T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1103
KARAR NO: 2021/686
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 26/02/2019
NUMARASI: 2018/469E. 2019/169K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasında görülen alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonucunda, ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen hükme karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili davasında özetle; davacı ile davalı şirketin, üçüncü kişiye ait arsa niteliğindeki taşınmazın satışı hakkında simsarlık sözleşmesi imzaladığını, simsarlık sözleşmesinin imzalanmasının ardından iki gün sonra davalı şirket yetkilisinin teklif edilen satış bedelini kabul ettiğini ve taşınmazı satın almak istediğini arsa sahibine bildiren bir kabul yazısı gönderdiğini, davalı ilgili taşınmazı almaktan cayarak sözleşme hükümleri gereği cezai şart bedelini ödemek zorunda olduğunu, davacının simsar olarak yükümlülüklerini yerine getirerek davalı alıcı ve dava dışı satıcının aralarında alım - satım sözleşmesinin kurulması için gereken ortamı hazırladığını, davacının üstüne düşen tüm edimleri yerine getirdiğini, buna rağmen davalının yasal bir neden sunmadan, ilgili taşınmazı, taahhüt etmesine rağmen satın almadığını, sözleşme edimlerini yerine getirmediğini belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL cezai şart ve 40.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili savunmasında özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, görevli mahkemenin Asliye Hukuk mahkemesi olduğunu, davacının taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davalı ile alıcı arasında sözleşme kurulabilmesi için gerekli koşulların oluşmadığını, cezai şartın feri nitelikte olduğunu, asıl alacak doğmadıkça cezai şart da talep edilemeyeceğini, işbu davada simsarın ücret alacağının doğmadığını, davalının herhangi bir kusurunun olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Davacı vekilince ibraz edilen emlak alım-satım sözleşmesi başlıklı sözleşme incelendiğinde; İstanbul ili Şişli ilçesi, ... Mahallesi, .. Pafta, ... Ada ve ... Parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın satılması için anlaşıldığına dair 06.02.2018 tarihli sözleşme olduğu; yapılan incelemede sözleşmede alıcı kısmında davalı şirketin yer aldığı, satıcı kısmının ise boş olduğu, sözleşmenin alt orta kısmında davacının kaşesinin yer aldığı görülmüştür. Davacı taraf 06.02.2018 tarihli sözleşmeye göre cezai şartın tahsili amacıyla maddi ve manevi tazminat davası açmış ise de; sözleşmenin kurulmamış olduğu davacı tarafça ibraz edilen sözleşme ile sabittir. Sözleşmede; sözleşme konusu İstanbul ili Şişli ilçesi, ... Mahallesi, ... Pafta, ... Ada ve ... Parsel sayılı taşınmazın maliki konumunda olan 'Satıcı' kısmında herhangi bir isim ve imza yoktur. Mevcut sözleşmede satıcı imzası ve unvanı boş olmakla; sözleşmenin ana unsurları tamamlanmadığından ayakta olmayan bu sözleşmeye dayanılarak davacı tarafça davalıdan maddi ve manevi tazminat talep etme hakkı yoktur. Her ne kadar sözleşmede taşınmaz satış bedeli yazılı ise de bu durum satıcı tarafından imzalanmadığı gibi; taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekle tabi olduğu izahtan varestedir. Kurulmamış bir sözleşmede davacının cezai şart ve manevi tazminat talep etme hakkı olmadığı..." gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davaya konu sözleşme ilişkisinin, gayrimenkul tellallığına ilişkin olduğunu, satıcının sözleşmede imzası bulunmasa da davalı yanın sözleşmede yer alan bedel üzerinden anlaşmayı kabul ettiğinin ortada olduğunu, İlk derece mahkemesinin gerekçeli karar metninde, taraflar arasındaki sözleşmede satıcının imzasının bulunmadığının belirtildiğini, ancak satıcının bu satış işlemine onay verdiğini, bu durumun da davalı yanın bilgisi dahilinde olduğunu, zira dosyada mübrez 08/02/2018 tarihli "Mülk ve Şirket Alım Teklifi" başlıklı davalı şirketin kaşe ve yetkilisinin imzasını havi belgede, satıcının davaya konu gayrimenkulü satışa çıkardığının bilindiğini, bu teklifin davalı şirketçe kabul edildiğinin ifade edildiğini, bu noktadan sonra, dava dışı satıcının tellallık sözleşmesinde imzasının bulunmaması durumunun, müvekkilinin alacağının tahsili talebini engellemeyeceğinin açık olduğunu, 08/02/2018 tarihli "Mülk ve Şirket Alım Teklifi" başlıklı belgeden, davalı yanın, dava dışı satıcının satış teklifini kabul ettiği anlaşılmakla, salt satıcının imzasının bulunmaması yönündeki itirazın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağını, satıcı, davalı/alıcının da imzasını koyduğu sözleşmede belirtilen bedel olan 22.000.000,00 USD üzerinden taşınmazını satmaya karar verdiğini, bu şartların da davalı tarafça kabul edildiğini, aksi durumda, davalı yanın hem 08/02/2018 tarihli belgeye imza atması, hem de imza sirkülerini müvekkiline göndermesinin ve taraflar arasındaki gerekli teması sağlanmasını talep etmesinin başka bir anlamı olmayacağını, Taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olmasının davanın reddine gerekçe olamayacağını, zira TBK'nın 520/3. maddesine göre, taşınmaz tellallığına ilişkin sözleşmelerin adi yazılı şekil şartına tabi olduğunu, TBK'nın 521/1. maddesinin emredici bir hüküm olmadığını, Yargıtay kararlarında da yer aldığı üzere, aksi kararlaştırılabilir bir düzenleme olduğunu, somut olayda taraflar arasındaki sözleşmede bu durumunun aksinin kararlaştırıldığını, davaya konu tellallık sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğu göz önüne alındığında, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, Davalı yanın, dava konusu taşınmazın üzerindeki problemlerin varlığı sebebiyle satştan vazgeçildiği iddiasının herhangi bir geçerliliği bulunmadığını, zira davalı yan basiretli tacir olup, hem emlak alım satım sözleşmesini, hem de 08/02/2018 tarihli "mülk ve şirket alım teklifini" imzalayıp bu ilişkiyi kabul ederken, taşınmazın imar durumunu ve sair problemlerini tespit etmekle mükellef olduğunu, "Ana sözleşmenin kurulmasından vazgeçme", olgusunun haklı nedene dayanıp dayanmadığının ispat edilmesi gerektiğini, ispat yükünün davalı yan üzerinde olduğunu, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, simsarlık sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan ceza koşulu alacağının tahsili ve manevi tazminat davasıdır. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekili tarafından, yasal süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Dosya içerisindeki emlak alım sözleşmesi başlıklı sözleşmenin incelenmesinde; sözleşmeye İstanbul Şişli ...'ta kain ... ada, ... parseldeki arsa niteliğindeki taşınmazın konu edildiği, taşınmazın bedelinin 22.000.000 USD olarak belirlendiği, alıcı ... ... ile ... arasında 06.02.2018 tarihinde imzalandığı, sözleşmenin satıcı kısmının altında herhangi bir isim ve imzanın yer almadığı, sözleşmenin 6. maddesinde anlaşmazlık halinde haksız olan taraf bu sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte diğer tarafın maruz kalacağı her türlü zarar ziyan mahkeme icra masrafları ile emlak ofisinin %6 komisyon + KDV bedelini ödemeyi kabul ve taahhüt edeceği düzenlenmiştir. Dosya içerisindeki ''Mülk ve şirket alım teklifi ''isimli 08.02.2018 tarihli belgenin incelenmesinde; ''Söz konusu belgenin İstanbul ili, Şişli İlçesi, Dikilitaş'ta kain 9 ada, 54 parseldeki arsa niteliğindeki taşınmaz bodrum zemin ara katlı kargir süper market ve ... A.Ş.ile birlikte satım alınmasının planlandığı, alımın ... Şti bünyesinde yapılacağı, 22.000.000 USD taleplerini kabul ve beyan ederim , şirket yetkilisinin müsait zamanda randevu vermesini rica ederim" şeklinde ibarelerin yazılı olduğu, belgenin ... adına ... tarafından imzalanmış olduğu görülmektedir. Dosya içerisindeki imza sirkülerinde, ...'ın ... Şti.'ni 15.10.2010 tarihinden itibaren on yıl süre ile münferiden temsil yetkisinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Dosya içerisindeki İTO kaydından görüleceği üzere ...'ın Gayrimenkul adına altında gerçek kişi ticari işletme kaydının bulunduğu görülmektedir. İlk derece mahkemesince dosya içerisindeki 06.02.2018 tarihli sözleşmede satıcı imzasının ve unvanın bulunmadığını, ortada mevcut bir sözleşme bulunmadığından davacının cezai şart ve manevi tazminat talep hakkı olmadığı gerekçeleriyle açılan dava reddedilmiştir. TBK'nın 520/son maddesi uyarınca, taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Tarafların sözleşmeye ne ad verdiklerinin önemi yoktur. TBK'nın 521/1.maddesi uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davalı, şartların gerçekleşmesi halinde, davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/36598 E 2015/35239 K. 02/12/2015 T.). Davacı ile davalı arasında yapılan sözleşme bir simsarlık sözleşmesidir. TBK'nın 521. maddesi kapsamında simsarın faaliyeti sonunda alıcı ve satıcı arasında herhangi bir sözleşme kurulmamıştır. Dava dışı şirkete ait gayrimenkulün davacıya satışı gerçekleşmemiştir. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin satıcı ile alıcı arasında kurulması gerekir. Alıcının kendisine teklif olunan kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde simsarın edimini ifa ettiği kabul edilebilir. Bu konuyu TBK'nın 175. maddesi çerçevesinde değerlendirmek gerekir. Sözleşme hukuki niteliği itibariyle, fırsat gösterme tellallığı niteliğindedir. Buna göre, davacı, davalıya gayrimenkul satım sözleşmesi yapabilme fırsatını göstermiştir. TBK'nın 521/1. maddesi uyarınca; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak taraflar sözleşmede bunun aksini kararlaştırabilirler (Yargıtay HGK'nun 2014/1 E- 2015/1539 K sayılı, 10.06.2015 tarihli kararı). Simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına veya gayrimenkul malikinin rıza göstermesine, simsara yetki vermesine de gerek yoktur (Yargıtay 13.HD'nin 2013/25697 E- 2013/26145 K. sayılı, 28.10.2013 tarihli kararı) Fırsat gösterme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ayrıca alım satım sözleşmesinin kurulmasına da aracılık edilmesine gerek yoktur. Sözleşmede böyle bir ek yükümlülük getirilmemiştir. Davalı cevap dilekçesinde; sonradan yaptığı araştırmada söz konusu taşınmazın imar ve hisse durumu ile alakalı olarak yaptığı araştırmada,taşınmazın satışa hazır olmadığı ve banka kresidi çekilerek satın alınmaya elverişli olmadığı yönünde savunmada da bulunmuştur. Sözleşmede satıcı unvanı ve imzası yer almamakla birlikte, taşınmazın maliki bellidir. Kaldı ki davalı tarafından satıcı şirkete 08.02.2018 tarihli talep de gönderilmiştir. Talep, sözleşmedeki satım bedeliyle uyumludur. Davalının kendisinin imzaladığı sözleşmede, satıcı şirketin, sözleşmedeki bedelle taşınmazı satmayı kabul ettiği yazılıdır. Bu sözleşmeyi davalı imzaladığına göre, satıcının satımı kabul ettiğini kendisi ikrar etmiş durumdadır. Davalının cevap dilekçesi içeriğinden, davalının taşınmazı satın almaktan kendisinin vazgeçtiği anlaşılmaktadır. Davalı, vazgeçme nedeni olarak soyut gerekçeler ileri sürmüş, bunlar somutlaştırmadığı gibi herhangi bir delil de sunmamıştır. Dosya kapsamına göre, simsarlık sözleşmesi yazılı olarak geçerli bir şekilde kurulmuştur. Adi yazılı simsarlık sözleşmesi geçerli olup sözleşmenin imzalanmasıyla simsarın ücrete hak kazanacağı sözleşmenin 5. maddesinde kararlaştırılmıştır. Davalı, satım sözleşmesinden kendisi vazgeçmiş olup haklı sebepleri somutlaştırmadığı ve belgelendirmediği anlaşılmakla 6. maddedeki ceza koşulunu ödemekle yükümlüdür. Sözleşmenin 4. maddesindeki kaporaya ilişkisi hüküm, alıcı ve satıcı arasındaki ilişkiye dair olup, simsarla davalı arasındaki ilişkiye dair değildir. Bu sebeple davalının sözleşmenin 4. maddesine dayalı savunması yerinde değildir. Bu durumda davacının ceza koşulu alacağına hak kazandığının kabulü gerekir. Davalı tacir olup ceza koşulunun tenkisini talep edemez (TTK m.22). Ceza koşulunun davalı ticarin mahvına sebep olacağına dair bir iddia ve kanıt sunulmamıştır. Sonuç olarak, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulüyle davasının kısmen kabulu yoluna gidilmesi davacının dava dilekçesindeki talebi ile bağlı kalınarak 10.000 TL cezai şartın, dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak, bu yönden davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü gerekmiştir. Somut olayda davacının kişilik haklarına saldırı niteliği taşıyan bir durum bulunmadığından, ilk derece mahkemesince manevi tazminat talebinin reddine karar verilmesi sonucu itibariyle yerinde görülmüş, davacı vekilinin manevi tazminata ilişkin istinaf başvurusunun reddi gerekmiştir. Açıklanan bu gerekçelerle, ilk derece mahkemesinin hukukun olaya uygulanmasında hata ettiği kanaatine varıldığından, HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılmasına ve davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki hüküm verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle; HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılmasına, davanın esası hakkında Dairemizce yeniden hüküm verilmesine, bu doğrultuda; 1-Ceza koşulu alacağı talebinin kabulüyle, davacının dava dilekçesindeki talebi ile bağlı kalınarak, 10.000 TL ceza koşulu alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek ve 3095 sayılı Kanun'un 2/2.maddesi uyarınca avans esasına göre hesaplanacak temerrüt faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, 2-Manevi tazminat talebinin reddine, 3-Alınması gerekli 683,10 TL harcın, peşin olarak yatırılan 853,88 TL'den mahsubu ile artan 111,48 TL harcın, talep halinde, ilk derece mahkemesince davacıya iadesine, 4-Davacı tarafından harcanan 68,10 TL harç giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafından harç dışında ilk derece yargılamasında sarf edilen 146,55 TL yargılama giderinin, davadaki haklılık oranlarına göre belirlenen 29,31 TL'lik bölümünün davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, 6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, AAÜT gereğince, kabul edilen ceza koşulu alacağı üzerinden hesaplanan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, 7-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, AAÜT gereğince, reddedilen manevi tazminat talebi yönünden hesaplanan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, 8-Harcanmayan gider avansı kalması halinde, karar kesinleştikten sonra, yatıran tarafa iadesine, 9-İstinaf aşamasındaki yargılama giderleri yönünden; a-İstinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından yatırılan 121,30 TL istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; 44,40 TL istinaf peşin karar harcının talep halinde davacıya iadesine, b-Davacı tarafından sarf edilen 121,30 TL istinaf başvuru harcı gideri ile 43,35 TL posta giderleri olmak üzere toplam 164,65 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, c-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından, istinaf aşaması için ayrıca avukatlık ücreti tayinine yer olmadığına, 10-Gerekçeli kararın Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine, 11-Dosyanın, karar kesinleştikten sonra, kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair; HMK'nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 03.06.2021 tarihinde oybirliğiyle ve davalı yönünden temyiz yolu açık olarak karar verildi.
KANUN YOLU: HMK'nın 361 maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın davalı vekiline tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık süre içinde temyiz yolu açıktır.