T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/969
KARAR NO: 2023/62
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/11/2019
NUMARASI: 2015/1101 Esas, 2019/1216 Karar
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi
Birleşen Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/1099 Esas sayılı dosyası;
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi, Şerhin terkini
KARAR TARİHİ: 18/01/2023
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı ... Yatırım Tic. AŞ vekili, davacı şirket ile davalı ... arasında Bakırköy ... Noterliğinin 05/09/2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 3/1 maddesi gereğince proje tasdik süresinin 6 ay olduğunu, yine sözleşme gereğince kati inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay inşaat teslim süresi olarak kararlaştırıldığını, taraflar arasındaki sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen davalı şirketin sözleşme şartlarına uymadığı gibi inşaat için gerekli ruhsatları almadığını, davalı tarafından ilgili kurumlara sözleşmenin ifasına yönelik hiçbir başvuruda bulunmaması üzerine Beyoğlu ... Noterliğinin 17/08/2015 tarih, ... sayılı ihtarnamesini göndermek suretiyle sözleşme gereğince üzerine düşen edimlerini verilen sürede yerine getirmeleri aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiğini, davalı tarafın Bakırköy ... Noterliğinin 03/09/2015 tarih, ... sayılı cevabi ihtarnamesi ile gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığından fesih sebebi sayılamayacağını bildirdiğini, sözleşme gereğince davalıya teslim edilen arsanın teslim öncesinde kira getiren bir gayrimenkul olduğunu, ancak davalının edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle kira tahsil edemediklerinden zararlarının oluştuğunu, davalının sözleşme hükümlerine uyulmaması ve yapılan ihtarnameye rağmen edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle taraflar arasında imzalanmış olan sözleşmeyi Bakırköy ... Noterliğinin 09/10/2015 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile haklı sebeplerle feshettiklerini, davalının sözleşmeye konu taşınmazın süresi içinde teslim edilmediği iddiasının doğru olmadığını, iddianın aksine taşınmazın yıkıma elverişli teslimi konusunda sözleşmede bir hususun kararlaştırılmadığını, sözleşmede yıkım, söküm ve benzeri işlemlerin davalı tarafından yapılacağının düzenlendiğini, davacı şirketin davalıya vekaletnameleri vermesi ile birlikte sözleşme konusu inşaata başlanması için gereken her türlü hukuki ve fiili işlemi sözleşmeyle üstlenen ve süresinde yerine getirmesi gerekenin davalı taraf olduğunu belirterek, menfi ve müspet oluşan ve oluşacak tüm zararlarını talep etme hakları saklı kalmak kaydıyla, öncelikle mağduriyetine sebebiyet verileceğinden tapu kaydındaki sözleşme şerhinin tedbiren kaldırılmasına, davacı şirket ile davalı şirket arasında imzalanan Bakırköy ... Noterliğinin 05/09/2014 tarih, ... sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğinin tespitine, sözleşmenin feshedildiğinin tespit edilmemesi halinde sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı ... vekili, eda davası açılabileceğinden tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, bu aşamadan sonra davacının sözleşmenin yerine gelmemesi sebebiyle tazminat davası açması gerekiğini, taraflar arasında Bakırköy ... Noterliğinin 05/09/2014 tarih, ... yevmiye nolu, yine davacı şirket ile dava dışı ... Fabrikaları AŞ arasında 15/09/2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri imzalandığını, tarafların sözleşme gereği ... şirketinin % 44, ... şirketinin % 56 hisse ile sahip olduğu İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ... Mahallesi, ... mevkii, ... pafta, ... parselde kayıtlı 5320 metrekare alanlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, davalı şirketin hiçbir işlem yapılmaması ve sözleşmede öngörülen süreye uyulmaması, inşaata başlanılmaması şeklindeki iddialar ile 09/10/2015 tarihinde davacı tarafça sözleşmenin feshedildiğini, 25/07/2014 tarihinde riskli yapı raporunun onaylanarak tapuya işlendiğini, davalı şirketin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmiş olmasına rağmen davacı tarafından sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini, Bakırköy ... Noterliğinin 01/10/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıya Konsep projelerinin tamamlanması için 16/10/2015 ve 17/10/2015 tarihlerinde davalı şirket merkezinde son kez toplantı yapılmasının planlandığı, bu amaçla toplantı tarihinin bildirilmesi ve toplantıya iştirak edilmemesi halinde proje seçiminin davalı şirket tarafından yapılacağının bildirildiğini, davacının Bakırköy ... Noterliğinin 09/10/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini, bundan böyle sözleşmeye dayanılarak hiçbir işlem yapılmaması gerektiği, aksi takdirde söz konusu işlemler ile bağlı olmayacaklarını ve gönderilen toplantı davetlerine iştirak etmeyeceklerini, ayrıca mahrum kaldıkları iddia ettikleri 1.650.000-TL'nin tazmini için dava açacaklarını bildirdiklerini, Bakırköy ... Noterliğinin 03/11/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile fesih işlemine haklı nedenlere dayanmadığı ve sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olduğu ile davalı şirket tarafından projenin realize edilememesi sebebiyle oluşan 15.000-TL maddi zarar ve proje realizasyonu için harcanan 3.000-TL tazmin edilmesi gerektiğini ve ayrıca fesih bildiriminin tapu müdürlüğüne bildirilmesi nedeniyle sözleşmenin ifası için gerekli idari süreçlerin ilerletilememesi sözleşmenin arsa sahibinin taahhüdü başlıklı B maddesi gereğince 5.000-USD cezai şart ödemesi gerektiğini, aksi takdirde yasal süreçlerin başlatılacağı hususunun ihtar edildiğini, davacı yanın Beyoğlu ... Noterliğinin 12/11/2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile bildirilen zarar kalemlerini kabul etmediklerini ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ödenmesi koşullarının gerçekleşmediğini, davacının sözleşme gereği teslim etmesi gereken vekaletnameleri teslim etmediğini, davalının sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirme hususunda herhangi bir gecikmeye sebebiyet vermediklerini, taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı olduğu tespit edilen iki adet yapının boşaltılması yıkımı ve davalıya teslim edilmesinin 2015 Mayıs ayı sonunu bulduğunu, yapıların yıkılması için gerekli başvuruların zamanında yapıldığını, taşınmazın riskli yapı olması ve yıkılma tehlikesinin mevcut olması nedeniyle kiralamaya elverişli olmaması sebebiyle davacının devam eden kira ilişkileri de yasaya aykırılık teşkil ettiğinden kabul edilemeyeceğini, taşınmaz üzerindeki binaların yıkım işlemleri akabinde davalı şirket tarafından 10/06/2015 tarihinde Küçükçekmece Belediyesi emlak ve istimlak ile İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne imar ve ruhsat işlemleri için başvuruda bulunularak gerekli çalışmaların başlattıklarını, davacı şirketin dava konusu parselin hava mania alanında kalması sebebiyle meydana gelecek olumsuz etkilerin en aza indirgenmesi ve söz konusu 6,5 metre yükseklik sınırının artırılmasını özellikle talep ettiklerini, bu yükseklik sınırının yukarıya çekilmesi halinde davacı şirketin inşa edilecek olan yapıda elde edeceği alanın artması anlamına geleceğini, alan kullanımından bağımsız olarak kaliteli ticari alanlarda gerekli olan asgari net 4 (tabya brüt alan 4.50 metre) seviyesindeki yükseklik gereksinimi nedeniyle elde edilen eksik alanda dahi kaliteli cephe, teknik ve ticari pazarlama özelliği sağlayamadığını, iş bu sorunların çözüme kavuşturulmasını sağlamak amacı ile ilgili idarelerle gerekli yazışmaların ve başvuruların yapılmasının zorunluluk arz ettiğini, sözleşmenin 3.3 maddesinde "müteahhit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bankalar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... Ulaşım A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur." düzenlemesinin yer almış olması sebebiyle davacı tarafından gerçekleştirilen feshin her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Birleşen davada davacı ... vekili, taraflar arasında 15/09/2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 15.9.2014 tarihinde yürürlüğe girdiğini, sözleşme gereğince tüm vekaletnameleri davalı tarafa vermek suretiyle davacı üzerine düşen yükümlüklerini yerine getirdiğini, sözleşme gereğine proje tasdik süreci 6 ay ve inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay inşaat teslim süresi kararlaştırıldığını, davalı taraf sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen sözleşmenin hususi şartlar 2.1 ve 2.2 maddeleri gereğince konsept teklifleri ve projeler hazırlayarak davacıya sunması gerekirken edimlerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin 3.1 ve 3.2 maddeleri gereğince inşaat için herhangi bir ruhsat almadıkları gibi bu konuda başvuru dahi yapmadıklarını, davalı taraf sözleşme gereğince belirlenen sürelere ve belirlenen taahhütlere uymaması sebebiyle davacı şirketin mağduriyetine sebebiyet verdiğini, mağduriyetlerin giderilmesi için Beyoğlu ... Noterliğinin 17.08.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı gönderdikleri ihtarname ile sözleşmede belirlenen sürelere uyulmaması ve sözleşme gereğince hazırlanması gereken projelerin hazırlanması için davalı tarafa verilen sürede tamamlaması aksi halde sözleşmenin feshedileceği hususunun bildirildiğini, davalının cevabi ihtarnamesinde gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığından fesih sebebi sayılamayacağını bildirdiğini, davalı taraf cevabi ihtarnamesi ile sözleşmedeki gecikmeleri kabul etmekle birlikte bunun sebebinin idari nitelikte iş ve işlemlerden kaynaklandığını beyan etmekte olduğunu, oysa ki sözleşme hükümlerinin açık olduğu ve davalının edimlerini belirlenen sürelerde yerine getirmesi gerektiğini, davalı tarafa teslim edilen gayrimenkul teslim önceki kira getiren bir gayrimenkul olduğunu, davalının edimlerini süresinde yerine getirmemek suretiyle davacının zarar görmesine sebebiyet verdiğini, davalı tarafın sözleşme hükümlerine uymaması sebebiyle projenin tamamlanmasına imkan bırakmadığını, özellikle sözleşme süreleri itibariyle proje tamamlama imkanının kalmadığını, davalıya verilen süreye rağmen edimlerini yerine getirmediğinin anlaşılmış olması sebebiyle Bakırköy ... Noterliğinin 13.10.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile haklı sebeplerle sözleşmeyi feshettiklerini, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince davacı taraf olarak sözleşmenin yerine getirilmesi için gerekli vekaletnameleri verdiklerini, verilen vekaletnameler gereğince gerekli başvuruları yapması ve asgari 2 adet mimari proje sunumunu gerçekleştirmesi gerekmekte iken yerine getirmediğini, davalının cevabi ihtarnamesi gereğince gecikme idari vb. kaynaklanıyor ise bunu özen yükümlülüğü kapsamında davacı tarafa bildirmesi gerektiğini, yer teslimi konusunda sözleşmenin 15. Maddesinde açık hüküm yer aldığını ve bu doğrultuda teslimin gerçekleştiğini, sözleşmeye konu taşınmaz davalının iddiasının aksine yıkıma elverişli şekilde teslimi şeklinde bir hüküm bulunmadığını, davacı tarafından davalıya verilen vekaletname ile sözleşme konusu inşaata başlanılması için gereken her türlü hukuki ve fiili işlemi yapmak ile davalının yükümlü olduğunu, sözleşmenin 1.2.6 maddesi gereğince sözleşmenin geçerliliği davalı tarf ile dava dışı ... şirketi arasındaki sözleşmenin hukuki açıdan varlığına bağlı bulunduğunu, davalı ... şirketinin davalı ile olan sözleşmesini Bakırköy ... Nüterliğinin 9.10.2015 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile haklı olarak fesih ettiğini, haklı sebeple davalı ile olan sözleşmelerinin feshedildiğini belirterek, taraflar arasında imzalanan Bakırköy ... Nüterliğinin 15.09.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğinin tespitine, sözleşmenin feshedildiğinin tespit edilmemesi halinde sözleşmenin bu dava ile feshi ile anılan sözleşme nedeniyle taşınmaz üzerinde konulan sözleşme şerh ve takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı ... vekili, eda davası olarak açılabilecek davanın tespit davası olarak açılmasında hukuki yararının bulunmadığını, davacının, davalı tarafından edimlerini yerine getirmediğinden bahisle bildirimlerde bulunduğunu, tazminat davası yerine fesih davası açılmasının izah edilemeyeceğini, davalı şirket ile davacı şirket arasında Bakırköy ... Noterliğinin 15/09/2014 tarih, ... yevmiye nolu sözleşme ve arsa arsa üzerinde pay sahibi olan dava dışı ... Şirketi arasında 05/09/2014 tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği ... şirketinin % 44, ... şirketinin % 56 hisse ile sahip olduklarını, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ... Mahallesi, ... mevkii, ... pafta, ... parsel'de kayıtlı 5320 metrekare alanlı taşınmaz üzerinde söz konusu hisse üzerinden hesaplanmak suretiyle davalı şirket tarafından arsa üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, davacı tarafından 09/10/2015 tarihinde, sözleşme gereğince hiçbir işlem yapılmaması, sözleşmede öngörülen süreye uyulması ve inşaata başlanmamış olması sebebiyle sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini, 25/07/2014 tarihinde dava konusu parselde bulunan yapılar için hazırlanan raporların belediye tarafından onaylanarak riskli yapı ilan edilerek bu husus tapu sicile işlenmiş olmasına rağmen davacı tarafından bu konuda itirazda bulunulmadığını, davalı üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmiş olması sebebiyle sözleşme haksız olarak feshedildiği hususunun davacı tarafa Bakırköy ... Noterliğinin 01/10/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi bildirdiklerini, davacı tarafa Konset projelerine ilişkin müzakerelerin tamamlanması için 16/10/2015 ve 17/10/2015 tarihlerinde davalı şirket merkezinde son kez toplantı yapılmasının planlandığını, toplantı tarihinin bildirilmesi gerektiğini, toplantıya iştirak edilmemesi halinde proje seçiminin davalı şirket tarafından yapılacağının bildirildiğini, davacının Bakırköy ... Noterliğinin 09/10/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini, sözleşmeye dayanılarak hiçbir işlem yapılmamasını aksi takdirde söz konusu işlemler ile bağlı olmayacaklarını, gönderilen toplantı davetlerine iştirak etmeyeceklerini ve mahrum kaldıkları iddia edilen 1.650.000-TL'nin tazmini için dava ikame edileceğini bildirdiklerini, davalı şirketin Bakırköy ... Noterliğinin 03/11/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile fesih işlemine haklı nedenlere dayanmadığı ve sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olduğunu, fesih bildirimine tapu müdürlüğüne bildirilmesi nedeniyle sözleşmenin ifası için gerekli idari süreçlerin ilerleyemediğini, sözleşmenin arsa sahibinin taahhüdü başlıklı B maddesi gereğince 5.000-USD cezai şart ödemesi gerektiğini, aksi takdirde yasal süreçlerin başlatılacağının ihtar edildiğini, davacı yanın Beyoğlu ... Noterliğinin 12/11/2015 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile bildirilen zarar kalemlerini kabul etmediklerini ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ödenmesi koşullarının gerçekleşmediğinin bildirdiklerini, davacının sözleşme gereği davalı şirkete teslim etmesi gereken vekaletnameleri süresi içinde teslim etmediğini, taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı olduğu tespit edilen iki adet yapının boşaltılması yıkımı ve davalıya teslim edilmesinin 2015 Mayıs ayı sonuna bulduğunu, söz konusu yapılan yıkılması gerektiğinden yıkıma hazır hale getirilmesi için gerekli başvuruların zamanında yapıldığını, taşınmazın riskli yapı olması ve yıkılma tehlikesinin mevcut olması nedeniyle kiralamaya elverişli olmadığından ve davacının devam eden kira ilişkileri de yasaya aykırılık teşkil ettiğinden kabul edilemeyeceğini, taşınmaz üzerindeki binaların yıkım işlemleri akabinde davalı şirket tarafından 10/06/2015 tarihinde Küçükçekmece Belediye'si emlak ve istimlak ile İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne imar ve ruhsat işlemleri için başvuruda bulunularak gerekli çalışmaların başlattıklarını, davacı şirketin dava konusu parselin hava mania alanında kalması sebebiyle meydana gelecek olumsuz etkilerin en aza indirgenmesi ve söz konusu 6,5 metre yükseklik sınırının artırılmasını özellikle talep ettiğini, yükseklik sınırının yukarıya çekilmesinin davacı şirketin davalı tarafından inşa edilecek olan yapıda elde edeceği alanın artması anlamına geldiğini, alan kullanımından bağımsız olarak kaliteli ticari alanlarda gerekli olan asgari net 4 (tabya brüt alan 4.50 metre) seviyesindeki yükseklik gereksinimi nedeniyle elde edilen eksik alanda dahi kaliteli cephe, teknik ve ticari pazarlama özelliği sağlayamamakta olduğunu, iş bu sorunları çözüme kavuşturulmasını sağlamak amacı ile ilgili idarelerle gerekli yazışmaların ve başvuruların yapılmasının zorunluluk arz ettiğini, sözleşmenin 3.3 maddesinde " mütahit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bankalar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, ..., ..., ..., ..., ..., ... , ... Ulaşım A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur." düzenlemesi gereğince feshin her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafından delil olarak sunulan mütalaa da söz konusu süreçlerin hiçbirinin değerlendirilmediğini, bu nedenle somut gerçekleri yansıtmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, asıl ve birleşen davada taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenlerle feshinin tespiti istemine dayalı olduğu, davaya konu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazın önceki malikinin dava dışı ... A.Ş. olduğu, ancak taşınmazın 11/25 payının 23.07.2014 tarihinde asıl davanın davacısı ... Yatırım Ticaret A.Ş.'ye, 14/25 hissesinin 05.09.2014 tarihinde birleşen davanın davacısı ...'ye devredildiği, akabinde asıl davanın davacısı ... Yatırım Ticaret A.Ş. ile davalı ... arasında Bakırköy ... Noterliğinin 05/09/2014 tarih ve ... yevmiye nolu evrakı ile, birleşen davanın davacısı ... ile davalı ... arasında Bakırköy ... Noterliği’nin 15.09.2014 tarih ve ... sayılı evrakı ile düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davalı yüklenici ... tarafından dava konusu taşınmaza ilişkin yatırım planının bu sözleşmelerin çok daha öncesine dayandığı, taşınmazın malikinin ... olduğu dönemde işlemlerin başlatıldığı ve dava dışı ...'tan alınan vekaletname ile 11.07.2014 tarihinde Küçükçekmece Belediye Başkanlığı'na 21.07.2014 tarihinde yapı riskinin onaylanması için başvuru yapılmak suretiyle onayın 25.07.2014 tarihinde alındığı, Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 12.08.2014 tarihli yazısı ile ilgili birimlere bildirildiği ve taşınmazın tapu kaydına işlendiğini, yeni yapılacak proje ile ilgili işlemlere başlandığı, 10/06/2015 tarihinde imar ve ruhsat iznine başvurulduğunu ayrıca 22/09/2017 tarihli celsede dinlenen tanık anlatımlarında, davalı tarafından yeni yapılacak proje ile ilgili işlemler başladıktan sonra taşınmazın doğal hava mania alanında kalması nedeniyle 6,50 metre yükseklik sınır bulunması sebebiyle parselin imar hakkının tamamen kullanılmasına engel olduğu, tarafların istişareler sonucunda hava maniasının kaldırılması konusunda girişimlerde bulunduğu, ancak bu girişimlerin beklenenden uzun sürdüğünü 2015 yılı Şubat ya da Mart ayına kadar belediye ile sivil havacılık arasındaki yazışmaların devam ettiğini ayrıca taşınmazların yıkımının kiracıların geç tahliyesinden dolayı geciktiğini ifade ettiklerinden tüm bunların değerlendirilmesi neticesinde mahkememizce idari otoriteler nezdinde yaşanan ve davalının sebep olmadığı gecikmelerden ötürü inşaata başlama tarihinin gecikmiş olduğu anlaşıldığını, taraflar arasındaki imzalanan sözleşmelerin 3.1. maddesinde; "İşbu sözleşme imzası anından itibaren yürürlüğe girer. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren işlemeye başlayacak ilk 6 ay proje tasdik süreci olacak, kat'i inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 30 ayda inşaat teslim edilecektir." denilmekte ise de sözleşmelerin çeşitli hükümlerinde 3.1. maddede öngörülen sürelerin uzamasına yönelik hükümlere yer verilmiş olduğunu, sözleşmenin 3.2. maddesinde "İşbu sözleşmede bahsedilen süreler mücbir sebep hallerinde işlemez.", 3.3. maddesinde "Müteahhit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bakanlıklar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur.", 3.5. maddesinde "Bahsedilen süreler ancak inşaatla ve gerektiğinde pazarlama ve satışla alakalı vekaletnamelerin geçerli ve yeterli bir şekilde düzenlenip müteahhit tarafa tevdii ile başlar.", 3.6. maddesinde "Müteahhit tarafa işin süresi boyunca tevdi edilmesi lazım gelen ve işle alakalı olan vekaletname, muvafakatname, feragatname ve yetki evrakının tevdiindeki geciikmeler işin süresine ilave olunur.", 15.3. maddesinde "Yer teslimindeki gecikme, işbu sözleşmedeki işi ikmal süresi ve sözleşme süresine ilave edilecektir." hükümlerinin yer aldığını, yüklenicinin yükümlülüklerinin ifa zamanı belirlenirken söz konusu olabilecek mücbir sebep halleri, resmi dairelerden kaynaklanan idari gecikmeler arsa sahipleri tarafından gerekli vekaletnamelerin verilmesindeki gecikme ve yer teslimindeki gecikme söz konusu olduğunda bu sürelerin yüklenicinin edimi için sözleşmenin 3.1. maddesinde belirlenen sürelere eklenmesi ve yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerekmekte olduğu, sözleşmede niteliği gereğince yüklenici üstlendiği işi kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorunda olduğu, yüklenicinin edimini geciktirilmeksizin tamamlanması ve yapının mümkün olan en kısa sürede tamamlanması gerekli olduğu, somut olayda işin davalının elinde olmayan sebeplerle uzamış olduğu ve ilgili kurumlar nezdinde yaşanan idari sorunlardan ileri geldiği hususunun sabit olduğu, yapının inşasının sözleşmede taahhüt edilen sürede tamamlanamamasında yüklenicinin kusurunda söz edilemeyeceği, sözleşmenin 3.3 maddesi de sözleşmede bahsedilen sürelere müteahhitin kusuru olmaksızın resmi dairelerden kaynaklanan gecikmelerin sözleşmedeki sürelere ekleneceği, sözleşmenin 3.4 maddesi ise, sözleşmedeki herhangi bir süre aşımının tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamayacağını düzenlemekte olduğu, sözleşmedeki gecikme yapı ruhsat alınmasındaki gecikmeden kaynaklanmış olduğu, hakkaniyetli ve tarafların sözleşme ile tespit edilen iradesine uygun olan yapı izin ve ruhsatının alındığı tarihe kadar geçen sürenin taraflar arasındaki sözleşmenin 3.1 maddesinde öngörülen 30 aylık süreye ilave edilerek davalının ifasında gecikip gecikmediğinin tespiti olduğu, sözleşmede kararlaştırılan tarihin geçmesine rağmen, teslim için beklenmesi gereken objektif süre sonunda da şayet yüklenici borcunu ifa etmemişse, ancak o vakitte sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının değerlendirilmesinin uygun olacağı, Yargıtay 15. HD'nin 16.05.2019 T. 2018/3452 E., 2019/2343 K. sayılı kararında da aynen ifade edildiği gibi "...gecikme yükleniciden değil, taraflar dışındaki bir nedenden kaynaklanmışsa, burada geçen sürenin de teslim süresine ilavesi gerekeceğinden teslim zamanı bu sürenin ilavesi ile bulunmalıdır." inşaatın beklenen sürede başlayamamış olmasının sebebinin taşınmazın bulunduğu yer belediyesince yapı ruhsatlarının gecikmiş olması olduğu ve buradaki kusurun davalıya atfedilemeyeceği gibi söz konusu projelerin de sunulduğu davalı delilleri, tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamındaki belgelerden anlaşıldığı, bir an için süresinde sunulmasa dahi daha öncelikli olan taşınmazın konumu itibariyle hava mania ile ilgili resmi makamların imar uygulamalarının sonuçlandırılması gerektiğinden davalının sözleşmeyi feshe neden olacak bir fiili olarak nitelendirilmesi davanın sözleşmenin bitim süresinden çok önce erken açıldığı, davacının iddialarında ileri sürülen sebeplerin yerinde görülmediği, sözleşmelerin 3.4. maddesindeki; "İşbu sözleşmede bahsedilen her türlü süreler, bu sözleşmenin inşa, icra ve ikmal safhalarının belirlenmesini ifade ederler. Herhangi bir sürenin aşımı sözleşmenin tarafları için başkaca bir sebep olmaksızın hiçbir şekilde tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamaz." hükmü de dikkate alınarak TBK 473/1 uyarınca feshedilebilmesi için ayrıca bu tarih itibari ile sözleşmenin 3.1. hükmünde kat'i inşaat ruhsatının alınmasından itibaren işleyecek 30 aylık sürede inşaatın tamamlanamayacağının "bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması" gerektiği hükmüne göre somut olayda böyle bir durumun varlığını ortaya koyan bir delil bulunmadığı, dolayısıyla TBK'nun 473/1 hükmünde yer alan koşulların gerçekleşmediği anlaşılmış olarak bilirkişilerin hukuki değerlendirmelerine bu sebeplerle değer verilmediği, bilirkişi raporların sonuç kısımları bu yönüyle mahkeme tarafından kabul görmediği, davacıların davalıya göndermiş olduğu fesih bildirimleri TMK madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırılık teşkil ettiğini, Asıl ve birleşen dosyaların davacıları ... Yatırım Ticaret A.Ş. ve ...'nin davalıya sırasıyla Bakırköy ... Noterliğinin 09/10/2015 tarih, ... yevmiye numaralı ve 13/10/2015 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnameleri ile fesih bildiriminde bulundukları dosya kapsamından anlaşılmakla birlikte, davacıların bu fesih ihbarnamelerini davalıya haksız olarak göndermiş olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Asıl ve birleşen davada davacılar vekili istinaf dilekçesinde, davalı ile düzenlenen sözleşmeler gereğince davalı yüklenici ... şirketinin davaya konu taşınmaz üzerinde konut ve/veya ticaret binalarının, işyerlerinin anahtar teslimi yapımını üstlendiğini, arsa sahibi olan davacıların ise gerekli vekaletnameleri vermek olduğunu, sözleşme imzalanma tarihi itibariyle yürürlüğe gireceği ve ilk 6 ay proje tasdik süreci olarak belirlendiğini, kati inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ayda ise inşaat teslim edileceği konusunda anlaştıklarını, sözleşmelerin 1.4. maddesine göre davalı müteahhit tarafından yürütülecek çalışmalar, toplam açık ve kapalı alanların arttırılması, proje için sağlanacak toplam yeşil alanların arttırılması amaçlarını da gerçekleştirmeye yönelik olacağını, davalı müteahhit proje çalışmaları kapsamında en az 2 farklı proje için konsept teklifi alarak, projeyi yapacağı bölgeye ilişkin detayları da içeren, yol haritasının da tarif edildiğini, sözleşme 2. Maddesi gereğine ön raporunu sözleşmelerin imzalandığı tarihten itibaren -60 gün- içerisinde tamamlamak suretiyle arsa sahibi tarafından davacılara sunmayı taahhüt ettiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin üzerinden 1 yıl geçmesine rağmen ve ayrıca arsa sahipleri üzerlerine düşeni yapmak suretiyle davalı tarafa vekaletnameleri vermelerine rağmen davalı müteahhit üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini, sözleşme gereğince inşaat ruhsat işlemlerine başlamadığı gibi konsept teklifler hazırlatmadığını, herhangi bir proje sunmadığını, bu sebeplerle davacı ... şirketinin Beyoğlu ...Noterliği aracılığıyla 17/08/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davacı ... şirketinin ise Beyoğlu ... Noterliği vasıtasıyla 17/08/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile işlerin 20 gün içerisinde yapılması aksi durumda sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edilmesine rağmen verilen süre içerisinde davalı eksiklikleri tamamlamak yerine davalı şirketin Bakırköy ... Noterliğinin 03/09/2015 tarih ve ... sayılı cevap ihtarnamesi ile gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığını, bunun tek başına fesih nedeni olamayacağını bildirdiğini, davacı ... şirketinin Bakırköy ... Noterliğinin 09/10/2015 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davalıya verilen 20 günlük süre içerisinde eksikliklerin yerine getirilmemesi ve sözleşme ile yüklenilen edimlere aykırı davranılması nedenleriye sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiğini, aynı gerekçeler ile davacı ... AŞ'nin de Bakırköy ...Noterliğinin 13/10/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı Beyoğlu ... Noterliğinin 12/11/2015 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşme feshedildiğini, davaya konu taşınmazın 11/25 oranındaki hisse payı davacı ... AŞ. 23/07/2014 tarihinde, davacı ... Aş. ise 14/25 oranındaki payını 05/09/2014 tarihinde ... isimli kişiye ait ... şirketinden satın aldıklarını, davalı ... AŞ. ile ... AŞ'nin birbirlerini daha önceden tanıdıklarını, taşınmaz ... AŞ adına kayıtlı iken aralarında "Düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapımı karşılığı hasılat paylaşım sözleşmesi" imzaladıklarını, tarafların bu sözleşmeyi hayata geçirmediklerini, ancak, davalı şirket ile aynı ismi taşıyan ... Limited Şirketi yetkilisi ...'nın davalı ... AŞ. yetkilisine gönderdiği 30/03/2013 tarihli elektronik postada davaya konu taşınmaza ilişkin raporda taşınmazın hava mania ve doğal mania sorununun bulunduğunu yazdıklarını, hava mania sorununun bulunduğu hususunun davalı tarafça önceden bilinmekte olduğunu, davalı tarafın iddia ettiği gibi hava mania engelinin önceden öngörülmesi mümkün olmayan sonradan ortaya çıkan bir sorun olmadığını, davalının tanıklarından ...'ın da hava mania sorununu önceden bildiğini beyan ettiğini, tapu kaydında da yazılı olduğu üzere davaya konu taşınmaz üzerinde iki adet bina bulunduğunu, her iki binanın kiracının bulunduğu hususu tarafların bilgisi dahilinde olduğunu, davalı yüklenici ... AŞ'nin taşınmazda kiracıların bulunduğunu ve yapılarla ilgili riskli yapı kararları alınması gerektiğini sözleşmeyi imzalarken bilmekte olduğunu, sözleşmenin 14.maddesinde “Müteahhit, işbu sözleşmenin konu edindiği parsel üzerinde yer alan binaların 6306 sayılı 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun' hükümleri çerçevesinde, ilgili resmi kurumlar nezdinde girişimlerde bulunarak riskli yapı statüsüne alınması ile ilgili çalışma yürütecektir. Mezkur çalışmaları sonuçlandırması için müteahhitte işbu sözleşme ile tanınan süre 13/12/2014 tarihinde hitam eder.” binaların içinde kiracıların bulunuyor olması konsept projelerin seçilip, hazırlanmasına, bu konuda davacılarla görüşme yapılıp, karar alınmasına engel olmadığını, yoksa davalı taraf, kiracıların varlığını ve binaların durumunu bilinmesine rağmen sözleşmelere süreler konulmasına çekince koyar veya buna göre düzenlemeler yapması, en azından sürelerin işleyip işlemeyeceğine dair maddeye ek cümle konulmasını talep etmesinin bekleneceğini, yani taşınmazın geç teslim edilmesi, kiracıların geç tahliye edilmeleri nedeniyle davalının edimlerini yapamadığı şeklindeki savunmanın mantık dışı olduğunu, bir an aksi düşünülse dahi resmi kayıtlara göre 25/03/2015 tarihinde yıkım işleminin gerçekleşmesi karşısında, sözleşmede öngörüldüğü şekilde bu tarihten itibaren 60 gün içinde konsept projelerin hazırlanmadığı, onay için davacılarla görüşülmediği, teklif bile alınmadığı, -2.Proje çalışmaları- başlıklı sözleşmelerin 2. Maddesi manasında çalışma yapılmadığı, bu konuda yazılı delil sunulmadığı dosya kapsamı ile sabit olduğunu, davalı yüklenici ... şirketi davacılara gönderdiği ayrı ayrı ihtarname ile toplantıya davet etmiş ise de davet ekine herhangi bir proje ilave edip sunmadığını bu sebeple davalının toplantıya davet etmiş olması sözleşmelerde yer aldığı haliyle “projelerin sunumuna” ilişkin yükümlülüğünü yerine getirdiği anlamına gelmediğini, davalı tarafın dosyaya sunduğu sıradan elektronik posta yazışmalarını -proje hazırlama çalışması- olarak sunması itibariyle ... AŞ.ile yaptığı sözleşme uyarınca proje teklifine dayanan elektronik posta yazışmalarını, işlemleri üzerine düşen edimlerini yerine getirmiş gibi dosyaya sunmasının doğru olmadığını, davaya konu taşınmazı da kapsayan bölgede Atatürk Havalimanı'na yakınlık nedeniyle en fazla 6,50 metre yükseklikte binalar yapılabileceğinin sözleşmeler imzalandıktan sonra ortaya çıkmış bir yapı engeli olmadığını, davalı taraf cevap dilekçelerinde hava mania yapı sorununun önceden öngörülebilecek nitelikte bir engel olmadığı ortaya çıktıktan sonra davaya konu taşınmazın da bulunduğu bölgede sorun teşkil ettiğini ifade ettiğini, ... gazetesine ait bir haberi de tarihsiz olarak dilekçelerine eklediklerini, gazete haber tarihinin 04/10/2011 olması sebebiyle taraflar arasında davaya konu sözleşmelerin imzalanmasından 3 yıl öncesine ait bir haber olduğunu, söz konusu bölgedeki hava mania engelinin, sözleşmeler imzalanmadan çok önce Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü tarafından 24/07/2012 tarihinde yayınlanan genelge ile konulduğunu, bölgede hava mania engelinin bulunduğu sözleşmeler imzalanmadan çok önce davalı tarafından bilindiği gerek kendi sundukları cevap dilekçeleri gerekse tanık anlatımları ile sabit olduğunu, inşaat sektöründe faaliyet gösteren davalı şirketin, taşınmazın hukuki ve fiili durumundan haberdar olmamasının mümkün olmaması sebebiyle basiretli bir tacir olarak hava mania yapı engelini bilmesi gerektiği ve kendisinden beklendiğini, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü, yükseklik sınırına ilişkin yapılan başvurulara verdiği 11/03/2015 tarihli yazısında hava mania yapı engelinin parsel bazında ele alınmasının mümkün olmadığını bildirdiğini, bölgedeki hava mania yapı engelinin kaldırılıp kaldırılmayacağına, olumlu yada olumsuz ne zaman çözüme kavuşturulacağına dair bir belirsizlik doğmuş olduğunu, böyle önemli bir konuda davalı müteahhittin durumdan mal sahiplerini haberdar edip, nasıl hareket edileceğine dair ortak bir karar aldırmasının gerekmekte olduğunu, basiretli tacir sıfatına haiz olan davalının yaptığı işin doğası gereği hava mania alanı ile ilgili Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü tarafından verilen 11/03/2015 tarihli yazısından sonra taşınmazın mevcut hukuki ve fiili durumuna uygun olarak bu tarihten (11/03/2015) itibaren bir taraftan proje işlemlerine başlaması, bir taraftan da imar durumu ile ilgili başvurularını yapmasının gerektiğini, bu işlemlerin birbirini beklemek zorunda olan işlemlerden olmadığını, oysa dosyaya gelen resmi bilgilerden davalının imar ile ilgili başvurusunu tam üç ay sonra 11/06/2015 tarihinde yapmış olduğunun anlaşıldığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin (12.5) başlıklı maddesinde; “…arsa sahibince verilen vekaletnamenin, herhangi bir işlemin yerine getirilmesinde yetersiz kalması halinde, arsa sahibi, noter vasıtasıyla yüklenici tarafça talep edilen ve sözleşme hükümlerine uygun yeni vekaletnameleri ivedilikle düzenlettirip tevdi etmekle yükümlüdür” düzenlemesinin bulunduğunu, sözleşmelerin “B-arsa sahibinin taahhüdü ” başlığı altında ise müteahhit tarafından arsa sahibine yapılacak olan usulüne uygun bildirime rağmen sözleşmeye uygun şekilde arsa sahibi tarafından gerekli vekaletnameler noterden müteahhit lehine düzenlettirilip verilmez ise arsa sahibi cezai şart ödeyeceği taraflarca kararlaştırıldığını, bu maddeden arsa sahibi olan davacıların vekaletname verebilmeleri için davalı müteahhitin usulüne uygun olarak davacılara bildirim yapması şart koşulduğunu, davacılardan ... AŞ. sözleşmenin yapıldığı gün Bakırköy ... Noterliği vasıtasıyla 15/09/2014 tarih ve ... yevmiye sayılı vekaletnameyi verdiğini, davacı ... AŞ. ise 07/11/2014 tarihinde Bakırköy ... Noterliğine düzenlettirdiği ... yevmiye sayılı vekaletnameyi verdiğini, davacının geç vekaletname vermesi, davalı şirket çalışanı ...’nin örnek vekaletnameyi 06/11/2014 tarihinde elektronik posta ekinde şirket yetkilisi ...’ya göndermesinden kaynaklandığını, elektronik posta ile vekaletname örneğin gönderilmesinin hemen ertesi günü davacı ... AŞ. de vekaletnameyi verdiklerini, hava mania yapı engelinin ileri sürülmesinden sonra davacıdan yeni bir vekaletname istenilebilecekken, davalı taraf bunu yapmayarak 02/06/2015 tarihinde ek vekaletname istediğini ve daha sonra da bunların süre uzatımına yol açtığını ileri sürdüğünü, arsa sahibi olan davacıların vekaletname verebilmeleri için davalı müteahhitin usulüne uygun olarak davacılara bildirim yapması şartı sözleşme ile şart koşulmuş olması sebebiyle davalının işleri savsaklaması, sonrasında da davacılar bana geç vekaletname verdiler diyerek işin içinden sıyrılmaya çabalamasının Türk Medeni Kanununun 2. Maddesi manasında dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davalı talep etmediği sürece davacıların nasıl bir vekaletname, muvafakatname, vs. verilmesi gerektiğini bilemeyeceklerini, ayrıca, taşınmazın tahliye edildiği an itibarıyla elinde vekaletnameler bulunan davacının ... AŞ. tarafından 07/11/2014 tarihinde vekaletname verdiğini ileri sürmesinin süre uzatımını haklı gösterecek bir gerekçe olmadığını, ... şirketinin 07/11/2014 tarihinde vekaletname verilmesinde ve yine aradan uzun bir süre geçtikten sonra 2. vekaletnameleri davacılardan istemesinde davacılara yüklenilebilir bir kusur bulunmadığını, davacı ... şirket yetkilisi ... yine davalı şirket yetkilisi ... tarafından ikinci örnek vekaletnamenin 02/06/2015 tarihinde mail ekinde gönderilmesinden hemen ardından aynı gün Bakırköy ... Noterliğine vekaletname verdiğini, vekaletname, içeriğinden de anlaşılacağı üzere birinci vekaletnameye ek olarak verilmiş bir vekaletname olduğunu, davalının iddia ettiği gibi bir geciken sürelere onay verme niteliği bulunmadığını, davacı ... şirketinin davalının bildirimi üzerine 04/12/2014 tarihinde yıkım işlemlerinin yapılması için muvafakat verdiğini, davacılar ile davalı arasında yapılan sözleşmelerin (3.1) maddesine göre, sözleşmelerin imzalanmasından itibaren işlemeye başlayacak ilk 6 ay proje tasdik süreci olacak, kati inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ayda ise inşaat teslim edileceği, sözleşmelerin yer teslimi başlıklı 15.1 ve 15.2 maddelerinde taşınmazın davalı yüklenici ... şirketine teslimiyle ilgili hüküm konulmadığını, bu maddelere göre taşınmaz üzerinde bulunan binalar sökülmeden mevcut haliyle bilabedel müteahhite devir ve teslim edilecek, müteahhit binaların söküm, yıkım, enkaz kaldırma gibi giderleriyle ilgili arsa sahibinden talepte bulunmayacak ilaveten arsa sahibi taşınmazı üzerinde bulunan tüm bina ve tesisleri ile birlikte teslim edeceğini, davalının iddia ettiği gibi yıkıma elverişli bir şekilde teslim edileceğine dair bir düzenleme maddelerin içeriğinde bulunmadığını, davalı tarafından kati inşaat ruhsatı alınmadığı gibi 6 ay olarak öngörülen proje tasdik süreci de her halükarda geciktiğini, arsa üzerindeki binaların yıkıldığı 25/03/2015 tarihini esas alınsa dahi (-ki asla kabul etmiyoruz ve zaten bu tarih sözleşme hükümlerinin içeriği incelendiğinde baz alınamaz) 6 aylık proje tasdik süresi 25/09/2015 tarihinde dolduğunu, davalının bu süreler içinde proje sunma edimini yerine getirmediğini, hatta bu sürelerin dolmasından sonra 01/10/2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile davacıları toplantıya davet ettikleri tarih itibariyle dahi mimari-statik-elektrik gibi projelerin hazırlanmadığını, imar durumuna göre taşınmazın bir kısmının yola terkin işlemlerinin yapılmadığı tüm dosya kapsamı ile sabit olduğunu, sözleşmeyi sadece sürelere bağlı olarak feshetmediklerini, davalının sayılan kusurlu hareketleri ile sözleşmeye aykırı hareket etmesi sebebiyle feshedildiğini, sözleşme gereğince resmi kurumlara başvurular yapma, idari izinleri alma, “iki anbarlı bahçeli kargir atölye” niteliğinde olduğu tapu kaydında yazılı taşınmazdaki binaları yıkma, projeler hazırlama ve daha pek çok edim davalının üstlendiğini, resmi kurumlar nezdineki varsa gecikmelerin neden kaynaklandığı, sorunun nasıl aşılması gerektiği hususlarında davacı şirketlerle görüş alışverişinde bulunulmaması, çözüm üretilmeye çalışılmaması, en basit işlem olan davacılardan vekaletnamelerin alınması işlemlerinin bile aylarca geciktirilmesi gibi davalının pek çok kusurlu hareketinin bulunması sebebiyle TBK 471.maddesi anlamında davalının sorumluluğunu yerine getirmediğinin anlaşıldığını, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarih 1983/3 Esas ve 1984/1 sayılı kararı gereğine yüklenicinin temerrüdü sabit olduğundan sözleşmenin feshi davasının kabulünün gerektiğini, TBK 473/1 maddesine ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2018/3930 esas 2019/685 karar sayılı ilamı itibariyle içlerinde inşaat mühendisi ve mimar bulunan üçlü bilirkişi heyetinden mahkeme tarafından alınan 06/11/2019 tarihli bilirkişi raporu itibariyle bu aşamadan sonra iş sahibi ve müteahhit arasında uyum sağlanmasının mümkün olmadığı anlaşılarak sözleşmeden dönme beyanının haklı nedenlere dayandığını ortaya koyduğunu, sözleşme imzalanmasından itibaren geçen 1 yıla rağmen projede gelişme sağlanamadığını, kati inşaat ruhsatı alınamadığını ve proje dahi sunulmadığını, TBK'nın 473. maddesi uyarınca, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine yaşanan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceği, yani bütün tahminlere göre müteahhittin yapıyı kararlaştırılan zamanda artık tamamlanamayacağı gayet açık ve net olduğunu, hava mania yapı engelinin ortaya çıkmış olmasının da davacılara yüklenemeyecek bir sebeple ve sözleşmeler imzalanmadan çok önce ortaya çıktığını, havalimanı bulunduğu yerden kaldırılamayacağına göre, hava mania engeli nedeniyle davaya konu taşınmazda çatı ve zemin dahil en fazla 6,50 metre yükseklikte bina yapımına izin verilmekte olduğunu, bu durumdan davacıların sözleşmeyi imzaladıktan sonra haberdar olduklarını, gerekli başvuruların yapılmasına rağmen Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü, yükseklik sınırına ilişkin yapılan başvurulara verdiği 11/03/2015 tarihli yazısında, hava mania yapı engelinin parsel bazında ele alınmasının mümkün olmadığının bildirildiğini, halen de 2020 itibarıyla bu konunun çözüme kavuşmuş olmaması sebebiyle TBK'nın 473/1. Maddesi anlamında davacılara yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan durum olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl ve birleşen davada davacılar arsa sahibi, asıl ve birleşen davada davalı ise yüklenicidir.Asıl davada davacı, Beyoğlu ...Noterliğinin 17.08.2015 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle ve yine birleşen dosya davacısı Beyoğlu ... Noterliğinin 17.08.2015 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile asıl ve birleşen dosya davalısı olan yüklenici şirkete, sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmesini, düzenlenen süreler itibariyle projeleri ibraz etmesini ve kendilerine sunması için 20 gün süre verildiğini ihtar etmişlerdir. Asıl ve birleşen dosya davalısı tarafından her iki ihtarnameye ayrı ayrı Bakırköy ... Noterliğinden göndermiş olduğu cevabi ihtarname ile, gecikmeleri kabul ettiklerini, ancak gecikme sebebinin idareden kaynaklandığını, kendilerinin kusuru olmadığını bildirmiştir. Asıl dava davacısı, Bakırköy ... Noterliğinin 09.10.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı yine birleşen dosya davacısı Bakırköy ... Noterliğinin 13.10.215 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnameleri ile, taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiğini bildirmişlerdir. Taraflar arasında sözleşmeler imzalandıktan sonra davalı yüklenicinin talebi doğrultusunda ve davalı yüklenicinin belirtmiş olduğu kişilere sözleşme gereğince işlem yapmak üzere 07.11.2014 tarihinde vekaletname verilmiş, yine davalı yüklenicinin talebi ve isteği doğrultusunda 02.06.2015 tarihinde davalı yüklenicinin göstermiş olduğu kişilere yeni bir vekaletname daha verilmiş olduğu anlaşılmaktadır.Taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin 15. Maddesinde, imar artışı için çalışmaların yapılması ve imar artışı olması halinde tarafların sözleşme gereğince faydalanacağı düzenlenmiştir. Küçükçekmece Belediyesi ve Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü yazılarına göre, dava konusu parselin İstanbul Atatürk Havaalanı bölgesinde olması sebebiyle bina yüksekliğinin hava mania sebebiyle düşük tutulduğu anlaşılmakta olup, bu hususun sözleşme yapılmadan önce de mevcut olduğu ve taraflarca bilindiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 3.1 maddesinde ".. Sözleşme imzalanması anında yürürlüğe girer. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren işlemeye başlayacak ilk 6 ay proje tasdik süreci olacak, kati inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 30 ayda inşaat teslim edilecektir.", 3.4 maddesinde " ... Bu sözleşmede bahsedilen her türlü süreler, bu sözleşmenin inşa, icra ve ikmal saflarında belirlenmesini ifade eder. Her hangi bir sürenin aşımı sözleşmenin tarafları için başkaca bir sebep olmaksızın hiçbir şekilde tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamaz..", hususi şartlar 1.2 maddesinde " müteahhit mezkur arsaların imar durumlarının arsalar üzerinde geliştirerek imal edilecek prestij projesine elverişli duruma getirilmesi için ilgili kurumlar nezdinde çalışmalar yürütecektir.", 2.1 maddesinde " müteahhit asgari 2 farklı proje için konsept teklifi olacaktır.", 2.2 maddesinde " mimari ofislerle konsept çalışmaları müteahhit tarafından imar durumun resmiyet kazanmasından sonra başlanacaktır" hükmü düzenlenmiştir. Davalı şirket cevap dilekçesinde, 10.06.2015 tarihinde Küçükçekmece Belediyesine başvurarak imar ve ruhsat işlemleri yapılması için gerekli çalışmaların başlatıldığını, 27.03.2015 tarihinde belediyeden beyan değeri; 12.06.2015 tarihinde imar durum belgesi; 17.06.2015 tarihinde istikamet rölevesi; 31.07.2015 tarihinde kot kesit belgesi alındığını; proje için 25.03.2015 tarihinde ... Mimarlıktan, 02.06.2015 tarihinde ... Mimarlıktan, 14.05.2015 tarihinde ... şirketinden teklifler alındığını beyan etmiştir. Mahkeme tarafından alınan 09.04.2017 ve 06.11.2019 tarihli bilirkişi raporlarında ve 02.10.2018 tarihli ve 12.02.2019 tarihli ek raporlarında, davacı tarafın yapmış olduğu feshin yerinde olduğu kanaati belirtilmiştir.Dosyaya celp edilen tapu kaydı incelendiğinde, taşınmazın dava dışı ... şirketine ait iken 23.07.2014 tarihinde 11/25 hissesinin asıl davada davacı ... şirketine, 05.09.2014 tarihinde 14/25 hissesinin birleşen dava davacısı ... şirketine satışı yapılarak devredilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Somut olayda, dava konusu parsel üzerinde kat karşılığı inşaat yapılmak üzere dava dışı ... şirketi ile sözleşme yapıldığı, ... şirketinin arsadaki hisselerini yine bağlı şirketleri olan asıl davada davacı ... şirketine ve birleşen davada davacı ... şirketine devretmiş olduğu anlaşılmış; asıl dava davacı şirket ile davalı yüklenici arasında 05.09.2014 tarihli yine birleşen dava davacısı ile yüklenici arasında 15.09.2014 tarihli Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmelerin 3.1 maddesi gereğince davalı yüklenicinin sözleşmelerin imzalanmasından itibaren 6 ay içerisinde projeyi tasdik ettirmesi ve inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 30 ayda inşaatı teslim etmesi; hususi şartlar 2.1 maddesi gereğince en az 2 konsept projeyi davacı arsa sahiplerine ibraz etmesi düzenlenmiştir. Dosyaya ibraz edilen belge ve evraklar, dava ve cevap dilekçeleri ile bilirkişi raporlarına göre, sözleşmenin imzalanma tarihi itibariyle asıl davada 05.03.2015 tarihine, birleşen dava dosyasında 15.03.2015 tarihine kadar konsept projelerin hazırlanarak sunulmadığı, inşaat ruhsatının alınmadığı; davacı tarafça 17.08.2015 tarihli ihtarname ile 20 gün süre verilmesine rağmen davalı yüklenici tarafından projelerin ibraz edilemediği ve yapı ruhsatının alınamamış olduğu anlaşılmaktadır. 6100 sayılı TBK'nın 473/1 maddesinde "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir." hükmü düzenlenmiştir. 06/11/2019 tarihli bilirkişi raporunda, sözleşmenin 3.4 maddesinde yer alan düzenleme ile sözleşmeden dönme imkanının tamamen iş sahibinden alındığı şeklinde yorumlanmaması gerektiği, benzer bir uyuşmazlıkta Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 26/04/2011 tarih ve 2010/2618 esas, 2011/2549 karar sayılı kararında, sözleşmenin feshi ve dava tarihine kadar proje ve ruhsat işlemlerinin tamamlanıp inşaata başlanması için beklenmesi gereken tahammül süresinin geçip geçmediğinin değerlendirildiğini, bu nedenle eldeki davada da sözleşmede yer alan sürelerin kesin vade olarak düşünülmemesi, bu emsal karardaki gibi tahammül sürelerine olanak tanınmasının öngörüldüğü, TBK'nın 473/1 maddesinde tanınan sözleşmeden dönme imkanını tamamen dışlamamayı amaçladığı, nitekim sözleşmenin 3.4.maddesinin de süre aşımının "başkaca bir sebep olmaksızın hiçbir şekilde tek başına" fesih nedeni olamayacağı şeklinde olduğu, eldeki uyuşmazlıkta ise, sözleşmede belirlenen sürenin arsanın tesliminin zamanında gerçekleştirilememesi nedeniyle zaten ötelenmiş olup, ayrıca davalı tarafın süreç içerisinde TBK'nın 471. Maddesinden kaynaklanan özen yükümlülüğünü de yerine getirmediği, somutlaştırmak gerekirse, hava mania sorunundan kaynaklı gecikme hakkında davacı tarafı yeterince bilgilendirmediği, tarafların ortak iradesinin imar mevzuatında olumlu değişiklik yaşanmazsa yürürlüğe girmeyeceği yönünde olmamasına karşın, her ihtimali öngörerek hazırlanmış asgari iki konsept projenin hazırlanması edimini dahi yerine getirmediği, sözleşmenin ayakta kalmasını isteseydi, teknik olarak kendisine davacılar tarafından gönderilen ihtarnamede tanınan süre içerisinde dahi projeleri sunabileceği halde bunu yapmadığı ve böylece taraflar arasındaki ilişkinin devamını tıkadığı, süreci ucu açık hale getirdiği, dolayısıyla davacıların sözleşmeden dönme haklarının bulunduğu sonucuna varılmıştır. Yerel mahkeme ise gerekçesinde, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3.3 maddesinin sözleşmede bahsedilen sürelere müteahhitin kusuru olmaksızın resmi dairelerden kaynaklanan gecikmelerin sözleşmedeki sürelere ekleneceği, sözleşmenin 3.4 maddesinin ise, sözleşmedeki herhangi bir süre aşımının tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamayacağını düzenlediği; somut olayda işin davalının elinde olmayan sebeplerle uzamış olduğu ve ilgili kurumlar nezdinde yaşanan idari sorunlardan ileri geldiği, yapının inşasının sözleşmede taahhüt edilen sürede tamamlanamamasında yüklenicinin kusurundan söz edilemeyeceği, sözleşmedeki gecikmenin yapı ruhsat alınmasındaki gecikmeden kaynaklandığı, hakkaniyetli ve tarafların sözleşme ile tespit edilen iradesine uygun olan yapı izin ve ruhsatının alındığı tarihe kadar geçen sürenin taraflar arasındaki sözleşmenin 3.1 maddesinde öngörülen 30 aylık süreye ilave edilerek davalının ifasında gecikip gecikmediğinin tespitinin gerektiği, sözleşmede kararlaştırılan tarihin geçmesine rağmen, teslim için beklenmesi gereken objektif süre sonunda da şayet yüklenici borcunu ifa etmemişse, ancak o vakitte sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının değerlendirilmesinin uygun olacağı, inşaatın beklenen sürede başlayamamış olmasının sebebinin taşınmazın bulunduğu yer belediyesince yapı ruhsatlarının gecikmiş olması olduğu ve buradaki kusurun davalıya atfedilemeyeceği gibi söz konusu projelerin de sunulduğunun davalı delilleri, tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamındaki belgelerden anlaşıldığı, bir an için süresinde sunulmasa dahi daha öncelikli olan taşınmazın konumu itibariyle hava mania ile ilgili resmi makamların imar uygulamalarının sonuçlandırılması gerektiğinden davalının sözleşmeyi feshe neden olacak bir fiili olarak nitelendirilmesi, davanın sözleşmenin bitim süresinden çok önce erken açıladığı anlaşıldığından, davacı iddiaları ve ileri sürülen sebeplerin yerinde görülmediği, sözleşmelerin 3.4. Maddesindeki hükmünün de dikkate alındığı, TBK'nın 473/1 maddesi uyarınca feshedilebilmesi için ayrıca bu tarih itibari ile sözleşmenin 3.1. hükmünde kat'i inşaat ruhsatının alınmasından itibaren işleyecek 30 aylık sürede inşaatın tamamlanamayacağının "bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması" gerektiği, somut olayda böyle bir durumun varlığını ortaya koyan bir delil bulunmadığı, dolayısıyla TBK'nun 473/1 hükmünde yer alan koşulların gerçekleşmediği anlaşıldığından bilirkişilerin hukuki değerlendirmelerine bu sebeplerle değer verilmeyip, raporların sonuç kısımlarının bu yönüyle mahkemece kabul görmediği ve böyle bir durumda davacıların davalıya göndermiş olduğu fesih bildirimlerinin anılan beplerle TMK madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırılık teşkil edeceği gerekçeleriyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3/1 maddesinde proje tasdik süresinin 6 ay olduğu, kati inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ayda inşaatın teslim edileceği; 3.4.maddesinde ise sözleşmedeki sürelerin aşımının başka sebep olmaksızın tek başına fesih sebebi olmayacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre, asıl davada 05/09/2014 sözleşme tarihinden itibaren 36 ay sonunda 05/09/2017 tarihinde, birleşen davada ise 15/09/2017 tarihinde inşaatın anahtar teslimi olarak arsa sahibine teslim edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin 3.4 maddesinin emredici hukuk kuralların karşısında geçerliliğinin bulunduğundan söz edilemez. İstinaf incelemesine konu eldeki davalar ise belirtilen bu tarihlerden çok önce 01/12/2015 tarihinde açılmıştır. Bu durumda, bilirkişiler tarafından, sözleşme tarihinden sonra taraflardan veya idareden kaynaklanan gecikmelerin neler olduğu ve bu gecikme sürelerinin inşaat süresine eklenmesi gerekip gerekmediği de değerlendirilerek, inşaatın teslim edilmesi gereken tarihin hesaplanması, buna göre dava tarihinden sonraki kalan sözleşme süresi içerisinde, yüklenici tarafından sözleşme koşullarında bir inşaatın yapımı için gereken ruhsat alımı ve inşaat yapımının gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceğinin değerlendirilerek, alınacak ek rapora göre varılacak sonuç dairesinde mahkemece bir karar verilmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 28/11/2019 tarih, 2015/1101 Esas, 2019/1216 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,5-Davacılar tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 18/01/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.