T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1616
KARAR NO: 2020/1468
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/09/2017
NUMARASI: 2014/316 Esas, 2017/803 Karar
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ: 08/12/2020
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili, müvekkili ... A.Ş.'nin arsa sahibi olduğu İstanbul ili Pendik ilçesi, ... pafta, ...-... parsellerde kayıtlı 5046 m2 yüzölçümlü arsa vasfındaki gayrimenkullerin üzerine inşaat yapımına ilişkin 11.09.1997 tarihinde kar karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, davalıların yüklenici sıfatıyla, müvekkili ... A.Ş.'nin diğer müvekkili ... A.Ş. nin vekili olarak organizatör sıfatıyla sözleşmenin tarafı olduğunu, sözleşmeye göre tarafların, inşaat alanının % 36'sı oranında müvekkili lehine, % 64'ü oranında davalılara, mülkiyeti bila bedel olmak üzere, satış vaadi ile devir ve ferağı ile inşaat yapımı konusunda anlaştıklarını, bugüne kadar yüklenicilere paylarına düşen dairelerin büyük kısmının devredildiğini, ancak inşaatın noksansız ve yapı izin kullanım belgesi almış olarak teslim edilmediğinden, sözleşmeye göre yüklenicilere devri gereken dairelerden E blokta bulunan gayrimenkullerin hiç birinin devredilemediğini, dava konusu sözleşmenin 4-a ve 4-b maddelerine göre, müvekkillerinin uhdesinde kalacak olan gayrimenkullerden C blokta bulunan toplam 27 dairenin 11.03.2000 tarihinde, B blokta yer alan 11 adet dairenin ise 11.09.2000 tarihinde eksiksiz ve iskan izni alınmış olarak teslim edilmesi gerekirken, bugüne kadar davalılar tarafından sözleşmeye uygun tam bir teslimatın yapılmadığını, müvekkillerinin davalıların sözlerine itimat ederek, uhdelerinde bulunan dairelerin bir kısmını devrettiklerini, müvekkilleri tarafından satılan dairelerin, davalılar tarafından yeni maliklerine teslim edildiğini, ancak davalılar tarafından taahhüt edilen eksikliklerin tamamlanmaması nedeniyle müvekkilleri ile daireleri satın alanların karşı karşıya geldiklerini, inşaatın yeni malike zamanında ve eksiksiz olarak teslim edilmemiş olması nedeniyle müvekkili aleyhine davalar açıldığını ve açılan davalar sebebiyle ödemeler yapmak zorunda kaldıklarını, müvekkilinin işbu davalar sonucu ödenen tazminatlar nedeniyle maliki olduğu dairelerin satışını durdurmak zorunda kaldığını, müvekkilleri tarafından davalıların dava konusu gayrimenkullerdeki eksiklikleri tamamlamaları, yapı izin kullanım belgesi almaları ve gecikme tazminatlarının tahsili konulu, İstanbul ... Noterliği tarafından düzenlenen 14.02.2001 tarih ve ... Yevmiye nolu 04.05.2004 tarih ve ... yevmiye nolu 14.06.2006 tarih ve ... yevmiye nolu 19.04.2007 tarih ve ... nolu olmak üzere 4 adet ihtarname gönderdiklerini ileri sürerek, davalı tarafların teslim yükümlülüğünde bulunan 38 adet dairenin her biri için aylık 300 USD ve aylık % 5 temerrüt faizi ile beraber olmak üzere, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik dava tarihindeki mevcut kur üzerinden 50.000,00 TL gecikme tazminatının ödenmesine, müvekkilleri aleyhine açılan davalar nedeniyle ödemek zorunda kaldığı tazminat miktarları ve mahkeme masrafları ile bunların ödendiği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ve mevcut 8 adet dairesinin satılamaması ve kiraya verilememesi nedeniyle uğradığı zararlara karşılık gecikme tazminatını aşan kısım için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsiline, müvekkilinin davalıların kusuru nedeniyle uğradığı ticari itibar kaybı nedeniyle telafisi imkansız manevi zararlarının tazmini için 250.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan tahsiline, dava konusu inşaattaki eksiklikler ile ayıplı işlerin ve bunların bugünkü piyasa şartları itibariyle maliyet kalemlerinin, yapı izin kullanım belgesi almak için ödenmesi gereken bedelin tespitini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 10.000,00 TL'nin ve tüm alacak kalemleri için dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacılar vekili, İstanbul 23.Asliye Ticaret Mahkemesi'ne sunmuş olduğu 06/03/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile, dava değerini 1.022.671,21 TL arttırarak 1.132.671,21 TL olarak ıslah etmiştir. Davalılar ... ve ... vekili, müvekkilleri ile davacı şirketlerden mülkiyet sahibi ... A.Ş. ve bu şirketi temsilen hareket eden ... A.Ş. arasında 11.09.1997 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve bu sözleşme doğrultusunda mülkiyeti ... A.Ş. ye ait olan İstanbul ili Pendik ilçesi, ... pafta, ... ve ... parsellerde kayıtlı, 5046 m2 yüzölçümlü arsaya projesine göre bina inşa edileceğini, yine sözleşme doğrultusunda inşaat alanının % 36'sının mülk sahibi şirkete, % 64'ünün ise müvekkillerine isabet ettiği, sözleşmesinin 5. maddesi kapsamında müvekkillere isabet eden dairelerin tapularının devir ve ferağının hangi oranlarda ve inşaatın hangi etaplarında yapılacağının açıkça izah edildiğini, sözleşmenin 4.maddesinde işin süresi başlığı altında, iskan izni için belediyeye resmen başvuru yapılacağının belirtildiğini, ancak ülkenin yaşadığı 17 Ağustos 1999 ve 12 Kasım 1999 tarihli deprem felaketlerinden dolayı deprem bölgesini içeren Marmara Bölgesinde tüm inşaatların Bayındırlık Bakanlığı emri ile en az 3 ay süre ile durdurulmuş olduğundan müvekkillerinden ... ve ...'ın imzaları ile inşaat bitim sürelerine 3’er aylık eklemeler talep edildiğini, bu hususun 08.06.2000 tarihli ve ... A.Ş. ye yazılan yazı ile de sabit olduğunu, davacı şirketin bu durumu zımnen kabul ettiğini, yasal süreler dikkate alındığında davacılardan ... A.Ş.'ye isabet eden C bloğun teslimi, sözleşme imza tarihi olan 11.09.1997 gününe 30+3 ay eklenmekle 11.06.2000 tarihine, organizatör firmaya isabet eden 11 adet dairenin teslimi ise sözleşme tarihi olan 11.09.1997 gününe 36+3 ay eklenmekle 11.12.2000 tarihine tekabül ettiğini, açıklanan tabloya göre, 27 daireden oluşan C Bloğun teslim tarihinin 11.03.2000, B Blokta yer alan 11 adet dairenin ise teslim tarihinin 11.09.2000 olması gerektiği iddiasının doğru olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin hiçbir maddesinde doğrudan veya dolaylı olarak iskan izni alma şartının müvekkillerine yüklenmediğini, bu konuya ilişkin tek hükmün, sözleşmenin 4. maddesinin (b) fıkrasının son cümlesinde yer aldığını ve burada iskan izni için belediyeye resmen başvuru yapılacaktır denildiğini, müvekkillerinin sözleşmenin bu hükmüne uyarak 27.09.2000 tarihinde Pendik Belediye Başkanlığı'na ... müracaat numaralı dilekçe ile müracaat ederek en geç 27.09.2000 tarihi itibariyle inşaatların bittiğini ve iskan izni için ilgili belediyenin incelemesine hazır olduğunun ifade edildiğini, her ne kadar bu dilekçenin altında imza sahibi olarak “S.S. Ekşioğlu Güzelevler Konut Yapı Kooperatifi” unvanı yazılı ise de, anılan sözleşme gereği müvekkillerinin hisselerine isabet eden bağımsız bölümlerin davacı şirketin bilgisi dahilinde bu kooperatif bünyesine alındığını, davacıların hisselerine isabet eden gerek C blok, gerekse B bloktaki 11 adet daire süresinden önce bitirilmiş olduğu halde davacının bu dairelerin süresinde bitirilmediği şeklindeki iddiasının ve bu iddiaya dayanılarak talep edilen gecikme tazminatının yasal olmadığını, haksız zenginleşmeye yönelik bir talep olduğunu, 2000 yılının 10. ayından itibaren davacılara ait dairelerin davacıların satmış oldukları kişilere projesine ve teknik şartnamesine uygun, tam, eksiksiz ve hatasız olarak teslim edildiğini, davacı yanın iddialarının asılsız olduğunu, bu nedenle geç teslime ilişkin gecikme tazminatı taleplerinin kabulünün mümkün olmadığını, davacıların inşaatların sözleşme hükümleri doğrultusunda bitirilmediğine ilişkin iddialarının varit olmadığını, ayrıca tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen sözleşmeye göre, müvekkillerinin trafo yapma yükümlülüğü olmadığı gibi, iskan konusunda da sadece ilgili belediyeye resmi başvuruda bulunma yükümlülüğünün olduğunu, iskan verilmesi için de Pendik Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğüne 27.09.2000 ve ... müracaat numarası ile A,B,C,D Blokların inşaatlarının tamamlanmış olduğunu, bu bloklara ilişkin oturma müsaadesi verilmesine ilişkin müracaatta bulunulduğunu, davacının bu yöndeki taleplerinin haksız, mesnetsiz ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkillerinin eksik ve ayıplı inşaat yapmaktan öte, kendilerine oldukça maliyet getiren fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak imalat yaptıklarını, bu konudaki tüm yasal talep haklarını saklı tuttuklarını belirterek haksız, mesnetsiz ve yasal olmayan taleplerle açılmış olan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporlarında davacı ... A.Ş. için hesaplanan 565.640,40 TL cezai şart alacağına hükmedilmesinin davalıların ekonomik mahviyetine sebep olacağından cezai şarttan 2/3 oranında indirime gidilerek 188.546,80 TL cezai şartın ve 10.125,00 TL ayıplı imalat bedeli alacağı olmak üzere toplam 198.671,80 TL'nin 30.000,00 TL'sine dava tarihi, bakiye kısmına 07.03.2013 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ... AŞ'ye ödenmesine; davacı ... AŞ'nin talep edebileceği 327.409,68 TL cezai şart alacağına hükmedilmesinin davalıların ekonomik mahviyetine sebep olacağından takdiren belirlenen cezai şarttan 2/3 oranında indirime gidilerek 109.136,56 TL cezai şartın ve 10.125,00 TL ayıplı imalat alacak bedeli olmak üzere toplam 119.261,56 TL'nin 30.000,00 TL'sine dava tarihi, bakiye kısmına 07.03.2013 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ... AŞ'ye ödenmesine; davacıların fazlaya ilişkin cezai şart istemi ile şartları gerçekleşmeyen ve kanıtlanamayan manevi tazminata ilişkin davasının ve üçüncü şahıslara yapılan ödemelere ilişkin rücuya dayalı alacak davasının reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesinde, mahkemece sözleşme hükümlerine göre davalıların iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün bulunmadığına dair tespitin yerinde olmadığını, sözleşmenin anahtar teslim olarak kararlaştırılması nedeniyle iskan yükümlülüğünün davalıların üzerinde bulunduğunu, davalıların tacir olmaları nedeniyle cezai şart alacağından 2/3 oranında hakkaniyet indirimi yapılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, ayrıca hükmedilen tazminata yasal faiz işletilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmede cezai şart alacağına aylık % 5 oranında faiz uygulanacağının kararlaştırıldığını, eksik ve ayıplı işler bedeli ile ilgili ticari faiz işletilmesi gerektiğini, kabule göre de tenkis edilen miktar yönünden davanın kabul edilmiş gibi hüküm kurulması gerektiğini, bu bakımdan müvekkili aleyhine vekalet ücreti eksik takdir edilirken davalı lehine fazla vekalet ücretine hükmedildiğini, ayrıca her iki müvekkilinin davası için ayarı ayrı yargılama giderlerine ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, müvekkillerinin üçüncü şahsılara ödediği tazminatlarla ilgili herhangi bir değerlendirme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar ... ve ... istinaf dilekçesinde, davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğinin mahkemece dikkate alınmadığını, dosyaya sunmuş oldukları delillerin mahkemece yeterince ve yerinde olarak değerlendirilmediğini, mahkemece delillerin yanlış takdir edildiğini ileri sürerek resen dikkate alınacak hususlar da gözetilerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında davacı ... A.Ş.'nin maliki olduğu İstanbul ili Pendik ilçesi, ... pafta, ...-... parsellerde kayıtlı 5046 m2 yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazla ilgili olarak 11.09.1997 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacılardan ..., sözleşmeyi davacı ... adına vekaleten imzalamakla birlikte, sözleşme ile diğer davacının dışında bir kısım dairelerin kendisi adına da teslimi kararlaştırılmıştır. Davalılar sözleşmeyi yüklenici sıfatı ile imzalamışlardır. Sözleşmenin 6-(b) maddesinde dairelerin tesliminde gecikme olması halinde daire başına 300,00 USD gecikme tazminatı ödenmesi, gecikme tazminatının da zamanında ödenmemesi halinde aylık % 5 oranında temerrüt faizi uygulanması kararlaştırılmıştır. Davacı taraf, davalıların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini gereği gibi ve süresinde yerine getirmediğini ileri sürerek davalıların teslimde geciktiği ve hiç teslim etmediği bağımsız bölümler nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan cezai şart alacağı; müvekkiline açılan davalar nedeniyle üçüncü kişilere ödenen bedeller ile eksik ve ayıplı olarak yapılan işler nedeniyle maddi tazminat ve davalıların sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle itibarlarının zarara uğraması nedeniyle manevi tazminat talebinde bulunmuştur. Davalılar ise, edimlerini sözleşmeye uygun bir şekilde yerine getirdiklerini, 1999 yılında meydana gelen deprem felaketi nedeniyle Bakanlık emri ile 3 ay süre ile inşaatların durdurulduğunu, inşaatın teslim süresinin uzamasına yönelik taleplerinin davacı tarafından zımnen kabul edildiğini ve daireleri davacının gösterdiği kişilere süresinde teslim ettiklerini, davacının bu taşınmazları üçüncü kişilere devrettiklerini savunarak davanın reddini talep etmişlerdir. Mahkemece, yargılama ile tespit edilen eksik ve ayıplı işler bedeli ile, hakkaniyet indirimi ile birlikte gecikme kaynaklı cezai şart alacağına hükmedilmiş; davacılara açılan davalar nedeniyle üçüncü kişilere yapılan ödemelerin tazmini talebinin gecikmeden kaynaklı cezai şart alacağı nedeniyle mükerrer olması nedeniyle; manevi tazminat talebinin ise koşulları oluşmaması nedeniyle reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesi uyarınca, C Blokta yer alan 27 adet dairenin tamamının sözleşmenin imzalanmasını müteakip 30 aylık süre içinde, B Blok yer alan 11 adet dairenin ise sözleşmenin imzalanmasına müteakip 36 aylık süre içinde anahtar teslimi olarak bitirilip teslim edileceği; sözleşmenin 6-(b) maddesinde ise dairelerin tesliminde gecikme olması halinde daire başına aylık 300,00 USD gecikme tazminatı ödenmesi ve gecikme tazminatının da zamanında ödenmemesi halinde % 5 oranında temerrüt faizi uygulanması kararlaştırılmıştır. Davacı tarafça, üçüncü kişiler tarafından açılan ve aleyhlerine sonuçlanan davalar nedeniyle üçüncü kişilere ödenmek zorunda kalan bedellerin davalılardan tahsili istenmiş ise de, davacı tarafça aynı dairelerin geç teslimi ile ilgili cezai şart alacağı isteminde bulunduğundan, mahkemece mükerrer olarak kabul edilen bu talep yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Buna karşılık, davalı yüklenicilerin tacir olması nedeniyle, fahiş olduğundan bahisle kural olarak sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan TTK'nın 24. maddesi gereğince, cezanın BK'nın 161/son maddesine göre indirilmesini isteyemez (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 17/11/2011 tarih, 2010/3210 E. 2011/6641 sayılı kararı). Cezai şartın çok yüksek olması nedeniyle ahlak ve adaba aykırı olduğu da ileri sürülüp kanıtlanmadığına göre mahkemece, yargılama ile tespit edilen cezai şart alacağından hakkaniyet gereği indirim yapılması yerinde olmamıştır. Yine, taraflar arasındaki sözleşmeye göre, teslimde gecikme halinde daire başına 300,00 USD gecikme tazminatı ödenmesi ve bunun da ödenmemesi halinde % 5 oranında temerrüt faizi uygulanması kararlaştırılmış ise de sözleşme ile kararlaştırılan % 5 oranındaki temerrüt faizinin yıllık olarak mı yoksa aylık olarak mı kararlaştırıldığı hususunda bir açıklık bulunmadığından mahkemece gecikme tazminatı ile ilgili aylık % 5 oranında faiz uygulanmamasında bir isabetsizlik görülmemiş, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 12/3 maddesi hükmünce her türlü imal ve inşaat işleri ticari iş olup 3095 sayılı Yasa'nın 2/II. maddesi gereğince avans (ticari) faizi istenebileceğinden (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 12/07/2018 tarihli 2018/552 E. 2018/3066 K. Sayılı içtihadı) kabul edilen alacağa talep edilen ticari faiz uygulanması gerekirken yasal faiz yürütülmesi doğru olmamıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporları gecikmeden kaynaklı cezai şart alacağına hak kazanılan dönemlerin tespiti bakımından davacı vekili tarafından sunulan 03/01/2011 tarihli dilekçe ve ekindeki hesaplama tabloları dikkate alınmış, davacılara teslimi kararlaştırılan dairelerle ilgili 8 adeti yönünden dava, geri kalanı bakımından ise Eylül 2003 dönemine kadar cezai şart alacağı hesaplanmış, mahkemece hakkaniyet indirimi yapıldıktan sonra gecikmeden kaynaklı olan cezai şart alacağına hükmedilmiştir. Ne var ki, davalılar tarafından, bir kısım dairelerin satın alan üçüncü kişilere teslimi için, davacılar tarafından davalılara verilen yazılı talimata istinaden, daireleri satın alan üçüncü kişilerle birlikte düzenlenen teslim tutanakları ibraz edilmiş, mahkemece bu hususta değerlendirme yapılmamıştır. Yine, davalılar tarafından, teslimini üstlendikleri dairelerin süresinde teslim edildiğinin ispatı zımnında, 02/03/2012 tarihli dilekçesinde, taşınmazların bir kısmının davacılar tarafından tapudaki devir tarihlerinin araştırılması gerektiği ileri sürülmüş, mahkemece bu hususta da araştırma yapılmamıştır. Mahkemece, davalılar tarafından, bir kısım dairelerin teslimine dair tutanaklar incelenip, yine davacılara teslimi kararlaştırılan taşınmazların hangi tarihlerde üçüncü kişiler adına tescil edildiği araştırılıp, Eylül 2003 tarihinden önce teslimi yapıldığı veya üçüncü kişilere tescil edildiği tespit edilen taşınmazlar bakımından gecikmeden kaynaklı cezai şart alacağı hesabında teslim veya üçüncü kişilere tescil tarihinin dikkate alınması gerekirken, mahkemece tüm daireler yönünden Eylül 2003 dönemine kadar cezai şart alacağının hesaplandığı rapora itibar edilerek hüküm kurulması hatalı olmuştur. Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf talebinin yukarıda belirtilen hususlar yönünden kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜNE, 2-İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 28/09/2017 tarih, 2014/316 Esas, 2017/803 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Taraflarca yatırılan istinaf karar harcının istek halinde yatırana İADESİNE, 5-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 08/12/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.