T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/1725
KARAR NO: 2025/1593
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 11.07.2025 tarihli ara karar.
NUMARASI: 2025/595 E.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil talepli davada ilk derece mahkemesince yapılan yargılama sırasında ara kararda yazılı nedenlerle ihtiyati tedbir talebinin reddine dair verilen 11.07.2025 tarihli ara karara karşı, davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
Davacılar vekili, ihtiyati tedbir talepli dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile davalı arasında 27/08/2014 tarihinde 3.750.000,00 USD, 14.05.2013 tarihinde ise 500.000,00 TL limitli genel kredi sözleşmesi akdedildiğini, bu kredi sözleşmelerine karşılık müvekkiline ait İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, 96 Ada, 20 Parsel üzerinde bulunan taşınmaza 02.09.2014 tarihinde 8362 yevmiye numarasıyla 15.000.000,00 TL bedelli; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, ... Pafta, 2370 Ada, 564 Parsel üzerinde bulunan taşınmaza 01.09.2014 tarihinde ... yevmiye numarasıyla 3.900.000,00 TL bedelli; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta,...Nolu bağımsız bölüm üzerinde 02.09.2014 tarihinde ... yevmiye numarasıyla 4.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, kredi geri ödemelerinde yaşanan finansal zorluklar nedeniyle müvekkilinin, banka tarafından yönlendirilerek 26.07.2016 tarihinde “Vefa Sözleşmesi” adı altında bir protokol imzalandığını, bu protokol kapsamında, davacıya ait bulunan İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, ... Nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmaz için 2.100.000,00 TL bedel üzerinden 18 ay süreyle müvekkiline vefa hakkı tanındığını, alım hakkı gerçekleştirilemediği takdirde işbu bedel kadar borca mahsup edileceği kararlaştırıldığını, müvekkilinin devam eden ekonomik sıkıntıları nedeniyle borcunu, yapılan protokole uygun ödeyemediğini, taşınmazını kaybetmek istemeyen müvekkili şirket ve malik olduğu taşınmazına ipotek işlenen diğer müvekkillerinin davalı banka ile 19.02.2018 tarihinde yeni bir protokol daha imzalamış olduğunu, işbu protokol ile 26.07.2016 yılında yapılan protokolün vefa süresi uzatılarak; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, ... Parsel üzerinde bulunan taşınmazın bankaya devredildiğini, devirden itibaren 18 ay süreyle taşınmazlar üzerinde müvekkiline ve göstereceği 3 kişiye vefa hakkı tanınmış olduğunu, müvekkilince gabin nedeniyle işbu hukuka aykırı durumun, İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/781 Esas sayılı dosyasında ileri sürüldüğünü, her ne kadar müvekkilince olayda, edimler arasında aşırı oransızlık olduğu kendi çabalarıyla öğrenilmiş ve hemen akabinde ileri sürülmüş olsa da işbu uyuşmazlığın, hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmiş olduğunu, 20.06.2025 tarihinde ise müvekkilinin davalı bankanın, kendisini kasten hile ile aldattığını ve hataya düşürdüğünü öğrenmiş olduğunu, davalı bankanın; kasten, hile yaparak müvekkilini hataya düşürdüğünü, müvekkilinin zor durumundan yararlanmış olduğunu, banka tarafından yaptırılan ekspertiz raporunda kasten hile ile taşınmazların değerinin çok düşük gösterildiğini, bankaların kamu görevi icra etmekte olup eksik ya da yanlış yapılan her işlemden kamu görevlisi sıfatıyla sorumlu olduklarını, taraflar arasında yapılan vefa sözleşmesinin hata ve hile yapılması nedeniyle geçersiz olduğunun aşikar olduğunu, müvekkilinin vefa sözleşmesi yaptığı zaman diliminde bankada çalışmakta olan ancak şu an banka ile ilişiği bulunmayan eski bir bankanı çalışanının, 20.06.2025 tarihinde müvekkili ile irtibata geçtiğini, vefa sözleşmesi yapıldığı esnada taşınmazlara değer biçen ekspertiz firması ile bankanın anlaşmalı olarak müvekkiline ait taşınmazların değerinin olduğundan katbekat düşük gösterilmek sureti ile bir başka deyişle kasten, hile ile müvekkilini hataya düşürdüğünü aktardığını, müvekkilinin işbu tarihte hile ile hataya düşürülmüş, yanıltılmış olduğunu öğreni, vefa sözleşmesinde taşınmaz için takdir edilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş sayılabilecek bir fark bulunduğunu, dava konusu taşınmazın dava devamınca 3. kişilere devredilerek müvekkilinin haklarına halel geleceğinin yüksek bir ihtimal olduğunu ileri sürerek, öncelikle İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta,... Parselde; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, ... Pafta, ... Parselde ve İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, ... Parsel, 1 Nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmazların üzerinde bulunan taşınmazların mülkiyetinin kaydına dava sonuna kadar HMK'nın 392/1. maddesine istinaden teminatsız olarak ihtiyat-i tedbir konulmasınını, ayrıca fazlaya dair her türlü hak ve alacağı saklı kalmak kaydıyla İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, ... Parselde, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, ... Pafta,...Ada, ... Parselde ve İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta,...Parsel, 1 Nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmazların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARI ÖZETİ
İlk Derece Mahkemesi, ihtiyati tedbir talebini değerlendirdiği 11.07.2025 tarihli ara kararıyla; "...Dava ile birlikte iş bu taşınmazların devrini engelleyici ihtiyati tedbir konulmasını istemiştir.Dava, tapu iptali ve tescil davası olup; davacı taraf kendilerine ait taşınmazların düşük bedelli ekspertiz raporları ile, bu bedeller kadar borçları kapatılmak suretiyle banka tarafından devir alındığında kendilerine sadece vefa hakkı tanınmakla yetinildiğini; ancak tapu devirlerinin hile ile sağlandığını ileriye sürmektedirler.İhtiyati tedbir HMK 389 ve devamı maddelerinde düzenlenmekte olup; ihtiyati tedbirin kabulü için HMK 390/3 maddesi gereğince davanın esası yönünden haklılığın da ispatlanıyor olması şarttır. Dava dilekçesinde aynı taşınmazlar yönünden gabin (aşırı yararlanma) sebebiyle İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/781 Esas sayılı dosyasında dava açtıklarını, bu davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddedildiğini ileriye sürmüşse de; bu dosyada dayanılan ''hile'' de aynı hak düşürücü süreye tabidir. Kaldı ki bu dava o davadan 6 sene sonra açılmıştır. O dava esnasında bankanın aşırı yararlanmasını öğrenen ve bilen davacıların, hileyi sonradan öğrendiklerinin kabulü zor olup, buna ilişkin herhangi bir açıklama da mevcut değildir. Dolayısıyla da HMK 390/3.maddedeki şart gerçekleşmediğinden tedbir talebinin reddine karar vermek gerekmiştir."gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine, karar verilmiştir.Bu ara karara karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ
Davacılar vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/781 Esas sayılı davası gerekçe gösterilerek, müvekkilinin hileyi sonradan öğrenmiş olamayacağı ve bu nedenle hileye dayalı dava açabilmek için öngörülen hak düşürücü sürenin geçmiş olduğu gerekçe gösterilmiş ise de bu gerekçenin, hem maddi gerçeklikten hem de hukuk kurallarından uzak olduğunu, önceki dava ile huzurdaki dava arasında hem hukuki sebep hem de vakıa temeli bakımından esaslı farklar bulunduğunu, önceki davanın, yalnızca edimler arasındaki oransızlık (gabîn) iddiasına dayansığını, hilenin ise, bu değer farklılığının bilinçli ve kasıtlı olarak gizlenmesi, davalı banka tarafından müvekkilinin hiçbir şekilde dahili olmaksızın hazırlatılan değerleme raporları ile irade fesadına sebep olunması olduğunu, müvkilinin önceki davada yalnızca oransızlıktan şüphelendiğini, bu durumun bir hile düzeneği olduğuna ancak 20.06.2025 tarihinde, davalı bankanın o dönemki bir çalışanının açıklamalarıyla vakıf olduğunu, eski çalışanın müvekkili ile temasa geçmiş ve açıkça, ekspertiz firması ile bankanın anlaşmalı olduğunu, ekspertiz raporlarının gerçeğe aykırı şekilde düzenlendiğini ve müvekkiline ait taşınmazların değerinin “olduğundan kat be kat düşük” gösterildiğini beyan ettiğini, hilenin öğrenilme tarihi bakımından 1 yıllık hak düşürücü sürenin başlangıç noktası olduğunu, davaya konu İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, ... Pafta, 96 Ada, 20 Parsel sayılı taşınmaz için bağımsız bir değerleme firması tarafından 24.04.2017 tarihinde yapılan tespitte taşınmaz değeri 27.000.000,00 TL olarak belirlendiğini, ancak davalı bankayla imzalanan 19.02.2018 tarihli protokolde bu taşınmaza sadece 7.850.000,00 TL değer biçilip borçtan mahsup edildiğini, taşınmazın gerçek değeri ile sözleşmede gösterilen değer arasında neredeyse 4 kata yakın bir fark mevcut olduğunu, mahkemece ihtiyati tedbir talebinin, esas yönünden haklılık ispatlanamadığı gerekçesiyle reddedilmesi, hem maddi hukuka hem de usul hukuku ilkelerine aykır olduğunu, HMK m. 389 ve 390 gereği ihtiyati tedbir kararlarında esastaki mutlak ispat aranmadığını, ciddi delillerle desteklenen, kuvvetli bir hak iddiası ve telafisi imkânsız zarar ihtimali yeterli olduğunu, mahkeme tarafından ilgili tapu dairelerine taşınmazların durumu ile ilgili müzekkere yazılmış olup gelen cevabi yazıdan taşınmazlardan birinin çoktan devrinin yapıldığının anlaşıldığını, telafisi güç ve imkansız zararlar doğma ihtimali bulunduğunu, bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, ara kararın kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE
Dava, vefa (geri alım) hakkına dayalı tapu iptal ve tescili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sırasında ihtiyati tedbir talebinin reddine dair 10.06.2025 tarihli ara karar verilmiş; bu ara karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık yönleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.Davacılar vekili, davacı şirket ile davalı arasında genel kredi sözleşmeleri imzalandığını, kredi geri ödemelerinin zamanında yerine getirilememesi üzerine düzenlenen protokol ile davacılara ait taşınmazların davalıya devrine, davacılara vefa hakkı tanınmasına ve borçların protokolde yer aldığı şekilde ve miktarda ödenmesine karar verildiğini, ancak taşınmazların değerini belirleyen ekspertiz firması ile bankanın anlaşmalı olduğu, ekspertiz raporlarının gerçeğe aykırı şekilde düzenlendiği, müvekkiline ait taşınmazların değerinin “olduğundan kat be kat düşük” gösterildiği hususlarının 20.06.2025 tarihinde davalının bir çalışanından öğrenildiğini, hile ile davacıların aldatıldığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş ayrıca ihtiyati tedbir kararı verilmesini istemiştir. Mahkemece talep yaklaşık ispat sağlanamadığından reddedilmiştir. HMK'nın 389.maddesi "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyat tedbir kararı verilebilir." hükmünü, aynı Kanun'un 390/3.maddesi ise "Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkca belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır" düzenlemesini içermektedir.Tapu iptal ve tescil davalarında dava konusu taşınmazlar olduğundan ihtiyati tedbir şartlarının değerlendirilerek taşınmaz tapu kayıtları üzerine tedbir konulması talep edilebilir. Fakat ihtiyati tedbir şartlarının ve yaklaşık ispat şartının da gerekleşmesi gerekir. Somut olayda, HMK'nın 389. maddesi kapsamında ihtiyati tedbir talep eden davacının ihtiyati tedbir şartlarının gerçekleştiğini yaklaşık olarak ispat ettiğinden söz edilemez. Mahkeme gerekçesinde de işaret edildiği üzere dosya kapsamından yaklaşık ispatın gerçekleşmiş olduğunun kabulü mümkün görülmediğinden mahkemece verilen istinaf konusu ara kararda bir isabetsizlik görülmemiştir. Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 391/3 ve 353/1.b.1. maddeleri uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, ilk derece mahkemesince ihtiyati tedbir talebinin reddine dair verilen ara karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan, ihtiyati tedbir talep eden davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda açıklanan gerekçelerle;
1-HMK'nın 353/1.b.1 ve 391/3 maddeleri uyarınca, ihtiyati tedbir talep eden davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-İhtiyati tedbir talep eden davacılar tarafından yatırılan istinaf başvuru ve peşin karar harçlarının Hazineye irat kaydına,3-İhtiyati tedbir talep eden davacılar tarafından yapılan kanun yolu giderlerinin kendilerinin üzerinde bırakılmasına,4-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,5-Dosyanın, kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair;HMK'nın 353/1.b.1 ve 391/3. maddeleri uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, oybirliğiyle ve kesin olarak karar verildi.09.10.2025
KANUN YOLU: HMK'nın 362/1.f ve 391/3 maddeleri uyarınca karar kesindir.