T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/245 Esas
KARAR NO: 2026/856 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2023/464 Esas - 2024/421 Karar
TARİH: 04/07/2024
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Muvazaa Nedenine Dayalı)
KARAR TARİHİ: 27/04/2026
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların ... A.Ş'nin toplamda yüzde 25 hisseye sahip ortakları olduklarını, yönetici sıfatlarının bulunmadığını, davalı şirketin ... İlçesinde çok sayıda parselden oluşan 900 dönüm taşınmaz haricinde herhangi bir malvarlığı olmadığını ... ilçesi ... köyü, .. parselde kayıtlı taşınmazın 3/28 hissesi şirkete aitken 14/04/2012 tarihinde 3/28 hissenin ... adlı şahıstan alındığını ve şirketin 3/14 hisseye malik olduğunu, bu 3/14 hissenin 05/12/2012 tarihinde 454.000,00 TL karşılığında davalılardan ...'a satıldığını, bu satış değerinin piyasa ortalamasının altında olduğunu, ...'un satın aldığı hisseyi 06/12/2012 tarihinde 495.000,00 TL bedelle davalılardan ...'e sattığını, yapılan satışların mutlak muvaza nedeniyle batıl olduğunu belirterek davalılardan ... adına olan tapu kaydının iptali ile söz konusu hissenin davalı şirket adına tesciline talep etmiştir.
Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalılardan ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davacıların amacının şirket yönetimini ele geçirmek olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, taşınmazın gerekli karın elde edilmesi nedeniyle satıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Davalı ... vekili dilekçesinde özetle; Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, şirket ortağı ve yöneticisi ...'ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp Keramettin Kut aracılığıyla aldığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde başka taşınmazlarda satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Davacılar vekili Islah dilekçesinde özetle; dava tarihi itibarıyla harca esas değer olarak 495.000,00 TL'nin belirtildiğini, harca esas değere ilişkin (495.000 x 0,06831)/4 = 8.453,40 TL peşin harç yatırıldığını, 31.12.2015 tarihli bilirkişi kurulu 2. Ek raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 05.07.2013 tarihi itibarıyla bilirkişilerce değeri 1.010.730,35 TL olarak belirlendiğini ve dava dilekçesindeki bedel ile bu bedel arasındaki fark üzerinden 8.807,35 TL tamamlama harcı yatırıldığını, 27.04.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 05.07.2013 tarihindeki değeri 2.134.451,05 TL olarak hesap edildiğini, bu miktar üzerinden harca esas peşin değerin (2.135.451,05 x 0,06831)/4 = 36.452,00 TL bulunduğunu, bu miktardan ödedikleri toplam 17.260,75 TL düşüldüğünde geriye kalan 19.191,25 TL nispi peşin harcın dosyaya yatırıldığını beyan etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkemesi 04/07/2024 tarih ve 2023/464 Esas - 2024/421 Karar sayılı kararında; "Dava, şirket ortağı sıfatı ile şirketin zarara uğratıldığından bahisle muvazaalı taşınmaz satışının iptali ile şirket adına tescili istemine ilişkindir. Davacılar, davalı şirket ortağı olduklarını, davalı şirket yönetimi ile diğer davalıların, davaya konu taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olan hissesinin muvazaalı olarak diğer davalılara satış ve tescilini yaptıklarını, alım satım akdinin muvazaa nedeniyle geçerli olmadığını belirterek davalılar adına tescil işleminin iptali ile taşınmazın davalı şirket adına tapuya tescilini talep ve dava etmişlerdir. Davalılardan ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davacıların amacının şirket yönetimini ele geçirmek olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, taşınmazın gerekli karın elde edilmesi nedeniyle satıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde özetle; ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, davaya konu satışın gerçek olduğunu, şirket ortağı ve yöneticisi ...'ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp Keramettin Kut aracılığıyla aldığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde başka taşınmazlarda satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.... A.Ş; İstanbul ili, ... ilçesi, ... köyü, ... parselde bulunan taşınmazı 14.04.2012 tarihinde 3/28 hissesini ...'dan 57.000,00 TL ye satın almıştır. Alınan hisse ile birlikte 05.12.2012 tarihinde şirketin 3/14 hissesi 454.000,00 TL ye ...' a satılmıştır. ...' da 06.12.2012 tarihinde 3/14 hisseyi 495.000,00 TL ye ...'e satmıştır.
Mahkememizce 2020/260 Esas, 2020/476 Karar ile davanın reddine karar verilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi 2021/487 Esas, 2023/1027 Karar sayılı ilamı ile İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 Esas, 2015/103 Karar sayılı dosyasının celbedilmediği, cevap dilekçesinde bildirdiği emsallerin yalnızca tapu kayıtlarının getirtildiği, resmi satış senetlerinin getirtilmediği, davalı ...'in dava konusu taşınmazın ...'dan satın aldığı paylar dışındaki paylarını da satın aldığı, bu paylara ilişkin resmi satış senetlerinin celbedilmediği, dosyada taşınmazın satış tarihindeki gerçek rayiç değerine ilişkin birbiri ile çelişen iki ayrı bilirkişi heyet raporu bulunmasına rağmen, bu raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi için yeni bir heyetten rapor alınıp alınmayacağının değerlendirilmediği gerekçeleri ile mahkememizce verilen davanın reddine dair kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kaldırma kararı sonrası dosya yeniden esas kaydedilerek istinaf ilamında belirtilen nedenlere göre; İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 esas, 2015/103 karar sayılı dosyası, cevap dilekçesinde belirtilen .... İli, .. İlçesi, ... mevkii-Köyü ., ., ..ve ... parsel sayılı taşınmazların 2012 ve 2013 yıllarında yapılan satışların satış akitleri, dava konusu İstanbul İli, Eyüpsaultan İlçesi, ... mevkii-Köyü .. parsel sayılı taşınmazın Davalı ...'e devrine ilişkin satış akitlerinin celbine karar verilerek, bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi, taşınmazın satın alınma ve dava tarihindeki değerinin tespiti için yeni bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılmasına karar verilmiştir.
Keşif sonrası alınan kök raporda davaya konu taşınmazın ...'a satış tarihi olan 05.12.2012 ve ...'tan ...'e satış tarihi olan 06.12.2012 tarihindeki m2 değerinin 500,00 TL olduğu belirlenmiştir. Taşınmazın dava tarihindeki değeri ise 14.07.2023 tarihine göre hesaplanmıştır.
Kök rapora karşı ileri sürülen itirazlar ve raporun denetimi ile 02.11.2023 tarihli ara karar ile taşınmazların devir tarihi ve 05/07/2013 dava tarihine yakın emsaller kullanılarak dava tarihi olan 05/07/2013 tarihindeki değeri ile satış tarihindeki değerinin tespiti için bilirikişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen birinci ek raporda kök raporda dava tarihinde maddi hataya düşüldüğü, satış tarihlerinde belirlenen m2 değerinde kök rapordaki görüşün aynen korunduğu, taşınmazın taşınmazın 3/14 hissesinin (4.125,42 m2 ) dava tarihi itibariyle harca esas değerinin 2.134.451,05 TL olduğu belirtilmiştir.
Mahkememizce 25.01.2024 tarihli ara kararda önceki ara karar ile aşınmazların devir ve dava dava tarihine yakın emsaller kullanılarak değer belirlenmesine hükmedildiği ancak ek raporun her hangi bir emsale yer verilmeden hazırlandığı mevcut hali ile denetime elverişli olmadığı anlaşılmakla, bilirkişilerden ara karara uygun şekilde taşınmazın devir ve dava dava tarihine yakın emsaller kullanılarak ve bu emsallere raporda yer verilerek değerinin tespiti için yeniden ek rapor alınmasına, ek raporda İstanbul 14. ATM 2021/66 Esas sayılı dosyada alınan bilirkişi raporu ve emsallerin dikkate alınarak değerlendirme yapılmasına, karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ikinci ek bilirkişi raporunda; çoğu satış işleminde tapu müdürlüğüne beyan edilen satış bedeli, daha az tapu harcı ödemek için, kararlaştırılan gerçek bedelden düşük gösterildiği, dava konusu parselin yapısı, mevcut ulaşım yolları, irtifası, üzerinde yapı olması, tüm olumlu /olumsuz özellikleri, İstanbul 14. ATM 2021/66 Esas sayılı dosyada alınan bilirkişi raporu ve emsalleri detaylı olarak incelenmesi sonucu kök raporda tespit edilen m2 birim değerinde değişiklik yapabilecek herhangi bir belgeye rastlanmadığı, buna göre;
Dava konusu taşınmazın...’a 05.12.2012 satış tarihindeki değerinin 500,00TL/m2*4.125,42 m2 = 2.062.710,00 TL olabileceği, ...’e 06.12.2012 satış tarihindeki değeri 500,00TL/m2*4.125,42 m2=2.062.710,00 TL olabileceği hesap edilmiştir.
Dava tarihi 05.07.2013 tarihi itibariyle taşınmazın 3/14 hissesinin (4.125,42 m2 ) harca esas değerinin (12/2012 Yİ-ÜFE: 207,29, 7/2013 Yİ-ÜFE: 214,50) 517,39 TL/m2*4.125,42 m2= 2.134.451,05 TL olduğu belirtilmiştir.
İstanbul Anadolu 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 Esas sayılı dosyası mahkemenin 2021/66 Esas sayılı dosyası içeriğinde istinaf incelemesine gönderildiğinden anılan dosya UYAP sisteminden celp edilerek incelenmiştir. Dava dilekçesinin incelenmesinde ......, ...., ... numaralı parsellerin satışına ilişkin yönetim kurulu kararının butlanına karar verilmesi talep edildiği, dava dilekçesinin 3 nolu paragrafında önemli miktardaki taşınmazların satışına dair açıklamalarda .......numaralı parsellere yer verildiği, iş bu davaya konu .. numaralı parsele dava dilekçesinde yer verilmediği, talep olarak davaya konu taşınmazların satışına ilişkin yönetim kurulu kararının butlanına karar verilmesi talep edildiği görülmüştür.Mahkeme gerekçeli kararında uyuşmazlık konusu hakkında;
"Davacı taraf davasını davalı şirket Yönetim Kurulu tarafından genel kurul kararı olmaksızın rayiç değerinin altında satılan taşınmazların şirketin için boşaltmak gayesi güttüğü, taşınmazların toptan satışının yapılamayacağı iddiasına dayandırmaktadır. Davalı ... .......AŞ nin 3.9.2014 tarihinde yapılan 2013 yılına ait genel kurul toplantı tutanağı ibraz edilmiş, gündemin 11.maddesi ile alınan ve satılan gayrımenkullerin genel kurulun bilgisine sunulduğu ,şirketin menfaatleri doğrultusunda arazi bütünlüğünün sağlanması ve müşterek mülkiyetlerin giderilmesi için arazi alım ve satımlarına devam edileceği bildirilerek 2012-2013 yıllarında 9.359,65-TL m2 yer satın alınıp, 69.881,11 metrekare yer satıldığının genel kurulun bilgisine sunulduğu ,evvel ki tarihli sözleşmeye sonradan icazet verilemeyeceği bildirilerek dosyamız davacıları tarafından karara muhalif kalınarak, genel kurul tarafından oy çokluğuyla tarafından arz bütünlüğünün sağlanması için alım satımlara devam edilmesine karar ve icazet verildiği anlaşılmıştır." açıklamalarına verilmiştir.İstanbul Anadolu 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 Esas sayılı dosyasında verilen davanın reddine ilişkin karar Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 2015/12902 Esas, 2017/3626 Karar sayılı ve 12.6.2017 tarihli ilamı ile onanarak kesinleşmiştir.03.09.2014 tarihli genel kurul toplantı tutanağının incelenmesinde davaya konu taşınmazın şirket tarafından davalı ...'a yapılan 05.12.2012 tarihli 3/14 hissenin 454.000,00 TL bedelle satışına ilişkin satış işleminin şirketin satılan gayrimenkuller listesinde listesinde yer aldığı, gündemin 11 nolu kararı ile genel kurulca satılan taşınmazlara icazet verildiği, görülmüştür.
Mahkememizce tarafların delilleri toplanmış ve bu kapsamda taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmıştır. Yapılan ilk keşif sonrası düzenlenen birinci bilirkişi raporunda taşınmazın satış tarihi yanlış gösterilmiş bu nedenle ek rapor alınması ihtiyacı duyulmuştur. Düzenlenen ek raporda ise davaya konu hissenin satış tarihi itibarıyla değerinin 618.814,5 TL olacağı belirtilmiştir. Ek ve kök rapor arasındaki çelişkiler ve fiyat bakımından tutarsızlıklar bulunması nedeniyle söz konusu rapor mahkememizce hükme esas alınmamıştır. Bu nedenle taşınmazın başında uzman bir bilirkişi heyeti eşliğinde yeniden keşif yapılmıştır. Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 29/06/2016 tarihli bilirkişi raporu mahkememizce hüküm kurmaya ve denetime elverişli kabul edilerek benimsenmiştir. Söz konusu bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmazdaki hissenin satış tarihi itibarıyla değeri 1.134.493,00 TL'dir.
İstinaf İlamı sonrası bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi amacıyla yeni bilirkişi heyetinden alınan raporda taşınmazın satış tarihindeki m2 değeri 500,00 TL olarak belirlenmiştir. Kök ve birinci ek raporda yeteri kadar emsal incelemesi yapılmamış ise de 27.04.2024 tarihli ikinci ek raporda tüm emsaller tartışılmış, emsallerin eksik ve avantajlı yönleri değerlendirilmiştir. Emsal satışların m2 bedelleri 300 ila 500 TL arasında değiştiği görülmüştür. Bilirkişi raporunda hangi emsalin neden değerlendirmeye alındığı hangi emsalin ise neden dikkate alınmadığı denetime elverişli biçimde gerekçeli olarak ortaya konulmuştur. Emsal bir kısım taşınmazların m2 değerinin 400 - 500 TL olması ve raporun taraf ve mahkeme denetimine elverişi olması ile istinaf sonrası alınan ve raporlar arasındaki çelişkiyi gideren bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.
Davacı vekili dava dilekçesinde taşınmazın m2 değerinin 300-320 TL civarında olduğunu açıklamıştır. Taşınmazın m2 değeri dava dilekçesindeki açıklama uyarınca 300,00 TL olarak kabul edilse dahi, taşınmazın gerçek değeri 300,00TL/m2*4.125,42 m2= 1.237.626,00 TL ye karşılık gelmektedir. Davacının dava dilekçesinde m2 bedelinin 300 TL olduğuna ilişkin kabulüne göre de taşınmazın satış değeri ile gerçek değeri arasında misli fark bulunmaktadır. Dolayısıyla taşınmazın m2 değerinin 300 TL veya 500 TL olması satışın muvazaalı olduğuna ilişkin sonuca etkili değildir.
Davalı şirket tarafından taşınmaz 57.000,00 TL ye satın alınmış ve 454.000,00 TL ye (M2 değeri 110,050) satılmıştır. Alım bedeli ve satım bedeli arasındaki farka bakıldığında şirket yönünden satış işlemi rakamsal olarak karlı gibi gözükse de, taşınmaz gerçek değerinin çok altında bir bedele satılmıştır.
Davalı ... ... cevap dilekçesinde ...' ın kayınvalidesi olması sebebiyle ticari etiğe ve aile etiğine daha uygun olacağı düşüncesi ile dava konusu taşınmazdaki hisseyi doğrudan almayıp ... vasıtası ile satın aldığını açıklamıştır.İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 esas, 2015/103 karar sayılı dosyasında uyuşmazlık taşınmazların satışının muvazaalı olup olmadığına ilişkin olmayıp, çok sayıda taşınmazın satışına ilişkin kararın butlanına ilişkin olması nedeni ile anılan dosyada verilen hüküm satışın muvazaalı olmadığının delili olarak kabul edilmemiştir.Davaya konu taşınmazın tapudaki resmi işlemlerde belirtilen ilk satış değeri 454.000,00 TL, (M2 değeri 110,050) davalılardan ... tarafından davalılardan ...'e yapılan ikinci satışın değeri ise 495.000,00 TL olarak gösterilmiştir. İstinaf ilamı sonrası alınan bilirkişi raporlarında belirlendiği üzere taşınmazın satış bedeli ile gerçek bedeli arasında açık bir orantısızlık, misli fark bulunmaktadır. Ayrıca satışın yapıldığı tarihte davalılardan ...'in davalı şirketin yöneticisi ...'ın kayın validesi olduğu anlaşılmaktadır. Davalı şirket tarafından davalılardan ...'a yapılan ilk satışın davalılardan ...'in taşınmazı doğrudan almasını engellemeye yönelik bir satış olduğu davalı ... tarafından kabul edilmiştir. Davalının bu kabulü, davalı ile yönetim kurulu üyesi arasındaki akrabalık bağı ve taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satılması karşısında davaya konu satışların muvazaalı olduğu, genel kurulun satışa icazet vermesinin muvazaayı ortadan kaldırmadığı kanaatine varılmakla davanın kabulüne karar verilmiştir."gerekçesi ile,
'' Davanın KABULÜNE;... ili, .... ilçesi, ... köyü, ... parselde bulunan taşınmazın davalılardan ... adına olan tapu kaydının davalılardan ...'dan 05.12.2012 tarih ve 19456 yevmiye no ile satın aldığı 3/14 hisse üzerinden iptali ile davalılardan ...adına kayıt ve tesciline,
İİK 28.maddesi gereğince hüküm özetinin derhal ... Tapu Müdürlüğü'ne bildirilmesine, '' karar verilmiş ve karara karşı davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece hükme esas alınan 27/04/2024 tarihli ek rapora ilişkin itirazlarında; dava konusu taşınmaza ilişkin İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/123 E. sayılı dosyasında alınan 14/11/2013 tarihli bilirkişi raporu ile ... ilçesi, ... mahallesi, .. pafta, ... parsel sayılı taşınmazın metrekare değerinin 100,00-TL olduğunun belirlendiğinin, İstanbul 19. Asliye Hukuk Mahkemesi’'nin 2013/352 esas sayılı dosyasında 28/04/2016 tarihinde düzenlenen bilirkişi ek raporu ile dava konusu taşınmazın 05/12/2012 satış tarihi itibarı ile metrekare değerinin 150,00-TL olduğunun belirlendiğinin, hükme esas alınan bilirkrişi raporunda, dosyaya daha önce sunulmuş bu raporların değerlendirilmediğinin belirtildiğini, mahkemenin de gerekçesinde devir ve dava tarihine en yakın tarihte düzenlenmiş bilirkişi raporlarına neden itibar etmediğini, devir tarihinden 13 sene sonra tanzim edilen raporlara neden itibar ettiğini açıklamadığını, dava konusu .... parsel ile kıyaslanan .. parsel sayılı taşınmazın, ... parsele göre daha avantajlı konumda olduğu, üstelik dava konusu taşınmazdan iki yıl sonra satıldığı, bu taşınmazın metrekare değeri dahi 344,00-TL iken, dava konusu taşınmazın devir tarihindeki metrekare değerini 500,00-TL olarak belirleyen ve hükme esas alınan raporun hukuka aykırı olduğunu, bu rapora dayanaklarını da belirterek yaptıkları ayrıntılı itirazların dikkate alınmadığını, hükme esas alınan raporun, önceki bilirkişi raporları arasında yer alan çelişkiyi gidermediği gibi, önceki bilirkişi raporlarında tespit edilen satış ve dava tarihine en yakın tarihli bedel tespitlerine karşılık günümüz koşulları içerisinde taşınmazın konumundan yola çıkılarak hiçbir emsale dayanmayan sadece çıkarıma dayalı bir tespit içerdiğini, İstanbul ili, ... ilçesi ... mahallesi, ..... parselde kayıtlı taşınmaz 19.252 m2 olup, 3/28 hissesi diğer davalı ... A.Ş. 'ye aitken 14/04/2012 tarihinde 3/28 hissenin ... adlı şahıstan 57.000.-TL 'ye aynı şirket tarafından alındığını, böylece taşınmazda 3/14 oranında hisseye sahip olan şirketin bu hissesini 05/12/2012 tarihinde yani yaklaşık 10 kat tutarında bedelle 454.000,00-TL karşılığında ...'a sattığını, davalının da 06/12/2012 tarihinde bu hisseleri ...'dan 495.000,00-TL bedelle satın aldığını, 92 parselde kalan 10.313 metrekarelik taşınmazın da davalı tarafından dava dışı ................'den 618.780,00-TL bedelle satın alındığını ve davalının taşınmazın tüm hisselerinin maliki olduğunu, davalının aynı zamanda 92 parsel sayılı taşınmazın yanında bulundan ..... parsel sayılı taşınmazın da maliki olduğunu, mahkemenin taşınmazın gerçek değerinin çok altında satıldığına dair tespitinin de hukuka aykırı olduğunu, taşınmazı 14/04/2012 tarihinde üçüncü kişiden 57.000,00-TL'ye satın alan davalı şirketin, yaklaşık 10 kat kar ile 05/12/2012 tarihinde davalı ...'e sattığının sabit olduğunu, zaten gerçek değerin İstanbul 6.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/123 esas sayılı dosyasındaki 14/11/2013 tarihli bilirkişi raporu ve İstanbul 19. Asliye Hukuk Mahkemesi’ nin 2013/352 esas sayılı dosyasındaki 28/04/2016 tarihinde düzenlenen bilirkişi ek raporu ile ortaya konulduğunu, buna rağmen mahkemece yeterli ehliyeti bulunmayan bilirkişiler tarafından düzenlenen rapora itirazlarının karşılanmadığını ve heyetin de değiştirilmediğini,
Yerel mahkemenin, ..... numaralı taşınmazı kapsamadığı gerekçesi ile hükme esas almadığını belirttiği, İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 esas, 2015/103 karar sayılı dosyasının, davalı şirketin 03/09/2014 tarihli genel kurulunda alınan 11 nolu kararın batıl olduğunun tespitine ilişkin olduğunu, bu genel kurul kararının ise satılmasın karar verilen ve dava konusu taşınmazı da kapsayan tüm taşınmazlara ilişkin olduğunu, mahkemece davanın reddedildiğini ve kararın Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 2015/12902 Esas, 2017/3626 Karar sayılı ve 12/06/2017 tarihli ilamı ile onanarak kesinleştiğini, davanın esasına yönelik mahkeme kararının delil olarak değerlendirilmemesinin de hukuka aykırı olduğunu, İleri sürerek, izah olunan nedenlerle, ilk derece mahkeme -si kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava; muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, İstanbul 19 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/352 esas, 2017/216 karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne karar verildiği, karara karşı yapılan istinaf başvurusunun 2020/14 esas, 2020/124 karar sayılı ilamı ile uyuşmazlığı çözme görevinin asliye ticaret mahkemele -rine ait olduğu gerekçesi ile kaldırıldığı, dosyanın tevzii edildiği İstanbul 4 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2020/260 esas, 2020/476 karar sayılı ilamı ile davanın reddine karar verildiği, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun dairemizin 2021/487 Esas, 2023/1027 Karar sayılı kararı ile kaldırıldığı, mahkemece kaldırma ilamı sonrası yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne karar verildiği, karara karşı davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulduğu anlaşılmıştır. Davacılar; ortağı oldukları davalı şirketin, İstanbul ili, ... ilçesi, ... köyü, . parselde bulunan taşınmazın 3/28 payına malik olduğunu, 04/04/2012 tarihinde bu taşınmazın 3/28 payının daha 57.000,00-TL bedelle diğer paylı malik dava dışı ...'dan satın alındığını, böylece taşınmazın 3/14 payına malik olan davalı şirketin bu payın tamamını 05/12/2012 tarihinde davalı ...'a 454.000,00-TL bedelle sattığını, ...'un ise bu payı 06/12/2012 tarihinde 495.000,00-TL ye ...'e sattığını, her iki satış tarihinde de taşınmazın rayiç değerinin, satış bedelinden yüksek olduğunu, taşınmazı son satın alan ...'in davalı şirket yönetim kurulu üyesi ...'ın kayınvalidesi olduğunu, Keramettin ve Yelda'nın ... adına danışıklı işlem yaptıklarını, asıl amacın şirket taşınmazının ...'ın hakimiyetine geçirilmesi olduğunu, bu nedenle görünüşteki her iki satış işleminin de gerçek iradeyi yansıtmamaları nedeniyle mutlak muvazaa hukuki sebebine dayalı olarak kesin hükümsüz olduklarını ileri sürmüştür. Davalı Şirket, davalı ...'e yapılan satışın kar ile yapıldığını ve gerçek satış olduğunu, şirketin faaliyet alanının taşınmaz alım satımı olduğunu, dava konusu edilen taşınmaz dışında çok fazla sayıda başkaca taşınmazların da alınıp satıldığını, muvazaa iddiasının gerçeği yansıtmadığını; diğer davalı ... ise, kendisinin aynı bölgede başka taşınmazlar satın aldığı gibi, dava konu taşınmazın diğer paylarını da dava dışı paylı maliklerden daha sonra satın aldığını, hali hazırda taşınmazın tek maliki olduğunu, satışın gerçek bir satış olduğunu, kayınvalidesi olduğu davalı şirket yönetim kurulu üyesi ... adına işlem yapmadığını, satış bedelinin ödendiğini savunmuşlardır. Mahkemece kaldırma ilamı doğrultusunda; İstanbul 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/... esas, 2015/.... Karar sayılı dosyasının, davalı şirketin cevap dilekçesinde bildirdiği emsallerin resmi satış senetlerinin, davalı ... tarafından satın alınan, dava konusu .. parsel sayılı taşınmazın 3/14 payı haricinde paylarına ilişkin resmi satış senetlerinin celbedildiği, dava konusu taşınmazın satış ve dava tarihlerindeki değerlerine yönelik önceki raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesi amacıyla taşınmaz başında, yeni oluşturulan bilirkişi heyeti marifetiyle keşif icra edilerek kök rapor alındığı, tarafların rapor itirazlarının karşılan -ması, taşınmazın değerinin devir ve dava dava tarihine yakın emsaller kullanılarak belirlenmesi amacıyla ek rapor alındığı, ek raporun emsal karşılaştırması içermemesi nedeniyle aynı heyetten yeni bir ek rapor alındığı, tahkikatın bitirildiği ve yukarıda yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Somut olayda; davalı ... tarafından, dava konusu taşınmaza ilişkin İstanbul 6 Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/123 esas sayılı ortaklığın giderilmesi dosyası nda alınan raporda taşınmazın metrekare değerinin 100,00-TL olduğunun, yine eldeki davada görevsiz mahkemece alınan ilk bilirkişi heyetinin 28/04/2015 tarihli ek raporunda taşınmazın metrekare değerinin 150,00-TL olduğunun tespit edildiği ileri sürülmüş ise de; sulh hukuk mahkemesinde alınan rapor ile; görevsiz mahkemece alınan ilk bilirkişi heyeti kök ve ek raporların ise, uyuşmalığın çözümü bakımından mahkeme ve kanun yolu denetime açık bir emsal kıyaslaması içermedikleri anlaşılmış olup, mahkemece hükme esas alınmamalarında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır. Dosyaya mübrez ikinci bilirkişi heyeti raporunda emsal kıyaslaması da yapılarak dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından .......'e, ...... tarafından da davalı ...'ya satış tarihleri olan 05/12/2012 ve 06/12/2012 tarihleri itibariyle taşınmazın metrekare değerinin 275,00-TL olduğu belirtilmiştir. Mahkemece kaldırma ilamında belirtilen diğer emsaller de celbedilerek alınan bilirkişi heyeti kök ve ek raporlarında ise taşınmazın dava konusu satışların gerçekleştirildiği tarihler itibariyle metrekare değerinin 500,00-TL olduğu tespit edilmiş ise de, mahkeme gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalı ... ile davalı şirket arasındaki satışın gerçek bir satış olmadığının istinaf kanun yoluna başvuran davalı ...'nın da kabulünde olduğu, davalı şirket ile davalı ... arasındaki 05/12/2012 tarihli satışın 454.000,00-TL bedelli, davalı ... ile davalı ... arasındaki 06/12/2012 tarihli satışın da 495.000,00-TL bedelli olduğu, davalı ...'nın taşınmazı resmi satış bedelinden daha yüksek bir bedel ile satın aldığına, diğer ifade ile bedelde muvazaaya yönelik bir savunması veya delilinin bulunmadığı, dosyada mevcut özel değerleme raporları, davalı şirkete ait olup, şirket yönetim kurulu üyesi ...'ın kayınpederinin şirketine muvazaalı şekilde satıldığı iddia olunan, dava konusu taşınmaz ile aynı mevkiide bulunan ve İstanbul 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/66 esas sayılı dosyasında devam eden tapu iptali ve tescil yargılamasındaki emsal taşınmazların değerleme bilgileri de birlikte değerlendirildiğinde, mahkeme gerekçesinde de belirtildiği üzere taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri ile satış değeri arasında en az mislini aşan fark bulunduğu, davalı ...'nın davalı şirketin yönetim kurulu üyesinin kayınvalidesi olduğu da nazara alındığında, mahkemenin her iki satışın muvazaalı olduğuna dair kabulünün dosya kapsamına uygun olduğu, dava konusu taşınmazın da aralarında bulunduğu taşınmazların satışına ilişkin yönetim kurulu kararının batıl olduğunun tespitine dair İstanbul 14 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/84 esas sayılı dosyasında görülen davanın, 09/09/2014 tarihli genel kurul toplantısında alınan 11 nolu karar ile yönetim kurulu kararına onay verilmiş olduğu gerekçesi ile reddedildiği ve fakat anılan genel kurul toplantısının 11 nolu kararına davacıların muhalif kaldıkları ve İstanbul 2 Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/1421 esas sayılı dosyası nezdinde iptal davası açtıkları, öte yandan dava konusu taşınmazın satışının yönetim kurulunun yetkisi dahilinde bulunması nın veya satış hususunda yönetim kurulunun genel kurul tarafından yetkilendirilmiş olmasının, yönetim kurulunun muvazaalı satış yapma yetkisi bulunduğu anlamına gelmeyeceği veya muvazaalı satışın hükümsüzlüğünü giderici bir etkisi bulunmadığı, davalının aksi yöndeki istinaf sebebinin de yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Sonuç olarak, dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere göre, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilme sinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davalı ...'in istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK' nın 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,
3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 145.804,35-TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 36.452,00-TL harcın mahsubu ile bakiye 109.352,35-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına,
5-Artan gider avansı varsa karar kesinleştiğinde ve talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz yasa yolu açık olmak üzere 27/04/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
...