T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/139
KARAR NO: 2020/450
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KOCAELİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 20/04/2017
NUMARASI: 2016/757 Esas - 2017/256 Karar
DAVANIN KONUSU: Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklı Ceza Koşulu Alacağı
Taraflar arasında görülen ceza koşulu alacağı davasının ilk derece mahkemesinde yapılan yargılaması sonucunda davanın her iki davalı yönünden kabulüne dair verilen hükme karşı, davalılar vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi. Gereği düşünüldü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ... ile diğer davalı ... arasında davalı ...'a ait gayrimenkulün satışı için aracılık sözleşmesi imzalandığını, dava konusu gayrimenkulün satışı için aracılık sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan 20.11.2014 tarihli hizmet bedeli sözleşmesi uyarınca cayma bedeli olarak 150.000 TL ve aracılık hzimet bedeli olarak 80.000 TL ödemenin kabul edileceğini, davalı satıcı ...'ın sözleşmeden dönüp cezai şartı da ödemediğini, müvekkili tarafından kapora ödenmesine rağmen taşınmazın satıcı tarafından üçüncü şahsa satılarak devredildiğini belirterek, sözleşme ile kararlaştırılan 150.000 TL cezai şart bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili savunmasında özetle; davanın öncelikle husumet yönünden reddi gerektiğini, çünkü müvekkilinin faaliyetinin aracılıktan ibaret olup talebin diğer davalı satıcıya yöneltilmesi gerektiğini, taşınmazın satılmasına ilişkin olarak sözleşmelerin alıcı ile satıcı arasında yapılmış olmasına rağmen diğer davalının, müvekkili şirket ile yaptığı aracılık sözleşmesinin üç aylık süresi bitmeden ve taşınmazı müvekkili şirketin haberi dahi olmadan üçüncü bir kişiye satarak sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat davasında müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ... vekili savunmasında özetle; diğer davalı ... Ltd.Şti. ile kendi müvekkili arasında 17/10/2014 tarihli gayrimenkul satışına ilişkin aracılık sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme kapsamında vekil olarak hareket eden diğer davalının müvekkili yararına hareket etmediğini, taşınmazı almak isteyen müşterileri kendisine bildirmediğini, bu sebeple dava konusu gayrimenkulü üçüncü kişi ...' ndan teklif alarak gayrimenkulü bu kişiye satmak için kapora aldığını, bir an için cezai şarta ilişkin sözleşmenin müvekkili açısından bağlayıcı olması durumunda bile fesihte kusurlu tarafın müvekkili olmadığını, taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davalı imzaladıkları sözleşmenin kargo yoluyla davalı ...'a gönderildiğini, davacıyla henüz sözleşme kurulmadan sözleşmeden dönme beyanını bildirdiklerini, bundan sonra diğer davalının dava dışı ...'dan aldığı teklifi müvekkiline bildirdiğini, davalı ...'ın bu şahıstan kapora aldığını, bu şekilde başka bir şahıstan teklif ve kapora alınmasının davacıyala bir sözleşme ilişkisi kurulmadığını gösterdiğini, bir an için taraflar arasında sözleşme bulunduğu kabul edilse bile müvekkilinin fesihte kusurlu olmadığı gibi cayma bildiriminde bulunulduğunu belirterek, gerek bu nedenlerle gerekse resen dikkate alınacak nedenlerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Dava, cezai şart alacağına ilişkin alacak davasıdır. Davalılar arasında, davalı ...' a ait gayrimenkulün satılması hususunda diğer davalı ... Ltd. Şti. İle sözleşme bulunduğu, davalı ... Ltd. Şti. Nin diğer davalı ... adına hareketle 3. Kişilerle hukuki ilişkiye girildiği hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. İhtilaf; davacı ile davalı ... Ltd. Şti. arasında imzalanan hizmet bedeli sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şartın davalılardan talep edilebilir olup olmadığı noktasındadır. Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davalı ... Ltd. Şti. Nin diğer davalıya ait gayrimenkulün satımı hususunda davalılar arasında vekalet ilişkisi kurulduğu, bu vekalet ilişkisi kapsamında davalı ... Ltd. Şti. Nin davacı ile gayrimenkulün satımı hususunda 1.500.000,00 TL bedel ile anlaşmaya varıldığı, anlaşmanın 2. Maddesi ile alım satımdan dönen tarafın 150.000,00 TL cezai şart ödemesinin kararlaştırıldığı, bu sözleşmeden sonra sözleşmeye aykırı olarak diğer davalı ...' ın gayrimenkulü 3. Bir kişiye sattığı, davacı ile davalı arasında akdedilen hizmet bedeli sözleşmesinde imzası bulunan ... Ltd. Şti. Nin satıştan vazgeçen taraf olması sebebiyle cezai şarttan sorumlu olduğu, ... Ltd. Şti.nin diğer davalı ... adına, onun nam ve hesabına hareket ederek davacı ile hukuki ilişkiye girdiği, davalılar arasında 3. Kişiler ile hukuki ilişkiye girme hususunda anlaşılmış olması karşısında gayrimenkul maliki ...' ın da kendisi nam ve hesabına hareket eden diğer davalı taahhütlerininden sorumlu olduğu mahkememizce kabul edilerek,...", her iki davalı aleyhindeki davanın kabulü ile 150.000 TL alacağın, her iki davalıdan müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir. Bu karara karşı davalılar vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF BAŞVURU NEDENLERİ Davalı ... vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Müvekkili ile diğer davalı arasında simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, TBK'nın 520. maddesi uyarınca vekalet hükümlerine tabi olup simsar davalının, müvekkilinin haklarını korumakla yükümlü olduğunu, dikkatli ve özenli davranmakla yükümlü olduğunu, Davacının taşınmazı satın almak üzere 1.500.000 TL bedel üzerinden teklif verdiğini, aynı taşınmaza üçüncü şahıs ... tarafından verilen daha iyi bir teklifin davalı simsar tarafından müvekkiline bildirilmediğini, simsarın böylece sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı davrandığını, müvekkilinin iradesini fesada uğrattığını, bunun sonucunda müvekkilinden, davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşme için imza alındığını, Bundan sonra ...'nun müvekkiline ulaşarak teklifini bildirdiğini, bunu üzerine davalı simsarı aradıklarını, davalı simsarın müvekkiline, davacı ile olan sözleşme ile henüz bağlı olmadığını ve ...'nun teklifini alabileceklerini bildirdiğini, davalı simsarın anılan müşteri ile bizzat görüşüp teklif aldığını, kapora aldığını, buna dair belgelerin dosyaya sunulduğunu, Tüm bu yaşananlar üzerine müvekkilinin, davalı simsarın görevini kötüye kullanmış olması nedeniyle, ekte sunulan e-posta yazısıyla simsarlık sözleşmesini haklı sebeplerle feshettiklerini bildirdiklerini, buna rağmen ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, Yaşanan sürece bakılırsa, davacı ile davalı simsar ...'ın işbirliği içinde hareket ettiklerinin anlaşıldığını, çünkü, üçüncü şahıs ...'ya satış yapılmasında sakınca olmadığını bildiren kişinin bizzat davalı simsar olduğunu, hem davacıyla hem ... ile görüşüp teklif alan ve her ikisiyle sözleşme imzalayan davalı ...'ın kötü niyetli olduğunu, çünkü, eğer taşınmaz davacıya satılsaydı bu kez ... ile aynı sorunun yaşanacak olduğunu, daha fazla para kazanmak hırsıyla hareket eden simsar davalı ...'ın bu eylemlerinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, aynı taşınmaz için iki ayrı kişiden kapora alan simsarın sorumlu olup müvekkilinin bu konuda kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını, Davacıdan alınan 10.000 TL kapora karşılığında 150.000 TL ceza koşuluna hükmedilmesinin adil olmadığını, Kararın eksik incelemeyle verildiğini, Açıklanan bu nedenlerle ve resen dikkate alınacak diğer nedenlerle, ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılarak davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ... Şirketi vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; İlk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve esas yönünden hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin sadece aracı olup kendisine husumet yöneltilemeyeceğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini istemiştir. Ancak, bu davalı tarafından gerekli istinaf başvuru ve peşin harçları yatırılmamıştır.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, hukuki niteliği itibariyle, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince, yukarıda açıklanan gerekçelerle, her iki davalı aleyhindeki davanın kabulüne karar verilmiş, bu karara karşı davalılar vekillerince, yasal süreler içinde ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davalı ... Şirketi vekilinin istinaf başvurusu yönünden: Bu davalı vekili tarafından süresi içinde istinaf başvurusunda bulunmuş ise de istinaf harçlarının yatırılmadığı anlaşılmıştır. Bu durumun Dairemizce tespiti üzerine, 2017/679 E sayılı dosya üzerinden, HMK'nın 344. maddesi uyarınca işlem yapılmak üzere HMK'nın 352. maddesi uyarınca dosya ilk derece mahkemesine geri çevrilmiştir. İlk derece mahkemesince, bu davalı vekiline, istinaf başvuru harçlarını yatırması konusunda HMK'nın 344. maddesi uyarınca muhtıra tebliğ edilmiş, verilen kesin süre içinde kanun yolu harçları ödenmediğinden, ilk derece mahkemesinin 28.11.2017 tarihli ek kararıyla, bu davalı şirketin istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Ek kararda istinaf yerine temyizden söz edilmesinin maddi hata niteliğinde olduğu anlaşılmakla, bu husus sonuca etkili görülmemiştir. İlk derece mahkemesinin, kanun yoluna başvurunun yapılmamış sayılmasına dair verdiği ek karar, bu davalı vekiline usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş, davalı şirket vekili, bu ek karara karşı istinaf başvurusunda bulunmamıştır. Bu durumda, davalı şirket vekilinin usulüne uygun bir istinaf başvurusu bulunmadığından, ileri sürdüğü istinaf nedenleri incelenmemiş, sadece davalı ... vekilinin istinaf başvurusu incelenmiştir. Davalı ... vekilinin istinaf başvurusu yönünden: Bu davalı vekilinin istinaf sebeplerinin incelenmesinden önce, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin, yani davalı ... ile davacı arasındaki ilişkinin hukuki niteliği üzerinde durmak ve bu ilişkinin niteliğine göre sonuca gitmek gerekir. Dosyaya sunulan belgelere göre; davalı ... ile diğer davalı ... arasında, 17.10 2014 tarihli taşınmaz simsarlık sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme uyarınca davalı ..., davalı ...'ya ve ortaklarına ait taşınmazın satışına aracılık etmeyi üstlenmiştir. Davalı ..., taşınmazı satın almak isteyen davacıyla görüşmüş, onun teklifini alıp satıcı ...'ya bildirmiş, ayrıca davacıdan 50.000 TL kapora almıştır. Davacı ile davalı ... arasında 20.11.2014 tarihli simsarlık sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre, satım bedelinin 1.500.000 TL olduğu, 2. maddeye göre alıcı ve satıcının bu sözleşmenin imzalanmasından sonra satış işlemlerinden her ne sebeple olursa olsun dönerlerse veya anlaşmazlığa düşerlerse, vazgeçen taraf diğer tarafa cayma akçesi olarak 150.000 TL ödemeyi ve ayrıca simsara da 80.000 TL'yi KDV'si ile birlikte ödemeyi kabul etmiştir. Bu sözleşmeyi, davcı "alıcı" sıfatıyla, davalı ... ise "aracı" sıfatıyla imzalamıştır. Su sözleşmede satıcının imzası yoktur. Yani, davacının ceza koşulu alacağı iddiasını dayandırdığı bu sözleşmede satıcı davalı ...'ın imzası yoktur. Bunun dışında, iki davalı arasında imzalandığı iddia edilen ve dosyaya imzasız örneği sunulan 20.11.2014 tarihli bir sözleşme daha vardır. Bu sözleşmenin imzalı bir örneği sunulmamış olmakla birlikte, davalı ..., iradesini sakatlayan iddialar ileri sürse de bu sözleşmeyi imzaladığını kabul etmektedir. Bu sözleşmenin tarafları, "satıcı" olarak görünen ..., ..., ... ile "aracı" olarak gösterilen davalı ...'tır. Bu sözleşmede davacının imzası bulunmamakla birlikte; sözleşmenin 1. maddesinde, satıcıların taşınmazı 1.500.000 TL bedelle alıcı davacı ...'ya satmayı beyan ve taahhüt etmişler, sözleşmenin 2. maddesinde ise satıcı veya alıcının herhangi bir sebeple satış sözleşmesini yapmaktan vazgeçmesi halinde diğer tarafa 150.000 TL cayma akçesi ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği görülmektedir. Yine, tarafların kabulünde olduğu üzere, satıcı taraf, taşınmaza daha yüksek bedel teklif eden dava dışı ...'na taşınmazı satıp devretmiştir. Bu açıklamalara göre, davacı ile davalı satıcı ... arasında simsarlık sözleşme ilişkisi yoktur. Simsarlık ilişkisi davacı ile davalı ... arasında ve davalı ... ile diğer davalı satıcı arasındadır. Dolayısıyla, davalı ...'ın davacıya karşı, simsarlık sözleşmesinden doğan bir borcundan söz edilemez. Davalı ... istinaf harçlarını yatırmadığından, davacı ile davalı ... arasındaki simsarlık ilişkisi ve ona bağlı edim yükümlülükleri tartışılmayacaktır. Çünkü, davalı ... hakkında ilk derece mahkemesinin verdiği hüküm kesinleşmiştir. Davacı alıcı ile davalı satıcı ... arasındaki ilişki, taşınmaz satış vaadi ilişkisidir. Yukarıda açıklandığı üzere, davacının davalı ...'la imzaladığı 20.11.2014 tarihli simsarlık sözleşmesinde davalı satıcı ...'ın imzası bulunmamakla birlikte, aynı tarihte iki davalı arasında imzalandığı iddia edilen ve imzalandığı davalı ... tarafından da kabul edilen sözleşmede, davalı ..., taşınmazı davacıya kararlaştırılan bedel üzerinden satıp teslim etmeyi vadetmiştir. Bu durumda, davacı ile davalı ... arasındaki ilişki taşınmaz satış vaadi ilişkisidir. Davalının sorumluluğu ister bu sözleşmeden isterse davacının davalı ...'la imzaladığı sözleşmeye davalı satıcının zımni rızasından veya temsil ilişkisinden doğsun, sorumluluğun tek kaynağı satış vaadidir. Davcı ile davalı ... arasında başka bir hukuki ilişki yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunlu olup bu şekil şartı, geçerlilik şartıdır (TMK m.706 f.1 ve TBK m.12 ve TBK m.29 f.2). Resmi şekle uyulmamanın sonucu geçersizliktir. Davacı ile davalı ... arasında, resmi şekilde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi yoktur. Davaya dayanak yapılan sözleşmeler adi yazılı sözleşmelerdir. Bu nedenle, davalı ... ile davacı arasında geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmamaktadır. İmzalı örneği sunulmayan ancak davalı ... tarafından imzalandığı kabul edilen sözleşmede davalının cayma akçesi ödeyeceğine dair taahhüdü davacı lehine yapılmış bir taahhüt ise de bu taahhüt, yani ceza koşulu, taşınmaz satış vaadine dayalıdır. Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşmedeki ceza koşulu da geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak alacak talep edilemez. Burada bir hususun açıklanmasında fayda olduğu düşünülmektedir. TBK'nın520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin geçerliliği yazıl şekilde yapılmalarına bağlıdır. Simsarlık sözleşmesi, taşınmazlara ilişkin olsa bile adi yazılı şekilde yapılabilir. Buna göre, somut olayda davacı ile davlı ... arasında ve iki davalının kendi aralarında imzalanan adi yazılı simsarlık sözleşmeleri elbette geçerlidir. Yukarıda sözü edilen geçersizlik ise davacı ile davalı satıcı ... arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğidir. Diğer taraftan, resmi şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersizlik, kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen nazara alınması gereken bir husustur. Davalı taraf bu hususu istinaf sebebi olarak ileri sürmemiş olsa bile, HMK'nın 355. maddesi uyarınca bu hususun istinaf mahkemesince resen dikkate alınması gerekir. Davanın, sözleşmenin geçersizliği nedeniyle reddi gerektiğinden, davalının diğer istinaf nedenlerinin incelenmesine gerek yoktur. Bu hukuki açıklamalara göre, davalı ... aleyhindeki davanın, sözleşmenin geçersizliği nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, kabul kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan, bu davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü gerekmektedir. Yukarıda açıklanan gerekçelerle, HMK'nın 353/1.b.2.maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemenin istinafa konu karanın, davalı ... yönünden kaldırılarak bu davalı hakkında Dairemizce yeniden hüküm verilmesine ve bu davalı hakkındaki davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıkanan gerekçelerle; Davalı ... Şirketi istinaf başvuru harçlarını yatırmadığından ve başvurusu yapılmamış sayıldığından ve ilk derece mahkemesinin bu davalı hakkında verilen hükmü kesinleştiğinden, bu davalı yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına; davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca kabulü ile ilk derece mahkemenin istinafa konu karanın davalı ... yönünden kaldırılarak, bu davalı hakkında Dairemizce yeniden hüküm verilmesine, bu doğrultuda; 1-Davalı ... aleyhindeki davanın reddine, 2-Karar harcı, hakkındaki hüküm kesinleşen diğer davalı şirket hakkında verilip kesinleştiğinden, yeniden harç alınmasına yer olmadığına, 3-Davalı tarafından harcanan 5,20 TL vekaletname harcı giderinin davacıdan alınıp bu davalıya verilmesine, 4-Davalı, ilk derece yargılamasında, kendisini avukatla temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre belirlenen 18.200,00 TL nispi avukatlık ücretinin davacıdan alınıp davalı ...'a verilmesine, 5-Davacı tarafından bu davalıya yönelik sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 6-İstinaf aşamasındaki yargılama giderleri yönünden; a-Davalı ... vekili tarafından yatırılan 85,70 TL istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; 2.732,62 TL peşin istinaf karar harcının, karar kesinleştiğinde ve talep halinde, davalı ...'a iadesine, b-Davalı tarafından istinaf aşamasında yapılan 101,00 TL tebligat gideri ile 85,70 TL istinaf başvuru harcı toplamı olan 186,70 TL istinaf yargılama giderlerin davacıdan alınarak davalı ...'a verilmesine, 7-Gerekçeli kararın Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine, 8-Karar kesinleştikten sonra dosyanın, kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair; HMK'nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, oybirliğiyle ve temyiz yolu açık olarak karar verildi.02/06/2020
KANUN YOLU: HMK'nın 361. maddesi uyarınca, gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süre içinde temyiz yolu açıktır.