T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/2091
KARAR NO: 2022/493
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 30/11/2018
NUMARASI: 2016/873E. 2018/1350 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, davasında özetle; davalılardan ...'nın maliki ve hissedarı olduğu ...'ta bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazın kiralanması için müvekkili şirket yetkilisi ... ile görüşülmüş olduğunu, gayrımenkulun kiralanması için müvekkili şirketin yetkilisi /çalışanı ...'nın yetkilendirildiğini, 29/08/2015 tarihinde davalılardan ...A.Ş. yetkilileri ... ve ...'in davacı şirket ile irtibata geçerek ...'nın maliki ve hissedarı olduğu ... ada ... parsel sayılı taşınmazı görmek üzere 29/08/2015 tarihli gayrımenkul görme ve hizmet sözleşmesinin imzalandığını, şirketin internet adresinden 01/09/2015 tarihinde iletilmiş olunan mailde uygun görülürse dava konusu taşınmazın kiralanması için görüşmelere başlanabileceğinin bildirildiğini, ...'ya ait mülk ile ilgili olarak başkaca müşterilerle görüşüldüğünü ve bu durumun ...'ya bildirildiğini, 03/10/2015 tarihinde ... Holding bünyesinde ... yetkilileri ile müvekkili şirket adına ...'nın kiralanacak mülkte buluştuklarını ve yerinde incelemeler yapıldığını, ... yetkililerinin talebi doğrultusunda ...'nın görüşmeden çıkarıldığını ve sonuç olarak ... tarafından ...'ya anlaşma sağlanamadığına ilişkin bilginin verildiğini, aradan 3-4 ay geçtikten sonra ...'nın Esenyurt ilçesinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazının, ... A.Ş.'ye kiralanmış olduğunun anlaşıldığını, davalı şirketin dürüstlük kuralına aykırı davrandığı ve davalı şirketlerin birlikte hareket ettiklerini belirterek, elde edilemeyen hizmet bedelinin şimdilik 1000.TL tutarındaki kısmının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ... Tic.A.Ş.vekili, savunmasında özetle; davacının tacir olduğunu, bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde ticaret mahkemelerinin görevli bulunduğunu, müvekkilinin sözleşmede taraf olmadığını, müvekkilinin ... şirketi ile bağlantısının olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. ... Holding A.Ş. vekili, savunmasında özetle; müvekkili şirket ile davacı arasında hiç bir hukuki ilişki bulunmadığını, ... ve ...'in müvekkili şirketle bağlantılarının bulunmadığını, müvekkili şirketin iştirakları olduğu bildirilen diğer davalı şirketlerin ayrı birer hukuki tüzel kişilik olduklarını belirterek, davanın husumetten ve esastan reddine karar verilmesini istenmiştir. ...A.Ş. vekili, savunmasında özetle; husumet yönünden davanın reddi gerektiğini, davacının müvekkili adına aracılık yapmadığını, müvekkili şirketin ... Holding iştiraki olduğunu, diğer davalı şirket ... Tic.A.Ş. ile müvekkilinin ortaklık yapısı ve yönetim sisteminin tamamen farklı ve ayrı olduğunu, müvekkilinin dava konusu yerin ... Tic. A.Ş. tarafından kiralanması ile ilgisinin bulunmadığını, mülk sahibi ...'nın gayrimenkulün kiralanması için davacıya yazılı veya sözlü olarak her hangi bir yetki vermediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istenmiştir. ... vekili, savunmasında özetle; davacının eksik harç yatırdığını, davacı ile müvekkili arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, emlak komisyonculuğu sözleşmesinin TBK'nın 520. maddesi gereğince yazılı olarak yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın malikinin ... olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Yapılan yargılamada gören kişilerin söz konusu şirket hakkında işlem yapmaya yetkili olmadıkları ,bu hususun her iki tarafça da bilindiği, ...'in ... Holding bünyesinde olup olmamasının sözleşme tarafı haline getirmeyeceği,kaldı ki malik'in başlatılan görüşmeler sonucunda anlaşamadıklarını belirttiği ,malik ile sözleşen diğer tarafın yer gösteren şirketi devre dışı bıraktığı yönünde bir kanaat de oluşmadığı, sözleşme serbestisi karinesinin aksinin de ıspatlanmadığı ,taşınmaz malikinin mülkiyet haklarının uzun süreli tutulu bırakılmasının somut olayda -1 yıl-uygulamasının da söz konusu olamayacağı anlaşıldığı" gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Önceki beyanlarını tekrarlamış ve ilk derece mahkemesinin Yer Gösterme Formu ve Hizmet Sözleşmesini imzalayan şahısların şirket hakkında işlem yapmaya yetkili olmadıkları hususunda karar vermiş ise de dosya içerisindeki mübrez maillerden ve telefon mesajlarından şirketin çalışanlarını kullanarak kendisi ile organik bağı olan şirketlerin dava konusu taşınmazı kiralamalarını sağlamak amacı ile hareket ettiğini, Şirket çalışanlarının, yetkileri olmamasına rağmen kendi iradeleri ile şirket için kiralık bir taşınmaz aramalarının mümkün olmadığını, davalı şirket tarafından sözlü olarak yetkilendirilmiş olduklarını, kaldı ki yetkili olmasalar dahi Yargıtay kararına istinaden imzalamış oldukları sözleşmeden dolayı şirketlerinin sorumlu olduğunu, yine davalı ... A.Ş. ile organik bağı olan diğer davalı ... de taşınmazı kiralamasından dolayı davacıya hizmet bedelini ödemek zorunda olduğunu, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, simsarlık ücret alacağının tahsili talebiyle açılmış bir kısmi alacak davasıdar. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; bu karara karşı, davalı vekilince, yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Dosya içerisindeki "Gayrimenkul Görme ve Hizmet Sözleşmesi" isimli belgenin incelenmesinde; 29.08.2015 tarihinde düzenlendiği, kiralayacak kişi olarak ... ve ...'in isimlerinin yazılı olduğu, gayrimenkul adresinin Esenyurt ... F:... pafta ... ada, ... parsel olarak gösterildiği, gayrimenkulün ...'e ait taşınmaz olduğu, sözleşmede "Taşınmazın bir yıl içerisinde şahsım eşim usul ve furum, 3. dereceye kadar kan ve sırhi kısımları ile ortağı veya çalışanı olan şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu tüzel kişiler satın aldığı takdirde taşınmazın yukarıda yazılı yıllık kira bedelinin %12 + Kdv 'sine isabet eden bedeli ... 'ya ödeneceğinin kabul edildiği" şeklinde ibarelerin bulunduğu görülmektedir. Sözleşmeye taşınmaz bedeli yazılmamıştır. SGK Başkanlığının 05.04.2017 tarihli müzekkere cevabının incelenmesinde; ... ile ...'ın ... Paz. A.Ş. unvanlı iş yerinde çalıştıklarına dair herhangi bir tescil kaydının olmadığı bildirilmiştir. Dosya içerisindeki kira sözleşmesinin ... Mah. ... Cad. ... Numara için yapıldığı, kiralayanın ... kiracının ise ... olduğu kira aktinin başlangıcının 14.11.2015 tarihi olduğu, ve kira süresinin beş yıl için yapıldığı görülmektedir. Dosya içerisinde bir diğer kira sözleşmesinde kiraya verenin ... Gayrimenkul, kiracının ... olduğu, İstanbul ili Esenyurt ilçesi ... Mah. Tapunun ... ada ... parsel üzerinde kayıtlı toplam 19.245 metrekare depo ve 500 metrekare ofis ile 19.482 metrekare depo, 4.383 metrekare otopark alanı ve 500 metrekare ofisin kira sözleşmesine konu edindiği anlaşılmaktadır. İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün 21.03.2017 tarihli müzekkere cevabında, ... Holding A.Ş.'nin bünyesinde yer alan şirketlerin sicil kayıtlarının tespitinin mümkün olmadığı hususu bildirilmiştir. Dosya içerisindeki e-mail yazışmalarının incelenmesinde; ticari gayrimenkul danışmanı ...'dan gönderildiği anlaşılmakla; yazışmalara konu taşınmazın "Kıraçtaki depo" şeklinde geçtiği görülmektedir. Somut olayda İstanbul ili Esenyurt ilçesi, ... ada, ... parselde kain taşınmazın yer gösterme sözleşmesine konu edildiği, söz konusu taşınmazın ...'ya ait olduğu iddia edilmekle birlikte davalı ... vekili söz konusu taşınmazın ... A.Ş.'ye ait olduğunu öne sürerek dosyaya tapu senedi sunmuştur. Dosya içerisinde Esenyurt ili Çakmaklı ilçesi ... yolunda kain ... ada ... no'lu parselin malikinin ... Yatırım olduğu, şirket yetkililerinin de ..., ..., ..., ... oldukları, bu sayılan kişilerden ikisinin birlikte imzası ile şirketi temsil ve ilzama yetkili oldukları görülmektedir. Dava dilekçesinde; davalı ... grubuna bağlı ... Dağıtım Şirketi tarafından davacı simsar devre dışı bırakılarak taşınmazın yine davalılardan ... Holding grubuna bağlı davalı ... ...A.Ş.'ye kiralanmış olduğu iddia edilmekle, somut olayda davacı simsar, ücret alacağının tahsilini talep etmektedir. TBK'nın 520/3. maddesinde simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtilmiş olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şart olup bu şartın gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Ancak, imzalı bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir. Simsarlık sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların simsar tarafından gerçekleştirilmesi gerekli faaliyetin türü (kapsamı), bu faaliyet sonucunda kurulacak sözleşmenin konusu ve niteliği ve simsara ücret ödenmesi konusunda anlaşmış olmaları gerekir (Dr. Cevdet Salih Şahiniz, Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı (Emlak Komisyonculuğu- Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, Beta Yayınevi, İstanbul 2002, s.12). Bu açıklamaya göre, taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur. Diğer bir deyişle, yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur (Şahiniz, a.g.e., s.51; Prof. Dr. Gökhan Antalya, Borçlar Hukuku- Genel Hükümler, Beta Yayınevi, İstanbul 2012, s.348). Bu hukuki açıklamalara göre somut olaya gelindiğinde; davacının simsarlık sözleşmesi olarak dayandığı Gayrimenkul Talep Formu Yer Gösterme isimli belgede, aracılık faaliyetine konu taşınmaz bilgisine yer verilmiştir. Taşınmaz bedeli zorunlu unsur olmamakla sözleşme açısından yazılılık şartını taşımaktadır. Ancak sözleşmenin, sadece tarafları açısından sonuç doğurabileceği dikkate alındığında, sözleşmenin taraflarının kimler olduğu, imza atanların temsil yetkilerinin bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir. Geçerli bir sözleşmenin mevcudiyeti halinde, TBK'nın 521/1. maddesi uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davalı, şartların gerçekleşmesi halinde, davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/36598 E 2015/35239 K. 02/12/2015 T.). TBK'nın 521/1. maddesi uyarınca; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak taraflar sözleşmede bunun aksini kararlaştırabilirler (Yargıtay HGK'nun 2014/1 E- 2015/1539 K sayılı, 10.06.2015 tarihli kararı). Simsarın ücrete hak kazanması için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına veya gayrimenkul malikinin rıza göstermesine, simsara yetki vermesine de gerek yoktur (Yargıtay 13.HD'nin 2013/25697 E- 2013/26145 K. sayılı, 28.10.2013 tarihli kararı). Bu durumda somut olayda; taşınmazın maliki olan şirket yetkilileri tarafından taşınmazın kiralanması yönünde talepte bulunulmamış olmasının da sözleşmenin geçerliliğine bir etkisi bulunmamaktadır. Dosya içerisinde ... Gayrimenkul yatırım ile ... arasında imzalanan kira sözleşmesi bulunmakla kiralanan taşınmazın İstanbul Esenyurt ilçesi ... Kaşağı yolundaki ... ada ... parselde kain arsa olduğu, aylık kira bedelinin 108.859 USD + Kdv olarak gösterildiği, kira sözleşmesinin süresinin 10 yıl olduğu, sözleşmenin 15.10.2015 tarihinde imzalandığı görülmektedir. Ancak, davalılardan ..., söz konusu taşınmazı ortağı ve temsilcisi olduğu şirket adına kira sözleşmesi yapılması konusunda Gayrimenkul Talep Formunda isimleri geçen ... ve ...'ın şirket adına kira sözleşmesi yapılması adına herhangi bir yetkilerinin olmadıklarını ileri sürmektedir. ... ve ...'ın da tanık sıfatıyla ifade verdikleri görülmektedir. Bahsi geçen ifadelerden ... şirketine ait gayrimenkulün kiralanması hususunda ... Holding şirketi tarafından bu şahıslara şifaen yetki verilmiş olduğunu kesin olarak söylemek mümkün değildir. İlk derece mahkemesinin karar gerekçesinde de belirtildiği üzere, bu şahısların şirketi temsil yetkilerinin bulunduğu kanıtlanmamıştır. Davalı ... ve diğer şirketler aleyhindeki davanın reddi bu nedenle isabetlidir. Davacının talebinin dayanağı, Gayrimenkul Görme ve Hizmet Sözleşmesi başlıklı, 29.08.2015 tarihli sözleşmeye dayanmaktadır. Bu sözleşmede davalı ...'nın imzası bulunmadığı gibi onun adına yetkili temsilcisi tarafından atılmış bir imza da yoktur. Bu nedenle, davalı ... ve mirasçılarını yükümlülük altına sokacak yazılı bir sözleşmenin mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. Davacının dayandığı mail ve diğer yazışmalar, TBK'nın 520/son maddesindeki yazılılık şartını gerçekleştirmeye yeterli değildir. Çünkü burada aranan şekil şartı, ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Sözleşmeye imza atan ... ve ...'in ... adına hareket etmedikleri, kaldı ki böyle bir temsil ilişkisinin de ida ve ispat edilmediği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla, davalı ... bakımından geçerli bir sözleşme ilişkisi kurulmadığından, bu davalının mirasçıları aleyhindeki davanın reddi kararı isabetli olup bu konudaki davacı vekilinin istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir. ... Yatırım'ın simsarlık sözleşmesine konu taşınmazın kiraya verilmesi hususunda sözleşme imzaladığı ... A.Ş.'nin sıfatının, Gayrimenkul Talep Formu Yer Gösterme adlı belgede belirtilen, simsarlık ücretine hak kazanılmasını gerektiren koşulu sağlayacak nitelikte bulunup bulunulmadığı değerlendirildiğinde ise; bahsi geçen belgede, "Taşınmazın bir yıl içerisinde şahsım, eşim usul ve furum, 3. dereceye kadar kan ve sırhi kısımları ile ortağı veya çalışanı olan şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu tüzel kişiler satın aldığı takdirde taşınmazın yukarıda yazılı yıllık kira bedelinin %12 + Kdv 'sine isabet eden bedeli ... 'ya ödeneceğinin kabul edildiği" ifadesinin yazılı olduğu görülmektedir. Davacı vekilinin dava dilekçesinde Gayrimenkul Görme ve Hizmet Sözleşmesinin tarafı olarak gösterilen davalı ...Şirketi'nin diğer bir davalı ... grubuna bağlı olduğunu, müvekkilinin devre dışı bırakılarak taşınmazın yine davalılardan ... Holding grubuna bağlı davalı ... A.Ş.'ye kiralanmış olduğu iddia edilmekle; her üç şirketin de ayrı tüzel kişiliklerinin bulunduğu, az yukarıda bahsi geçtiği üzere taşınmazın ancak ... şirketi ortağı, çalışanı veya şirketin ortak olduğu tüzel kişiler tarafından satın alınması halinde simsarlık ücretine hak kazanılacağının düzenlenmiş olduğu görülmektedir. Davacı vekili ... şirketi ile ...'in grup şirketleri olduğunu ve aralarındaki organik bağ nedeniyle davasının kabul edilmesi gerektiğini ileri sürmüş olsa da simsarlık sözleşmesine konu taşınmazın kiraya verilmesi aşamasında, ... şirketi ile ...'in danışıklı hareket etmiş oldukları, esasen aralarında organik bağ bulunduğu iddialarını ispata yarar hiçbir delilin olmadığı anlaşılmaktadır. Diğer taraftan, davacının davasına dayanak yaptığı 29.08.2015 tarihli sözleşmede davalılar ...Şirketi ile ... Holding A.Ş. taraf değildir. Sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince, sözleşmeye dayalı bir talebin, sözleşmeye taraf olmayan bir kişiye karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu husus, ilk derece mahkemesi kararında son paragrafta vurgulanmıştır. Bu nedenlerle, ilk derece mahkemesince davanın tüm davalılar bakımından reddine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından, davacı vekilinin ileri sürdüğü istinaf nedenleri yerinde görüylmemiştir. Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle; 1-HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davacı tarafından yatırılan 121,30 TL istinaf peşin ve başvuru harçlarının Hazineye gelir kaydına; bakiye 36,30 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsiline, Hazineye gelir kaydına, 3-Davacı tarafça istinaf kanun yoluna başvuru için yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına, 4-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair; HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 21.04.2022 tarihinde, oybirliğiyle ve temyizi kabil olmak üzere karar verildi.
KANUN YOLU: HMK'nın 361. maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süreler içinde temyiz yolu açıktır.