T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1344
KARAR NO: 2022/1106
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/12/2018
NUMARASI: 2017/1081 Esas, 2018/1239 Karar
DAVANIN KONUSU: Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali)
KARAR TARİHİ: 31/05/2022
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 2008 yılından beri davalı kooperatifte hak sahibi olarak sitedeki dairesinde oturmaya başladığını, davacının dairesinin bulunduğu sitenin 2013 yılında kentsel dönüşüm amacıyla yıkıldığını ve yeni inşaatın bitme aşamasına geldiğini, yıkılmadan önce 7 bloktan oluşan sitenin 2 blok olarak inşa edildiğini, 18.09.2017 tarihinde davacıya yeni binada kura çekimi ile ilgili tebligatın geldiğini, evrak eki incelendiğinde davacının kura çekimine dahil olacağı dairelerin site içerisinde kuzeye bakan hem nem sorunu olan ve tam karşısında okul bulunan gürültülü ve en değersiz daireler olduğunun anlaşıldığını, davacının eski dairesinin site içine bakan ferah ve değer olarak kura çekimine tabi olacağı dairelerden kat kat daha üstün bir daire olduğunu, bu sebeple 30.09.2017 tarihinde yapılacak usulüne uygun olmayan kura çekiminin iptal edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının kura çekimine ilişkin iddialarının yerinde olmadığını 2011 yılı olağanüstü genel kurulu ve 2012 yılı olağan genel kurul kararı ile riskli binaların yıkılıp yenilenmesi kararı alındığını, yıkılan 7 bloktan oluşan binalar yerine 2 blok inşa edildiğini, Kooperatifler Kanununun 23. Maddesi dikkate alınarak uygulama yapıldığını, Kooperatif Ana Sözleşmesinde öngörülen şerefiye raporu, kura yönetmeliği, genel kurul kararının alınması gibi prosedürlerin yerine getirilerek kura çekimi yapıldığını, uygulamanın bütün ortaklar için yapıldığını bu sebeple davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde kooperatif ortaklarının bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerinde eşit olduklarının belirtildiği, ortakların eşit şartlarda girdikleri kooperatiften eşit değerde konut edinmiş olarak ayrılmasının da söz konusu kanunun gerçekleşmesini beklediği bir sonuç olduğunu, şerefiyenin kooperatiflerde kura sonucu farklı değere (ranta) sahip olacak ortaklar arasındaki haksızlığı gidermek için ana sözleşmenin 61. maddesi hükmü kapsamında uygulanan, arsaların konum ve özelliklerine göre nefaset, değer farkı tespiti çalışmasına verilen ad olduğu, konut yapı kooperatifleri örnek ana sözleşmesinin 61. Maddesinde; “Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur. Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak, tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna tevdi edilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilir. 15 günün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan üç kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark, geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiriyle orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur. İtiraz taksitlerin ödenmesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur. Ortaklar, yönetim kuruluna yazı ile bilgi vermek şartı ile kendilerine düşen konutları, diğer ortakların konutları ile değiştirebilirler.” denildiği, yapı kooperatiflerinde şerefiyelendirme konusunda farklı uygulamaların yapıldığı, davanın çözümü açısından ilk çözümlenmesi gereken uyuşmazlığın, davacıya isabet eden .. Blok ... Kat ... numaralı bağımsız bölümün, davacının eskiden oturduğu bağımsız bölümden daha değersiz olup olmadığı hususu olduğu, eğer davacıya kur'ada isabet eden daire, daha önce oturduğu daireden daha değersiz ise bu durumda davacının istemi olan kuranın iptali gerekip gerekmediği hususunun tartışılacağı, mahkemece önce keşif yapılmaksızın dosyanın tevdi edildiği işletme mühendisi-SPK Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından rapor düzenlenmiş ise de, keşif yapılmaksızın tek bilirkişi tarafından düzenlenen bu raporda şerefiye bedeline ilişkin bir tespit yapılmamış olup, bu nedenle mahkeme heyetince dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli bulunmadığından, uyuşmazlığın çözümü için yapılan keşifte, İstanbul İli, Kartal İlçesi, ... pafta, ... ada, ... parselde, ... mah., ... sok., No: ... adresinde bulunan ... Sitesinde dava konusu ile ilgili gerekli incelemelerde bulunulduğu, maliklerin oturumlarının gerçekleştiği yeni sitede, davacının oturduğu .. Blok, ...kat, kuzey cephede, 2+1 oda teşkilinde, yaklaşık brüt 130 m² alanlı, ... sokak cepheli, ... nolu dairede ve davacının aynı parselde yıkılan, eskiden oturduğu konum ve kata benzer, davacının emsal olarak gösterdiği, ... Blok, ...kat, kuzeydoğu cephe, 2+1 oda teşkilinde, yaklaşık brüt 130 m² alanlı, iki blok arasındaki havuz ve ... sokak cepheli ... nolu dairede gerekli incelemeler yapıldığı, daire alanlarının, yapı malzemelerinin her iki dairede de benzer özelliklerde olduğu, sadece blok, kat, yönler açısından farklılıklar bulunduğu, keşif sırasında davacı ...'in daha önce oturduğu dairenin şu an anne-babasının oturduğu .. Blok ... Kat ... numaralı daire olduğunu belirttiği, keşif heyetince davacının oturduğu ... Blok ... Kat ... numaralı daireden sonra davacının istediği niteliklere uygun olan ... Blok ... Kat ... numaralı dairenin gezildiği, bilirkişi heyetince düzenlenen rapora göre, davacının daha önce oturduğunu ve kur'ada kendisine çıkan daireden daha değerli olduğunu söyleyerek emsal gösterdiği ... blok ... nolu bağımsız bölümün kuzey doğu cephe, 3. katta, 2+1, davacıya isabet eden taşınmaz ile aynı büyüklükte (yaklaşık brüt 130 m²) olduğu dairenin keşif tarihindeki değerinin 500.000 TL olduğu, aylık kira getirisinin ise 1.650 TL olabileceği yönünde kanaat bildirildiği, bilirkişi heyetince yapılan değerlendirmede, emsal olabilecek, ... Blok ... nolu bağımsız bölüm kuzey cephe, 18.katta, 2+1, dubleks, dava konusu taşınmaz ile aynı büyüklükte (yaklaşık brüt 130 m²) dairenin aylık 2000 TL'den kiralanabildiği, yine emsal alınabilecek .. blok, ... katta, güney cephe, 3+1 dubleks bağımsız bölümün 2016 yılında 750.000 TL'den satıldığı, keşif tarihi itibarıyla 1.000.000 TL'den satışa çıkabileceği, aylık kira getirisinin 3.500 TL olabileceği, yine emsal olabilecek .. blok, ... katta, güney cephe, 3+1 dubleks bağımsız bölümün Mayıs 2016 yılında 738.000 TL'den satıldığı, keşif tarihi itibarıyla 950.000 TL'den satışa çıkabileceği, aylık kira getirisinin 3000 TL olabileceği, davacıya isabet eden ... blok, ... Katta, kuzey cephe, 2+1, ... nolu bağımsız bölümün ise satılık fiyatının pazarlıklı 550.000 TL olabileceği, aylık kira getirisinin 1700 TL olabileceği, ... blok, ... Katta, kuzey cephe, 2+1, ... nolu bağımsız bölümün, aylık kira getirisinin 1700TL olabileceği ve 0.038 kapitalizasyon oranı da hesaplandığında, 1.700 TL x 12/ 0.038 = 536.842 TL = yaklaşık 540.000TL den satılabileceği, ... blok, ... Katta, kuzeydoğu cephe, 2+1, ... nolu bağımsız bölümün, aylık kira getirisinin 1650TL olabileceği ve yaklaşık 540.000TL den satılabileceği, buna göre, bilirkişi heyetince yapılan değerlendirmede şerefiye bedeli olarak davacının oturduğu ... blok, ... Katta, kuzey cephe, 2+1, ... nolu bağımsız bölümün, eskiden oturduğu konum ve kat ile benzer, .. blok, ... Katta, kuzeydoğu cephe, 2+1, ... nolu bağımsız bölümden 40.000 TL daha değerli olduğu tespit ve takdir edildiği, buna göre, bilirkişi heyetince de tespit edildiği ve mahkemece de kabul edildiği üzere davacıya isabet eden dairenin, davacının kendisine verilmesi gerektiğini söylediği ... Blok ... numaralı daireden 40.000 TL daha değerli olduğu, bu nedenle yukarıdaki hukuki açıklamalar ışığında davacının kura çekiminin iptalini talep edemeyeceği gerekçesi ile; DAVANIN REDDİNE karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinafa başvurmuştur. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; mahkemece dosyada iki adet bilirkişi raporu alındığını ve ikinci bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verildiğini, ikinci bilirkişi raporuna dayanılırken de ilk bilirkişi raporu öncesinde keşif yapılmadığının belirtildiğini ancak her ne kadar lehlerine ve usulüne uygun olarak düzenlenen bilirkişi raporu öncesi, gerek bilirkişinin gerekse taraflar ile vekillerinin de dava konusu taşınmazda yer aldığı, benzer dairelerin görüldüğü , gerekli evraklar ve maketler üzerinde bilirkişi incelemesinin mahallinde yapıldığını, ilk bilirkişi raporunda herhangi bir eksiklik olmadığını, 03.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda ,müvekkilinin eski dairesi ile şu anki dairesinin eşdeğer konumda olmadığı ve en düşük puanlı 30 daire arasında bulunmaması gerektiğinin açıkça belirtildiğini, işbu raporun yeterli ve usulüne uygun olduğunu, müvekkilinin yıkılmadan önce oturmuş olduğu dairenin güneş alan, ferah ve site içine bakan daire olduğunu, yeni yapılan bloklardaki dairelerin hak sahiplerine dağıtımı konusunda davalı kooperatif tarafından, yetkili kurum olduğu belirtilen ... A.Ş.’den rapor alınıp, dairelerin hak sahiplerine dağıtımı konusunda işbu rapor esas alınarak 24/09/2017 tarihinde, kura çekimi yapılacağını da içeren tebligatın 04/09/2017 tarihinde tebliğ edildiğini, müvekkilinin hangi daireler üzerinden kura çekimi yapılacağını sorduğunu, kooperatif yetkililerinin de müvekkiline hangi dairelerin kura çekimine dahil olacağını gösterdiğini ve müvekkilininde bunun fotoğrafını çektiğini, bu belgenin dilekçe ekinde sunulduğunu, bu fotoğraf da yer alan kuraya tabi olduğu belirtilen daireler incelendiğinde, müvekkilinin yıkılmış olan dairesinin değerinde ve eski dairesinin konumuna ve site içerisindeki durumuna uygun dairler olduğunu, fakat daha sonradan 18/09/2017 tarihinde davalı tarafından müvekkiline, aynı kura çekimi ile ilgili bir tebligat yapıldığını, söz konusu tebligatta kura çekiminin 30/09/2017 tarihinde yapılacağının belirtildiğini, evrak eki incelendiğinde müvekkilinin kura çekimine dahil olacağı dairelerin site içerisinde, kuzeye bakan, nem sorunu olan ve tam karşısında okul bulunan gürültülü ve en değersiz daireler olduğunun anlaşıldığını, söz konusu dairelerin, müvekkilin hak sahibi olduğu ve yıkılan dairesinin dengi olmadığını, usulüne ve hakkaniyete uygun olmayan değerlendirme raporu neticesinde çekilecek kuraya müvekkili tarafından yanlışlığın düzeltilmesi için, itiraz edilmişse da herhangi bir cevap alınamadığını ve söz konusu kura çekiminin iptali için dava açıldığını belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur. Dava, kentsel dönüşüm nedeniyle yıkım kararı alınan sitede bağımsız bölüm maliki olan davalının yeni yapılan inşaatta kendisine kura sonucu verilen bağımsız bölümün değerinin düşük olduğundan bahisle kura çekiminin iptali sitemine ilişkindir. Mahkemece keşif sonucu yapılan inceleme ile davacı itirazlarını karşılar şekilde detaylı bilirkişi raporu alınmış olup, bilirkişi raporuna göre yapılan inşaatta bulunan bağımsız bölümler değerlendirildiğinde, kurada davacıya isabet eden bağımsız bölümün önceki bağımsız bölümüne eş değer nitelikte olduğu ayrıntılı olarak açıklandığından ve bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli olup mahkemece de gerekçeli olarak açıklandığı üzere yapılan işlemde eşitlik ilkesine aykırı bur durum tespit edilemediğinden davacının istinaf sebepleri yerinde değildir. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 12/12/2018 tarih ve 2017/1081 Esas, 2018/1239 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-Alınması gereken 80,70 TL istinaf karar harcından peşin alınan 44,40 TL'nin mahsubu ile bakiye 36,30 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 31/05/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.