T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/2680
KARAR NO: 2022/1353
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/05/2019
NUMARASI: 2015/434 E. - 2019/418 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı arasında 14.04.2014 tarihinde Satış Yetki Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede müvekkili tarafından yapılacak çalışmalar ile bulunacak müşterilere, Sultanbeyli ... Ada ... Parselde inşa edilen ... Sultanbeyli işyerinde davalıya ait olan taşınmazların sözleşme ekinde ayrı ayrı belirlenen fiyatlar üzerinden tek tek ya da gelecek talepler doğrultusunda çoklu satışının yapılmasının kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından sözleşme gereği edimlerinin yerine getirilmesine rağmen davalı tarafın edimlerini yerine getirmediğini ve davalının sözleşmeye aykırı hareket ederek feshedilmesine sebep olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği ... Sultanbeyli isimli işyerindeki davalıya ait taşınmazlara alıcı bulma görevinin müvekkiline yüklenilmesi hakkında olduğunu, karşılığında müvekkilinin her bir satış neticesinde sözleşmede belirtilen oranlarda ücrete hak kazanacağını, bu amaçla müvekkili tarafından bahsi geçen işyerinde satış ofisi kurulduğunu, reklam çalışmalarına girişildiğini, ofis ve ekipman için gerekli oluşumun meydana getirildiğini ve sıkı bir çalışma başlatıldığını, davalı ile sürekli görüşmeler yapan müvekkilinin, her türlü ısrarlı sunumlarına rağmen bir türlü işyerinden herhangi bir taşınmazın satışına davalıyı ikna etmeyi başaramadığını her türlü yaklaşıma bir kusur bulan davalının, aradan geçen bunca zamana rağmen bir tane dahi satış gerçekleştiremediğini, müvekkilinin tüm gayreti, çabası ve çalışmalarının boşa gittiğini, müvekkilinin bir yıl boyunca davalının satışa ikna olmasını beklemesi ve arada yaptığı masraflara katlanmasına rağmen işbu davaya konu sözleşme sebebiyle herhangi bir kazanç sağlayamadığını ve büyük zararlara uğradığını, müvekkilinin sözleşme sebebiyle üzerine düşen tüm asli ve yan edimleri yerine getirmesine rağmen davalının kendi üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, müvekkilinin son dönemde davalıya satış için sunduğu tekliflere karşılık olarak komple satış için müşteri bulması yönünde cevaplara maruz kaldığını, müvekkilinin davalı ile aralarındaki sözleşmenin bu yönde olmadığını anlattığını ve sözleşmeye uymaya davet etmesine rağmen davalıyı sözleşmeye uymaya ikna etmesinin mümkün olmadığını, son olarak davalıya kendisine başvuran bir kısım müşterilerin satışa hazır olduğunu, Gaziosmanpaşa ... Noterliğinin 26.02.2015 tarih ve ... Yevmiye nolu ihtarı ile satışa davet ve aksi halde sözleşmenin feshedileceği ihtarını içerir yazı gönderilmesine rağmen, davalının bu daveti de kabul etmeyip cevaben Beyoğlu ... Noterliğinin 05.03.2015 tarih ve ... Yevmiye nolu yazısı ile bir kısım haksız ve mesnetsiz bahaneler göstererek satıştan kaçınıldığını, davalının sözleşmeye uymasına yönelik tüm davetlerinin karşılıksız bırakması sebebiyle artık sözleşmeye uymayacağının açıkça belli olduğundan 16.03.2015 tarihinde davaya konu Gayrimenkuldeki Satış Ofisi tahliye ve teslim edildiğini, müvekkili tarafından gönderilen ihtarnameye de dercedilmiş olmakla, ayrıca bir fesih yazışması yapılmadığını, ihtara uyulmaması halinde fesih yerine geçeceği açıkça belirtildiğinden ikinci bir fesih yazısına gerek duyulmadığını, müvekkili ile davalı arasında akdedilen sözleşmeye göre her bir bağımsız bölümün tek tek fiyatlandırıldığını, müvekkilinin satacağı her bir bağımsız bölüm için, satış fiyatı üzerinden hangi ücreti alacağının da detaylı bir şekilde belirlenmediğini, müvekkilinden sözleşme ile istenenin bağımsız bölümleri ayrı ayrı satması olduğunu, bütün binaya tek bir alıcı bulması yönünde bir sözleşme yapılmadığını, davanın görülmesi esnasında müvekkilinin alacakları hesaplanıp belirlenecek olmakla, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalmak üzere şimdilik davalıdan işbu sözleşme ile yüklendiği edimlerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin feshine sebep olması nedeniyle müvekkilin müspet zararı için şimdilik 100.000,00 TL talep ettiğini belirterek bu alacağın davalıdan tahsiline, masraflar ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, savunmasında özetle; müvekkili şirketin adresinin İstanbul Bağcılar ilçesinde olduğunu, Bağcılar ilçesinin Bakırköy Adliyesi yargı çevresine girdiğinden yetkili mahkeme Bakırköy Mahkemeleri olduğunu, bu sebeple davanın yetkisizlik nedeniyle reddi ile yetkili ve görevli Bakırköy Ticaret Mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, davanın TBK'nın 520-525 maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesine dayandığını, bu sebeple davanın görevsizlik nedeniyle görevli Asliye Hukuk Mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, Sultanbeyli ... Ada ... Parsel de inşa edilecek ...taki ofis dairelerinin satışına davacının aracılık etmesi hususunda tarafların anlaştıklarını, bu uğurda kurulan satış ofisinin dekorasyon işlerinin tümünün müvekkili firma tarafından yerine getirildiğini, satış ofisine döşenen mobilyalar için davacıya 5.000,00 TL ödendiğini, ayrıca kurulan bu satış ofisi için davacıdan herhangi bir kira bedeli de alınmadığını, bu hususların davacının delil olarak gösterdiği Beyoğlu ... Noterliğince gönderilen 05.03.2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarname ile davacıya bildirildiğini ve davacı tarafından buna itiraz edilmediğini, davacının müvekkili şirkete vadettiği satış performansını yerine getirmediğini, sözleşme kurulduğunda davacı tarafından müvekkiline vaatlerde bulunulduğunu, bir seneye kalmaz tüm dairelerin satılacağı gibi vaatlerde bulunulduğunu, bir yıllık periyotta sadece 3-4 kişiyi ofislere bakmak üzere getirdiğini, fakat tek bir taşınmaz dahi satılmadığını, davacının dava dilekçesinde belirttiği şekilde büyük bir reklam ve tanıtım işi yapmadığını, satış ofisinde ... Hanım diye bir çalışanını bulundurduğunu, bu kişinin de haftanın beş bazen altı günü öğle saatlerinde ofisi açtığını, akşam saat 17:00 civarında kapatmak suretiyle çalıştığını, dışarıdan müşteri getirmek şeklinde değil, sadece inşaatın yapıldığını görüp soranlara ofisler için bilgi verdiğini, davacının ilk sözleşme kurulurken vadettiği çalışmayı yapmadığından herhangi bir satış yapılamadığını, davacı ve davalının dava konusu ofislerin tek tek satımı veya komple satımı üzerine anlaştıklarını, 14.04.2014 tarihli sözleşmenin 4. maddesinin bunu açıkça düzenlendiğini, fakat müvekkilinin, davacının iddia ettiği gibi sadece binanın komple satılması konusunda davacının getirdiği müşterileri toplu satım yapılacak bahanesi ile reddetmediğini, Beyoğlu ... Noterliğince gönderilen 05.03.2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamede bu hususun açıkça belirtildiğini, 26.02.2015 tarihli ihtarnamede belirtilen müşterilere 14.04.2014 tarihli fiyatlar ile değil, emlak piyasasındaki yükselişe aynı oranda bir artış ile satım yapılması konusunda davacı ve alıcı ile görüşmek üzere davet gönderildiğini, fakat davacı tarafından bu davete herhangi bir cevap verilmediğini, davacının ofislerin tek tek satımı hususunda birçok müşteri ve yüzlerce talep olduğunu bunların çoğu ile anlaşma noktasına geldiklerini fakat davalının komple veya tek parça satma isteği nedeniyle herhangi bir satım gerçekleştiremediklerini beyan etmesine rağmen bu iddianın gerçek olmadığını fakat gerçek olsa bile taraflar arasında kurulan sözleşmenin TBK'nın 520-525.maddeleri arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi olduğunu, davacının müşteri bulduğuna ilişkin belgelere bakıldığında bunların imzasız olduğunu, herhangi bir zamanda herhangi bir şekilde düzenlenebileceğinin görüldüğünü, bu belgelerin ayrıca teklif edilen fiyatların 160.000,00-TL-210.000,00 TL arasında taşınmaz aralığında olduğunun göründüğünü, davacı tarafından davalı ile fiyatlar konusunda sözleşmeden sonra yeniden yapılandırma yapıldığının belirtildiğini, fakat alıcı olduğunu iddia ettiği kişilere 14.04.2014 tarihli sözleşmeye ek daire fiyat listesinden daha düşük fiyatlar da teklif yapıldığı görüldüğünü savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "... Davacı, dava dilekçesinde davasını 'sözleşmeden doğan alacakların tahsili davası' şeklinde nitelendirmiş ve müvekkilinin sözleşmeyi feshetme hakkı ve sözleşmeden beklenen faydanın tamamını talep etme hakkının doğduğunu, davaları ile aslen müvekkilinin sözleşme ile taraflarca yüklenilen edimlerin tamamı gerçekleştirilmiş olsaydı sağlayacağı kazancın tamamını talep edeceklerini, davanın görülmesi sırasında müvekkilinin alacaklarının hesaplanıp belirleneceğini, şimdilik davalıdan 100.000,00-TL talep ettiklerini belirtmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinde simsarlık sözleşmesi, 'simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.' şeklinde tanımlanmıştır. Aynı kanunun 521. maddesi 'Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.' hükmünü amirdir. Taraflar arasında simsarlık sözleşmesi akdedildiği ihtilafsız olup tüm dosya kapsamı ve deliller değerlendirildiğinde; davacının simsarlık sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğini somut delillerle ispatlayamadığı, tanık beyanlarının başkaca delillerle desteklenmediği, davacının, davalı tarafın edimlerin ifasına engel olduğuna ilişkin iddialarının da soyut olduğu, davacının davalı tarafla üçüncü kişiler arasında herhangi bir satış sözleşmesinin kurulmasını sağlayamadığı, dolayısıyla ücrete hak kazanamadığı kanaatine varılarak ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Önceki beyanlarını tekrarlamış ve davada haklılıklarını ispat ettikleri hususunun gerek bilirkişiler gerekse mahkeme tarafından göz ardı edildiğini, müvekkilinin gayrimenkul satış ve kiralama işiyle iştigal ettiğini, müvekkili ile davalı arasında davalının alışveriş merkezi içerisindeki dükkanları satış ve pazarlanmasının yapılması için anlaşma yapıldığını, müvekkilinin görevinin AVM içindeki dükkanların pazarlanmasını yapmak olduğunu, satış yetkisinin verilmediğini, alıcılarla kendisinin konuşacağını beyan ettiğini, satın alma talepleri olanları davalıya bildirdiğini, davalının bir yıldan fazla süre boyunca hiçbir alıcı ile görüşmeye yanaşmadığını, pazarlama faaliyeti devam ederken fiyatların güncellenmesi gerektiğini davalının değil müvekkilinin beyan ettiğini, tanık dinletme esnasında mahkeme hâkiminin sebebini anlayamadıkları gerginliği nedeniyle tanık beyanlarının sağlıklı alınamadığını, hükmün kaldırılması sonrasında tanıkların yeniden ve sağlıklı şekilde ifadelerinin alınması gerektiğini, müvekkilinin bir araç satış galerisindeki pazarlamacılarda olduğu gibi AVM'nin çalışanı görüntüsü verecek şekilde pazarlama alanı verildiğini, alıcılara yaptığı sunum sonrasında anlaşma noktasına gelenlerle anlaşmak için davalının bir türlü alıcıların karşısına çıkmadığını, mahkeme tarafından bu hususun değerlendirilmediğini, davalı tarafın AVM içerisindeki dükkanları fiili olarak ayırmaması yanında bağımsız bölümleri oluşturmaması ve kat yerleşim planlarını hazırlamaması nedeniyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurmayarak hazır hale getirmemesinin karara tesir etmediğini, müvekkilin her ne kadar kanunda simsar olarak nitelendirilmiş olsa da iş yerinde konumlandırılması, satış ve pazarlama birimi şeklinde olduğunu, müvekkiline tahsis edilen bölümün AVM'nin satış ofisi şeklinde dizayn ve ilan edildiğini, bir yıldan fazla süre boyunca hiç satış yapılmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, mahkeme tarafından müvekkilinin simsar olduğu için ancak satış ile hak sahibi olacağı yönündeki kanun maddesine tutunulduğunu, ancak satıcının satıştan kaçması ve simsarın satış yapmasını engellemesi halinde simsarın alacak hakkının doğacağının ve davalının kötü niyetinin korunamayacağının göz ardı edildiğini, ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının bu nedenlerle usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, simsarlık sözleşmesine dayalı ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Taraflar arasında satış yetki sözleşmesinin mevcut olduğu konusunda herhangi bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, satış yetki sözleşmesi kapsamında davacının sözleşmeden doğan alacak hakkının oluşup oluşmadığı, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun bulunup bulunmadığı ve eksik incelemeye dayanıp dayanmadığına ilişkindir. Dosya kapsamından, taraflar arasında 14.04.2014 tarihli satış yetki sözleşmesi imzalandığı, sözleşme konusunun ikinci maddesinde inşaatı davalı şirket tarafından tamamlanmış ... ada ... parsel liste ve fiyatı ekte sunulan dairelerin satış işlemine davacı ... Pazarlama'nın aracılık etmesine ilişkin olduğu şeklinde belirtildiği, dördüncü maddede davalı şirketin sözleşmenin ikinci maddesinde belirtilen liste ve fiyatı ekte sunulan ofislerin satışından davacıya ofis başına satış bedelinin 500.000 TL, %2, 500.000 TL % kiralama bedeli yok komple satılık %1, hizmet bedeli olarak ödeyeceğinin belirtildiği, beşinci madde de davacının liste ve fiyatı ekte sunulan dairelerin pazarlama reklam baskı vb. tanıtım faaliyetlerinde bulunulacağı, masrafların davacıya ait olacağının ifade edildiği, altıncı madde de sözleşmeye göre gayrimenkul sahibi davalı şirketin bu sözleşme süresince başka kişi ve kuruluşları yetkilendirmemeyi gayrimenkul ile ilgili olarak kendisine gelen tüm başvuruları ve ortağı, firma ortakları, firmanın ortak olduğu kuruluşlar, çalışanlarının kan ve sıhri hısımlarını davacıya bildirmeyi ve böyle kişi ile kuruluşlarla işlemde bulunulması halinde davacı şirkete yukarıda tanımlanan hizmet bedelinin toplamının iki katını ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğinin belirtildiği, sözleşme süresinin sekizinci madde de sözleşme başlangıç tarihinin 14.04.2014, bitiş tarihinin 31.12.2014 olduğu şeklinde belirtildiği, dokuzuncu maddede davacının belirtilen maddeleri müteahhit firmanın ürünlerinin satış ve pazarlamasında yerine getirmeyi kabul ve taahhüt ettiğinin ifade edildiği, sözleşmenin ekinde fiyat listesinin mevcut olduğu, 16.03.2015 tarihinde davalı firma sahibi ve satış ofis sorumlusu şantiye sorumlusuyla birlikte şahit huzurunda adi yazılı tutanak düzenlendiği, tutanakta 16.03.2015 tarihinde davalı şirketin satış ofisindeki ait eşyaların şantiye sorumlusu gözetiminde alınarak satış ofisi anahtarının şantiye sorumlusuna elden teslim edildiği, satış sözleşmesi kurallarına aykırı davranılması nedeniyle satış ofisinde ayrılınmış olduğunun ve anahtar teslim alındığının ifade edildiği, davacı tarafça davalı şirkete 26.02.2015 tarihinde Gaziosmanpaşa ... Noterliğinde düzenlenen ihtarnamenin keşide edildiği, söz konusu ihtarname konusunun sözleşme ile yüklenilen edimin yerine getirilmesinin daveti şeklinde belirtildiği, ihtarnamede bugüne kadar bulunan alıcıların çoğunun ilgisizlik sebebi ile başka yerlerden alım yapmaya yöneldikleri, kendilerine tapu kaydı yada satın alacağı projede görülen bağımsız bölümünün teslim zamanı teslime ilişkin teknik şartname dahi sunulmadığı, kapora ödemesi alıp sözleşme atmak için adım atılmadığı, ön mutabakat sağlanan birçok alıcı olmasına rağmen hiçbiri ile satış sözleşmesinin imzalanmasının mümkün olmadığı, sözleşmeden bugüne kadar menfaatin olmadığı, mevcut durumda 44,48 ve 50 no'lu iş yerleri için hazır müşterilerin bulunduğu, bu yerlere ilişkin satış sözleşmesi yapmak amacıyla tapu kaydı kapora yatırılarak hesap numarasının ofislerin teslim tarihi ve teslim ile ilgili teknik şartnameye ihtiyaç duyulduğu, üç gün içerisinde ulaştırılması gerektiği sözleşmeye uymaya davetin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin devam ettiğini kabulüne dair bir açıklamanın olmayacağı sözleşmenin münfesih sayılacağının belirtildiği, davalı şirket tarafından davacı şirketin göndermiş olduğu ihtarnameye cevaben Beyoğlu ...Noterliğinde 05.03.2015 tarihinde düzenlenen ihtarname ile sözleşme görüşmelerinde firmaya vaat edilen satış performansının yerine getirilmediği, satış ofisi için birçok masraf yapıldığından bahsedildiği ancak bu satış ofisinin dekorasyon işlerinin davalı firma tarafından yerine getirildiği mobilyalar için nakit para verildiği, emlak piyasasının her geçen gün yükseldiği, 14.04.2014 tarihinde kararlaştırılan fiyatlar ile şuan satış yapmanın mümkün olmadığı, bu fiyatların revize edilmesi gerektiği, söz konusu 44, 48 ve 50 no'lu ofislerin satışının yapılmasının istendiği, fakat bulunan müşterilere 14.04.2014 tarihindeki satış fiyatları üzerinden ofislerin satışını yapmanın mümkün olmadığını, müvekkili firmanın zarar etmesinin söz konusu olacağını, akdedilen sözleşmenin her iki tarafın yapmış olduğu emek ve masraflar nedeniyle sona erdirmek istemediklerini fakat ofis fiyatlarının revize edilmesinin gerektiğinin belirtilerek, cevabı ihtarnameden sonra ise iş bu davanın açılmış olduğu anlaşılmıştır. Tanık ... 27.12.2016 tarihli beyanında, davacı ... ile ortak iş yaptıklarını, kendisinin Ankara ofisinde çalıştığını onun İstanbuldaki ofiste çalıştığını, davacı ... inşaatın yaptığı inşaatın satış ofisliği işini üstendiğini 3. Kişilere kiralama ve satış işini üstlendiğini, aralarında yazılı sözleşme yapıldığını söylemiş olduğunu, bir ara davacının trafik kazası geçirdiğini rahatsız olduğunu, kendisinin ziyarete gittiğinde ... inşaatta bulunan satış ofisine de gittiğini, satış ofisi için demirbaş masrafları yaptığını, ayrıca ofiste bir eleman çalıştırdığını, ayrıca kiralama ve satış için reklam, promosyon gibi emek ve çaba sarf ettiğini bildiğini, tutanakların düzenlenmesine ilişkin herhangi bir görgüye dayalı bilgisi olmadığını belirtmiştir. Tanık ... 31.01.2017 tarihli duruşmadaki beyanında; 2014 Kasım-2015 Mart tarihleri arasında davacının yanında personel olarak çalıştığını, bu nedenle dava konusu ihtilafı bildiğini, davacı ile davalının Sultanbeyli'deki ... isimli iş merkezinde bulunan ofislerden sözleşme ekinde fiyatları ve özellikleri belirtilenleri satması için anlaştığını, fakat davacının yanında çalışanlar olarak kendileri tarafından birden fazla defa alıcı bulmuş olmalarına rağmen davalı taraftan satış yönünde dönüş gelmediğini, kendisinin sadece tanıtım personeli olarak çalıştığı için davalı firmanın neden buldukları müşterilere satış yapmaya yanaşmadığını bilmediğini ama sonradan öğrendiğine göre satışa konu taşınmaz üzerinde kat irtifakının bir türlü kurulmadığı için alıcıların kredi çekemediklerini, yani taşınmazın krediye uygun olmadığını, bu sebeple alamadıklarını, satışların bu şekilde gerçekleşmediğini, ayrıca nakit almak isteyenin de müşteri bulmalarına rağmen davalı tarafın yeri satmaya yanaşmadığını belirtmiştir. İlk derece mahkemesince tanıklar dinlenmiş, bilirkişi incelemesi yapılmıştır.17.10.2017 tarihli bilirkişi heyet raporunda; dosya kapsamında yapılan incelemeler neticesinde, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin konusunun inşaatı ... Ltd. Şti. tarafından tamamlanmış olan ... ada ... parsel üzerinde bulunan binadaki liste ve fiyatı sözleşme ekinde belirtilen ofislerin satış işlemine davacının aracılık etmesine ilişkin olduğu, sözleşme eki listede ofislerin bulunduğu katların,ofislerin net ve brüt alanları belirtilmek suretiyle satışa esas 60 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı fiyatlandırıldığı, bir bölümün bağımsız bölüm için arsa nitelikli olduğunun yazıldığı, taşınmazların tek tek ve komple satışı hususunda anlaşmaya varıldığı, sözleşmede başlangıç tarihinin 14.04.2014 olduğu, bitiş tarihinin 31.12.2014 olduğunun belirlendiği, firmanın bu süre boyunca sözleşmenin herhangi bir maddesini değiştirmesi halinde, değiştirilmeye tüm hususların aynen bağlayıcılığının devam edeceği ve sürenin yeniden başlayacağı, sözleşme süresinin bitiminden 10 gün öncesine kadar sözleşmenin fesih edilmediğinin bildirilmediği takdirde sözleşmenin aynı şartlarla kendisini yenilemiş sayılacağının belirtildiği, davacı tarafından dosyaya sunulan belgelerin incelenmesi ve değerlendirilmesi sonucunda, davacının davalıya gönderdiği 26 Şubat 2015 tarihli ihtarnamesinin ekinde 3 adet satın alma/kiralama niyet teklifinin yer aldığı, söz konusu belgelerin incelenerek değerlendirildiği, ...-... Gayrimenkul antetli 06.02.2014 tarihli satın alma niyet teklif formunda alıcının ...'e ...kat ... nolu taşınmazların satışına ilişkin olduğu, belgenin davaya konu 14.04.2014 tarihli sözleşmeden önce düzenlendiğinden değerlendirmeye alınmadığı, ...-... gayrimenkul antetli 03.01.2015 tarihli satın alma niyet teklif formunda alıcının ...'e 4.kat 50 nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin olduğu, ancak belgede tarafların imzasının yer almadığının görüldüğü, ...-.... gayrimenkul firması antetli 03.01.2015 tarihli ... isimli müşteriye ait bilgi formunda satışa konu dairenin belirtilmediği, belgenin satışa yönelik olup olmadığının müşterinin elindeki paranın getirisinin araştırılmasına ilişkin bilgi mahiyetinde olarak düzenlendiği, davalı tarafından davacıya gönderilen cevabi ihtarnamede söz konusu satışa konu bağımsız bölümlerin 14.04.2014 tarihli sözleşme üzerinden 1 yıl geçmesi sebebiyle sözleşme fiyatları ile ofisterin satışının mümkün olmadığını, aksi takdirde firmanın zarar etmesinin söz konusu olduğunun belirtildiği, davacı 05.046.2015 havale tarihli dilekçesi ekinde dosyaya sunulan belgelerin incelenmesi neticesinde değerlendirildiği, belgeler kapsamında satış ofisinin iç ve diş görünüşüne ait fotoğraflar,satışa konu taşınmaz ite ilgili tanıtım broşürü,davalı tarafa gönderilen 19.02.2015 tarihli Whatsapp yazışması, müşteri - takip raporları sunulduğu, dilekçe ekinde sunulan üzerinde tarih,saat bilgileri yer alan 19.02.2015 tarihli yazışmada iki müşterinin cevap beklediği belirtilmiş ise de,müşterinin kaç numaralı bağımsız bölüm için ve ne kadar bedel ile anlaşmak istediğinin belirtilmediği, davalıya gönderildiği betirtilen diğer mail ve Whatsapp yazışmalarının düz yazıya döküldüğü belgede yazışmaların hangi tarihte yapıldığı açıklanmadığı, dilekçe ekinde sunulan belgelerde satış elemanı istihdam edildiği, sosyal medya firması ile anlaşma yapıldığı, pazarlama çalışmaları,yurt dışı yatırımcıya yönelik mail, sms ve kargo çalışmalarının yapıldığı, kurye şirketi ile anlaşma yapıldığı belirtilmiş ise de sözleşmenin 5.maddesinde “... Paz. liste ve fiyatı ekte sunulan dairelerin pazarlama reklam, baskı, basın, sair medya ilan vermek, pankart asmak, internet kanalı ve diğer tanıtım faaliyetlerinde bulunacağı,masrafların ... Danışmanlığa ait olacağının" belirtildiği, belirtilen hususlar çerçevesinde davacı tarafça davalıya ait binada satış ofisi açıldığı, ofislerin satışına ilişkin müşteriler ile görüşüldüğü davacı tarafça sunulan müşteri takip formlarında görüldüğü, ancak yapılan görüşmelerin bilgi alışverişi çerçevesinde ve müşterilerin indirim talepleri doğrultusunda olduğu, formların içeriğinden anlaşıldığından, davacı tarafça hazır müşteri olarak nitelendirilen ve davalıya gönderilen ihtarname ekinde yer alan teklif formlarda müşteri imzalarının yer almadığı ve formların kapsamının yer gösterme belgesi niteliğinde olmadığından, formlarda belirtilen satışların bir sene sonra yapılmak istenilen satışların davalının itirazi doğrultusunda piyasa rayiç değerlerine uygun olup,olmadığının ispat edilmediğinden,ofisler ile ilgili olarak herhangi bir satış işlemi gerçekleşmediğinin tarafların beyanlarından anlaşıldığından davacı yanın sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği görüş ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir. Davacı vekili bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesinde; raporun yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan davanın özü anlaşılmadan hazırlandığını, davalı tarafın simsarlık sözleşmesinin icrasını imkansız kıldığını, müvekkilinin iş sahibinin kendisine verdiği listeye uygun fiyat ve şartlarda onlarca müşteri bulduğunu, ancak iş sahibi davalı şirketin herhangi bir geçerli sebep olmaksızın satışa ve alıcılar ile görüşmeye yanaşmadığını, kötü niyetli olarak müvekkilinin simsarlık ücretine hak kazanmasını engellediğini, raporda teklif formlarında müşteri imzalarının yer almadığının belirtildiğini, bu tespitin gerçeğe uygun olmadığını, müvekkilinin onlarca müşteri bulduğunu, formu dolduranlardan bir kısmının tek taraflı imza atmaktan çekindiğini, müşterilerin muhatap olan davalı tarafı göremediklerini, raporda formlarda belirtilen tarihi itibariyle sözleşmeden bir sene sonra yapılmak istenen satışların davalının itirazları doğrultusunda piyasa rayiç değerlerine uygun olup olmadığı yönündeki tespitin yanlış olduğunu, tarafların aradan geçen zaman ve müşterilerin teklifleri doğrultusunda fiyatları revize ettiğini hatta aşağıya çektiğini, davalının müvekkilini aldattığının açık olduğunu, gayrimenkul satışı yapmadan önce müvekkili vasıtasıyla piyasayı öğrenmek ve en uygun fiyatı tespit edebilmek için müvekkili ile anlaştığını, satış ofisi kurdurduğunu, müvekkilinin hiçbir satış yaptıramadığını ancak alıcıları bulduğunu ve davalıya bildirdiğini, davalı tarafından satışa uygun hale getirilmeyen gayrimenkullerin satışının yapılmasının davalının kusuru ve kötü niyeti sebebiyle gerçekleştiğini belirterek yeniden rapor alınmasını talep etmiştir. Davacı vekili 26.04.2016 tarihli açıklama içerir dilekçede; davanın tellallık ücretinin tahsiline yönelik olmadığını, taraflar arasındaki satış yetki sözleşmesi gereğince müvekkilinin taraflarca daha önce belirlenmiş satış fiyatları üzerinden gayrimenkulden bağımsız bölüm satın almak isteyen alıcılar bulması ve bu alıcılara satış yapılması anlaşması çerçevesinde davalının gerek bağımsız bölümleri satışa hazır hale getirmemesi ve gerekse alım satım görüşmelerine katılmaması sebebiyle doğan zararların tazminine yönelik olduğunu belirtmiştir. 24.11.2018 tarihli bilirkişi ek raporunda; davacı tarafça davalıya ait binada satış ofisi açıldığı, ofislerin satışına ilişkin müşteriler ile görüşüldüğü, davacı tarafça sunulan müşteri takip formlarından görüldüğü, ancak yapılan görüşmelerin bilgi alışverişi çerçevesinde ve müşterilerin indirim talepleri doğrultusunda olduğu, formların içeriğinden anlaşıldığı, davacı tarafça hazır müşteri olarak nitelendirilen ve davalıya gönderilen ihtarname ekinde yer alan teklif formlarda müşteri imzalarının yer almadığı ve formların kapsamının yer gösterme belgesi niteliğinde olmadığından, formlarda belirtilen tarih itibariyle sözleşmeden bir sene sonra yapılmak istenilen satışların davalının itirazı doğrultusunda piyasa rayiç değerlerine uygun olup olmadığının ispat edilmediğinden, ofisler ile ilgili olarak herhangi bir satış işlemi gerçekleşmediği tarafların beyanlarından anlaşıldığından davacı yanın sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği, kök rapordaki kanaatlerinde bir değişiklik olmadığı belirtilmiştir. Mahkemece yukarıda belirtilen gerekçelere istinaden davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında satış yetki sözleşmesinin düzenlendiği sözleşmenin 4. maddesi gereğince davacının satış sonucunda bedeli hak kazanacağı çekişmesizdir. Simsarlık (tellallık) sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir (TBK'nın 520/3 maddesi). Yine, TBK'nın 521/1 maddesi uyarınca, simsarın ücrete hak kazanabilmesi için aracılık ettiği sözleşmenin kurulması gerekir. Ancak bu düzenleme emredici nitelikte olmayıp yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Somut olayda sözleşme hükmüne göre sözleşme süresi içinde davacı tarafça sözleşmede belirtilen edimlerin yerine getirildiği usulü delillerle ispatlanamamıştır. Sözleşme kapsamında herhangi bir satışın gerçekleşmemiş olduğu da sabittir. Her ne kadar davacı tarafça sözleşmenin yerine getirilmemesinin davalının eylemleri nedeniyle olduğu iddia edilmiş ise de sözleşme içeriğinde davalı tarafın gayrimenkullerle ilgili olarak herhangi bir edim yüklenmediği, sözleşme iki taraflı bir sözleşme olmakla birlikte ağırlıklı olarak davacı ediminin söz konusu olduğu bir sözleşmedir. Bu durumda davalı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshine neden olduğunun ve müspet zarara sebep olduğunun ya da davacı simsarın ücrete hak kazandığının kabulü mümkün görülmemiştir. Diğer taraftan sözleşme tarihi ile iddia edildiği üzere satış tarihleri arasında geçebilecek süre içerisinde taşınmaz değerleri ile ilgili olarak gelişen değişiklikler kapsamında davalı şirketin satış öncesinde ihtarnameye cevap dilekçesinde belirtmiş olduğu üzere, fiyatlar konusunda revize talebi sözleşmeye aykırılık teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle;1-HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davacı vekili tarafından peşin olarak yatırılan istinaf başvuru ve peşin harçlarının Hazineye gelir kaydına; bakiye 36,30 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsiline Hazineye gelir kaydına,3-Davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvuru için yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına,4-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair;HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 20.01.2022 tarihinde, oybirliğiyle ve temyizi kabil olmak üzere karar verildi.
KANUN YOLU: HMK'nın 361. maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süreler içinde temyiz yolu açıktır.