T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1027
KARAR NO: 2021/612
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/12/2018
NUMARASI: 2018/682 Esas, 2018/1177 Karar,
Birleşen BAKIRKÖY 1.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN 2014/1153 E. SY.DOSYASI:
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi, Tapu iptali ve tescil, Tazminat
KARAR TARİHİ: 23/03/2021
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı vekili, müvekkili yapı kooperatifi ile davalı ... Ltd.Şti arasında 22/01/2008 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye göre davalının ... ada ... -... sayılı parseller ile ... ada ... ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine meri planlara uygun yapı yapmayı üstlendiğini, davalının 30 ay olan inşaat süresi içinde ve verilen ek sürelere rağmen ... ada ... -... sayılı parseller ile ... ada ... parselde hiç inşaata başlamadığından noter aracılığı ile gönderilen ihtarnameyle bu taşınmazlar yönünden sözleşmesinin feshedildiğini, ... ada ... parselde devam eden ... ve ... blokları yönünden sözleşmenin kısmen devamına karar verildiğini ve bu konuda taraflar arasında 06/10/2011 ve 20/09/2011 tarihli protokollerin imzalandığını, davalının müvekkilini feshedilen sözleşme gereğince ibra ettiğine ilişkin daha sonra 19/09/2013 tarihli ibraname düzenleyip verdiğini, davalının D blok inşaatını tamamlayarak teslim ettiğini ve müvekkilince de teslim alınan bu bloktaki 37 adet bağımsız bölümün hak sahiplerine tevzi edilerek iskan edildiğini, ancak ... bloktaki inşaatın ise 5. katını kaba inşaat halinde bırakıldığını, son kat ve teras katın ise hiç yapılmadığını, davalı yüklenicinin acze düşmesi nedeniyle inşaat alanını terk ettiğini, bu arada davalıdan teminat amaçlı alınan ...'a ait 22/02/2008 tarihli 752.283,00 TL miktarlı teminat mektubunun 30/10/2010 tarihi itibariyle hükümsüz hale geldiğini, aynı meyanda alınan 13/01/2011 tarihli 2.000.000,00 TL bedelli senet ile 31/10/2011 keşide tarihli 420.000,00 TL bedelli çekin de davalının acze düşmesi nedeniyle kullanılamaz hale geldiğini, bunun üzerine müvekkili kooperatifin 11/02/2012 tarihli genel kurul toplantısında taraflar arasındaki sözleşmenin tamamen feshine dair karar alındığını ve bu fesih ihbarının davalıya noter aracılığı ile tebliğ edildiğini, davalının hak edişlerinin hesap edilmesi ve davalıya ödenmesi amaçlı yapılan görüşmelerden davalının 8.000.000,00 TL talep etmesi nedeniyle sonuç alınamadığını, davalının acze düşmesi nedeniyle kendi payına düşen kat irtifaklı bağımsız bölümleri bankalara ipotek ederek kredi aldığını ve diğer bağımsız bölümlerin ise 37 adedini diğer davalı ...'e, 17 adedini davalı ...'e temlik ettiğini, ortada bağımsız bölüm yok iken yapılan bu temliklerin davalı yükleniciyi alacaklılardan korumak amacı taşıdığı kanaatinde olduklarını ileri sürerek, sözleşmenin haklı nedenle geriye etkili olarak feshedildiğinin tespitine, yüklenici tarafından yapılan imalat değerinin tespitine, yükleniciye verilen arsa paylarının %40 inşaat seviyesi nedeniyle davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı-karşı davacı ... vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin 12/01/2012 tarihli protokol ile 19/01/2012 tarihinde bir takım bağımsız bölümleri iktisap ettiğini, yükümlendiği bedelleri ise ödediğini, davacının kendi kusuru ile zarara uğramış olabileceğini, müvekkilinin iyi niyetli bulunduğunu ve TMK 1023. maddesi gereğince haklarının korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, karşı davasında ise, davacı-karşı davalının müvekkilini kusuruyla zarara uğrattığını, bu zararı tüm ferileri ile tazmin yükümlülüğü bulunduğunu ileri sürerek karşı davasının kabulüne karar verilmesin istemiş, bilahare dava değerini 5.000,00 TL olarak açıklamış ve gerekli peşin nispi harcı yatırmıştır.Birleşen davada davacı vekili, arsa sahibi olan müvekkilinin, yüklenici olan 1 nolu davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre yüklenicinin yapımını yüklendiği yapıları 30 ay içerisinde teslim etmesi gerekirken 2012 yılına gelindiğinde kendisine verilen ek sürelere rağmen hiç imalata başlamadığını, sözleşmenin feshi ihbarının 08/05/2012 tarihinde noter vasıtasıyla yükleniciye yapıldığını, fesihten sonra yüklenici ile yapılan görüşmelerde bir anlaşmanın olmadığını, yüklenicinin düştüğü mali acz sebebiyle kat irtifak tapulu bağımsız bölümlerden 37 adedini birleştirme talep ettikleri Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2014/987 esas sayılı dosyasındaki davalılara temlik ettiğini, birleştirilmesi talep edilen dosyanın açılmasından sonra yüklenici ile bazı konularda anlaşma sağlandığını, ancak birleştirme talep edilen dosyaya celp edilen tapu kayıtları incelendiğinde 32 no'lu bağımsız bölümün davalı ...uhdesinde olduğunu, 85 ilâ 95 nolu bağımsız bölümlerin davalı ...'e ait olduğunun öğrenildiğini, 85 ilâ 93 nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerinde de Bakırköy ...'nci İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası ile haciz alacaklısı 4 no'lu davalı lehine haciz şerhinin mevcut olduğunu, ilk davaya dahil edilmeyen malikler ile haciz alacaklılarının dahili dava edilmeleri gerektiğini belirterek, Küçükçekmeçe, ..., ... Ada, ... parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazın 30, 32 ve 85 ilâ 95 ile 98 ilâ 123 nolu bağımsız bölümlerin malikleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile taşınmazlar üzerinde yer alan diğer davalılar tarafından konulmuş haciz şerhlerinin kaldırılması suretiyle davacı kooperatif adına kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir. Birleşen dosyada davalı-karşı davacı ... vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının dava dilekçesinde bildirdiği harca esas değerin düşük olup ikmali gerektiğini, davacının iddialarının ciddi olmadığını, iddialarını ispatlayacak somut deliller sunmadığını, müvekkilinin taşınmazları kooperatif genel kurulunun kararı ile sözleşmeyi fesh ettiği tarihten önce edindiğini, davacının iyi niyeti konusunda çok büyük şaibe bulunduğunu, davacının eylemleri ile sahip olduğu imkanları kullanmayarak hem müvekkilini, hem de kooperatif üyelerini zarara uğrattığını, davacının kendi beyanları ile çeliştiğini, davacı ile davalı ... arasındaki ilişkilerin iyiniyet içinde değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiş, karşı davasında ise davacı-karşı davalının müvekkilini kusuruyla zarara uğrattığını, bu zararı tüm ferileri ile tazmin yükümlülüğü bulunduğunu ileri sürerek karşı davasının kabulüne karar verilmesini istemiş, bilahare dava değerini 5.000,00 TL olarak açıklamış ve gereli peşin nispi harcın yatırmıştır. Birleşen dosyada davalı ... Ltd.Şti vekili, müvekkilinin ...'ye faturalı mal sattığını, bedeli için müvekkiline davalı ... şirketi tarafından ... tarafından ciro edilen çekin verildiğini, çekin karşılıksız çıkması üzerine ihtiyati haciz kararı alınıp davalılara ait taşınmazlar ve mal varlıklarına haciz konulduğunu, hacizlerin gerçek alacakları için konulduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. Birleşen dosyada davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmaz maliklerinden bulunmadığını, davacının müvekkili hakkında dava açmasında hukuki yararı bulunmadığını, davanın bu sebeple ve husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin alacaklarının mahkeme kararlarına dayanan alacaklar olup borçlu ... şirketinin mallarına haciz koydurduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan 18/11/2014 tarihli protokol ile fesih hususunun kısmen kabul edildiği, gerçekleşen inşaat seviyesine (%40) göre de sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının gerçekleştiği, bu nedenle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davacı tarafça sözleşmenin feshedildiğinin tespiti talep edilmiş ise de sözleşmenin kısmen feshi yönündeki kabulün tek başına sözleşmeyi feshe yetmeyeceği, davacının bu talebinin aynı zamanda fesih talebini de içerdiğinin kabul edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlere yüklenicinin ve ondan temlik alan kişilerin ancak yüklenicinin hak ettiği oranda hak sahibi olabilecekleri bu gibi durumlarda tapu kaydına dayanan iyi niyet savunmasının ileri sürülemeyeceği, bu nedenle davalılar ... ve ... devredilen bağımsız bölümlerin de tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi gerektiği, 30 ve 32 nolu bağımsız bölümlere ilişkin olarak tarafların sulh yaptıkları ve bunlara ilişkin talebin atiye bırakıldığı (konusu kalmadığı), (...) Bloktaki 85 ila 93 nolu bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin davacı kooperatifle ilgisi bulunmadığından kaldırılmalarına karar verilmesi gerektiği, 30 nolu bağımsız bölüm üzerine davalı ... ...A.Ş. Lehine konulan finansal kiralama şerhinin de sulh yoluyla çözümlendiği ve atiye terk edildiği (konusu kalmadığı), yine 30 ve 32 nolu bağımsız bölümlere ilişkin dava konusuz kaldığından bunlara ilişkin davalı ... lehine olan hacizler ve davalı ...'e karşı açılan dava bakımından da davanın konusuz kaldığı, davalılar ... ve ...'in açtıkları kaşı davalarda davacı-karşı davalı kooperatifin kusuruyla zarar uğradıkları iddialarını ispat edemedikleri gerekçesiyle, Asıl dava yönünden; davanın kabulü ile, davacı ile davalı ... Ltd. Şti. arasında imzalanan Bakırköy ... noterliğinin 22/01/2008 gün ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu Başakşehir ... mahallesi ... ada ... parsel ... Blokta ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adına kayıtlı ½ payların tapu kaydının iptali ile davacı Kooperatif adına tapuya tesciline, aynı yerdeki 30 ve 32 nolu bağımsız bölümler hakkındaki dava atiye terk edildiğinden (Konusu kalmadığından) karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... hakkındaki davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, davalı ...’in karşı davasının reddine, Birleşen dava yönünden; davanın kabulü ile, dava konusu Başakşehir ... Mah. ... ada ... parsel ... Blokta ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler davalı ... adına kayıtlı ½ payların tapu kaydının iptali ile davacı Kooperatif adına tapuya tesciline, aynı yerdeki 30 ve 32 nolu bağımsız bölümler hakkındaki dava atiye terk edildiğinden (Konusuz kaldığından ) karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... Ltd. Şti. hakkındaki haciz şerhinin kaldırılması talebinin kabulü ile Başakşehir ... mahallesi ... ada ... parsel ... Blokta ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler üzerindeki Bakırköy ... İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyasından davalı bu şirket lehine konan haciz şerhinin kaldırılmasına, davalı ... Ltd.Şti. hakkındaki dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... hakkında açılan dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davalı ...’in karşı davasının reddine karar verilmiştir. Davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ... vekili ortak istinaf dilekçesinde, arsa sahibi kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini diğer parsellere ait olan bölümlerinden karşılıklı rızayla feragat edildiğini ve sözleşmenin ... ada ... parsel üzerinde yapılacak inşaata hasredildiğini, ... ve/veya ... blok adı altında herhangi bir ayrıma gidilmediğini, Bakırköy ... Noterliği'nin 08 Mayıs 2012 tarih ve ... yevmiye sayısı ile tasdikli davacı kooperatif toplantı tutanağının 2.paragrafına göre, bu parselde yapılan inşaatların dahi ancak %80 seviyesine gelebildiğini, bilirkişi raporuna göre de inşaat seviyesinin %82 olduğunu, müvekkillerinin söz konusu bağımsız bölümleri yükleniciden haklı alacaklarına karşılık olarak satın aldıklarını ve sonradan trampa suretiyle devraldıklarını, kooperatif ile yüklenici şirket arasında yapılan tadil sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılmadıklarından geçersiz olduklarını, Bakırköy ... Noterliğinin 08 Mayıs 2012 tarih ve ... yevmiye numaralı fesih ihbarnamesinde feshin geriye etkili olarak yapıldığı şeklinde bir irade bulunmadığını, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyeti iktisap eden müvekkillerinin TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli 3.kişi olarak kabul edilmeleri gerektiğini, inşaatın %80-82 oranında tamamlanmış olması hususu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen, yapılacak inşaatın %63,5'nin yükleniciye, %36,5'inin arsa sahibine ait olacağı, yükleniciye inşaat su basma seviyesine geldiğinde bağımsız bölümlerinin %30'lık kısmının, kaba inşaat tamamlandığında %30'luk kısmının, her türlü işlemler tamamlanıp iskan almayı müteakip cins tashihi de yapıldıktan sonra bakiye %40'lık kısmının devredileceğine dair düzenleme ile bir arada değerlendirildiğinde, yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin toplamının sözleşmeye göre inşaat %60'lık kısımına tekabül ettiğini, bu devirlerin artık avans değil yüklenici yönünden doğrudan hakediş olduğunu, yüklenicinin kat irtifakı kurulmuş olarak tamamıyla kendisine ait bu bağımsız bölümlerin bir kısmını önce satış, devamında ise trampa suretiyle müvekkillerine devrettiğini, arsa sahibi kooperatifin hak etmediği halde ve/veya avans olarak 10/05/2010 tarihinden sonra da yükleniciye birtakım temliklerde bulunmuş ya da ödemeler yapmış olmasının kendi basiretsizliği, görevi suiistimali olduğunu, hiç kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak talep edemeyeceği, müvekkillerinin davaya konu bağımsız bölümleri yükleniciden temlik şeklinde değil bedellerini nakden ve tamamen ödeyerek satış şeklinde devraldığını, satın almaları sonrasında davacı kooperatife Beşiktaş ... Noterliğinin 23 Temmuz 2012 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile durumun bildirildiğini, ancak davacı kooperatifin bu ihtarnameye verdiği cevapta müvekkillerinin 3.şahıs konumunda olduğunu, onlarla arasında bir hukuki işlem bulunmadığın, bu nedenle bilgi verme zorunlulukları olmadıklarını belirttiğini, davacı kooperatifin bu şekilde 08 Mayıs 2012 tarihli fesih işlemini müvekkillerinden sakladığı gibi fesih işleminden sonra yükleniciye bağımsız bölüm temliklerinde ve nakdi ödemelerde de bulunarak yüklenici şirket ile birlikte hareket etmek suretiyle müvekkillerinin haklarını korumaları için alacakları tedbirlerin ortadan kaldırmayı sağladığını, davacı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki lehine olan düzenlemelerden usulüne uygun olarak faydalanmadığını, inşaatın geldiği seviye göz önünde bulundurularak sözleşmenin feshi yerine sözleşmede öngörülen diğer hakların kullanılması yoluna gidilebileceğini, dosyaya sundukları Gümrük ve Ticaret Bakanlığı Rehberlik ve Teftiş Başkanlığının 22/11/2016 tarihli soruşturma raporunda da davacı kooperatifin söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yürütülmesi ve feshi işlemlerinde hukuka uygun davranmadığının, ilgili yönetim kurulu üyeleri hakkında TCK'nın 257.maddesi uyarınca soruşturma açılması gerektiğinin belirtildiğini, davacı kooperatifin sözleşme hükümlerine göre, her türlü güç ile inşaatı tamamlama imkanı varken kendi basiretsizliği ve suiistimali ile bunu gerçekleştirmediğini, mahkemece alınan 28/02/2017 tarihli kök bilirkişi raporuna yaptıkları itirazların ek raporda değerlendirilmediğini, ek raporun 8. ve 9. sayfalarında müvekkilleri için yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan tabirinin kullanıldığını, bu tabiri kabul etmediklerini, davalı yüklenicinin müvekkillerine trampa yolu ile 16/09/2013 tarihinde yapmış olduğu temlikten 3 gün sonra 19/09/2013 tarihinde içeriği taraflarından bilinmeyen ibranameyi düzenlediğini, bu durumunda davacı arsa sahibi ile davalı yüklenicinin birlikte hareket ettiğini gösterdiğini, davacı-karşı davalı kooperatifin elindeki teminatlar ile sair kıymetli evrakı kullanmayıp, sözleşme gereği cezaları tatbik etmeyip, yükleniciye tapuda temlikler vermeye devam edip, daha sonra yapılan protokollerin gereğini yerine getirmeyip, bu hususları göz ardı ederek kasıtlı bir şekilde sözleşmeyi feshedip kendisine ihbar ve ihtar edilmiş olmasına rağmen sözleşmeyi feshettiğini müvekkillerinden gizleyip, yüklenicinin sözleşme gereği taahhütlerini yerine getirmemesine rağmen fesih sonrasında yaklaşık 4.500.000,00 TL değerinde iki adet büyük dükkanın mülkiyetini yükleniciye devredip, haciz içerisinde olduğunu bildiği yükleniciye para vermek suretiyle yükleniciden yer satın almak isteyip, dava aşamasında dahi yükleniciye nakit ödeme yapmak suretiyle müvekkillerinin zarara uğramasına sebep olduğunu, bu nedenle bu zararları tazminle yükümlü bulunduğunu belirterek, istinaf başvurularının kabulüne yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, dosyanın yerel mahkemeye gönderilerek, eksiklikler giderilmek suretiyle adil ve etkin yargılama yapılamasına karar verilmesini talep etmiştir. Asıl ve birleşen dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, davalı-birleşen davalı yüklenici ...Ltd. Şti.'nin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirememesi sebebine dayalı olarak, sözleşmenin davacı arsa sahibi tarafından haklı nedenle geriye etkili olarak feshi ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan, yükleniciye devredilen bağımsız bölümlere haciz koyan diğer davalı ve birleşen davalıların tapularının iptali, konulan haciz ve tüm takyidatların kaldırılması ile birlikte davacı-birleşen davacı arsa sahibi kooperatif adına kayıt ve tescili talebine ilişkindir. Asıl ve birleşen davalarda, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ... tarafından açılan karşı davalar ise, davacı-birleşen davacı arsa sahibi kooperatifin davalı yüklenici ile birlikte hareket ederek kendilerini zarara uğrattığı iddiasıyla tazminat talebine ilişkindir. Davacı-birleşen davacı kooperatif ile davalı-birleşen davalı ...Ltd. Şti. arasında 22/01/2008 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre, yüklenici şirket mülkiyeti davacı kooperatife ait Başakşehir ... Mahallesi ... ada ... -... sayılı parseller ile ... ada ... ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine meri planlara uygun yapı yapmayı üstlenmiş, inşaat süresi 30 ay olarak öngörülmüştür. Ancak yüklenici tarafından bu inşaat süresi içinde ve verilen ek sürelerde ... ada ... -... sayılı parseller ile ... ada ... parselde hiç inşaata başlamadığından noter aracılığı ile gönderilen ihtarnameyle bu taşınmazlar yönünden sözleşme feshedilmiş, ... ada ... parselde devam eden ... ve ... blokları yönünden sözleşmeye kısmen devam edilmiştir. Bu konuda taraflar arasında 06/10/2011 ve 20/09/2011 tarihli protokoller imzalanmış, ayrıca davalı yüklenicinin davacıcı kooperatifi feshedilen sözleşme gereğince ibra ettiğine ilişkin 19/09/2013 tarihli ibraname de düzenlenmiştir. Daha sonra, davalı yüklenicinin ... ada ... parseldeki inşaatları da tam olarak bitirmeden acze düşmesi ve inşaat alanının terk etmesi nedeniyle davacı kooperatif tarafından 11/02/2012 tarihli genel kurul toplantısında taraflar arasındaki sözleşmenin tamamen feshine dair karar alınmış ve bu fesih ihbarı davalı yükleniciye noter aracılığı ile tebliğ edilmiştir. İlk derece mahkemesince mahallinde keşif yapılarak alınan bilirkişi kök ve ek raporlarına göre, sözleşmeye konu ... ada ... -... sayılı parseller ile ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerinde yapılması gereken inşaatlara hiç başlanmamış, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak olan ... bloğun inşaatı tamamen yapılıp kısmi iskanı da alınmış, ... bloğun ise inşaatı kaba inşaat halinde bırakılmış olup, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki tüm inşaat alanları göz önünde bulundurulduğunda inşaatların tamamlanma oranı %40 seviyesindedir. Kök raporda belirtilen %82 civarındaki inşaat seviyesi sadece ... ada ... parseldeki inşaatlara (... ve ... bloklar) ilişkin olarak belirtilmiştir. Buna göre, davacı-birleşen davacı arsa sahibi kooperatif davalı yüklenici ...Ltd. Şti.'nin üzerine düşen inşaatları yapma yükümlülüğünün süresinde yerine getiremediği ve acze düştüğü sebebiyle aralarında imzalanan 22/01/2008 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini talep etmiş olup, dosya kapsamı, alınan bilirkişi raporu ve mahkemenin kabulüne göre davalı yüklenici tarafından sözleşmede belirtilen süre içerisinde inşaatların yapımı gerçekleştirilememiş olup, gerek tüm sözleşme kapsamında yapılacak inşaatlara göre belirlenen %40'lık inşaat seviyesi, gerekse sadece ... ada ... parseldeki inşaatlara ilişkin %82 civarındaki inşaat seviyesi göz önünde bulundurulduğunda, bu konudaki Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatları uyarınca davalı yüklenici aleyhine geriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiştir. Davalı yüklenicinin sözleşmenin geriye etkili feshine yönelik mahkemenin kabulüne karşı bir temyizi de bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere tapu payı ya da bağımsız bölüm devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup, bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kaytıları ile adına tescil yapılanlar, ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği oranda ayni hak sahibi olabilirler. Yüklenici, sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da tapu paylarına hak kazanır ve avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Söz konusu tesciller kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamaz. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre, dava tarihnde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 61 ve devamı maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır. Buna göre, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ...'in TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli 3.kişi olarak kabul edilmeleri gerektiğine dair savunmaları ve istinaf itirazları yerinde görülmemiştir. İlk derece mahkemesince de benzer gerekçeyle üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi yerinde olmuştur. Karşı davalarda ve istinaf başvurusunda, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ...'in, davacı-karşı davalı kooperatifin yükleniciyle birlikte hareket edip, çeşitli haksız uygulamalarda bulunması nedeniyle zarara uğradıkları ileri sürülerek bu zarara dair tazminat talebinde bulunulmuş ise de, davacı-karşı davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki muhatabı yüklenici şirket olup, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. Kişilere karşı sözleşmeye dayalı bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasıyla sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin temliki ayrı hususlardır. Somut olayda sözleşmenin devri veya alacağın temliki durumu söz konusu olmayıp sadece yükleniciden bağımsız bölüm satın alınması nedeniyle arsa sahibi kooperatifin sözleşmedeki haklarını usulüne uygun kullanıp kullanmaması yükleniciden pay satın alan 3. Kişi konumunda olan ... ve ...'e kooperatiften bir tazminat talep etme hakkı sağlamayacaktır. Kooperatifin yüklenici ile birlikte hareket ederek kasıtlı olarak ... ve ...'i zarara uğratmak için hareket ettiği de ispat edilemediğinden ilk derece mahkemesince karşı davaların ispat edilemedikleri gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması da yerinde olmuştur. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ... vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere; 1-Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12/12/2018 tarih ve 2018/682 esas, 2018/1177 karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davalı-karşı davacı ... ve birleşen davalı-karşı davacı ... vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-Asıl dava için davalı ...'den alınması gereken 370.848,71 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 92.713,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 278.135,71. TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Asıl davanın karşı davasında davacı ...'den alınması gereken 59,30 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 14.90 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 4-Birleşen davada davalı ...'den alınması gereken 370.848,71 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 92.712,17 TL harcın mahsubu ile bakiye 278.136,54 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 5-Birleşen davanın karşı davasında davacı ...'den alınması gereken 59,30 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 14,90 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 6-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 7-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 23/03/2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.