T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2021/2197
KARAR NO:2025/833
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:10/02/2021
NUMARASI:2019/304 Esas - 2021/120 Karar
DAVA:Alacak
Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasındaki 26.11.2018 tarihli İş Modem Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin önce davacı tarafından tek taraflı imza edildiği daha sonra davalı firma yetkililerince imza ve onay işlemleri yapılarak kargo ile davacıya gönderildiği, kargonun davacı firma yetkilisi tarafından 12.12.2018’de teslim alındığı, 14.12.2018’de yasal süre içinde sözleşmeden tazminatsız cayma hakkının kullanılacağının davalıya bildirildiği ve buna rağmen kaparo olarak verilen 50.000,00 TL’nin iade edilmediği, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin noter huzurunda iki tarafça imzalanmak sureti ile geçerlilik kazanan bir sözleşme olduğu, söz konusu sözleşme bakımından kamu düzeninden olan şekil şartlarına uyulmadığı, karşılıklı olarak imzalanmayan imza ve onay işlemleri daha sonra tamamlanan sözleşmenin süresi içinde cayma hakkı kullanılarak hükümsüz hale getirildiği, cayma hakkının kullanıldığının ve 50.000,00 TL’nin iadesinin talep edildiğinin davalıya Beşiktaş ...Noterliğinin ...yevmiye no lu ihtarnamesi ile bildirildiği, Beyoğlu ...Noterliğinin ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile herhangi bir ödemenin yapılmayacağının ve kendilerine ödeme yapılması gerektiğinin bildirildiği, süresi içinde cayma hakkının kullanılması sebebi ile geçersiz olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında Ödenen 50.000,00 TL’nin ihtarname gönderim tarihi olan 20 Aralık 2018’den itibaren işleyecek reeskont faizi ile iadesini, sözleşme nedeniyle borcun kalanı için davalıya verilen senetlerin davacıya iadesi için İstanbul 13.Tüketici Mahkemesi’nin 2019/189 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığı, İstanbul 13.Tüketici Mahkemesi’nin 2019/189 Esas, 2019/149 Karar sayılı, 12.03.2019 tarihli karan ile görevsizlik kararı verdiği, daha sonra Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu kanaatine varıldığından önce zorunlu dava şartı olan arabuluculuk yoluna gidildiği, arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama şeklinde sonuçlandığı, bütün bu sebeplerle kaparo olarak ödenen 50.000,0 TL’nin ihtarname tarihinden işleyecek reeskont faizi ile iadesini ve davalının elinde kalan konusuz kalmış senetlerin ödenmesinin tedbiren durdurulması, iptali ve iadesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili, savunmasında özetle; tarafların Beşiktaş ... Noterliğinin 26.11.2018 tarih, ... yevmiye no lu Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalıya ait ve İş Modem Ambarlı Projesinde yer alan İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ...Mahallesi’nde kain, tapuda ... pafta/... ada/... parselde kayıtlı ... kat ... nolu bağımsız bölümde bulunan iş yeri vasıflı taşınmazın satışı konusunda anlaştığı, söz konusu sözleşmenin Beşiktaş ... Noterliği huzurunda düzenleme şeklinde yapıldığı ve taraflarca imzalandığı, sözleşmenin ilk sayfasında davalının satış vaadinde bulunan sıfatı ve davacının satış vaadini kabul eden sıfatı İle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlettirmek istedikleri ancak iş yoğunluğu sebebi ile sözleşmenin şirket merkezinde düzenlenmesinin talep edildiği ve davet sebebi ile anılan adrese gelindiği şeklinde noter beyanının bulunduğunu, Noterlik Kanunu m.89’a göre düzenleme şeklinde hazırlanan ve noter huzurunda imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ilgili sözleşmede bulunan noter beyanı ve resmi şekil şartı hilafına yapıldığı iddialarının gerçeği yansıtmadığı, davacının bu iddialarını destekleyecek maddi delil de sunmadığı, sözleşmenin imza tarihinin 26.11.2018 olduğu ve sözleşmenin lejantmda tazminatsız cayma hakkı için davacıya imzadan itibaren 7 günlük süre tanındığı, davacının cayma hakkını bu süre içinde kullanmadığı, sözleşmede başka türlü bir cayma hakkının yer almadığı, sözleşmenin 5.b maddesinde alıcının tek taraflı ve haksız feshi için düzenlemenin yer aldığı, davacının basiretli tacir olarak davranmak zorunda olduğu, sözleşmedeki süre içinde iletilmeyen cayma beyanına Beyoğlu ...Noterliğinin 27.12.2018 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile cevap verildiğini, bu cevapta cayma hakkı talebinin süresi içinde yapılmaması sebebi ile dikkate alınmadığı ve bu iradelerinin sözleşmenin haksız ve tek taraflı feshi olarak kabul edileceğinin belirtildiği, yine bu ihtarın kaparo olarak ödenen 50.000,00 TL’nin mahsubu ile sözleşme 5.b maddesine göre hesaplanan 346.778,50 TL’nin kendilerine ödenmesi gerektiğini içerdiği, sözleşme kapsamında davacı tarafından verilen senetlerin bu borcun teminatı olarak tutulduğu; karşı dava açma, icra yoluna başvurma haklarının saklı tutulduğunu belirterek davanın ve ihtiyati tedbir talebinin reddini, ayrıca Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda;"...Dosya kapsamında, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı ve imzaların geçerliliği hususunda çekişme bulunmamaktadır. İhtilaf, g.menkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noktasındadır.Mahkememizce, Beşiktaş ...noterliğine yazılan müzekkere cevabı ve dosyada mevcut kayıtlar beraber değerlendirildiğinde, g.menkul satış vaadi sözleşmesinin, Beşiktaş ...Noterliği ... yevmiye numarası ile üzerinde bulunan 26/11/2018 tarihinde imzalamış olduğu, farklı bir tarihte imzalandığının davacı tarafça usulünce ispat edilemediği, ancak sahtelik iddiasının ileri sürülebileceği, sahteliğinin ispat edilemediği, sözleşmenin geçerli olduğu anlaşılmıştır.Düzenleme şeklindeki sözleşmenin HMK 204/2 .maddesi uyarınca kesin delil olarak sayılması nedeniyle, davacının tanık dinletme talebi HMK 201.madde uyarınca yerinde görülmemiştir. Sözleşme eki niteliğinde olan "Lejant" a göre cayma süresi olarak sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 7 günlük sürenin kararlaştırılmış olduğu, somut durumda, g.menkul satış vaadi sözleşmesi 26/11/2018 tarihinde imzalandığı kabul edildiğine göre sözleşmeden cayma hakkının 7 günlük süreden sonra 14.12.2018 tarihinde kullanıldığı anlaşıldığından, süresinde yapılmış, geçerli bir caymanın mevcut olmadığı, taşınmaz peşin satış bedelinin KDV dahil 2.497.059,36 TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 5/b maddesinde sözleşmenin alıcı tarafından tek taraflı feshi halinde satış bedelinin %10' una karşılık gelen tutarda tazminatı ve %5 tutarında cayma akçesi ödemeyi kararlaştırıldığı, bu durumda davacının 14/12/2018 tarihinde cayma hakkını kullanması halinde 249.705,93 TL tazminat ve 124.852,96 TL cayma akçesi ödemesi gerektiği anlaşıldığından, davacının başlangıçta ödemiş olduğu 50.000,00 TL' yi talep edemeyeceği..." gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Öncelikle, müvekkili ile davalı arasında İş Modern Ambarlı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı hususunda bir ihtilaf bulunmadığını, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin her iki tarafça imzalanma şekli ve zamanı konusunda uyuşmazlık bulunduğunu, ancak mahkemece bu hususa ilişkin hiçbir değerlendirme yapılmadığının anlaşıldığını,İlgili sözleşmenin imzalanma sürecinde müvekkil 26/11/2018 tarihinde tek taraflı olarak imzalandığını ve akabinde daha sonra sözleşmenin imzaları ve onayı yapılmış halde kargo aracılığıyla müvekkili firmaya gönderildiğini,Bilirkişi raporunda belirtildiği üzere dosyada mübrez kargo hareketlerine göre gönderen ... olduğunu, ... Holding grup şirketlerinden olan davalı ...'nun işi gereği sık sık taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri imzalandığından devamlı suretle notere gitmemesinin, noterin toplu şekilde bu sözleşmeleri davalı şirkete götürerek imzalatması hayatın olağan akışında normal ve hukuka uygun bir işlem olduğunu, kargo göndericisinin ... olduğu göz önünde bulundurularak dava konusu satış vaadi sözleşmesinin müvekkiline gönderilmiş olduğunun kesin olduğunu,Davalının iddia ettiği gibi dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflarca aynı gün noterde imzalanmış ise o halde neden davalı tarafından sözleşmenin bir sureti müvekkiline kargo yolu ile gönderildiğinin anlaşılamadığını, noterde taraflarca imzalanmış bir sözleşme söz konusu olduğu halde taraflarda sözleşmenin bir suretinin olacağı sabit olup tekrar kargo ile göndermenin hiçbir mantığının bulunmadığının ortada olduğunu, kaldı ki, her ne kadar karşı tarafça sözleşmenin noter huzurunda davalının adresinde düzenlendiği belirtilmiş ise de bu işlem esnasında müvekkili şirket yetkililerinin huzurda bulunduğundan bahsedilmediğini, aynı şekilde Beşiktaş 5. Noterliği tarafından düzenlenen ...yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde tarafların huzurda hazır bulunduklarından bahsedildiğini, ancak iş bu sözleşmenin müvekkili şirketçe noter huzurunda imzalanmadığını,Dolayısı ile, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aynı anda noterde değil, izah ettikleri üzere önce müvekkilinin daha sonra davalının imzalaması ve bir örneğini müvekkiline göndermesi ile kurulduğunu, davalının her işlem için notere gitmeyebileceği, noterin noterlik kanununda yer aldığı şekilde taraflara bizzat giderek işlemi/sözleşmeyi imzalatabileceklerini, somut uyuşmazlıkta da bu şekilde müvekkilinin sözleşmeyi imzalamasından sonra davalının yerinde imza altına alınan bir sözleşme söz konusu olduğunu, bu nedenle sözleşmenin müvekkilinin tek taraflı imzaladığı 26/11/2018 tarihinde kurulmasının kabulü hiçbir şekilde mümkün olmadığını, Müvekkili firma tarafından kargo 12/12/2018 tarihinde teslim alındığını ve usulüne uygun ve yasal süresinde cayma hakkı kullanılarak 14/12/2018 tarihinde işbu sözleşmeden tazminatsız cayma hakkı bildirilmiş ise de müvekkili firma tarafından ilk elden yapmış olunan 50.000,00 TL'lik kapora bedeli iade edilmediğini,Önemle belirtmek gerekir ki; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda iki tarafça imzalanmak suretiyle geçerlilik kazanan bir sözleşme olduğunu, söz konusu sözleşmenin şekil şartları kamu düzenine ilişkin olup, noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğunu, hal böyle iken karşılıklı olarak imzalanmayan ve daha sonra imza ve onayları tamamlanarak müvekkile kargo ile gönderilen tek taraflı olarak imza edilmiş Beşiktaş 5. Noterliği'nin ... yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin süresi içerisinde cayma hakkının kullanılması nedeniyle geçersizliğinin tespiti ile hükümsüz hale getirilmesi gerektiğini, mahkemece sözleşmenin eki niteliğinde olduğu belirtilen ...'a göre cayma süresi olarak sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 7 günlük sürenin kararlaştırılmış olduğu varsayımında dahi 12/12/2018 tarihinde müvekkilinin eline ulaşan sözleşme 14/12/2018 tarihinde cayma hakkı bildirildiğini, dolayısı ile bu varsayımda dahi sözleşmeden usulüne uygun olarak ve süresi içerisinde cayıldığının ortada olduğunu, kaldı ki, işbu davada cayma hakkına ilişkin emsal nitelikte olduğu kanaatinde oldukları Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 25/01/2018 tarihli 2015/25017 Esas ve 2018/556 Karar sayılı ilamında; Yargıtay ilamı ile sabit hale geldiği üzere cayma hakkında karşı tarafın bilgilendirilmiş olması şartı vurgulandığını, kişi, cayma hakkı konusunda bilgilendirilmez ise 14 günlük süreye tabii olmadığını,Bu nedenle müvekkilinin davalı tarafça cayma hakkı konusunda bilgilendirilmiş olduğuna ilişkin ispat yükü karşı tarafta olup somut uyuşmazlıkta bu konuda bir bilgilendirme yapılmadığı göz önünde bulundurulduğunda cayma hakkının süresi içerisinde kullanılmış olduğu da açıkça ortaya çıkacağını,Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE:Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği iddiası ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Davacı tarafından İş Modern Ambarlı Gayrı menkul Satış Vaadi sözleşmesinin taraflarca imzalandığı hususunda ihtilaf bulunmadığı, sözleşmenin davacı tarafından 26.11.2018 tarihinde imzalanması sonrasında noter tarafından davalı adresinde davalı yana imzalatıldığı, sözleşmenin kargo aracılığı ile müvekkiline 12.12.2018 tarihinde gönderilmesinin de bu durumu doğruladığını, yani sözleşmenin her iki tarafça 26.11.2018 tarihinde imzalandığının ve kurulduğunun kabulünün mümkün olmadığını, 12.12.2018 tarihinde kargo ile teslim alınan sözleşmeden 14.12.2018 tarihinde sözleşmede tayin edilen sürede cayma hakkının kullanıldığının kabulü ile, davalı yana baştan verilen 50.000 TL lik kapora tutarının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüştür.Davacı tarfından tarafların imzasının sahteliği iddia edilmemekle birlikte karşı tarafça sözleşmenin noter tarafından (somut olayda noter vekili tarafından) düzenlendiği tarihte değil sonraki bir tarihte davalı yanca imzalandığı iddia edildiği anlaşılmaktadır.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklaması ile kurulacağı, bu sözleşmenin, TBK m.237, MK m. 706 ve Noterlik Kanunu m.60/III uyarınca satış vaadi sözleşmelerini düzenleyecek makamın noterler olacağı,Noterde yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenleme şeklinde yapılmış olması gerektiği, düzenleme şeklindeki senetler oluşturulurken Noterlik Kanunu m.86 hükmünde, ilgilinin gerçek isteği hakkındaki beyanı yazıldıktan sonra tutanağın okuması için kendisine verileceği ve ilgilinin tutanağı okuyup, içindekiler isteğine uygun ise, bu husus da yazıldıktan sonra altını imzalayacağının düzenlendiği,somut olaydaki sözleşmenin de noter tarafından düzenleme şeklinde işlemle yapıldığı anlaşılmaktadır.Beşiktaş 5.Noterliği tarafından mahkemeye gönderilmiş 19.09.2019 tarihli cevap içerir yazı ile işlemin düzenleme şeklinde yapılması sebebi ile başlangıç ve bitişinde tarih bulunduğu, ilgililerin imzalarının davalının adresinde aynı tarihte, noter katibinin varlığında alındığı belirtilmiş olduğu, dosya kapsamında bulunan düzenleme şeklindeki sözleşmede, sözleşmenin noterlik dairesi dışında davalının merkezinde yapıldığının anlaşılmakta olduğu, davacı ise sözleşmenin bu tarihte kurulmadığını, davalı tarafından imzanın daha sonraki bir tarihte atıldığının kabulü gerektiğinin kabulü gerektiği ileri sürülmekte ise de, HMK 204/1 maddesi uyarınca ilamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar şeklindeki yasal düzenleme de dikkate alındığında, Beşiktaş ...Noterliği nin müzekkere cevap içeriği de gözetildiğinde, imzaların 26.11.2018 tarihinde noter vekilinin önünde imzalandığının bildirildiği hususları göz önüne alındığında bu durumun aksinin usule uygun delillerle ispatlanmadığı, sözleşme eki niteliğinde olan "..." a göre cayma süresi olarak sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 7 günlük sürenin kararlaştırılmış olduğu, somut durumda,gayrı menkul satış vaadi sözleşmesinin 26/11/2018 tarihinde imzalandığı kabulü ile sözleşmeden cayma hakkının 7 günlük süreden sonra 14.12.2018 tarihinde kullanıldığı anlaşıldığından, süresinde yapılmış, geçerli bir caymanın mevcut olmadığı gerekçesiyle kurulan hüküm isabetli olup, aksi yöndeki davacı vekili istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.Davacı vekilince 13 HD 2015/25017 E 2018/556 K saylı emsal kararına göre cayma hakkına ilişkin olarak karşı tarafça bilgilendirme yapılmaması nedeniyle cayma süresi olarak yasada belirlenmiş 14 günlük sürenin dahi dikkate alınamayacağı ileri sürülerek karar istinaf edilmiş ise de; somut olayda tarafların ticari şirket olup, davacının tüketici olarak kabulü de mümkün olmadığı dikkate alındığında, davacı vekilinin bu yöndeki istinaf nedeni de yerinde değildir.Davacı vekilinin istinaf başvuru nedenleri ile sınırlı olarak dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, ilk derece mahkemesinin kararında ve gerekçesinde yasaya ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan gerekçelerle;1-HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davacı tarafından yatırılan istinaf başvuru ve peşin karar harçlarının Hazineye gelir kaydına, bakiye 556,10 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsiline,3-Davacı tarafça yapılan kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraf vekillerine tebliğine,5-Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair;HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, oy birliğiyle ve kesin olarak karar verildi. 15.05.2025