T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2018/1999
KARAR NO: 2021/1317
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/07/2018
NUMARASI: 2016/1051 Esas, 2018/732 Karar
DAVANIN KONUSU: Alacak
KARAR TARİHİ: 01/07/2021
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili; taraflar arasında müvekkilinin Gaziosmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesine 2015/2351 E. sayılı dosyasıyla açtığı ihalenin feshi istemli davadan vazgeçilmesinin sağlanması bakımından davalı ile 09/12/2016 tarihli sözleşmenin imzalanarak Gaziosmanpaşa, Küçükköy, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın davalı adına tescili tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde müvekkili ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözlemesinin imzalanacağı konusunda anlaşmaya varıldığını, davalı tarafından kendisine gönderilen ihtarnameye rağmen sözleşme gereğini yerine getirilmeyeceğini cevabi ihtar ile bildirdiğinden sözleşme ile belirlenen 500.000.00 TL cezai şartın faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesine talep etmiştir. Davalı vekili; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin TBK 27. maddesi, 37. maddesi, 38 ve 39. Maddeleri gereğince kesin hükümsüz olduğunu; müvekkilinin telafisi mümkün olmayacak şekilde ciddi zararına neden olacak ihalenin feshine davasından vazgeçme şartı ile imzalamak zorunda kaldığı bu sözleşmenin geçersiz olduğunu, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noter önünde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini, cezai şartın fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; dinlenen tanıkların beyanlarına göre karşılıklı müzakere sonucu anlaşmaya vardıkları, ihaleye katılanın ihalenin usulsüz olduğu iddiasıyla ihalenin feshi davası açma konusunda hak ve yetkisinin bulunduğu, tarafların gayrimenkul alım satım ve müteahhitlik işiyle uğraştığı, sözleşmede tarafların yükümlülüklerinin ayrı ayrı gösterildiği ve davalının ediminin sözleşme konusu gayrimenkulü adına tescil ettirdiği tarihten itibaren en geç 15 gün içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılacağına ilişkin olduğu, sözleşmenin 5. maddesinde davalının bu sözleşmeyi yapmaktan imtina etmesi ve sözleşme şartlarına uymaması halinde 500.000.00 TL cezai şartı ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalının sözleşmesel edimini yerine getirmediğinin dosya içeriğiyle sabit olduğu, cezai şart miktarının davalının ekonomik mahvına sebebiyet verip vermeyeceğinin tespiti bakımında uzman bilirkişi vasıtasıyla davalının ticari defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılarak alınan raporda cezai şartın davalının ekonomik mahvına neden olabileceği açıklandığı, cezai şartın tenzili gerektiği kanaati ile TBK 182/2. maddesi gereği cezai şartın takdiren yarı oranında tenkisi ile 250.000.00 TL cezai şartın davalıdan alınarak davacıya verilmesi gerektiği gerekçesi ile 250.000.00 TL cezai şartın Bakırköy ... Noterliğinin 27/09/2016 ihtarnamesi ile davalının temerrüde düştüğü kabul edilerek davanın kısmen kabulüne 250.000,00 TL cezai şartın 27.09.2016 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlardaki reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine; re'sen tenkis yapıldığından reddedilen kısım yönünden yargılama giderlerine hükmedilmemesine karar verilmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesi ile; TBK 37.maddesi gereği ihalenin feshi davası tehdidiyle imzalatılmış olan sözleşmenin geçersiz olduğunu; müvekkilinin cezai şart bedelini ödeme imkanına sahip olmadığı ve ekonomik yönden yıkımına sebep olacağı bilirkişi raporu ile belirlendiği raporda belirtilen emsal Yargıtay kararı doğrultusunda davanın reddi gerekeceğini; irade uyuşmasının söz konusu olmadığını; TBK 38.madde gereği yasaya ve ahlaka aykırı sözleşmenin geçersiz olduğu ve buna bağlı cezai şart talebinin de geçersiz olduğunu; resmi şekle uygun bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı şekil noksanlığı itibariyle geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şart talebinin de TBK 237 ve HMK 706 gereği geçersiz olduğunu; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olmasına rağmen lehine vekalet ücreti takdir edilmemesinin hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı tarafça, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözlemesinin imzalanacağı konusunda düzenlenen 09/12/2016 tarihli sözleşmenin davalı tarafından yerine getirilmediğini belirterek sözleşme ile belirlenen cezai şartın tahsiline dair açılan davada; davalı vekili sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece tenkis edilmek suretiyle hükmedilen cezai şartın tahsiline dair verilen karara karşı istinaf yoluna başvurulmuştur. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan, 6098 sayılı TBK'nın 29. maddesinde "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır." düzenlemesi yapılmıştır. Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir tarafta inşaatın yapım işini üstlenen yüklenici, diğer tarafta iş bedeli olarak kararlaştırılan tapudaki payın devrini yapmakla yükümlü olan arsa maliki bulunmaktadır. Arsa malikinin edimi olan tapudaki pay devir işlemi resmî şekle tâbidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu özelliği itibariyle çift tipli karma akit niteliği taşımaktadır. Bu nedenle sözleşmenin noter huzurunda düzenleme biçiminde resmî olarak yapılması gerekmektedir. Bu durum TBK'nın 237, TMK'nın 607, Noterlik Kanununun 60 ve Tapu Kanununun 26.maddeleri gereğince sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olsa dahi tapu devrinin yapılmış olması halinde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılacağı Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin istikrar kazanmış içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 09/12/2016 tarihli adi yazılı sözleşmeye göre, yüklenicinin Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2015/2351 Esas sayılı dosyası ile açılan ihalenin feshi davasından ve bu gayrimenkulle ilgili tüm dava ve şikayetlerinden vazgeçmesi karşılığı, taşınmazın ... adına tescilinden sonra en geç 15 gün içinde ...'nun müteahhit ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözlemesini imzalayacağı, ... sözleşme yapmaktan imtina eder veya sözleşme şartlarına uymazsa 500.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki bu ön sözleşme adi yazılı olup, ileride kurulacak asıl sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğundan ve geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğundan, ön sözleşmenin de geçerli olabilmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ön sözleşme noter huzurunda düzenleme biçiminde resmî olarak yapılmadığından geçerli değildir. Cezai şart müspet zararlardan olmakla, istenebilmesi sözleşmenin geçerli olmasına bağlıdır. Bu şekilde geçersiz olan ve sonradan geçerli hale gelmeyen adi yazılı sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın talep edilmesi de mümkün değildir. Bu durumda, mahkemece davacı tarafın cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kısmen kabule karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2 bendi gereğince kaldırılarak, yukarıda belirtilen esaslar dairesinde, davanın reddine dair yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; A) 1-Davalı vekilinin istinaf talebinin KABULÜNE, 2-İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 05/07/2018 tarih ve 2016/1051 Esas, 2018/732 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Davanın REDDİNE,
B) İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN 1-Alınması gereken 59,30 TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 8.538,75 TL harctan mahsubu ile fazla yatırılan 8.479,45 TL harcın kararın kesinleşmesini takiben ve istek halinde ve karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine, 2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 3-Davalı tarafından yapılan masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 42.050,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 5-Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın hüküm kesinleştiğinde ve istek halinde yatıran tarafa iadesine,
C) İSTİNAF İNCELEMESİ YÖNÜNDEN 1-Davalı tarafından yatırılan 4.269,50 TL istinaf karar harcının talep halinde davalı tarafa iadesine, 2-Davalı tarafından yapılan 98,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 33,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 131,10 TL istinaf yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, 3-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından davalı yararına vekalet ücreti taktirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 01/07/2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.