T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2018/1843
KARAR NO: 2021/808
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 31/05/2018
NUMARASI: 2017/430 Esas, 2018/647 Karar
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi
KARAR TARİHİ: 19/04/2021
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ : Dava, terditli olarak davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ifa edileceğine güvenilerek yapılan masraf ve uğranılan zararın tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece sözleşmenin feshi talebinin aktif husumet yokluğundan reddine, uğranılan zarar ve yapılan masraf talebinin esastan reddine dair verilen karara karşı davacı tarafça istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davacı vekili, müvekkili şirketin davalı ... ve bir kısım dava dışı kişiler ile Kartal ...Noterliği'nde 20/06/2014 tarihinde ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve asa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşme ile müvekkilinin İstanbul İli, ... İlçesi, ... ve ... sayılı parsellerin birleştirilmesi sonucu oluşacak yeni parsel üzerine toplam 24 bağımsız bölümlü bina inşa etme işini üstlendiğini, sözleşmede 2.normal kattaki 15 ve 19 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinden davalı ...'a, 1.kattaki 13 numaralı bağımsız bölümün dava dışı ...'a, 14 numaralı bağımsız bölümün de dava dışı ... ve ...'e verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme imzalamayan arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin ise davacı yüklenicinin uhdesinde bırakıldığını, sözleşmenin imzalanması sonrasında müvekkilinin diğer arsa sahipleri ile de görüşerek, arsaların birleştirilmesi ile kentsel dönüşüm kapsamına alınması işlemlerine de başladığını, davalı ...'ın arsa payı üzerine 300.000,00 bedelli ipotek konulduğunu, diğer arsa sahiplerinden vekaletname alınarak kendileri ile ön protokoller hazırlandığını, işlemlerin sonuçlandırma aşamasına gelindiğinde bir kısım diğer arsa sahiplerinin, davacı yüklenici adına hareket eden vekile verdikleri vekaleti azil ile sona erdirdiklerini, bu aşamada dava konusu taşınmazlarla diğer davalı şirketin ilgilenmeye başladığını ve zorbalıkla müvekkili şirketin bu işten geri çekilmesini istediğini, müvekkili şirketin yetkililerinin tehdit edilmeleri üzerine sanıklar hakında kamu davası açıldığını, davalı şirketin uyarılara rağmen sahada çalışmasını sürdürdüğünü, davalı şirket ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığının haricen öğrenildiğini, davalının böyle bir sözleşme imzalanmış olmasının müvekkili şirketi ileride telafisi imkansız zararlara sokacağının açık olduğunu, yapılan görüşmelerden sonuç alınamadığını, ipotek ile sağlanan teminat dışında müspet ve doğacak zararlarını karşılayacak başka bir teminatları olmadığı için dava açmak zorunda kaldıklarını, müvekkili şirketin yaptığı giderlerin yanında sözleşmeden doğan zararların müspet zararları olduğunu, sözleşme uyarınca müvekkiline düşecek bağımsız bölümlerin zaman içinde oluşacak değer kazanımı ve müvekili tarafından verilen emeğin de doğacak zarar kapsamında olduğunu ileri sürerek terditli olarak davalılar arasında imzalanan Zeytinburnu ...Noterliği' nin 08/11/2016 tarih, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 700.000,00TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ..., davacı yüklenici ile yaptığı sözleşme gereğince arsa üzerinde mevcut 3 adet dairesine karşılık yeni yapılacak binadan kendisine 3 adet daire verileceğinin ve inşaat süresince kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, kendisi dışında sözleşme gereğince birleştirilecek yan parselde 80 tane arsa sahibinin de bulunduğunu, bu kişilerden bazılarının sözleşmeyi imzalamadıklarını, davacı yüklenicinin, sözleşme tarihinin üzerinden aylar geçmiş olmasına rağmen hiçbir işlem yapmaması nedeniyle sözleşmeyi imzalayan bazı arsa sahiplerinin imzalarını geri çektiklerini, davacının sözleşme gereğince üstlendiği edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle kendisine ait dairelerin aylarca boş kaldığını, davacının sözleşme edimlerini ifadan kaçınması ve inşaata başlamaması nedeniyle davalı şirketin devreye girerek 80 tane arsa sahibi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, kendisinin davacı ile görüştüğünü ve durumu kendisine bildirdiğini, davacının davalı şirket ile sözleşme yapmasına onay verdiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı şirket vekili, müvekkili şirketin dava konusu arsa üzerinde bulunan 19 ayrı binadaki 84 tane bağımsız bölüm sahibi ile 6306 sayılı yasa kapsamında yeni bina yapmak üzere 08/11/2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davacının müvekkilinden tazminat talep edemeyeceğini, davalının davalılar arasında imzalanan 08/11/2016 tarihli sözleşmenin tarafı olmadığı için sözleşmenin feshini isteme yetkisinin bulunmadığını, davaya konu ilk sözleşmenin 20/06/2014 tarihinde imzalandığını, sözleşmeye göre 18 ay içinde inşaata başlanılması gerektiğini, bu sürenin 20/12/2015 tarihinde bittiğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 3 yıl gibi bir süre geçtiği halde davacının arsa üzerinde hiçbir işlem yapmadığını, diğer arsa sahipleri ile anlaşamadığını, bu nedenle davalı ile diğer bazı arsa sahiplerinin mağdur olduklarını,sözleşme gereğince kararlaştırılan kira bedelleri ile emlak vergilerinin arsa sahipleri adına davacı tarafından ödenmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacının davalılar arasında imzalanan Zeytinburnu ...Noterliği' nin 08/11/2016 tarih, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebi yönünden; davacının sözleşmenin tarafı olmadığından sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle bu talep yönünden davanın aktif husumet yokluğundan reddine, Davacının davalı ... ile Kartal ...Noterliği' nin 20/06/2014 tarih, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve asa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanmaması nedeniyle uğradığı zarar talebi yönünden; davacı ile 908 sayılı parsel üzerinde kurulu ana taşınmaz üzerindeki 6 bağımsız bölümden ibaret binada kat mülkiyeti tapusu oluşturulmuş 3 ayrı bağımsız bölüm sahibi olan davalı ...' ın, dava dışı ... sayılı parselde kat mülkiyet tapusuna bağlanmış iki bağımsız bölüm sahibi kişilerle birlikte davacı yüklenici ile imzaladıkları sözleşmenin iki ayrı binada bulunan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin de haklarını etkileyen ve ana taşınmazların arsa niteliğine dönüşmesini, sonrasında ise yeniden kat irtifak veya kat mülkiyeti tapusunun oluşmasına neden olacak çok önemli (olağanüstü nitelikte) bir tasarruf yaptıklarından ve sözleşme ... ve ... sayılı parsellerdeki tüm malikler ile yapılmadığından gerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19, 44 ve 45 ve gerekse TMK' nın 692. maddeleri uyarınca geçerli olmadığı, ayrıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'a göre, riskli yapı olarak tespit ettirilen yapıların yıkıldıktan sonra , parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilmesi gerektiğinden bu açıdan da davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğu belirlenerek buna göre davacının sadece sözleşmenin yerine getirileceği inancı ile yaptığı giderleri isteyebileceği tespit edilmiş, ancak davacı tarafça sözleşmenin yerine geleceği inancı ile hangi giderleri ve işleri yaptığına ilişkin dava dosyasında kanıtlar bulunmadığı, davalılar arasında imzalanan 04/11/2016 tarihli sözleşmeden önce 28/05/2014 tarihi itibariyle ... sayılı ve ... sayılı parsellerdeki eski yapılar için tapu kayıtlarına "riskli yapı" belirtmesinin konulduğu ve 20/06/2016 tarihinde ... ve ... parsel üzerindeki binaların yıkıldığına ilişkin form doldurulduğunun belirlendiği, 6308 sayılı Yasa hükümlerinden yararlanılabilmesi için bu işlemlerin davacı şirket tarafından gerçekleştirildiği, bir başka anlatımla,-davacı şirket tarafından binaların riskli yapı olduklarının tespit ettirilip, ilgili belediyeden yıkım izni alınarak yıktırıldığı, durumun tapu kaydına işletildiği kabul edildiğinde ve davacı yanca bu işlemlerle ilgi yapılan giderler belgelendirildiği taktirde, geçersiz kabul edilebilecek sözleşme uyarınca ve iyi niyetle yapılan ve davalılar tarafından yararlanılan bu kapsamdaki giderlerin nedensiz kazanım kuralları kapsamında davalılardan istenebileceği, ancak davacı firmanın buna ilişkin herhangi bir delil sunamadığı gerekçesiyle bu talep yönünden ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesiyle, TMK'nın 701. ve 702. ve devamı maddeleri kapsamında hukuku yararı bulunduğu halde sözleşmenin tarafı olmayan müvekkilinin, müktesep hakkı uyarınca açıkça menfaatlerini ihlal eden, dürüstlük kuralına aykırı söz konusu sözleşmenin feshini veya hukuken yok sayılmasını talep hakkı bulunduğunu, hükme esas teşkil eden bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, mahkemece müvekkilinin itirazları doğrultusunda ek rapor alınmadan, özensiz rapora istinaden hüküm kurulmasının usule ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu 908 ve 909 sayılı parsel üzerindeki binaların riskli yapı kapsamında olduğunun, gerek bilirkişi raporu, gerekse dosyadaki mevcut delillerle sabit olduğunu,buna rağmen ve dava konusu 20/06/2014 tarihli sözleşmenin geçersizliği yönünden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19, 44, 45 maddeleri ve TMK' nın 692. maddelerinin uygulama imkanı hukuken mümkün olmadığı halde, mahkemece hüküm kurulurken hukuka aykırı olarak bu maddelerin dayanak gösterildiğini, davanın esasına etki edecek bilirkişi raporuna karşı müvekkilin itirazları doğrultusunda ek rapor alınmadan, bilirkişi heyeti toplanmadan, işletme uzmanı bilirkişi ...'nın değerlendirmeleri mühim öneme sahip olduğu halde, raporda yer almadığından ve delillerimi değerlendirilmeden usul ve yasaya aykırı gerekçelerle hüküm kurulduğu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı ... ise arsa sahibidir. Davacı ile Davalı ... ve dava dışı arsa sahipleri olan ..., ... ve ... arasında 20/06/2014 tarihinde, Kartal ... Noterliği'nde ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme ile davacı şirket yüklenici sıfatıyla, davalı ile dava dışı arsa sahiplerinin maliki olduğu ... ve ... parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki binaları 6306 sayılı yasa kapsamında yıkarak, taşınmazların tevhidi ile oluşacak yeni parsel üzerine 5 katlı toplam 24 bağımsız bölümden oluşan bir bina yapıp teslim etme işini üstlenmiştir. Sözleşme gereğince, yeni yapılacak binada zemin kat, 5 nolu bağımsız bölüm ile, 2.normal kat, 15 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin davalı ...'a verileceği belirlenmiştir. Sözleşmenin "işin süresi, başlama ve teslim tarihi" başlıklı 13.maddesinde, yüklenicinin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 18 ay içerisinde inşaat ruhsatını alacağı, şayet tevhit olmaz ise, bu sözleşmeye 12 ay daha süre ekleneceği, inşaat ruhsatı alındığında yüklenicinin en geç 30 gün içinde fiilen inşaata başlayacağı, inşaatın fiilen başlamasından itibaren 24 ay içinde dairelerin anahtar teslim olarak arsa sahiplerine teslim edileceği düzenlenmiştir. Dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre, ... parsel sayılı taşınmazın malikleri; ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ..., ... parsel sayılı taşınmazın malikleri ise, ..., ..., ... ve ...'tır. Davalılar arasında 08/11/2016 tarihinde Zeytinburnu ... Noterliğinde ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davalı şirket bu sözleşme ile dava konusu ... parsel sayılı taşınmaz ile bitişiğindeki ..., ..., ... ve ... parsel sayılı parsellerde bulunan taşınmazları da kapsar şekilde 6306 sayılı Yasa hükümlerinden de faydalanmak suretiyle binalar yapıp teslim etme işini üstlenmiştir. Dosyada yer alan Güngören Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce gönderilen cevabi yazıda; eski ..., ..., ..., ..., ... ve ... sayılı parsellerin tevhidi sonucu ortaya çıkan ... ada, ... sayılı parsel sayıl taşınmaz üzerindeki; ... blok için 20/07/2017 tarihinde 87 bağımsız bölüme ve ... bloktaki 81 bağımsız bölüme yönelik 30/06/2017 tarihinde, ... Bloktaki 55 adet bağımsız bölüme yönelik 30/06/2017 tarihinde yapı ruhsatlarının alındığı, ... ada ... sayılı parsel üzerine 28/05/2014 tarihi itibariyle ... sayılı ve ... sayılı parsellerdeki eski yapılar için "riskli yapı" şerhinin işlendiği 20/06/2016 tarihinde, ... ve ... parsel üzerindeki binaların yıkıldığına ilişkin formların doldurulduğu belirtilmiştir. Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesine göre, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur. Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı ... ve dava dışı arsa sahipleri olan ..., ... ve ... arasında imzalanan Kartal ... Noterliği'nin 20/06/2014 tarihli, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aktedildiği sırada sözleşme konusu ... parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ..., ..., ... ve ... ile, 908 parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ... ve ... sözleşmede taraf olarak yer almamıştır. Bu durumda mahkemenin, davalılar arasında imzalanan sözleşmede taraf olmayan davacının bu sözleşmenin feshini isteyemeyeceğinden bu talebinin aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiği ve davacı ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerinin katılımıyla yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu ve sonradan diğer arsa sahiplerinin muvafakatı sağlanmak ya da ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle geçerli hale getirilmediğinden davacı yüklenicinin, geçersiz sözleşmenin ifa edileceğine duyduğu güven ile iyi niyetle yaptığı ve davalılar tarafından yararlanılan giderlerin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında davalı arsa sahibinden talep edebileceği yönündeki tespiti isabetli bulunmuştur. Bu tespit gereğince ispat yükü kendisinde olan davacı şirket, taşınmazlara ilişkin riskli yapı başvurularının kendisi tarafından yapıldığını ileri sürmüş ise de dosyaya bu iddiasını ispatlar bir delil ibraz edememiştir. Dosya kapsamında bulunan 02/07/2015 tarihli, ... nolu riskli bina inceleme tespit raporunu yaptıran malikin ... olduğu görülmektedir. Dosyada bulunan 20/06/2016 tarihli, 2110 nolu ve 24/08/2016 tarihli ... nolu "yıkılan ve yanan yapılar formu" başlıklı 2 adet belgede, yıkımı yapan müteahhit olarak ...- ... İnşaat Şirketi görülmektedir. O halde, yapılan bu tespitler ışığında mahkemece davacının geçersiz sözleşmenin ifa edileceğine duyduğu güven nedeniyle yaptığı masraflar yönünden dosyaya herhangi bir delil ibraz edemediği gerekçesiyle davacının bu talebinin de reddine karar verilmesi yerinde olmuştur. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 31/05/2018 tarih ve 2017/430 Esas, 2018/647 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-Alınması gereken 59,30 TL istinaf karar harcından peşin alınan 35,90 TL'nin mahsubu ile bakiye 23,40 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 19/04/2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.