadığını sorması ve yoksa gerekli başvuruları yapıp, ruhsatını aldıktan sonra işletmeye başlaması, şayet bu aşamada işletmeye ruhsat verilemeyeceği bildirilir ise sözleşmeyi feshetmesi gerekirken, işletmeyi ruhsatsız bir şekilde devralıp, devraldığı 2017 yılından 2020 yılında Belediye tarafından yapılan mühürleme işlemine kadar ruhsatsız bir şekilde işlettikten sonra, devredilen işletmenin taşınmazın ortak alanında bulunması sebebiyle zaten işyeri ruhsatı alamayacağı ve gizli ayıplı olduğundan bahisle sözleşmeden döndüğünü iddia etmesi açık bir şekilde dürüstlük kuralına aykırıdır. Buna göre gerek dinlenen tanıkların beyanları, gerekse hayatın olağan akışı ve dosya kapsamından davacının işletmeyi devralırken ruhsatsız olduğunu bildiği sabittir. Bu nedenle devredilen işletmenin gizli ayıplı olduğundan bahsedilemeyeceği gibi aksi halde dahi TBK'nın 222. maddesi uyarınca davalı, davacının devir sırasında bildiği ayıptan sorumlu değildir.Mahkemece davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olup kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK' nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 534,70 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına, 5-Artan gider avansı bulunması ve talep halinde yatıran tarafa iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 06/03/2025 tarihinde HMK'nın 362/1-a maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.