T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/645
KARAR NO: 2022/1168
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 30/11/2021
NUMARASI: 2019/61 Esas, 2021/857 Karar
DAVANIN KONUSU: Alacak
KARAR TARİHİ: 07/06/2022
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen 08.02.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği işin yapılarak arsa sahibine ait dairelerin devredildiğini, müvekkiline devri gereken 1 nolu bağımsız bölümün devri için vekaletname verilmediğini, devir taleplerinin yerine getirilmediğini, ayrıca müvekkiline karşı açılan Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/350 esas sayılı davası sonucu hükmedilen bedellerin davalıya ödendiğini, müvekkilinin otopark yapımı için belediyeye yaptığı müracaatın inşaat alanında yeterli yer olmaması nedeniyle reddedildiğinden yol kenarındaki alanın otopark olarak kullanılması için müvekkili tarafından belediyeye 3.766,00 TL ecrimisil bedeli ödendiğini, kesinleşmemiş mahkeme kararı nedeniyle cebri icra tehdidi altında kalmamak için otopark kazanç kaybı olarak ödenen 22.500,00 TL göz önüne alındığında müvekkilinin ecrimisili ödemesi nedeniyle davalının %30 oranında 1.129,80 TL haksız kazanç elde ettiğini, binanın son katındaki bağımsız bölümlerin dublekse çevrilmesi nedeniyle yapılan proje ve ruhsat masrafı 7.000,00 TL'nin %30'u olan 2.100,00 TL ve 38.000,00 TL yapım maliyetinin %30'u olan 11.400,00 TL'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğini, ayırca 1 nolu dairenin devredilmemesi nedeniyle satılamadığı ve kiraya verilmediğinden uğranan kazanç kaybı için şimdilik 1.000,00 TL'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, ... mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tapuya tesciline, otopark için belediyeye ödenen 3.766,00 TL ecrimisilin %30'u olan 1.119,80 TL'nin ödemenin yapıldığı 26/12/2006 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan tahsiline, binanın son katındaki dairelerin dublekse çevrilmesi için yapılan 7.000,00 TL proje ve ruhsat masrafının %30'u olan 2.100,00 TL'nin ve 38.000,00 TL yapım maliyetinin %30'u olan 11.400,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan tahsiline, dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkiline devir ve teslim edilmemesi nedeniyle 21/07/2008 tarihinden itibaren elde etmekten yoksun kalınan kazancın ve ayrıca gecikmeden kaynaklanan müspet zarar olarak uğranan zarar ve ziyan nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL'nin inşaatın tamamlanma tarihinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 27/03/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile, öncelikle 1 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu kabul edilmezse haksız paylaşım nedeniyle 1 nolu bağımsız bölüm için 65.000,00 TL'den az olmayacak şekilde taktir olunacak tazminatın işleyecek ticari faizi ile birlikte müvekkili şirkete ödemesine, müvekkili şirketçe Ümraniye Belediyesi'ne ödenen 3.766,00 TL'den sözleşme gereği davalının %30'luk payına düşen toplam 1.129,80 TL'nin temerrüt tarihi olan 13/03/2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacının talep olmaksızın haksız kazanç elde etmek için sözleşmeye aykırı inşaat yapıldığını, verilen vekaletin kötüye kullanıldığını, 1 nolu bağımsız bölümün bizzat davacı tarafça müvekkili adına tescil edildiğini, otopark için ecirimisil talebinin yersiz olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece 2013/270 Esas ve 2018/681 Karar sayılı davanın tapu iptal yönünden kabulüne dair verilen karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Dairemizin 19/02/2019 tarih ve 2019/8 Esas, 2019/211 Karar sayılı kararı ile, davacı vekilince 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tescili gerektiği ileri sürülerek tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde daire bedelinin ve otopark için harcanan paradan davalı hissesine düşen kısmın tahsili talebinde bulunulduğu, taraflar arasında daha önce görülen ve kesinleştiği anlaşılan Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/350 esas, 2009/112 karar sayılı dosyasında alınan 26/11/2008 tarihli bilirkişi kurulu raporunda "hali hazırda tadilat projesine aykırı olarak bodrum kattaki 52.85 m2'lik binanın ortak alanı olan sığınak bölümü bitişiğindeki daireye katılarak daire büyütülmüştür" denildiği, eldeki dosya kapsamında alınan 25/11/2015 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da "52,85 m2 kısmın 1 nolu daireyle mi, yoksa 2 nolu daireyle mi birleştirildiğinin bilinmediğinin" belirtildiği, söz konusu her iki rapor kapsamından da, binanın ortak alanı olan sığınak bölümünden 52,85 m2'lik bir kısmının tadilat projesine de aykırı olarak dairelerden birinin alanına dahil edildiği ve inşaatın bu şekilde ruhsatına ve onaylı projesine aykırı olarak yapıldığı sonucuna varıldığı, yüklenicinin, özen yükümlülüğü kapsamında, yapımını üstlendiği binayı imar mevzuatına, ruhsat ve projesine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olduğu, bunun yüklenici için bir sözleşmesel yükümlülük olduğu gibi, imar hususu kamu düzeninden sayıldığından, aynı zamanda kanuni bir yükümlülük olduğu, ayrıca, TBK'nın 97. maddesi gereğince karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde hiç kimse, "daha önce ifayı talep hakkı" bulunmadığı sürece, kendi edimini yerine getirmeden karşı taraftan edimini yerine getirmesini talep edemeyeceği, yüklenicinin sığınak bölümünü onaylı tadilat projesine uygun olarak yapmadan edimini yerine getirmiş sayılmayacağı, bu durumda, mahkemece, tadilat projesi gereği sığınak bölümüne ait olduğu belirlenen 52,85 m2 alanın hangi bağımsız bölüme katıldığı, binada başkaca imara ve ruhsat-projesine aykırılıklar bulunup bulunmadığı araştırılıp, yükleniciye inşaatı onaylı tadilat ruhsatına uygun hale getirmesi için uygun süre ve yetki verilerek, ilgili bağımsız bölümün dava dışı bir kişiye ait olması halinde malikine karşı bu yönde dava açılması ve birleştirilmesi hususunda da süre verilip, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde hiç durulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir. Dairemizin kaldırma kararı sonrasında yerel mahkemece, tadilat projesi gereği sığınak bölümüne ait olduğu belirlenen 52,85 m2 alan ile ilgili 08/10/2020 tarihinde mahallinde yapılan incelemede sığınağın bina girişinin solunda bulunan 1 numaralı daireye katıldığı ve 1 numaralı daire içinin tamamen ve kısmen de yıkılmış olduğu, davaya konu binada sığınak bulunmadığı, İstanbul Valiliği Kadastro Müdürlüğü Ümraniye Kadastro Mühendisliğinin 12/12/2012 tarih ve 8152 sayılı yazısı eki tapu kaydında ortak alan olan sığınağında içine dahil edilmiş olduğu 1 nolu dairenin 14/11/2007 tarihli kat irtifakı tesisi ile davalı ... adına kayıtlı olduğu, davaya konu binada yapılan incelemede, bodrum katta 52,85 m2 alanlı sığınağın 1 numaralı daireye katılması ile ilgili proje ihlali dışında taşınmazın tadilli mimari projesine uygun olarak yapılmış olduğunun tespit edildiği belirtilmiş olup, davacı tarafa inşaatı onaylı tadilat ruhsatına uygun hale getirmesi için uygun süre verildiği, davacı tarafından verilen süreler içerisinde projeye aykırılığı giderme konusunda bir faaliyetinin olmadığı ve mahkemece verilen sürenin bitiminden 1 gün önce davacı yanca ''bize bu işler için yetki verilmeden yapamıyoruz'' demesinin kötü niyetli olduğunu gösterdiği; davacının mahkemece verilen süre içerisinde yapmak istemesi ve davalı yanın buna engel olması durumunda mahkemeye bildirip davalıya ihtar çıkarttırılıp, tedbir kararı verilebileceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; mahkemece verilen kararda BAM kararında belirtilen hususların uygulanmadığını; mahkemece alınan bilirkişi raporunda, bodrum katta 52,85 m2 alanlı sığınağın 1 numaralı daireye katılması ile ilgili proje ihlali dışında taşınmazın tadilli mimari projesine uygun olarak yapılmış olduğu, davaya konu tadilli projesine uygun hale getirilebilmesi için 1 numaralı dairede sığınağa ait olan 52,85 m2 alanlı bölümünün tadikli tadilli mimari projesine uygun olarak yapılmasının malzeme ve işçilik dahil bedelinin dava tarihi itibariyle 6.000,00-TL tutarında olacağının tespit edildiği; ancak, yapılması lazım gelen değişikliğin, binanın statik durumunda değişiklikler meydana getirebileceği, binanın taşıyıcılarının da ilgili tadilattan etkilenebilecek olmasının getireceği sonuçlar ve binanın metrekaresinin değişecek olması gibi durumların bilirkişi raporunda değerlendirmediğini; mahkemece, raporda tespit edilen hususlar kapsamında ilgili tadilatın yapılması için süre verildiği, ancak tarafına yetki verilmediğini; davaya konu taşınmazın durumu göz önüne alındığında, taşınmazın davalı adına tescilli olup, müvekkilin bu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmadığından mahkemece yetki verilmediği müddetçe maliki olmadığı taşınmaz üzerinde müvekkilin herhangi bir tadilat, tamirat veya değişiklik yapmasının, izinler ve ruhsatlara ilişkin yetkili kuruluşlar nezdinde başvuru yapmasının mümkün olmadığını; taşınmaz üzerinde yapılması gereken değişikliklerin nitelikleri itibariyle binanın statik durumunda meydana getireceği, binanın metrekaresinin değişecek olması ve taşıyıcılarının da bu tamirattan etkilenebilecek durumu göz önüne alındığı zaman, binada yapılacak değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında olan değişiklik niteliğinde olduğunun söylenebileceğini; bu durumda İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında tadilata iliişkin yapı ruhsat alınması gerektirdiği, yapı ruhsatının ise, taşınmaz maliki tarafından alınması gerektiğini; emsal Yargıtay 23. HD'nin 2015/3491 Esas, 2016/3072 Karar sayılı ve 12.05.2016 tarihli kararında da belirtmiş olduğu üzere mahkemece öncelikle uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki değişikliklerin tadilat projesi yapılarak giderilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması, araştırma sonucunda mümkün olduğu tespit edildiği takdirde tarafına inşaat tadilat projesi yapmak için yetki ve süre verilmesi gerekirken Sancaktepe Belediyesi'ne müzekkere yazılmasına rağmen müzekkere cevabının Mahkemece yazılan müzekkereye ilişkin cevapları barındırmadığı düşünüldüğünde, tadilata ilişkin gerekli araştırma yapılmadığı, bunun sonucunda tarafına makul süre ve yetki verilmediğinin tespit edilebileceğini; malik sıfatı bulunmayan taşınmaz üzerinde ilgili Belediye tarafından herhangi bir araştırma yapılmadan, yapılacak tadilat ise niteliği itibariyle ruhsata tabi olduğundan ve tarafından bu ruhsatın alınması mümkün olmadığından bu aşamada ilgili tadilatın müvekkili tarafından yapılabilmesinin mümkün olmadığını; bu hususların yargılama sırasında dosyaya sunarak talep etmiş olmasına rağmen mahkemece bu hususlar değerlendirme konusu yapılmayarak davanın reddine karar verildiğini; ıslah dilekçesi ile tescil talebi mümkün olmadığı halde 65.000,00-TL'den az olmayacak miktarda tazminatın işleyecek ticari faizi ile birlikte müvekkil şirkete ödenmesi ve daha önce otopark yapılmaması nedeniyle oluşan değer kaybı nedeniyle davalı tarafa 22.000,00-TL ödenmiş olduğundan, bu defa inşa edilen taşınmazın otoparkı için müvekkil şirketçe Ümraniye Belediyesi'ne ödenen 3.766,00-TL 'nin %30'luk payına düşen toplamda 1.129,80-TL'nin ticari faiziyle birlikte tahsilinin talep edildiğini; mahkemece tescilin mümkün olmadığı belirtildiği halde tazminat talebinin dikkate alınmadığını, gerekçeli kararda değerlendirme yapılmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bağımsız bölüm bedelinin ve otopark için harcanan bedelden davalı hissesine düşen kısmın tahsili ve elde etmekten yoksun kalınan kazancın ve ayrıca gecikmeden kaynaklanan müspet zararın tahsili istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında Üsküdar ... Noterliği'nin 08/02/2006 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, davacı yüklenici; davalı ise arsa sahibidir. Davacı vekilince 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tescili gerektiği ileri sürülerek tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde daire bedelinin ve otopark için harcanan paradan davalı hissesine düşen kısmın tahsili talebinde bulunulmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile, tazminat taleplerinin ayrı ayrı reddine, davacının tapu iptali ve tescile yönelik davasının kabulüne dair verilen kararın Dairemizce kaldırılması üzerine davanın reddine karar verilmiş, verilen karara karşı davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur. Mahkemece, Dairemiz kararından sonra yapılan yargılamada mahallinde keşif yapılmış ve alınan 13/10/2021 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu ... ada, ... parsel sayılı binaya ait tadilli yapı ruhsatının 23/10/2007 tarihinde düzenlendiği; tadilli mimari projesinde, bodrum-zemin ve normal kayıtlarında ikişer daire olmak üzere toplam 10 daire ve bodrum katta 52,85 m2 alanlı sığınak bulunduğu, 08/10/2020 tarihinde mahallinde yapılan incelemede sığınağın bina girişinin solunda bulunan 1 numaralı daireye katıldığı ve 1 numaralı daire içinin natamam ve kısmen de yıkılmış olduğu, davaya konu binada sığınak bulunmadığı, Ümraniye Kadastro Mühendisliğinin 12/12/2012 tarihli yazısı eki tapu kaydında ortak alan olan sığınağında içine dahil edilmiş olduğu, 1 nolu dairenin 14/11/2007 tarihli kat irtifakı tesisi ilemi ile davalı ... adına kayıtlı olduğu, bodrum katta 52,85 m2 alanlı sığınağın 1 numaralı daireye katılması ile ilgili proje ihlali dışında taşınmazın tadilli mimari projesine uygun olarak yapılmış olduğunun tespit edildiği, davaya konu binanın tadilli projesine uygun hale getirilebilmesi için 1 numaralı dairede sığınağa ait olan 52,85 m2 alanlı bölümün tasdikli tadilli mimari projesine uygun olarak yapılmasının malzeme ve işçilik dahil bedelinin dava tarihi itibarı ile taktiren 6.000,00 TL olabileceği belirtilmiştir. Mahkemece 09/12/2020 tarihli celsede; davacı vekiline rapora karşı beyanda bulunmak üzere süre verilmesine, rapor ve Daire kararı gereğince 52,85 m2 lik alanla ilgili tadilli projeye uygun hale getirilmesi için süre verilmesine karar verilmiş ise de yetki verilmediği anlaşılmaktadır. Davacı vekili istinaf dilekçesinde yapılacak değişikliklerin m² değişikliğine ilişkin olmaları ve nitelikleri itibariyle de taşıyıcılığı etkiler nitelikte olduğundan bina bodrum katında m² değişikliği ve kolon yıkımları yapılacağından ilgili tadilatın İmar Kanununun 21. maddesi kapsamında ruhsat alınmasını gerektirdiğini belirtmiş olup, bu durumda öncelikle ilgili Belediyesinden imara ve projeye aykırılıkların nasıl giderilebileceği, ne gibi iş ve işlemlerin yapılması gerektiği, binanın statiğine bir etkisinin bulunup bulunmayacağı, tadilat projesi ile giderilip giderilemeyeceği hususlarının sorulup; bu hususta Belediyeden gelecek cevapla birlikte bilirkişiden de ek rapor alınarak, bina statiğine zarar verilmeksizin tadilatın mümkün olacağının bildirilmesi halinde, belediye yazısı ve bilirkişi görüşü doğrultusunda iş ve işlemler yapılmak üzere davacıya yetki ve yeterli süre verilmesi; yıkım ve tadilat ruhsatı suretiyle aykırılığın giderilmesinin statik ve diğer sebeplerle mümkün olmaması halinde ise davacının diğer terditli taleplerinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 30/11/2021 tarih, 2019/61 Esas, 2021/857 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 07/06/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.