T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1700
KARAR NO: 2021/1396
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 3.Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 11.04.2019
NUMARASI: 2016/982 Esas - 2019/385 Karar
DAVA: İtirazın İptali
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kabulüne dair verilen hükme karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin gayrimenkul simsarı ve ...'ün sahibi olduğunu, davalı ...Ld. Şti. yetkilisi ... arasında 11/05/2016 tarihinde "Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesi" imzalandığını, davalı şirketin yetkilisi ve şirketi temsil ve imzalama yetkili müdürün ... olduğunu, Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesi incelediğinde, ...'ün davalı firma adına "İstanbu/0rganize Sanayi Bölgesi ... Parsel ... nolu taşınmazı gördüğü , sözkonusu yeri şahsı, ortağı, idarecesi bulunduğu veya çalıştığı şirket, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımların kiraladığı takdirde yıllık brüt kiralama bedelinin %12 +KDV'sini satın aldığı takdirde satış bedelinin %3 + KDV'sini .../...'e hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiği" anlaşılacağını, sözleşmedeki imza ...'e ait olup imzasını inkar da etmediğini, sözleşmenin taraflarca imzalanmasının akabinde sözleşmeye konu taşınmazın davalı şirket ... Ltd. Şti. tarafından satın alındığını, müvekkil ... sözleşme gereği üzerine düşen edimi ifa etmesine rağmen davalı şirketin müvekkiline ödemesi gereken hizmet bedelini ödemediğini, hizmet bedeli alacağının tahsili amacı ile borçlu şirket aleyhine İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, davalı borçlu şirketin hiçbir haklı sebebi olmaksızın kötü niyetli olarak borca itiraz ettiğini belirterek; itirazının iptaline ve takibin devamına, takibe haksız ve kötüniyetle itiraz edilmiş olduğu dikkate alınarak ve alacak likit olduğundan, % 20' den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, savunmasında özetle; davacının emlak komisyonunu ödemediğinden dolayı icra takibi başlattığını, itiraz üzerine takibin durduğunu, müvekkili yetkisilinin ihtiyaç olması nedeniyle iş yeri satın aldığını, bu taşınmazı davacı ... vasıtası ile gördüğünü, ancak şirket temsilcisinin işlerin yoğunluğu ile o tarihte bir çok fabrika incelemiş olduğundan yer gösterme tutanağına imza atıp atmadığını bile hatırlamadığını, yer gösterme tutanağındaki imzanın ise müvekkiline ait olmadığını, bu durumun araştırılması gerektiğini, müvekkil şirketin dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak ön inceleme yaptığını, taşınmazı satın almak düşüncesi ile tek nüsha olarak tanzim edilen 01/06/2016 tarihli "SATIŞ PROTOKLÜ" başlıklı belgeyi imzalayarak, davacı ...'A teslim ettiğini, ancak taşınmazın değeri yüksek bulduğundan vazgeçmek isteyince dava dışı malik ...'nın fiyatta tenzilata gittiğini, satış bedelinin peşinen ve nakden ödenmesi halinde taşınmazı yalnız 3.000.000,00 TL bedelle satabileceğini beyan etttiğini, davalı müvekkilinin anılan taşınmazı vadeli almak yerine peşinen ve nakden 3.000.000,00 TL bedelle satın aldığını, gerek tapu müdürlüğündeki yoğunluğun ve karmaşanın müvekkilin dikkatini dağıtması gerekse de davacının ipotek evraklarını tapuya vermemesinden dolayı 120 bin TL'lik alım satım harcın iki kere yatırmasından mütevellit stres yoğunluğu nedeniyle, gerek müvekkil şirket yetkilisinin saffet ve hulusü ve acemiliğinden kaynaklanan nedenlerle gerekse müvekkilin davacıya olan güveninden ve itibarından kaymaklanan nedenlerle, müvekkilin davacıdan ayrı bir tahsilat makbuzu ve ibraname almayı ihmal ettiğini, daha sonra müvekkilinin satış işlemi gerçekleştikten sonra davacıdan herhangi bir alacağı olmadığına dair belge ve tahsilat makbuzu istemişse de davacının müvekkilinin güven hissini kullanarak böyle bir belgeye gerek kalmadığını, alacağı temsil eden bütün evrakların kendisine zaten teslim ettiğini, makbuz vermesi gerektiğinde fatura kesmesi gerektiğini ve bu faturanın KDV'sinin müvekkili tarafından ödenmesi gerektiğini, müvekkilden başka bir bedel talep etmeyeceğinin şahsi taahhüdünü verdiğini, 01/06/2016 tarihli "SATIŞ PROTOKOLÜ" başlıklı belge aslı müvekkilinde olup, davacının elinde böyle bir belge bulunmadığını, davacı elinde böyle bir belge aslı olduğunu iddia ediyor ise belge üzerindeki imzanın kime ait olduğunun anlaşılması için imza incelemesi yapılmasının gerektiğini, davacı, belge aslını tapu müdürlüğünde müvekkiline teslim etmeden önce belgenin fotokopisini aldığını, davacı aracılık görevini hakkıyla yerine getirmediğinden müvekkilini zarara uğrattığını, taşınmazı tahliye etmesi talep edilen kiracıların ödedikleri depozitoları müvekkilden talep ettiklerini, davacıya hak ettiği aracılık ücreti ödenerek, alacağı temsil eden belge aslı iade alındığından davacının haksız ve mesnetsiz davasının reddi gerektiğini, ancak bir an için aksi kanaat hasıl olsa bile davalı müvekkilinin dava konusu taşınmazı 7.000.000,00 TL bedele degil, 3.000.000,00 TL bedele satın aldığından, ödenmesi gereken komisyon bedelinin de bu bedel üzerinden hesaplanması gerektiğini, davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, alacağın %20'sinden az olmamak kaydıyla kötü niyel tazminatının davacıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde: Davalı ile davacı arasında taşınmaz simsarlık sözleşmesi bulunduğu, davalı tarafça taşınmaz dava dışı 3. kişilerden satın alınarak davacının ücrete hak kazandığı, davalının imzaya ilişkin itirazları üzerine alınan bilirkişi raporları ile söz konusu gayrimenkul görme ve hizmet belgesinin davalı tarafın eli ürünü olduğu, davalı tarafça sunulmuş uzman raporunun davanın temeli olan Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesinin fotokopisi üzerinden inceleme yaptığı anlaşıldığından Mahkememizce alınan raporlar ile arasında çelişkinin bulunmadığı, nitekim davalının cevap dilekçesi ve dosya içerisinde bulunan beyanları ile son celsedeki beyanları dikkate alındığında ödeme savunmasında bulunması karşısında esasen sözleşmeyi imzaladığını da ikrar ettiği, simsarlık ücretinde Yargıtay ilamı da değerlendirildiğinde taşınmazın tapuda gösterilen değeri değil taraflar arasında akdedilmiş sözleşmenin dikkate alınması gerektiği, ödeme savunmasında bulunan davalının bu yönde herhangi bir makbuz sunmadığı, basiretli bir tacir gibi davranmadığı, ispat yükünün davalıda olduğu da dikkate alındığında davacının davasını ispat ettiği anlaşılmış alacak likit ve belirlenebilir olduğundan ..." gerekçesiyle, davanın kabulü ile itirazın iptaline ve icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Bu karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Taraflar arasında yapılmış bir yazılı simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, davalı şirket yetkilisi ...'ün şirket ihtiyacı dolayısı ile Tuzla'da bulunan taşınmazı davacı vasıtasıyla gördüğünü, müvekkili şirketin buna istinaden iyi niyet kaideleri çerçevesinde 90.000,00 TL ödeme yaptığını, lakin davacı tarafın sunmuş olduğu sözleşmedeki imzanın müvekkiline ait olmadığından yok hükmünde olduğunu ve bu nedenle karara dayanak olamayacağını, 10.02.2018 tarihli bilirkişi raporunu hazırlayan bilirkişi ..., "ses ve görüntü kayıtlarının metin haline dönüştürülmesi" alanında uzman olup grafoloji alanında uzmanlığı bulunmadığını, bu nedenle kendisinin sunmuş olduğu raporun kabulünün mümkün olmadığını, imzaya ilişkin olarak Adli Tıp Kurumu'na başvurulduğunu, ancak Adli Tıp Kurumu'na bilirkişi ... tarafından hazırlanan bilirkişi raporu da gönderildiğini, Adli Tıp Kurumu tarafından hazırlanan raporun, önceki bilirkişi raporunun tesiri altında hazırlandığını, söz konusu raporda incelemeye ilişkin yeterli bilgi verilmediğini, incelemelerin Yargıtayın yerleşik içtihadına uygun yapılmadığını, Her ne kadar yer gösterme tutanağındaki imza müvekkile ait değil ise de aksi değerlendirilse bile, iş bu tutanak daha sonradan imzalanan 01.06.2016 tarihli sözleşme ile geçersiz kaldığını, 01/06/16 tarihli satış protokolünde de "taraflarca daha önce anlaşıldığı tutarda ödenecektir" denilerek, tarafların yani alıcı, satıcı ve emlak komisyoncusu olan davacının ortaklaşa belirledikleri bedelle ödeneceği hususunda anlaştıklarını, iş bu ifade dahi emlakçılık ücretinin satıcının imzasını bile içermeyen "yer gösterme tutanağı" ile belirlenmesinin mümkün olmadığını kanıtladığını, müvekkili ile davacı arasında bir satış protokolü imzalanmış olup söz konusu protokole dayanarak müvekkilinin 90.000,00 TL simsarlık ücretini davacıya ödediğini, Müvekkil 90.000,00 TL'yi ödeyerek, davacının hak ve alacağını belgeleyen, tek nüsha olan 01.06.2016 tarihli sözleşmeyi davacıdan aldığını, bu duruma ilişkin beyanlar mahkemece yanlış yorumlanmış olup "Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesi"ndeki imzamızı ikrar ettikleri sonucuna ulaşıldığını, müvekkili tarafından ödenen bedel simsarlık sözleşmesi sayılan "Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesi" gereği değil, taraflar arasındaki satış protokolü gereği ödendiğini, davacının "Gayrimenkul Görme ve Hizmet Belgesi" yönünden bir alacak hakkının bulunduğunun ikrarı anlamına gelmediğini, Mahkemece beyanlar dikkate alınmayarak dava konusu taşınmazın değerinin 7.000.000,00 TL olduğu ve davacının bu değer üzerinden ücret kazanacağı tespitinde bulunulduğunu, müvekkili şirketin taşınmazı satın alacağı sırada fiyatın fazla olduğunu düşünerek taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi üzerine, dava dışı eski malik ... satış bedelinin nakden ve peşinen ödenmesi halinde 3.000.0000,00 TL'ye taşınmazı satabileceğini beyan ettiğini, peşin ve nakit ödeme halinde yapılan bu indirimi kabul ederek 3.000.000,00 TL bedelle taşınmazı satın aldığını, tapu müdürlüğünden celp edilen resmi satış senedinden satış bedeli görüldüğünü, ayrıca müvekkili ile eski malik arasında imzalanan adi yazılı protokol ile de satış bedelinin 3.000.000,00 TL olduğunu, ancak mahkemece beyanlar dikkate alınmayarak hüküm kurulduğunu, gayrimenkul bedeli hususunda ihtilaf olduğundan gayrimenkulün gerçek bedelinin tespiti için bilirkişi marifetiyle değerleme yapılması gerekirken eksik inceleme ile hüküm tesis edildiğini, İcra takibine itirazda faize ilişkin itirazları olduğu bildirmişse de mahkeme tarafından faize ilişkin hiçbir inceleme yapılmadığını, hüküm kurulurken faize itirazlarının değerlendirilmediğini, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının tahsili için girişilen ilamsız icra takibine vaki itirazın İİK'nın 67. maddesi uyarınca iptali ve icra inkar tazminatının tahsili istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş; bu karara karşı, davalı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, tarafların ileri sürdüğü istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davacı, sözleşme gereğince davalıya gösterdikleri taşınmazın davalı yanca satın alındığını ve sözleşmede bulunan “Yukarıdaki adresi bulunan ticari gayrımenkulü/gayrımenkulleri belirtilen tarihlerde kiralamak/satın almak amacıyla gördüm. Söz konusu yeri şahsım ortağım idarecisi olduğum veya çalıştığım şirket, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımlarım kiraladığı takdirde, yıllık bürüt kiralama bedelinin%12+KDV sini, satın alındığı takdirde satış bedelinin %3+KDV sini .../...'a hizmet bedeli olarak ödemeyi taahhüt ediyorum." hükmüne dayanarak alacak talep etmiştir. Dava, TBK'nın 520. maddesinde tanımı yapılan simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak isteğine ilişkindir. Taraflar arısında 11.05.2016 tarihli "Gayrımenkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi" imzalandığı, taşınmazın davalı tarafından malikinden 22.06.2016 tarihinde satın alındığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen ve imzası davalı tarafça inkar edilen 11.05.2016 tarihli sözleşme taşınmaz satımına yönelik tellallık sözleşmesi olup geçerlidir. Davalı yanca bu sözleşmedeki imzaya yönelik itiraz üzerine mahkemece Adli Belge İnceleme Uzmanı bilirkişiden rapor alınmış, rapora göre sözleşmedeki yazı ve imzanın davalı şirket yetkilisi ...' ün eli ürünü olduğu tespit edilmiş; davalının rapora itirazı üzerine Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi Adli Belge İnceleme Şubesinden rapor alınmış, iş bu raporda da sözleşmedeki imzanın muhtemel ...' ün eli ürünü olduğunun bildirildiği anlaşılmıştır. Alınan raporlar ışığında davalının sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığı ve taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı yönündeki istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir. Davalı, sözleşmede, aracılığa konu gayrımenkulü 11.05.2016 tarihinde satın almak ve kiralamak amacı ile gördüğünü kabul etmiştir. Davacı simsar, davalıya sözleşme yapma (taşınmaz satın alma) fırsatını göstermiş ve kendi edimini yerine getirmiştir. Buna göre davacının davalıya tellallık hizmeti vermediği yönündeki istinaf nedeni yerinde görülmemiştir. Davalı yanca taraflar arasındaki 11.05.2016 tarihli sözleşmeden sonra 01.06.2016 tarihli protokol imzalandığı, protokole dayalı olarak davacıya 90.000 TL ödendiği, bu surette 11.05.2016 tarihli sözleşmenin geçersiz hale geldiği ileri sürülmüştür. 01.06.2016 tarihli protokol hükümlerine göre taraflar arasındaki 11.05.2016 tarihli simsarlık sözleşmesinin geçersiz hale getirildiğine ilişkin hüküm bulunmadığı gibi, davacıya yapıdığı ileri sürelen 90.000,00 TL'lik ödeme de kanıtlanmamıştır. Uyuşmazlığın niteliği ve tutarı itibariyle tanık dinlenmemesi isabetli olup, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf nedenleri de yerinde görülmemiştir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmede taşınmazın değeri 7.000.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Yerleşik Yargıtay içtihadı uyarınca, ücretin taşınmazın değeri üzerinden belli bir orana göre tayin edileceği kararlaştırılmışsa, bu durumda ücret alacağının, simsarlık sözleşmesinde belirlenen taşınmaz değeri üzerinden hesaplanması gerekir. Gayrimenkulün tapudaki değerinin daha az veya daha çok olmasının bir önemi yoktur (Yargıtay 13. H.D.'nin 2015/23026 E. - 2017/8249 K.sayılı, 18.09.2017 tarihli emsal kararı). Bu açıklamaya göre simsarın talep edebileceği ücretin miktarı, sözleşmeye göre kararlaştırılan taşınmaz değerinin %3 + KDV'si olup, mahkemece bu tutar dikkate alınarak kurulan hüküm isabetli olmakla, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf nedeni yerinde değildir. Davacı yanca icra dosyasında 247.800,00 TL'nin takip tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile davalıdan tahsili için takip yapıldığı anlaşılmaktadır. Buna göre icra takibinde alacak tutarı dışında işlemiş faiz talebi bulunmamaktadır. Bu durumda davalı vekilinin takipte istenen işlemiş faiz tutarına yönelik itirazlarının mahkemece değerlendirilmediği yönündeki istinafı da yerinde değildir. Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davalı tarafından yatırılmış olan istinaf başvuru ve peşin harçlarının Hazineye gelir kaydına; bakiye 12.650,00 TL nispi istinaf harcının davalıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına, 3-Davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvuru için yapılan masrafların kendilerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair; HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 18.11.2021 tarihinde, oybirliğiyle ve temyizi kabil olmak üzere karar verildi.
KANUN YOLU: HMK'nın 361. maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süreler içinde temyiz yolu açıktır.