T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1226
KARAR NO: 2020/767
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 20/05/2020
NUMARASI: 2019/246
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sırasında verilen ihtiyati tedbir kararına davalılarca itiraz edilmesi üzerine, davalıların tedbire itirazının reddine, teminata itirazının kabulüne ilişkin verilen ara karara karşı davacı vekili ile davalı adi ortaklığı oluşturan şirketler vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı ... ile birlikte davalı ......A.Ş.'nin ortakları olduklarını, ... hali hazırda aslen davalı ...'a ait olan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm alanında yer alan adalar üzerinde ... ile birlikte dava konusu Fikirtepe projesini yürüttüğünü, ... kendilerine 16 milyon USD'den fazla borcu bulunduğunu bu yüzden hakkında başlatılan icra takibine itiraz üzerine İstanbul Anadolu 1. ATM'nin 2015/769 esas sayılı dosyada dava açtıklarını, davanın kabulüne karar verildiğini, dosyanın Yargıtay aşamasında olduğunu, Fikirtepe projesinin gerçekleştirileceği taşınmazların tevhit/ifraz işlemi öncesi davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğunu, aynı zamanda Fikirtepe Projesi kapsamında kalan taşınmazların diğer malikleriyle de ... A.Ş. tarafından gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ... tarafından yapıldığını, inşaat için gerekli tüm izinlerin ... tarafından alındığını, projesinin ... A.Ş.'ye ait olduğunu, ... davacılardan mal kaçırmak için ... A.Ş.'nin yönetim kurulu başkanı sıfatıyla yönetim yetkisini kötüye kullanıp genel kurulda karar almadan Fikirtepe projesinin uygulanacağı tapuları, diğer maliklerin imzaladığı sözleşmeleri topluca davalıların oluşturduğu ortaklığa devrettiğini, davalılardan ... A.Ş.'nin ortak ve yetkilisinin ... oğlu ... olup bu durumun muvazaayı gösterdiğini, taşınmazların çok cüz'i bir bedelle devrinin gerçekleştirildiğini, devir bedelinin ... ve onun kontrolündeki şirketlere aktarıldığını, tüm bu işlemlerin TTK'nın 408/2-f maddesine aykırı olup, ... A.Ş.'nin önemli miktarda mal varlığının genel kurul kararı olmaksızın gerçekleştirilen işlemle devrinin sağlandığını, bu yüzden devre yönelik yapılan tüm işlemlerin geçersiz, batıl olduğunun tespitine, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsellerde bulunan davalı ... tarafından diğer davalılalara devri yapılan taşınmazların ve bu taşınmazlar üzerinde inşa edilen kat irtifakı tesis edilen binalarda bulunan bağımsız bölümler ile ticari alanlarda davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ve ... adına tesciline, proje kapsamında maliklerle imzalanan inşaat yapım sözleşmeleri ve benzer mahiyetteki sözleşmeler uyarınca ... payına düşen bağımsız bölümlerin ve ticari alanlardaki payların tespiti ile bu bağımsız bölümlerin ve ticari alanlardaki payların tapularının iptali ve ... adına tesciline, tüm kurumlar nezdindeki inşaat, izin ve ruhsatların ... adına tesciline, vaki durumun eski hale getirilmesine karar verilmesini istediklerini, bu taleplerinin kabul görmemesi halinde TBK'nın 19. maddesi uyarınca devir işlemlerinin muvazaalı olduğunun tespiti ile dava konusu taşınmazların ve bu taşınmazlar üzerine yapılıp kat irtifakı düzenlenen binalarda ... adına kayıtlı ve onun hissesine düşen bağımsız bölümlerin ticari alanlardaki payların tapularının iptaliyle ... adına tesciline, Fikirtepe projesinin tüm iskan ve ruhsatlarına ilişkin durumun eski hale getirilerek ... adına olduğunun tespit ve tesciline bölgedeki taşınmaz sahipleriyle ... arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tespitiyle tespit edilen tüm devir sözleşmelerinin geçersiz olduğuna karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılardan ... A.Ş.ile .....A.Ş.'nin cevap dilekçesi sunmadıkları, davalı .....AŞ.nin cevap dilekçesinde özetle; öncelikle zaman aşımı itirazında bulunduğu, ayrıca davacıların 11/06/2010 tarihli mutabakat anlaşması uyarınca diğer davalı ....'ye proje bazlı ve sınırlı olarak ortak olduklarını, anlaşma hükümlerince tarafların Kuzey Irak-Kürdistan Bölgesi Süleymaniye kentinde gayrımenkul işi geliştirilmesi konusunda ve ... o tarihte Türkiye'de bulunan sondaj kalesi dahil olmak üzere fason sondaj hizmetleriyle ilgili projeyi kapsayacak şekilde ortaklık kurulduğunu, mutabakat maddeleriyle de bu durumun anlaşılacağını, projenin gerçekleştirilmesi amacıyla 30/06/2010 tarihinde hisse devirlerinin yapıldığını, davacıların davalı ....'nin Türkiye'deki işlerine ortak olmadıklarını, söz konusu mutabakat belgesi gereğince mutabık kalınan projeler için davacıların davalı şirketin hissedarı olduktan sonra münferit temsil ve imza yetkilisi kılındıklarını, davacıların dava konusu Fikirtepe Projesine destek vermediklerini, ... A.Ş. tarafından Fikirtepe projesi kapsamında 2012 yılından 2015 yılına kadar arsa sahipleriyle satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedildiğini, yaşanan ekonomik zorluklar nedeniyle 2015 yılında arsa sahipleriyle yapılması gereken ve yasal zorunluluktan ötürü ada bazlı tamamlanması zorunlu olan sözleşmelerin tamamlanamadığını, bu zorluklar ile mücadele edilirken davacıların ... aleyhine Süleymaniye projesiyle ilgili olarak İstanbul Anadolu 1. ATM'de dava açtıklarını, ... en son genel kurulunun 17/08/2012 tarihinde yapıldığını, şirketin hali hazırda organsız olduğunu, ... A.Ş. tarafından Fikirtepe projesine başlanılmış olmakla birlikte yaşanan ekonomik sıkıntı nedeniyle projenin devam ettirilemeyeceğinin anlaşılması, imzalanan sözleşmelere aykırılık nedeniyle tazminat ödenmesinin gerekmesi nedenleriyle şirketi zarara uğratmamak adına projeyi devir zorunluluğunun doğduğunu, inşaat ruhsatlarının ... adına düzenlendiğini, TTK'nın 408/2-f maddesi anlamında davalı ... adına kayıtlı devre konu olabilecek önemli miktarda mal varlığının bulunmadığını, bu durumun defter kayıtlarıyla da ortaya çıkacağını belirterek, ihtiyati tedbir talebinin ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ Davacılar vekilinin dava dilekçesindeki ihtiyati tedbir talebini değerlendiren ilk derece mahkemesi, 20.05.2019 tarihli ara kararı ile dava dilekçesi ekindeki deliller itibariyle HMK'nın 390/3. maddesindeki yaklaşık ispat koşulu gerçekleşmediğinden bu aşamada davacının ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir. Bu ara kararına karşı herhangi bir kanun yolu başvurusu yapılmamıştır. Yargılama aşamalarında davacılar vekilinin ihtiyati tedbir talebini tekrarlaması üzerine ilk derece mahkemesinin 19.02.2020 tarihli duruşma tutanağının 4. Bendi ile; "Gelen ... ada, ... ve ... parsel tapu kayıtlarının hazine adına kayıtlı olduğu, ... ada,... parselde 3127 adet bağımsız bölüm bulunduğunun bildirildiği, bunlardan bir kısmının davalılar ... ve .... A.Ş. Adına tapuda kayıtlı oldukları anlaşılmakla iki davalı şirket adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlere üçüncü kişilere devrin önlenmesi bakımından taktiren 5.000.000,00 TL tutarında nakdi teminat yahut kesin süresiz teminat mektubu karşılığında ihtiyati tedbir konulmasına, 1 haftalık kesin süre içinde teminat yatırılıp tedbirin uygulanması talep edilmediği taktirde tedbir kararının kendiliğinden kalkmış sayılacağı hususunda davacı taraf vekillerinin uyarılmasına, süresinde teminat yatırılıp uygulama talebinde bulunulması halinde Kadıköy Tapu Sicil Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına, " karar verilmiştir. 19.02.2020 tarihli bu ihtiyati tedbir kararına karşı davalılar .....A.Ş vekili ile ....A.Ş vekili itiraz dilekçeleri vermek suretiyle itiraz etmişlerdir. Daha sonra anılan iki davalı vekili sıfatıyla Av. ... tarafından 20.04.2020 tarihli dilekçe ve ekleri sunulmuştur. İtirazı duruşmalı inceleyen ilk derece mahkemesi, 20.05.2020 tarihli murafa duruşmasında verdiği ara kararı ile davalıların ihtiyati tedbir kararına itirazlarının reddine, ancak teminata yönelik itirazın kabulü ile, teminatın 40.500.000 TL ye çıkarılmasına karar verilmiştir. Buna dayalı olarak gerekçeli ara karar yazmıştır.Bu karara karşı, davalılar .....A.Ş. ile .....A.Ş. vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Ayrıca teminatla ilgili karara karşı davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davalılar .....A.Ş. vekili ile ..... A.Ş. vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; itiraz dilekçelerinde ileri sürülün hususları da tekrarlamak suretiyle, davanın .... A.Ş. tarafından bir kısım arsa sahipleriyle yapılmış olan kat karşılığı inşaat ve satış vadi sözleşmelerinden kaynaklandığını, ... tüm arsa malikleriyle sözleşme yapamadığını, inşaata da başlayamadığını, arsa sahiplerinin ... herhangi bir tapu devri yapmadıklarını, yani ... hiç bir zaman tapu maliki olmadığını, bu nedenle tapu iptali talebinin hukuki dayanağının bulunmadığını, 644 adet kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... ortağı ve yetkilisi olan ... çabası ile imzalandığını, davacıların bir katkılarının olmadığını, kaldı ki inşaat alanındaki tüm arsa sahipleriyle ... anlaşma yapamadığından geriye kalan arsa sahipleriyle sözleşmeyi müvekkillerinin imzaladığını, ... hiç bir zaman inşaat izni veya ruhsatı almadığını ve inşaata başlamadığını, müvekkillerinin 2017 yılında inşaat ruhsatı alarak inşaatı yaptıklarını, Dosyaya sundukları uzman raporları mevcut olup, bu raporlar da dikkate alındığında, davacıların taleplerinin haksız olacağının anlaşılacağını, uzman mali müşavirin raporunda belirtildiği üzere ...'ın finansal durumunun tespit edildiğini, ayrıca adi ortaklık tarafından yapılan inşaat işinin maliyet ve kâr hesabının yapıldığını, ... bu inşaat işini yapacak mali gücünün bulunmadığının raporla tespit edildiğini, ... arsa sahiplerine kira ödemesi dahi yapacak durumda olmadığının tespit edildiğini, ... kat karşılığı inşaat sözleşmelerini bu nedenle müvekkillerine devrettiğini,... sözleşmeleri devir karşılığında tüm yaptığı masraf bedellerini ve kârını müvekkillerinden aldığını, İlk derece mahkemesinin yeterli gerekçe açıklamadan ve kanaat oluşturacak deliller bulunmadan ihtiyati tedbir kararı verip itirazı da haksız olarak reddettiğini, alınan teminatın da yetersiz olduğunu, Mahkemenin 396 adet bağımsız bölüm üzerine tedbir uygulamasının hukuka aykırı olduğunu, davalı ...'ın gerek tüm arsa sahipleriyle sözleşme yapamamış olması ve gerekse inşaatı yapacak gücü bulunmaması, tüm inşaatın müvekkilleri tarafından yapılmış olması nedeniyle davanın ve tedbir kararının haksız olduğunu,Açıklanan bu sebeplerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, ihtiyati tedbire itirazın reddine dair kararın kaldırılmasına, itirazın kabulü ile ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir. Davacılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesinin teminata ilişkin itirazı kabul ederek teminatı arttırmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, 40.500.000 TL teminat yatırmaya zorlanmasının müvekkilinin hak arama özgürlüğünü zedeleyeceğini, taşınmazların farazi değeri üzerinden hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, dosyaya sunulan uzman görüşüne göre projenin karlılık tutarının 29.000.000 TL olduğu belirtildiğine göre bunun üzerinden teminat alınması gerektiğini belirterek sonuçta, ilk derece mahkemesinin itiraz üzerine verdiği teminatın arttırılması kararının kaldırılmasına ve daha düşük bir teminatın takdir edilmesine karar verilmesini istemiştir.Davalılar vekili davacı tarafın istinafına karşı verdiği cevap dilekçesinde; davacının istinafının süresinde olmadığını, teminata itirazın haksız olduğunu, bilakis teminatın yetersiz takdir edilmiş olduğunu belirterek davacının istinaf başvurunun reddine karar verilmesini istemiştir.Davacılar vekili, davalıların istinaf başvurusuna karşı verdikleri cevap dilekçesinde, ileri sürülen istinaf başvuru sebeplerinin yerinde olmadığını açıklayarak, başvurunun reddine karara verilmesini istemişlerdir.
İNCELEME VE GEREKÇE Talep, hukuku niteliği itibariyle, tapu iptal ve tescil davası içinde verilen ihtiyati tedbir kararına itirazın reddine ilişkin kararın istinafına ilişkindir.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, istianaf başvuru nedenleri ve kamu düzenine aykırılık yönleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.Davalı vekilinin istianaf başvuru nedenlerinin incelenmesinde; Davacı, tapu iptal talebini öncelikle TTK'nın 408. maddesine, olmadığı takdirde TBK'nın 19. maddesindeki muvaaza nedenine dayandırmaktadır. Dosyaya celb edilen delillere göre, davalı ... tarafından önemli bir miktardaki arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdettiği, bakiye bir kısım arsa sahipleriyle sözleşme yapmadan, kendisiyle sözleşme yapan arsa maliklerinin de onayı ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tamamını davalı .... A.Ş.' ye devredildiği, arsa sahiplerinin ... tapu devri yapmadıkları, tapuların doğrudan arsa malikleri tarafından davalı ....'ya devredildiği, bu devirden sonra bakiye kat malikleriyle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin davalılarla imzalanarak ve yine davalılar ... ve ... tarfından 2017 yılında ilk defa inşaat ruhsatı alınmak suretiyle davalı adi ortaklık tarafından inşaata başlandığı, .... adına alınmış inşaat ruhsatının dosyada bulunmadığı, dosyadaki uzman raporlarına göre inşaatın davalı adi ortaklık tarafından % 90 seviyesinde yapıldığı, ... inşaat yaptığına dair kanıt sunulmadığı, inşaatın bütünü ile davalı adi ortaklık tarafından yapıldığına dair iddia ve deliller bulunduğu dosyanın mevcut aşaması ile anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dışında davalı adi ortaklığı oluşturan şirketlere taşınmaz da devredildiğine ilişkin dosyada bir kanıt yoktur. Davanın ilerleyen aşamalarında sunulacak delillere göre mahkemenin değerlendirme yetkisi saklıdır. İlk derece mahkemesince 20.05.2019 tarihli ara kararıyla yaklaşık ispat koşu gerçekleşmediğinden, tedbir talebi reddedilmişse de daha sonra celp edilen tapu kayıtlarında itiraz eden davalı şirketler adına kayıtlı taşınmaz bulunduğu gerekçesiyle tedbir kararı verildiği anlaşılmaktadır.HMK'nın 390/3. maddesi uyarınca tedbir talep eden taraf davanın esası yöünden haklılığını yaklaşık olarak ispatlamalıdır. Yukarıda özetlenen dosya içeriğine göre, davanın mevcut aşaması itibariyle ve davalı şirketlerin sicil kayıtları dikkate alındığında, davalı ... açısından yaklaşık ispat olgusunun gerçekleşmediği kanatine varılmaktadır. Davalı ... yönünden ise bu şirketin ortağı ve yetkilisi ile ...'ın yetkilisi arasındaki akrabalık ilişkisi dikkate alındığında ve dosyadaki ispat faaliyeti devam ettiğinden bu şirket yönünden davacının haklarının teminat altına alınması gerekli ise de bunun dosyadaki somut verilere göre dengelenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Açıklanan bu gerekçelerle davalı ... yönünden istinaf başvurusunun kabulü ile ... adına kayıtlı taşınmazlar üzerindeki ihtiyati tedbirin tamamen kaldırılması gerektiği; davalı ... yönünden ise yukarıda açıklandığı üzere inşaatın tamamının davalı adi ortaklıkça yapılmış olduğuna dair dosyadaki deliller, inşaatın yapımında ...'ın kaynaklarının kullanıldığına dair bu aşama itibariyle somut bir belgenin sunulmamış olması, dosyaya sunulan uzman görüşlerindeki tespitler dikkate alınarak, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile bu davalı adına kayıtlı dükkan nitelikli taşınmazlar üzerindeki tedbirin devamı, konut (daire) nitelikli taşınmazlar üzerinde tedbirin ise kaldırılmasına karar verilmesinin hak ve menfaat dengesine uygun olacağı kanaatine varılmıştır.Davacı vekilinin istinaf başvuru nedenlerinin incelenmesinde; Davacılar vekilinin istinafı teminat miktarına ilişkindir. Yukarıda açıklanan gerekçelerle, ihtiyati tedbir sadece davalı ... adına kayıtlı dükkan nitelikli taşınmazlar üzerinde devam edeceğinden, ilk derece mahkemesinin ilk tedbir kararındaki 5.000.000,00 TL teminat yeterli görüldüğünden, davacılar vekilinin itirazının bu kapsamda kabulüne ve itiraz üzerine verilen teminatın arttırılması kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 394/son ve 353/1.b.2 maddeleri uyarınca, taraf vekillerinin istinaf başvurularının yukarıdaki gerekçeler kapsamında kabulüne dair aşağıdaki karar verilmiştir.
KARAR : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; HMK'nın 353/1.b.2 ve 394/son maddeleri uyarınca taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne; İlk Derece Mahkemesinin ihtiyati tedbire itirazın reddine ve teminatın artırılmasına dair verdiği 20/05/2020 tarihli ara kararın KALDIRILMASINA, davalıların ihtiyati tedbire itirazları hakkında Dairemizce yeniden karar verilmesine, bu doğrultuda;1-Davalı .... yönünden ihtiyati tedbire itirazın kabulü ile ilk derece mahkemesinin 19.02.2020 tarihli ihtiyati tedbir kararının bu davalı yönünden bütünüyle KALDIRILMASINA, bu davalı adına kayıtlı tüm bağımsız bölümler üzerine konulmuş olan ihtiyati tedbir kayıtlarının kaldırılması için ilk derece mahkemesince Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılmasına, 2-Davalı ... yönünden ise ihtiyati tedbire itirazın kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin 19.02.2020 tarihli ihtiyati tedbir kararının bu davalı adına kayıtlı "Daire" nitelikli bütün bağımsız bölümler üzerinden KALDIRILMASINA, bu davalı adına kayıtlı "Daire" nitelikli tüm bağımsız bölümler üzerine konulmuş olan ihtiyati tedbir kayıtlarının kaldırılması için ilk derece mahkemesince Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılmasına, 3-Davalı ... adına kayıtlı "Dükkan" nitelikli bağımsız bölümler yönünden ihtiyati tedbire itirazın reddine, davalı ... adına kayıtlı "Dükkan" nitelikli bağımsız bölümler üzerine ilk derece mahkemesince konulmuş olan 19.02.2020 tarihli ihtiyati tedbirin devamına, 4-İhtiyati tedbir kararı sadece davalı ... adına kayıtlı "Dükkan" nitelikli bağımsız bölümler üzerinde devam edeceğinden, ilk derece mahkemesinin 19.02.2020 tarihli ilk tedbir kararındaki 5.000.000 TL teminat yeterli görülmekle, davacılar vekilinin teminatla ilgili istinafının bu kapsamda kabulüne ve ilk derece mahkemesince itiraz üzerine verilen teminatın arttırılması kararının kaldırılmasına,5-Taraflarca yatırılan istinaf başvuru harçlarının Hazineye gelir kaydına; istinaf peşin harçlarının talep halinde, yatıran tarafa iadesine, 6-Taraflarca istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince, esas hükümle birlikte yargılama giderleri içinde değerlendirilmesine,7-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraf vekillerine tebliğine,8-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair;HMK'nın 353/1.b.2. ve 394/son maddeleri uyarınca, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,17/07/2020 tarihinde oybirliğiyle ve kesin olarak karar verildi.