T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/1888 Esas
KARAR NO : 2026/997 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi
NUMARASI : 2020/728 Esas- 2023/430 Karar
TARİH: 02/06/2023
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım- Satımı Kaynaklı)
KARAR TARİHİ: 14/05/2026
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şirketin, davalıdan İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, ... Mah., ... Ada, ... Parsel .. Blok Bağımsız Bölüm No... de yer alan dubleks konutu imarlı ve iskanlı halde satın aldığını, alınan konutun, kat mülkiyetli olarak davacıya satıldığını, daha sonra taşınmaza ilişkin imar planının iptal edildiğini ve alınan taşınmazın imarsız, iskansız ve plansız bir duruma düştüğünü, bu durumun, davalı şirketin rant elde etmek için yapmış olduğu plan tadilatları sebebiyle imar planlarının iptal edilmesi sebebiyle oluştuğunu, taşınmaz açısından oluşan bu değer kaybı, sürekli bir değer kaybı olup, alınan ekspertiz raporlarında taşınmazın değerinin -0- "sıfır"/satılamaz olarak tespit edildiğini, taşınmazın davacı tarafından, piyasa değerinin çok altına satılmak zorunda kaldığını ve imarlı olan haline nazaran çok düşük fiyatta alıcı bulduğunu, bu nedenle değer kaybı sebebiyle davacı şirketin ciddi maddi zarara uğradığını beyanla imarlı ve iskanlı olarak satın alınan taşınmazın imar planının iptali nedeniyle oluşan belirsiz maddi zarar ve değer kaybı dolayısıyla şimdilik 10.000,00 TL alacağın ve oluşan zararın davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazı müvekkilinden 01.04.2015 tarihinde 3.300.000 TL bedelle satın aldığını, taşınmazın bulunduğu 60 parsel hakkında 14.06.2008 tasdik tarihli imar planı tadilatının Mimarlar Odası İstanbul Şubesi
tarafından açılan dava neticesinde İstanbul 4. Bölge İdare Mahkemesi’nin 2013/314E., 2013/462 K. sayılı, 28.02.2013 tarihli kararı ile iptal edildiğini, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu tarafından 21.04.2016 tarihli, 2014/251 E., 2016/1716 K. sayılı karar ile kararın onandığını,
davacının 01.04.2015 tarihinde İstanbul 4. Bölge İdare Mahkemesi’nin 2013/314 E., 2013/462 K., 28.02.2013 T. kararını ve önceki idari davaları bildiğini, davacı ile yapılan mail yazışmalarında (15.01.2015 tarihli) davacının taşınmazı aldığı dönemdeki (ipotek için alınan) değerleme raporu ile imar durumu bilgilerinde imar planının mahkeme kararıyla iptal edildiği ve dosyanın Danıştay’ın incelemesinde olduğu bilgisinin verildiğini, davalının ayıptan sorumlu olmadığını, davanın kötüniyetle ikame edildiğini, somut olayda davacının varsa zararından dava dışı ...'nın sorumlu olduğunu, bu nedenle davanın pasif husumet yokluğundan reddinin gerektiğini, TBK m. 223/2 hükmünce ayıbı gözden geçirme ve bildirme külfetinin yerine getirilmediğini, TTK m. 23, TBK m. 223/2 ve 222 hükümleri uyarınca davacının satılanı kabul ettiğini, davacının imara aykırılık süreçlerini bilen bir tacir olduğunu, davacının yapı
denetim kuruluşu olarak taşınmazın imar durumu hakkında bilgi sahibi olmadığını iddia edemeyeceğini, taşınmazda müvekkilinin kusurundan kaynaklı olarak ayıp veya değer kaybı olmadığını, müvekkilinin inşaatı tamamlayarak teslim ettiği, kendisine lehine kazanılmış hak oluştuğu, ruhsat iptalinden kaynaklı olarak yıkım kararı verilemeyeceğinin Danıştay kararları ile kabul edildiğini, dava tarihi itibariyle taşınmazın iskan ruhsatının, nazım uygulama imar planlarının iptal edilmediğini ve belediye tarafından yıkım kararı alınmadığını, davacının borçlarından dolayı taşınmaza konan ipotek ve hacizlerin değerini düşürdüğünü, davacının taşınmazın değerini kötü niyetli olarak dava dilekçesinde göstermediğini beyanla davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: Mahkemece; davanın satın alınan taşınmazın imar planının iptali nedeniyle oluşan belirsiz maddi zarar ve değer kaybı dolayısıyla alacak istemine ilişkin olduğu, davacının talebinin “sözleşmeden doğan sorumluluk” ve “haksız fiil sorumluluğu” hükümlerince değerlendirildiği, haksız fiilden sorumluluk hükümleri kapsamında yapılan değerlendirmede; davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu, kaldı ki İstanbul Ticaret Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu, imar planının değişmesinde
davalının kusurlu olmadığı, ... tarafından taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipotek ve hacizler konduğu görüldüğünden, bu takyidatların da
taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği ancak bu durumda davalıya kusur
Atfedilemeyeceği, taşınmazın imar planı iptali öncesinde ve sonrasında uğranıldığı iddia edilen zarardan davalıya kusur
atfedilmeyeceği, bu halde haksız fiilden sorumluluğa ilişkin TBK m. 49 hükmünce davalı satıcının, kusurlu olmadığı ve davacının varsa zararındansorumlu olmadığı, sözleşmeden doğan sorumluluk hükümleri kapsamında yapılan değerlendirmede; dosya kapsamı incelendiğinde TTK m. 23, TBK m. 223 hükümlerigereğince ayıbı gözden geçirme ve bildirme (ihbar etme) külfetinin davacı
alıcı tarafından yerine getirildiğini gösteren bir delile rastlanmadığı, dolayısıyla ayıbın varlığı kabul edilse bile külfetin yerine getirilmemesi dolayısıyla davalı satıcının ayıptan sorumluluğunun doğmayacağı, TBK m. 112 hükmünce sözleşmeden sorumluluk kapsamında yapılan değerlendirmede, davacının uğradığını iddia ettiği zarardan davalının sorumluluğunagidilebilmesi için davalı satıcının kusurlu olmasının kanunen şart olduğu, davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu, kaldı ki İstanbul Ticaret Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal
konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu, imar planının değişmesinde davalının kusurlu olmadığı, taşınmazın tapu kaydına davacının satın almasından sonra konulan ipotek ve hacizlerin de değerini düşüreceği, TBK m. 112 hükmünce de sözleşmeden doğan sorumluluk kapsamında davalının kusurlu olmadığı ve davacının zararından sorumlu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
DAVACI VEKİLİNCE İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ; davanın, ayıptan sorumluluk hükümleri gereğince değerlendirilmesi gerekirken Mahkemece, bu yönde değerlendirme yapılmamış olmasının hükmün hukuka aykırı olması sonucunu doğurduğu, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılığın giderilememesi halinde İmar Kanunu'nun 32. maddesi gereği yaptırım uygulanacağı, imar planı tadilatı nedeniyle iskan iptalinin yapılmasının davalının yükümlülüğünü imar mevzuatına uygun şekilde yerine getirmediğini gösterdiği, bu nedenle taşınmazın ayıplı olduğu, davalının, idarece imar planları iptal edilmesine rağmen inşaata devam ederek satışını yapmasının TMK madde 2'ye aykırı olduğu, taşınmazın ayıplı olduğu ve davalının ağır kusurlu olması nedeniyle TBK madde 478 uyarınca 20 yıl boyunca ayıptan sorumlu olduğu, müteahhidin sorumluluğunun teslim ile sona ermediği, taşınmazın durumundan müvekkilinin haberdar olup olmasının sonuca etkisinin olmadığı, ... tarafından düzenlenen değerleme raporunda taşınmazın değerinin sıfır olarak belirlendiği, netice itibariyle iskanı olmayan taşınmazda değer kaybı yaşandığının açık olduğu, bu hususta rapor alınmadan eksik inceleme ile karar verildiği, müvekkilinin taşınmazı sattıktan sonra elde ettiği bedel ile haciz ve ipotekleri kaldırdığı, Mahkemece borçların ödenip ödenmediğinin araştırılmadığı, davalının imar planı tadilatı ile iptaline sebep olduğu, dava açılmış olması ile imar planının iptali sonucu doğmadığından müvekkilinin davadan haberdar olmasının önemli olmadığı, bilirkişi raporunun eksik, hatalı olduğu, Yargıtayın emsal kararlarına göre müvekkilinin her türlü zararının giderilmesi gerektiği ve bu sebeplerle verilen kararın hatalı olduğuna ilişkindir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık varsa resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.
Dava, davacının, davalıdan satın almış olduğu taşınmazın imar planı ve iskanının iptal edilmesi sebebiyle oluştuğu iddia edilen değer kaybının tazmini talebine ilişkindir. Mahkemece, yukarıda açıklanan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davacı tarafça dava dilekçesinde, davanın hangi hukuki sebebe dayalı olarak açıldığı gösterilmemiş, davalıdan satın alınan taşınmazın daha düşük bedelle satıldığı ve değer kaybına uğradığı, bunun sebebinin de davalının imar planı değişikliği nedeniyle İdare Mahkemesince taşınmazın imar planı ile iskanının iptal edilmesi olduğu iddia edilmiş, davalı tarafça, taşınmazın ayıplı olmadığı savunulmuş ve Mahkemece, davanın hukuki dayanağı haksız fiil, ayıptan doğan sorumluluk ve genel hükümlere göre sözleşmenin eksik ifası şeklinde üç ayrı temelde değerlendirilmek suretiyle bir sonuca varılmıştır. Dosya kapsamından; taraflar arasındaki ticari ilişkinin dayanağının alım satım sözleşmesi olduğu, her ne kadar Mahkemece, taraflar arasında imzalanan sözleşme ve buna ilişkin tapu kayıtları celp edilmemiş ise de, davalı tarafça sunulan faturadan, davacının dava konusu taşınmazı davalıdan 01/04/2015 tarihinde, 3.300.000 TL bedelle satın aldığı ve 08/07/2020 tarihinde üçüncü kişiye sattığı, taşınmazın fiili olarak davacıya teslim edildiği, davalı tarafından taşınmazın gerek yapı kullanım izin belgesinin (24/03/2014) gerekse yapı ruhsatının ( 18/01/2011 ve 01/08/2011) alındığı ve bu şekilde 2014 yılında inşaasına başlandığı, taşınmazın öncelikle 11/07/2005 tasdik tarihli ve 1/5000 ölçekli ...Planı'nda ve kısmen konut alanında, daha sonra 04/10/2007 tarihli 1/1000 ölçekli ... Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planın'da kısmen konut alanında kaldığı, 08/01/2012 tarihli 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon ... Planı ile konut alanına alındığı, 12/12/2010 tarihli ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı değişikliği ile kısmen konut alanına alındığı, İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin 29/12/2014 tarihli kararı ile 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı ... Planı'nın ve İstanbul 2. İdare Mahkemesi'nin 29/02/2016 tarihli kararı ile 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı ... Planı'nın iptaline karar verilmesi ile taşınmazın hali hazırda plansız alanda kaldığı, davalı tarafından taşınmazla ilgili olarak imar planı tekliflerinin oluşturulduğu ve ilgili kurumlara sunulduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasında, taşınmaz alım satımından doğan bir hukuki ilişki bulunduğu ve davacı, taşınmazın dahil olduğu imar planı ve iskan belgesinin iptali ile değerinin düştüğünden bahisle tazminat talep etmiş olduğundan, uyuşmazlığın ayıptan doğan sorumluluk hükümlerince çözümlenmesi gerekmektedir. TBK'nın 246. maddesi uyarınca taşınır satışına ilişkin hükümler kıyas yolu ile taşınmaz satışına da uygulanacağından, öncelikle taşınmazın imar planının iptali nedeniyle ayıplı olup olmadığı, davacı tarafından satın alındığı tarihte bu ayıbın mevcut olup olmadığı, ayıbın niteliği, davacının ayıbı bilerek taşınmazı satın alıp almadığı ve ayıp ihbar süresi içerisinde davalıya ihbarda bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir. TBK'nın 219. maddesi uyarınca; satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumludur. Aynı Kanun'un 222. maddesi uyarınca satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir. Dava konusu taşınmazın yapıldığı tarihte imar planı içerisinde olduğu, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ancak 29/12/2014 tarihli mahkeme kararı ile tabi olduğu imar planının iptal edildiği, bu nedenle taşınmazın ayıplı olduğu ancak davacının taşınmazı 01/4/2015 tarihinde satın aldığı, tacir olan davacının, ticari faaliyetinin konusu da nazara alındığında, taşınmazı satın alırken imar durumunu araştırmaması, imar planının iptal edildiği konusunda bilgisinin olmamasının mümkün olmadığı, davacının taşınmazı bu hali ile satın aldığı ve kabul ettiği, bu nedenle ayıp nedeniyle değer kaybı talep edemeyeceği, 29/02/2016 tarihinde verilen iptal kararının satış tarihinden sonra olması sebebiyle nazara alınamayacağı, sonradan verilen iptal kararının taşınmazı geriye etkili olarak ayıplı hale getirmeyeceği, kaldı ki davacının taşınmazı hangi bedelde sattığı belirsiz olup, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek ve hacizler de nazara alındığında, taşınmazın düşük bir bedelle satılmış olması halinde dahi, bu değer kaybının imar planı iptalinden kaynaklanıp kaynaklamadığının ve davacının bu sebeple bir zarara uğrayıp uğramadığının belirsiz olduğu, davacı vekilince istinaf başvurusunda bahsedilen yasal düzenlemeler ile Yargıtay içtihatlarının somut olaya uygulanamayacağı, bu itibarla ispat edilemeyen davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı anlaşılmıştır.
Sonuç olarak, dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere göre, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,
3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 269,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 462,15 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına,
5-Artan gider avansı varsa karar kesinleştiğinde ve talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 14/05/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.