T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1933
KARAR NO: 2021/1972
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06/12/2017
NUMARASI: 2014/959 Esas, 2017/1240 Karar
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi, Tapu iptali ve tescil, Müdahalenin men'i, Tazminat
Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/959 Esas Sayılı Dosyası İle Birleşen Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/98 Esas ve 2017/205 Karar Sayılı Dosyasında;
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi, Tapu iptali ve tescil
Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/959 Esas Sayılı Dosyası İle Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/ 320 Esas ve 2015/234 Karar Sayılı Dosyasında:
DAVANIN KONUSU: Tapu iptali ve tescil, Tazminat
KARAR TARİHİ: 20/10/2021
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı kooperatif vekili, arsa sahibi davacı ile yüklenici davalı şirket arasında İstanbul Bağcılar'da bulunan ... Ada ... ve ... nolu (eski ... nolu) parsellere ilişkin Bakırköy ... Noterliğinden düzenleme şeklinde yapılan 11/04/1994 gün ve ... satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve değişen imar durumu nedeniyle akdedilen birinci ek sözleşme, ortaya çıkan güçlükler nedeniyle ise 08/10/1997 tarihli ikinci ek sözleşme, sonra da 12/11/1998 tarihli sözleşme ile davacının üstlenmiş olduğu yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip, tapuda devir işlemlerini de yerine getirdiği halde davalının iki nolu parseldeki yapıyı tam ve gereği yapmadığını, 3 nolu parseldeki inşaata ise hiç başlamadığını, noter vasıtasıyla çekilen ihtarlardan sonuç alınamadığını, ihtarla verilen ek üç ay sürenin de geçtiğini, açılan ve 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2012/687 esas sayılı dosyası ile görülen dava sırasında yapılan 21/11/2006 tarihli sözleşmeye de uyulmadığını, davalının açtığı Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/535 esas (eski 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/133 esas) sayılı dosyasıyla görülen uyarlama davasının ise reddedildiğini, davalının temerrüde düştüğünü, olayda davacının zararının doğduğunu belirterek, sözleşme ve ek sözleşmelerin geçmişe etkili olarak feshine, halen davalı adına olan ve davalı tarafından üçüncü kişilere devredilen tüm tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, fazla talebin saklı kalması kaydı ile şimdilik 200.000,00 TL menfi zararın temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsiline, davalı ve üçüncü kişilerin müdahalelerinin men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı şirket vekili, harcın eksik yatırıldığını, talebin zamanaşımına uğradığını, dava konusunun belli olmadığını, iddiaların kendi içinde çelişkili olduğunu, davacının davalı tarafın alacağını ödemediğini, tapuların tamamını vermediğini, emlak vergilerini de ödemediğinden imarda engel çıkartıldığını, davacı hissesine konulan haciz nedeniyle tapuların davalı tarafa verilemediğini, verilmesi gereken vekaletin de verilmediğini, dolayısıyla temerrüde düşenin davacı olduğunu, davalının çektiği ihtarlardan da sonuç alınamadığını, inşaatla ilgili ileri sürülen tüm iddiaların doğru olmadığını, binanın tamamlanmasına davacının engel olduğunu, olayda davalı tarafın kusurunun bulunmadığını ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleştirilen Bakırköy 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/320 esas sayılı dosyasında davacı vekili; davacı ile davalı arasında davacıya ait İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Ada, ... Parsel ve ... Ada ... Parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapılması hususunda Bakırköy ... Noterliği'nin 11/04/1994 gün ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmeler uyarınca davalının 1997 yılından itibaren 34 ayda inşaatı yapıp teslim etmesi gerekirken ve devamında ek süreler verilmesine rağmen inşaatı tamamlamadığını, sadece ... Ada, ... Parseldeki inşaatı %30'lar seviyesinde dahi sayılmayacak halde bırakarak terk ettiğini, sözleşmenin yerine getirilmesi anlamında hiçbir eylem yapılmadığını, taraflar arasındaki sözleşmelerin ifasının imkansızlaştığını, bu kapsamda İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2002/687 esas sayılı dosyasında alınan 07/11/2005 tarihli bilirkişi raporu ile Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2007/133 esas sayılı dosyasında alınan raporlarla anlaşıldığını, söz konusu sözleşmenin feshi ve tapu iadeleri için Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/959 esas sayılı dosyasının devam ettiğini, buna rağmen davalı tarafından davacıdan söz konusu inşaat sözleşmesine dayalı olarak alacağı olduğu iddiasıyla Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası üzerinden ilamsız takip yaptığını ve davacıya ait 3 Parseldeki bir kısım hissenin haczedilerek satışa çıkarıldığını, satış işlemi sonucunda arsa payının kötü niyetli olarak alacağa mahsuben alındığını, davalı aleyhine Bakırköy ... Noterliği'nin 15/08/2014 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile söz konusu icra takibinin haksız olduğu ve sebepsiz iktisapta bulunulduğu belirtilmiş ise de, işlemlere devam ederek arsa paylarını sebepsiz olarak iktisap ettiğini, davacının inşaat sözleşmesinden doğan hiçbir borcunun olmadığından bahisle Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasına konu borca istinaden Bakırköy ...İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyalarından hukuka aykırı olarak 06/08/2014 tarihinde davacıya ait satışı gerçekleştirilen ve sözde borca istinaden davalı adına ihale ve iktisap edilen her biri 132/5616 hisseli İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Ada, ... Parsel, ... Blok, ... kat ..., ..., ... nolu bağımsız bölümler, ... Blok ... Kat ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler, ... Blok ... Kat ..., ... ve ..., ... Blok ... Kat ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümlerde davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile istirdadı ve davacı adına tescili suretiyle iadesine, olmadığı takdirde güncel piyasa değeri miktarında paranın en yüksek avans faiziyle iadesini talep etmiştir. Davalı vekili, birleşme sonrası aşamalardaki beyanlarında davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleştirilen Bakırköy 4.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/98 esas sayılı dosyasında davacı vekili; davacı kooperatife ait İstanbul Bağcılar İlçesi ... Ada ... parsel ve ... Ada ... parseldeki arsalarında inşaat yapılması kapsamında imzalanan ve yüklenici ... tarafından 22 yıldır ifası gerçekleştirilmeyen gerek ifasında temerrüt gerekse ifası yüklenici kusuru ile imkansızlaşmış Bakırköy ...Noterliğinin ... yevmiye nolu 11/04/1994 tarihli düzenleme şekilli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi ve davacıya ait arsanın tüm hisselerinin davacı ... adına tescili için Bakırköy 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/959 esas sayılı dava dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davasında dahili davalı konumunda olan ve yükleniciden hisse devralmak ve sair sebeple adına davacı kooperatife ait tapu hissesi bulunan davalılara karşı tapu iptal ve tescil davası açılması ile eser sözleşmesinin kusurlu imkansızlık sebebiyle geriye etkili olarak feshi ile bu itibarla kusurlu yüklenici ...'den hisse mülkiyeti devirleri yoluyla hisse maliki olan ve yine Bakırköy 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/959 esas sayılı dosyası ile birleşen menfi tespit davasına konu hisseleri alarak hisse sahibi olan ... yetkilisi ... da dahil olmak üzere davacıların maliki olduğu İstanbul Bağcılar İlçesi ... ada ... parsel ve ... ada ... parseldeki arsalardan hisse maliki olan davalılara intikal eden tapu hisselerinin de iptali ile bu hisselerin davacı asli malik S.S.Al-An Konut Yapı Kooperatifi adına tapuya tescilini talep etmiştir. Davalı şirket vekili ve diğer davalı cevap dilekçesinde ve birleşme sonrası aşamalardaki beyanlarda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davacı asıl dava ve birleşen Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/98 Esas sayılı dosyasında, eser sözleşmesinde ifanın zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşme ve eklerinin geriye etkili olarak feshi, birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/320 Esas sayılı dosyasında ise aynı taraflar arasındaki eser sözleşmesi ve eki mahiyetindeki sözleşmelerin geriye etkili olarak feshi nedeniyle sözleşmeye konu tapu kayıtlarının iptali, sözleşmenin ifası sırasında oluşan zararların tahsili ve müdahalenin men'ine ilişkin olduğu, Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasında ... Limited Şirketi tarafından SS Al-an Konut Yapı Kooperatifi'ne karşı 197.756,00-Euronun tahsiline ilişkin ilamsız takip talebinde bulunulduğu ve takibin kesinleşmiş olduğu, Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasında, ... Limited Şirketi tarafından S.S.Al-An Konut Yapı Kooperatifi'ne karşı Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasındaki taleple ilgili taşınmaz satış taleplerinin olduğu, Bağcılar Belediye Başkanlığının 03.09.1997 tarih ve 3937 sayılı Encümen kararı ile ... ada ... parsel ifraz edilerek ... ada ... ve ... sayılı parseller oluşturulduğu, mahallinde keşif yaparak oluşturulan bilirkişi heyetinden 09/02/2016 tarihli kök rapor ve 28/02/2017 tarihli ek rapor dosyaya ibraz edildiği, bilirkişi heyetinin taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığı, önceden açılan davalar ve sunulan deliller dikkate alındığında ... ada ... parsel üzerindeki inşaatın gerçekleşme oranının %38 olduğu, ... ada ... parselde ise dosyadaki bilgilere göre önceki temel durumunun %0.1 oranında inşaat gerçekleşmesi olduğu, mevcut durum ve şartlarda inşaatın devam etmesinin ve tamamlanmasının imkansız olduğu, her iki parseldeki daha önce yapılıp yıkılan inşaatın değerinin 922.031,50-TL değerinde olduğu, faydalı, kullanılabilir bir imalat bulunmadığı, davacı kooperatif tarafından ticari defterlere göre davalı şirkete 75.000,00 Alman Markı ve 240,00 TL ödeme yapılmış olduğu, inşaat için de 346,00 TL harcama olduğu, aralarındaki sözleşmeler dikkate alındığında esas sözleşmenin ifası değerlendirilerek karşılıklı olarak yeni sözleşmelerin yapılmış olduğu, önceki sözleşmelerdeki haklarının saklı tutulmaması halinde önceki sözleşmelere dayanılmasının mümkün olmadığı, imar durumu ve sonradan çıkan deprem yönetmeliği dikkate alındığında sözleşmenin ifasının imkansız olduğu, emredici hükümlere aykırı olan sözleşmelerin TBK'nun 27. maddesi gereğince hukuki imkansızlık sebebiyle hükümsüz sayılacağı, sözleşmenin ifasızlığı sonradan ortaya çıktığından TBK'nun 136. maddesi gereğince her iki tarafın sözleşme gereğince aldıklarını iade etme yükümlülüklerini bulunduğu, buna göre yüklenicinin üzerine almış olduğu arsa paylarını iade yükümlülüğü olduğu, sözleşme konusu taşınmazdan daire alan üçüncü kişilerin iyi niyetli sayılamayacağı, zira inşaatın tamamlanmamış durumu bilinerek dairelerin alınmış olduğu, davanın açıldığı tarih, dava konusu fiil ve işlemlerin gerçekleştiği tarih dikkate alındığında 6101 sayılı yasanın 1 ve devamı maddeleri de göz önünde bulundurulduğunda 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun dava konusu uyuşmazlıkta uygulanacağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106 ve devamı maddelerinin uygulanması gerektiği, tarafların aralarında 11/04/1994 tarihli sözleşmeden sonra ek sözleşmelere yaptıkları, en son ikinci ek sözleşme ile inşaatın 30/11/1997 tarihinde başlaması ve 20 ay içerisinde tamamlanmasının kararlaştırıldığı, 12/11/1998 tarihinde ise bu sözlemenin 12. Maddesine açıklık getirmek üzere bir protokol yaptıkları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre sözleşme gereğince yüklenicinin süresinde edimini ifa etmediği, yapılan keşif sırasında arsa üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı, sözleşmeye göre ifa edilmesi gereken yapının ancak %38'inin tamamlandığı, deprem sonrası mevzuat değişikliği nedeniyle süresinden sonra dahi sözleşmeye uyularak edimin ifa kabiliyeti kalmadığı, sözleşmede 110 dairenin yapılması kararlaştırılmış iken çıkarılan deprem yönetmeliği dikkate alındığından bu arsalar üzerinde 110 daire yapılmasının hukuken imkanın bulunmadığı, hukuki imkansızlığın başlangıçta bulunmadığı, sonradan ortaya çıktığı dikkate alındığında, BK'nun 117. Maddesi gereğince değerlendirilmesi gerektiği, taraflardan herhangi birinin imkansızlık halinde kusuru olmaması durumunda aldıklarını karşı tarafa iade etmekle yükümlü oldukları, yüklenicinin iş sahibinden almış olduğu tüm arsa paylarını iade etmesi, iş sahibinin ise yapılmış olan işlerden ekonomik olarak yararlanılması mümkün ise yüklenicinin işçilik ve malzeme giderlerini ödemesi gerektiği, bina yıkım kararı alınarak yarım kalan inşaat yıkıldığından iş sahibinin herhangi bir yararlanma söz konusu olmadığından tazminat yükümlülüğü bulunmadığı, birleşen dava da dava konusu inşaattan daire satın alanların, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle bu davalıların almış oldukları taşınmaz paylarının da iade etmesi gerektiğini ancak sınırlı olarak iyi niyetli olması halinde iade kapsamı dışında kalabileceklerini sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğinde olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri dönmesi gerektiği, yükleniciden devam eden inşaattan bağımsız bölüm arsa payını satın alanlar satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin arsa payları ile tapularına ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ifa etmesi durumunda hak kazanabilecekleri, inşaat halindeki bir binada arsa payı (bağımsız bölüm) devralanların arsa sahiplerine karşı iyiniyetli olduklarının kabul edilemeyeceği, dolayısıyla üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları; Birleştirilen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/320 Esas sayılı davasında, davacı kooperatif ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelere dayalı olarak davalı tarafından başlatılan Bakırköy ...İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası nedeniyle borçlu bulunmadığının tespiti ve bu dosya nedeniyle Bakırköy ...İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasından davalı yükleniciye ihale edilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilinin talep edildiği, Bakırköy ...İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile 466.490,00 TL alacağın tahsili istemiyle icra takibi başlatıldığı, icra takibine dayanak olarak feshi talep edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerin gösterildiği, takibin kesinleşmesi üzerine davacı kooperatife ait ... Ada ... parseldeki taşınmazların ihale yolu ile davalı yüklenici adına tescil edildiğinin anlaşıldığı, taraflar arasındaki sözleşmeler geriye etkili olarak feshedildiği, dava konusu yerde mevcut hiçbir yapı bulunmadığının yüklenici sözleşmenin ifası için ne masraf yapmış olursa olsun bundan zenginleşmeyen davacı iş sahibine karşı herhangi bir bedel ya da tazminat talep edemeyeceği gerekçeleriyle; asıl davanın kısmen ve birleşen 2017/98 esas sayılı davanın tümden kabulü ile taraflar arasındaki Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye no’yu 11/04/1994 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek olarak düzenlenen 1.ek sözleşmenin 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 08/10/1997 tarihli ek sözleşmenin, 12/11/1998 tarihli protokolün, 21/11/2006 tarihli ek sözleşmelerin geçmişe etkili olarak feshine, İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Köyü, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazda davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... İnşaat adına kayıtlı tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Köyü, ... Ada ... parsel sayılı taşınmazda ... , ..., ..., ... no’lu, ... Blok ..., ..., ... no’lu, ... Blok ..., ..., ... no’lu, ... Blok ..., ..., ..., no’lu, ... Blok ...,...,... no’lu, ... Blok ...,...,... no’lu, ... Blok ...,..., ... no’lu, ... ...,...,... no’lu, ... Blok ...,...,... no’lu, ... Blok ...,...,... no’lu, ... Blok ... , ...5 nolu, ... Blok ..., ..., ... , ... ..., ..., ..., ... ..., ..., ... , ... Blok ..., ..., ... no’lu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davacı tarafın menfi zarara ilişkin tazminat talebinin reddine; Birleştirilen Bakırköy 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/320 esas sayılı davasının kabulü ile davacının Bakırköy ...İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasından borçlu olmadığının tespitine, ihale ile satışı yapılan İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ... Köyü, ... Ada ... parselde kayıtlı ... Blok ... kat ..., ..., ..., ... ..., ..., ... no’lu, ... Blok ... kat, ..., ..., ... no’lu, ... ..., ..., ... no’lu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraflara tebliğ edilmiş, davalı ... ve ... inşaat vekili, Davalı ... Ltd.Şti. vekili, davalı ... vekili, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili istinaf dilekçeleri sunmuştur. Davalı ... ve ...Ltd.Şti vekili istinaf dilekçesinde, davacı ... ile davalı ... Ltd.Şti arasında Bakırköy ... Noterliği'nin 11.04.1994 tarihinde ... yevmiye sayılı ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşat Yapım'' sözleşmesi imzalandığını, mülkiyeti davacı Kooperatife ait Bağcılar ilçesi, ... pafta, ... sayılı parsel üzerine anahtar teslimi suretiyle kat karşılığı inşaat yapmayı yüklenicinin üstlendiğini, yapılması olası olan 80 daireden %40 artı bir dairenin davacı kooperatife, kalan %60 eksi bir dairenin ise davalı yükleniciye verilmesi kararlaştırıldığını, yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri satma yetkisi aldığını, taraflar arasında ifada temerrüt nedeniyle uyuşmazlık çıktığını, davacı ... Kooperatifince sözleşmenin feshini ve tapu iptalini talep ederek, davalının iyi niyetli olarak iktisap ettiği bağımsız bölümlerin tapusunun iptalinin istendiğini, davalı ...Ltd. Şirketi ile yüklenici sıfatıyla davalı ve davacının ... ada ... parselde ... blok ... adet ... blokta 30 adet olmak üzere toplam 60 adet kat irtifaklı bağımsız bölümün kentsel dönüşüm çerçevesinde 30.07.2013 tarihinde inşaat yapım sözleşmesi yaptığını, kendilerine sözleşme gereğince tapuların yüklenici sıfatı ile devir edildiğini, davacının bilgisi dahilinde bulunduğunu, TMK'nın 1023 maddesi gereğince iyi niyetli üçüncü kişilerin iktisabının korunması gerektiğini, temerrüde düşmekte müşterek kusurlu olan davalı ve davacı nedeniyle üçüncü kişi olan davalının zarara uğratıldığını, Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin istinafa konu kararında harç tutarının taşınmaz, ada, parsel, hisse oranları üzerinden hesaplanmadığını, davada birden fazla davalı olmasına rağmen harcın ne kadarından hangi davalının sorumlu olduğu belirtilmeden “davalılardan tahsiline “ denilerek harcın tamamı üzerinden bütün davalıların sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, Devletin, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlendiğini ve bunların aleniliğini sağladığını, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul ettiğini, tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğu bulunduğunu, ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğunun göz önünde tutulması gerektiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde, davada kendilerinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, TMK'nın 1023.maddesi gereğince iyiniyetli olmaları sebebiyle haklarının korunması gerektiğini, davalı yüklenici zamanında edimini tamamlamış olsaydı imar mevzuatından kaynaklanan hukuki imkansızlığa uğramayacağını, temerrüde düşen yüklenici sebebiyle kendilerinin zarara uğradığını, kendileri adına tapunun iptali ile davacı adına tescil kararı verilmesinin doğru olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Ltd.Şti. vekili istinaf dilekçesinde, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince 6100 sayılı yasa m.17 hükmünce taraflar arasında yapılan sözleşmede "İstanbul Mahkemeleri" yetkili kılınmış olduğundan ve bu yetki sözleşmesi kesin ve emredici nitelikte olduğundan öncelikle yetkisiz mahkeme kararının bu nedenle ortadan kaldırılmasını, birleştirlen dosyalarda taraf teşkili yapılmaksızın birleştirme kararı verilmiş olmakla ve esa dosyada da cevap verme olanağı tanınmaması sebebiyle savunma hakkı verilmeden karar verildiğini, birleştirilen dosyalardan 2015/320 Esas nolu dava dosyası esas dosyaya gelmeden ve tetkik ve cevap verme olanağı tanınmadan nihai karar verildiğini, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olmadığını, Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, mahkemenin eksik tahkikat ile karar verdiğini, sözleşmenin yapıldığı dönemde yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanununun 81.maddesi “Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır” 97.maddesinde “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” denildiğini, davacı arsa sahibinin taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan edimlerini ifa etmediğini, ilk sözleşmede 7.maddede müteahhit firmaya karşı edim olarak verilmesi hüküm altına alınan tapular zamanında tam olarak verilmediği gibi halen tam olarak da verilmediğini,“Ek Sözleşme” madde 8’de müteahhide verilecek tapuların ne zaman ve ne kadarının verileceğinin ayrıca yazıldığını, tapuların ek sözleşmede arttırıldığını, 08.10.1997 tarihinde “II.Ek Sözleşmenin” her iki tarafın taahhütlerini yerine getirmesi amacıyla yapıldığını, bu sözleşmenin 11.maddesinde “kooperatiften kaynaklanan ve işin gecikmesine yol açacak tapu devirlerinin yapılmamış olmasının sorumluluğunun kooperatife ait olacağı hükme bağlanarak kooperatifin temerrüdü hüküm altına alındığını, tarafların karşılıklı temerrüt içinde oldukları davacı tarafça da kabul edildiğini, II.Ek Sözleşme madde 10’da inşaatta çalışmanın 30 Kasım 1997'de başlayacağını sözleşmenin 1994 yılında yapılmış olması nedeniyle bir gecikmenin olmadığını, imar durumunun ancak 1997'de alınabildiğinin tarafların kabulünde olduğunu, 1.Ek sözleşmenin C bendinde hüküm altına alınan 187.179.- DM'nin kooperatifçe ödenmediğinin kabul edildiğini, davacı kooperatifin tapu verme edimini yerine getirmediği gibi parasal edimlerini de ifa etmediğini, taraflarca 12.11.1998 tarihinde bir protokol daha yapıldığını, protokolde inşaatın yapım süresinin tapu verilmesi tarihinden itibaren işleyeceğinin hüküm altına alındığını, taraflar arasında 12.11.1998 tarihinde bir protokol daha yapıldıktan kısa bir süre sonra 1999 depremlerinin meydana geldiğini, Ağustos 1999 ve Kasım 1999 depremlerinden sonra imar mevzuatında esaslı değişiklikler olduğunu, depremden önce 12 kat olan irtifanın 5 kata düşürüldüğünü, 25.10.2000 tarihinde iş sahibi kooperatifin 9.katın yapılmayacağına dair muvafakatname verdiğini, 2004 yılında devam etmekte olan inşaatta yapılmış dairelerin iş sahibi davacı kooperatif üyeleri tarafından işgal edilerek kalan inşaatın yapılmasına fiilen engel olunduğunu, 21.11.2006 tarihinde düzenlenen ek sözleşme başlıklı 1 sayfalık sözleşmeye göre proje ve ruhsat için yüklenici firma yetkilisine vekalet verileceğinin kararlaştırıldığını, ilk sözleşmeden 12 yıl sonra vekalet verilmesinin düzenlendiğini, ilk sözleşmenin resmi şekilde yapıldığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahiyetinde olduğunu, yapılan işin bedelinin iş yapıldıkça hakedilen bedelin daire tapusu verilmek suretiyle ödeniyor olması karşısında bu sözleşmenin anahtar teslimi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak kabulü yerine “hakediş” karşılığı inşaat sözleşmesi olarak kabulünün tarafların iradesine daha uygun olacağını ve sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshinin doğru olmayacağını, 818 sayılı Borçlar Kanunu m.81 hükmü ve gerekse 6098 sayılı TBK'nın 97.maddesi hükmüne göre, kendi edimini yerine getirmeyen tarafın mukabil edimi talep edemeyeceğinden yüklenicinin temerrüdünden bahisle sözleşmenin feshine karar vermenin mümkün olmadığını, proje ve ruhsat için ön edim olan vekaletnamenin 2006 yılında yapılan bir protokol ile verileceğinin hükme bağlandığına göre ön edim ifa edilmedikçe yükleniciden inşaat yapmasının beklenemeyeceğini, ruhsatsız inşaat yapılamayacağını, mahkemenin verdiği “sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine” dair kararının hukuka uygun olmadığını, sözleşme-dava konusu inşaatta ifa imkansızlığının bulunmadığını, ana taşınmaz üzerinde davacı kooperatif adına ...+... bloklarda kot altında 2, kot üstünde 10 kat olmak üzere toplamda 12 katta B.A.K. tipi 110 daire yapılmasına dair 03.10.1994 tarihinde yapı izni verildiğini, parselden bölünme 3 sayılı parsel üzerinde davalı yüklenici adına yapılacak binalar ile ilgili olarak 01.02.1999 tarihinde ... ve ... bloklarda H=30.50, 3 bodrum,+zemin +zemin + 8 normal katta 59 adet konut ve 1 adet işyeri için yapı ruhsatı verildiğini, 1999 depreminden sonra imar durumunda değişiklik olsa dahi, yeni duruma göre yapılan inşaatın yeni imar durumuna uygun hale getirilmesi her zaman mümkün olduğundan ifa imkansızlığından söz edilemeyeceğini, mahkeme tarafından hatalı bilirkişi raporu benimsenerek ifa imkansızlığının varlığını kabul edilerek sözleşmenin geçersizliği kabul edilmesinin doğru olmadığını, 6306 sayılı yasa gereği mevcut yapıların yıkılmasının hak zayiine yol açmayacağını, depremden sonra imar azalması nedeniyle tadilat projesi yapılması ve ruhsata bağlanması amacıyla vekaletname verilmesi için 2006 yılında ek sözleşme yapılmış ise de davacı halen vekaletname vermediğini, tadilat projesine bağlanarak yeni imara uygun hale getirilmesi kabil olan bir yapının mevcut ruhsatı kat mülkiyetine dönülmeden 5 yıl geçmiş olduğu için hükümsüz hale gelmiş olmasından ve yapının 6306 sayılı yasa çerçevesinde riskli yapı niteliğinde olmasında ötürü yıkılıyor olmasının ifa imkansızlığı olmadığını, geçmişe yönelik sözleşmenin feshinin doğru olmadığını, tapunun verildiği ve işin teslim alındığı tarihten sonra 10 yılı aşkın zaman geçmiş olmasından dolayı tapu iptal talebinde bulunamıyacağını, eksik işler bakımından 5 yıllık zamanaşımı süresinin bulunduğunu, objektif iyiniyet kuralları tüm hukuk kurallarını temeli olduğunu, ilk yapılan sözleşmenin adı ve şekli kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde ise de, yapılan ek sözleşmelerde işin bedelinin kısmen para ve kısmen de para yerine iş yapıldıkça peyderpey daire tapusu verilmek suretiyle hakedilen hakediş karşılığı ödeme yapılmasının hükme bağlandığını, inşaat 13 sene önce işgal edilerek teslim alındığına göre 6306 sayılı yasanın verdiği olanaktan istifade ederek ruhsata bağlayıp imara uygun hale getirilmesi kabil olan bir inşaatın, vekaletname vermiyerek yasal hale getirilmesini önlemek suretiyle ifa imkansızlığından söz etmenin mümkün olmadığını, cebri icra yoluyla ihale yoluyla satılan dairelerin tapularının iptalinin asla mümkün olmadığını, harç hesaplamasının doğru olmadığını, bilirkişi raporunda 6306 sayılı yasanın uygulanmasından dolayı yıkılan binaların parasal değerinin olmadığı kabul edilerek o şekilde karar verildiğini ancak, harç hesabı yapılırken bina değerlerinin hesaba katıldığını, mahkemenin tapu iptal davasında bir daire tapusu olan davalının da 30 daire tapusu olan davalının da aynı miktarda harç ödemeye mahkum edildiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı ... Ltd.Şti tarafından gerekli harç yatırılmadığı gerekçesiyle mahkemece 29.03.2018 tarihli ek karar ile istinaf talebinin reddine karar verilmiş; davalı vekili 19.4.2018 tarihli dilekçesi ile mahkemenin red kararının kaldırılmasını ve istinaf taleplerinin kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Dairemizin 10/11/2020 tarih ve 2018/874 esas, 2020/1230 karar sayılı ilamı ile, davalı ... Ltd.Şti'nin istinaf talebi üzerine harç eksikliğinin giderilmesine yönelik tebligatın usulüne uygun yapılmaması nedeniyle, yeniden usulüne uygun muhtıra çıkartılması için mahkemenin 29.03.2018 tarihli kararının kaldırılmasına karar verilmiş; mahkemece davalı ... Ltd.Şti'nce 102.807,38 TL istinaf kanun yoluna başvurma nispi harcının yatırılması için muhtıra çıkartılmış, verilen yasal sürede harç eksikliğinin tamamlanmadığı gerekçesiyle 08.01.2021 tarihli ara karar ile mahkemece istinaf talebinin reddine karar vermiş; mahkeme kararının davalı ... İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Dairemizin 20/05/2021 tarih ve 2021/578 esas, 2021/961 karar sayılı ilamı ile, 8.410,71 TL nispi istinaf karar harcı alınması gerekirken usulsüz çıkartılan muhtıra sebebiyle kararın kaldırılmasına, mahkeme kararını istinaf eden davalı ... şirketinin 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvuru harcının eksik yatırılması sebebiyle eksiklerin giderilmesi için dosyanın geri çevrilmesine karar verilmiş; mahkeme tarafından çıkartılan muhtıra üzerine davalı ... Ltd.Şti vekili istinaf başvuru nispi harcını yatırmıştır. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili istinaf dilekçesinde, mahkeme davalıların 6306 sayılı Kanun gereği kentsel dönüşüm çevçevesinde 2015 yılında esas davanın ikamesinden sonra yıkımı yapılan, 2001 yılından itibaren aile konutu olarak ikamet ettiklerini dairelerin tapularının anayasa haklarının hiçe sayıldığını, haksız ve hukuka aykırı bir şekilde iptal edilerek davacı adına karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı ile davalı yüklenici ... İnşaat arasında 11.4.1994 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını, ilk sözleşmenin tadili ile karşılıklı hak ve yükümlülükler 80 daireden 110 daireye çıkartıldığını, karşılıklı rıza ile iki kez sözleşme tadil edildiğini, bağımsız bölümlerin %40'ı davacıya %60'ının yükleniciye verileceğini, davacının temerrüdü nedeni ile durma aşamasına gelen inşaat bu dönemde meydana gelen 17 Ağustos 1999 tarihli deprem sonrasında değişen imar mevzuatı nedeni ile bir dönem beklenmek zorunda kalındığını, işin bitirilmesine yönelik kooperatifin uzlaşmaz tutumu nedeni ile müteahhit firma tarafından yıllar öncsinde ödenmeyen alacakların tahsili için takibe konulan ve kesinleşen icra dosyasından kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz konulduğunu, alacak karşılığı 12 adet bağımsız bölüm tapusu müteahhit firma adına alındığını, dairenin aile konutu olarak kullanıldığını, kentsel dönüşüm kapsamında yıkım tarihine kadar ikamet edildiğini, sözleşme gereğince yüklenici şirkete geçen 1198 tarihinde kurulmuş olan kooperatif üyelik haklarına dayalı 6.8.2001 tarihinde davalılara geçen dairelerin tapu iptal edilmesi hukuka aykırı olduğunu, davacının imar rantı elde etmek amacına pirim verdiğini, davalıların taşınmazı 5.3.1998 tarihinde S.. Konut Yapı Kooperatifinin üyeleri olduğunu, zamanaşımı süresinin kesilmesinin söz konusu olmadığını, mahkemece eksik deliller ile karar verildiğini, gerekçenin tek taraflı yazıldığını, TMK'nın 1023 maddesi gereğince iyiniyetin korunması gerektiğini, tapuya aleniyet hükmü gereğince verilen kararın hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ... istinaf dilekçesinde, 6306 sayılı yasa ve bu yasaya göre çıkartılmış yönetmelikler çerçevesinde, kat irtifaklı ve ruhsatlı yapıların deprem yönünden riskli yapı niteliğinde olmasından dolayı yıkılmasına karar verildiğini, hak sahibi olan tapu sahiplerinin ve yapı müteahhidinin haklarının zayi olması sonucunu doğurmayacağını, davacı kooperatifin esas sözleşme ve ek sözleşmelere göre gerek ön edimlerini ve gerekse mukabil edimlerini ifa etmediğini yüklenicinin temerrüt içinde olmadığını, davacının gerek yükleniciye ve gerekse diğer tapu maliklerine tapu verdiğini ve üzerinden ortalama 15 yıl geçtiğini, 13 sene öncesinde de dava konusu taşınmazı işgal ederek fiilen teslim aldığının da açık olduğunu, depremden sonra imar azalması nedeniyle tadilat projesi yapılması ve ruhsata bağlanması amacıyla vekaletname verilmesi için 2006 yılında ek sözleşme yapılmış ise de davacı halen vekaletname vermediğini, yapının 6306 sayılı yasa çerçevesinde riskli yapı niteliğinde olmasından ötürü yıkılıyor olmasının ifa imkansızlığı olmadığını, eksik işler bakımından 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunduğunu, davacının zamanaşımı yönünden talepte bulunamayacağını, davanın zamanaşımı yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, icradan ihale ile daire alan kişilerin tapularının bu davalara konu olmasının imkansız olduğunu, tapu iptal davasında bir daire tapusu olan davalının da 30 daire tapusu olan davalının da aynı miktarda harç ödemeye mahkum edildiğini belirterek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı vekili asıl davada mahkemeye sunmuş olduğu 11.06.2014 tarihli dava dilekçesinde, taraflar arasında yapılan Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye nolu 11.4.1994 tarihli Düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış sözleşmesi ile iş bu sözleşmenin eki olarak düzenlenen yazılı 1. Ek Sözleşmenin, 8.10.1997 tarihli yazılı 2. Ek Sözleşmenin, 12.11.1998 tarihli yazılı protokolün, 21.11.2006 tarihli yazılı Ek Sözleşmenin tümünün tüm hukuki sonuçlarıyla davalı kusuruyla ifada temerrüt nedeniyle geçmişe etkili feshine, davalı adına düzenlenen tüm tapuların kayıtlarının iptali ile, davacı arsa sahibine geri verilmesine, davalı adına düzenlenmiş olup davalı tarafından üçüncü kişilere satışı yapılan tüm tapu kayıtlarının iptali ile, davacı arsa sahiplerine geri verilmesine, sözleşmeden dönme sebebiyle davacı kooperatifin uğradığı fazlaya ilişkin talep hakları saklı tutulmak ve tespit zararın artması durumunda arttırılabileceği kaydıyla şimdilik 200.000,00 TL olmak üzere menfi zararların ifada temerrüt tarihinden itibaren en yüksek reeskont avans faiz oranı üzerinden tahsiline, yüklenici ve yükleniciden hak iktisap eden üçüncü kişilerin dava konusu taşınmazdaki müdahalelerinin önlenmesi suretiyle el çektirilmelerine karar verilmesini talep etmiştir. 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesine göre, hükmün tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri içermesi ve hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Ancak mahkemece müdahalenin men'i talebi hususunda olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiştir. Mahkeme tarafından müdahalenin men'i hususunda olumlu olumsuz bir karar verilmemesi hatalıdır. Öte yandan asıl ve birleşen davalar yönünden ayrı ayrı hüküm kurulması ve yargılama giderlerinin her bir dava bakımından ayrı ayrı belirtilmesi gereklidir. Tapu iptali ve tescil talebi bakımından da her bir davalı yönünden tapusunun iptaline karar verilen taşınmazın değeri üzerinden harç ve yargılama giderlerinin hisseleri oranında paylaştırılması zorunludur. Asıl davada yüklenici dışındaki davalılar ihbar olunan durumunda bulunmasına rağmen karar başlığında davalı olarak yazılmış olmaları da doğru olmamıştır. Mahkemece bu hususlar göz önüne alınmaksızın ve davadaki tüm talepler hakkında bir karar verilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olduğundan yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle, davacı ve davalı vekillerinin istinaf talebinin usul yönünden kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Taraf vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin usul yönünden KABULÜNE, 2-Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06/12/2017 tarih, 2014/959 Esas, 2017/1240 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Tarafca yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Tarafca yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 20/10/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.