T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/3028
KARAR NO:2024/1205
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI:2021/653 Esas, 2022/558 Karar
TARİHİ:07/09/2022
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin İptali
KARAR TARİHİ:11/12/2024
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Dava, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu kaydına konulan şerhin terkini ve tazminat talebine ilişkin olup; mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı tarafça istinaf başvurusunda bulunulmuştur.Davacı vekili, taraflar arasında müvekkilinin sahibi olduğu İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... sayılı parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı yanca bina yapılması konusunda Beşiktaş ... Noterliği' nin 19/02/2016 tarihli, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeyi 03/03/2016 tarihinde Üsküdar Tapu Müdürlüğü'ne şerh ettirdiğini, sözleşmenin 7.g maddesinde "İş bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 9 aylık sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeniyle yüklenici arsa sahiplerinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir" şeklinde düzenleme yapıldığını, davalı yanca kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatının alınmaması üzerine, müvekkili davacı tarafından gönderilen 03/02/2017 tarihli ihtarname ile sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğinin bildirildiğini, davalının sözleşmedeki edimlerini sözleşme şartları dahilinde yerine getirmediğini, davalının sözleşmeye aykırı davranışları yüzünden müvekkili şirketin ekonomik kayıplara uğradığını ileri sürerek sözleşmenin feshi ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile fesih nedeniyle uğradıkları zararların tespitine ve tespit edilen alacağa en yüksek banka mevduat faizi işletilmesine ve davalının tapu kaydına işletmiş olduğu şerhin tapu kaydından terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkili yüklenicinin, davacı arsa sahibi ile imzaladığı sözleşmeye göre, dava konusu parsel üzerine sözleşme tarihinden itibaren 9 ay içinde plan tadilatı çalışmalarına katılarak, parseldeki % 37,5 olan imarlı alan miktarını % 60 a çıkarıp yeni imar durumuna göre inşaat ruhsatını almayı ve inşaat ruhsat tarihinden itibaren 30 ay içinde iskan ruhsatını alarak binayı anahtar teslim olarak arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiğini, buna karşılık davacı arsa sahibinin de sözleşme tarihinden evvelki döneme ait tüm borçları ödemesi yanında tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir ve intikallerle ilgili işlemleri yaparak masrafı kendisine ait olmak üzere takyidatların terkinini sağlamayı ve taşınmazı tüm takyidatlardan arınmış olarak davalı müvekkiline teslim etmeyi kabul ettiğini, ancak davacı arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki takyidatları kaldırmadığını, buna rağmen davacı müvekkili yüklenicinin iyiniyetli çalışmalarına devam ettiğini, müvekkilinin yeni imar durumuna göre tüm mimarı projeleri ve geoteknik raporları hazırladığını, bu raporlar doğrultusunda statik ve betonarme çalışmalarını tamamladığını, son olarak inşaat ruhsatı almak için gerekli olan tüm evrak başvurularını da yaptığını, bu aşamada müvekkilinin, davacının taşınmaz üzerindeki şerhleri kaldırmasını beklediğini, müvekkilinin sözleşmenin düzenlenmesi ile birlikte çok ciddi harcamalar yaptığını, imar durumu belgesinin 29/11/2016 tarihinde alındığını, ancak 2017 yılının Ocak ayı sonuna kadar bekletildiğini, 2017 yılı Ocak ayı sonunda işlemlerin tamamlandığını, ancak imar değişikliği arzusuna 32 yıl sonra müvekkili sayesinde kavuşan davacının zaman kaybetmeden müvekkili yetkililerini vekaletten azlettiğini ve sözleşmenin feshini istediğini, taşınmazın tapu kaydındaki takyidatlar nedeniyle ruhsatın bugün dahi alınamadığını, imar değişikliği nedeniyle oluşan gecikmenin davalı yüklenicinin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, inşaat mühendisi ... tarafından düzenlenen 21/01/2019 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle, davaya dayanak sözleşmeye konu taşınmazdaki yapılacak inşaat ruhsatının alınması ile ilgili sürenin uzamasında davalının herhangi bir kusurunun olmadığı, aksine davacının ruhsat alabilmesinin şartı olan ve sözleşmenin 5/a maddesinde hükme bağlanan, taşınmazın boş, temiz ve tapudaki tüm takyidatlar kaldırılmış şekilde davalı yükleniciye teslim edilmesi yönündeki edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesiyle, usul ve esas yönünden mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.Dairemizin 2019/1913 Esas, 2021/1586 Karar sayılı ilamı ile "... Davacı yanca dava dilekçesinde fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, sözleşmenin davalı yanca haksız feshedilmesi nedeniyle uğranılan zararın tespiti ile tespit edilen alacağa en yüksek banka mevduat faizi işletilmesine ve davalının tapu kaydına işletmiş olduğu şerhin tapu kaydından terkinine karar verilmesi talep ve dava edilmiş, davacı vekilince dosyaya sunulan 06/11/2017 tarihli dilekçe ile "sözleşmenin haksız feshi nedeniyle uğranılan zararın tahsili " yönündeki taleplerini atiye bıraktıkları bildirilmiş ise de; mahkemece istinafa konu hüküm tesis edilirken hatalı olarak bu talep yönünden her hangi bir değerlendirme yapılmadığı, olumlu ya da olumsuz bir karar oluşturulmadığı, bu durumun da HMK' nın 297. ve 26.maddelerine aykırılık oluşturduğu belirtilerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.Mahkemece verilen kararda, Üsküdar Kaymakamlığı Tapu Sicil Müdürlüğünden celp olunan tapu kaydına göre; İstanbul ili Üsküdar İlçesi ... Mahallesinde bulunan, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı 55.810 m2 yüz ölçümlü tarla nitelikli gayrimenkulün tamamının davacı şirket adına kayıtlı olduğu, tapu kaydı üzerinde; beyan hanesinde "... diğer (konusu Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesi) tarih 21.07.2008 sayı: Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesi, irtifak hanesinde "... Müdürlüğü lehine irtifak hakkı (Başlama tarihi 09.09.1960 - bitiş tarihi: 09.09.1960) - (09.09.1960 tarih ve ... yevmiye)..." , şerh hanesinde; "... Taşınmazın %42 hissesine kat karşılığı inşaat hakkı vardır ... Şti (03.03.2016 tarih ve... yevmiye ) ..." şerh hanesinde "...2000 m2'lik kısmı bir aylık kirası 1.200.000,00 TL den 5 yıl müddetle ... A.Ş lehine icralıdır. (23.06.1992 tarih ve ... yevmiye) şeklinde kayıtların bulunduğunun anlaşıldığı,Taraflarca dosyaya sunulan Beşiktaş ... Noterliği'nin Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 19.02.2016 tarihinde düzenlendiği, sözleşmenin 3. Maddesinin sözleşmenin konusu başlığı altında; "arsa sahibinin; İstanbul ili, Üsküdar İlçesi ... Mahallesi,... pafta, ... ada , ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde, yüklenici tarafından gerekli plan tadilatları yapıldıktan sonra yüklenicinin cari imar durumuna göre çizdireceği avan veya taslak projenin, arsa sahibi tarafından onayını takiben, yine yüklenicinin ilgili belediyelere onaylatacağı proje ve ruhsat ile işbu sözleşme ve eki teknik şartnameye uygun olarak binaların "Kat karşılığı" ve "..." esasına göre yüklenici tarafından inşaa edilmesi işi olduğu, "4. madesinin tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri başlığı altında" Yüklenici arsa üzerine plan tadilatlarını yaptıktan sonra geçerli imar durumu ile tasdikli projesine ve işbu sözleşme ile teknik şartnameye uygun olarak avan projede belirtilecek sayıda daireden oluşacak konut ve ticari niteliğinde binaları, "kat karşılığı" ve "anahtar teslimi" esasına göre inşaa ederek işbu sözleşmede arsa sahibine ait olacağı kabul edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi, buna karşılıkta arsa sahibi de arsanın tamamını tevsian 100 (yüz) hisse itibar ederek ve bu suretle sahibi bulunduğu toplam 100/100 hissenin 58/100 hissesini uhdesinde bırakarak mütebaki 42/100 hissesini, inşaat ruhsatını alınmasını müteakip 15 gün içerisinde taşınmazın rayiç değeri olan 129.566.795,00 TL bedel üzerinden yükleniciye satma vaadini ve yüklenici de bu koşullarla satın almayı karşılıklı olarak vaad, kabul ve taahhüt ederler, yüklenici 1/5000 ölçekli imar planında İmar Kanununa göre terk edilecek alanın %40 aşmayacağını kabul ve taahhüt ettiği, terk edilecek alanın taahhüt edilen %40'dan fazla çıkması halinde, %40'ı aşan oranların arsa sahibinin kararlaştırılan payından herhangi bir değişiklik yapmayacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ve taahhüt ettiği, yüklenici %40'ı aşacak terk alanın kendi payından indirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir, ..." 5. maddesinin arsa sahibinin diğer yükümlülükleri ve sorumlulukları başlığı altında; " a) işbu sözleşme tarihinden önceki dönemlere ait konut veya işyerlerinin geçmiş döneme ait emlak vergileri, çevre temizlik vergileri, elektrik, su, doğalgaz v.s borçları; tapu kaydında olabilecek hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemler ve masraflar ilgili arsa sahibine ait olup, arsa sahipleri, mevcut konut ve işyerlerini, boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim etmekle yükümlü olduklarını, b) tapu kaydında bulunabilecek ipotek, tedbir, haciz gibi takyidatlardan dolayı inşaatın başlaması engellenir veya gecikir ise bu işlemlerin tamamlanması için geçecek sürenin inşaatın bitim süresine ilave edilmesini, sözleşmenin 7. Maddesinin yüklenicinin diğer yükümlülükleri ve sorumlulukları başlığı altında; "...e) inşaatın teslim süresi başlığı ile, yüklenici belediyeden alınacak yapı ruhsatı tarihinden itibaren 30 ay (otuz ay) içinde işbu sözleşmeye, teknik şartnameye ve onaylı uygulama projesine uygun olarak, bağımsız ve ortak hacimlerle, açık ve kapalı alanları da kapsayan imalatlarda dahil olmak üzere, tamamlayacağı bağımsız bölümleri arsa sahibine anahtar teslimi olarak teslim edeceği, inşaatın ikmal edilmesi yapı kullanma belgesinin (iskan ruhsatı) alınması ile inşaat bitmiş sayılacağı, anahtar teslimi iskan ruhsatının alınması ile gerçekleşmiş olacağı, bunun dışında inşaatın fiilen bitmiş olması hiçbir şekilde teslim anlamına gelmeyeceğini yüklenici kabul ve taahhüt ettiği, yüklenici, yol üstünde arsa sahibine teslim edilecek bütün ticari alanları öncelikle teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiği, yüklenici, sözleşmedeki ticari alanların bütünü arsa sahibine vermeyi kabul ve taahhüt ettiği , yüklenici ayrıntılı bir termin planını arsa sahibinin takibi için, ruhsat tarihinden en geç bir hafta içinde arsa sahibine teslim edeceği, karşılıklı kararlaştırılmamış hiçbir gecikme kabul edilemez ve birer hafta ara ile yapılacak 2 (iki) ikaz sonrasında durum düzelmezse akde muhalefet sayılacak ve akit tek taraflı olarak fesih edileceği, f)cezai şart başlığı ile, sözleşme konusu her türlü imalatın işbu sözleşmenin 7. Maddesinin (e) bendinde kararlaştırılan sürede arsa sahibine teslim edilmemesi halinde yüklenici arsa sahibinin payına düşen toplam brüt inşaat alanın beher metrekaresi için aylık 25 (yirmibeş) USD ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, yüklenici hiçbir suretle bu cezai şartın tenzili gerektiğini iddia ve talebinde bulunmamayı peşinen kabul ve taahhüt etiği, gecikmenin 3 (üç) aylık süreyi aşması halinde arsa sahibi yükleniciye yazılı ihtarname göndermek sureti ile sözleşmeyi tazminatsız olarak tek taraflı feshetme hakkına sahip olduğu, g) sözleşmenin feshi başlığı ile, işbu sözleşmenin imzalamasından itibaren 9 (dokuz) ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbest olduğu, bu fesih nedeni ile yüklenici arsa sahibinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt ettiği, h) imar değişiklikleri başlığı ile, işbu sözleşmenin imzalanmasından sonra imar yasasında ve diğer mevzuatlarda yapılan değişiklikler sonucunda inşaat alanında oluşacak artış ve eksilmelerde sözleşmedeki paylaştırma oranlarına göre taraflara yansıtılacağı, ı)Sözleşemenin imzalanmasından sonra inşaat maliyetlerinden, diğer girdi kalemlerinden meydana ve bunlara benzer nedenlerden dolayı oluşacak artışlardan dolayı yüklenici, arsa sahibinde hiçbir ad altında ek bir talepte bulunmamayı kabul ve taahhüt ettiği, "sözleşemenin 8. Maddesinin muhtelif hükümler başlığı altında olduğu ve 8/7. Maddesinin mücbir sebepler başlığı ile inşaatın yapımı sırasında, mücbir sebepler veya beklenmeyen hal ve şartlar nedeni ile, imalatların yapılmasını engelleyebilecek durumlarda (deprem, seferberlik..) kaybedilen süre sözleşme süresine ilave edileceği, mücbir sebeplerin sayılan durumlarla sınırlı olduğu, bu sayılan durumlardan kaynaklanan gecikmelerden dolayı yükleniciye sözleşmede belirtilen gecikme cezası bu süre ile sınırlı olmak üzere uygulanmaz." şeklinde düzenlendiğinin anlaşıldığı, Beşiktaş ... Noterliğinin 01.02.2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamenin arsa sahibi davacı tarafından yüklenici davalıya gönderildiği, ihtarnamede; "... Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 19.02.2016 tarihli sözleşmenin 7.g maddesinin"... İşbu sözleşemenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeni ile yüklenici, arsa sahiplerinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir..." şeklindeki düzenleme ile sözleşmenin feshinin düzenlendiği, sözleşmenin imzalandığı tarihten bugüne kadar sözleşemede belirtilen sürede resmi inşaat ruhsatının alınmadığı, sözleşmenin 7.g maddesi uyarınca sözleşemeden ve yasalardan kaynaklanacak gecikmeden doğan tazminat hakları diğer dava ve yasal hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşemenin tek taraflı olarak feshedildiği..." nin bildirildiği, Kadıköy... Noterliğinin 06.02.2017 tarih ve ... yevmiye sayılı cevabı ihtarnamenin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahibine gönderildiği, ihtarnamede; "... Sözleşmenin imzalandığı günden beri ... parselle alakalı plan ve proje çalışmalarının hızla devam ettiğini, bugünkü imarının alınması için gerekli işlemlerin yapılmasında ve projelerin hazırlanmasında ciddi uğraş ve çabaların yanında ekonomik olarakda ciddi harcamalar yapıldığı, bu işlemlerin yaklaşık 11 aylık süre zarfında yapıldığı, kendilerinden kaynaklanmayan gecikmelerin bahse konu sözleşme hükümleri doğrultusunda ilave süre olarak eklenmesi gerektiği, bu ilave sürelerin 6 aylık süredir devam eden resmi ohal ilanı, 2 aylık Üsküdar Belediyesi taşınma süreci ve 2 ay süren itiraz değerlendirme ve karara bağlanma süreci olduğu, bu tahmin edilemeyen mücbir süreler dikkate alındığında 10 aylık ilave sürenin 9 aylık süreye eklenmesi gerektiği, sözleşme tarihinde başlamak üzere tapu kaydında bulunan ipotek, tedbir ve hacizlerin kaldırılması gerektiğinin sözlü olarak defalarca söylendiği, bu tedbirlerin inşaat ruhsatı almalarına mani olduğunun da belirtildiği, mani olduğu, sözleşmenin 5.b maddesine göre, arsa sahibinin tapu kaydındaki ipotek, tedbir ve hacizleri kaldırması gerektiği, aksi halde bu geçen sürenin de sözleşme sürelerine ilave edileceği, bugüne kadar belirtilen şerhlerin kaldırılmamasından dolayı kendilerinin uğrayacağı zararları tazmin etme haklarını saklı tuttukları..." nın bildirildiği, Beşiktaş .... Noterliğinin 27.03.2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamenin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahibine gönderildiği, ihtarnamede; " taraflar arasında 19.02.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, sözleşme tarihinden itibaren 9 ay içinde inşaat ruhsatı, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 30 ay içinde de iskan ruhsatı almak sureti ile anahtar teslim inşaat yapmayı taahhüt ettiği, imar durum belgesinin 29.11.2016 tarihinde alındığı, askı süresi içerisinde yapılan yaklaşık 4000 civarında itiraz nedeni ile imar durum belgesinin düzenlendiği tarihte kendisine verilmediği, Ocak 2017 ayı sonuna kadar bekletildiği, sözleşmenin düzenlenmesinden başlayıp, imar durum belgesinin teslim edildiği ocak 2017 ayı sonuna kadar yaklaşık 11 aylık sürenin geçirilmesinin kendisinin kusuruna ve temerrüdüne esas olmayacağı gibi bu süreç sonunda menfaati artan arsa sahibinin, sözleşmeden dönme gayretinin iyi niyet ile bağdaşmadığı, 9 aylık sürede inşaat ruhsatını alamadığını ileri süren arsa sahibinin sözleşmenin 5.a maddesine göre tapu kaydında olabilecek hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemleri yaparak masrafı kendisine ait olmak üzere takyidatların terkinini sağlayacağı nihayet taşınmazı borç ve borçsuz olarak teslim edeceği, bugün dahi terkin edilmemiş bu takyidatların oldukça ciddi olduğu, terkin edilmediği sürece ruhsat alınmasının da mümkün olmadığı, sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren tanınan 9 aylık sürenin 19.11.2016 tarihinde sona ermesine rağmen arsa sahibinin bu tarihte fesihten bahsetmeyip, imar durum belgesinin alındığı Ocak 2017 ayı sonuna kadar bekleyerek, 3 ay sonra 01.02.2017 tarihinde açıkladığı fesih beyanının bu yönü ile de hukuki ve vicdani dayanağının olmadığı, sözleşmenin tümü ile ayakta ve ifa edilmeye hazır olduğu, nitekim fesih gerekçelerinin hukuki ve vicdani dayanağının olmadığı belirtilerek tapu kaydı üzerindeki tüm takyidatların en geç 15 gün içinde kaldırılmasını, verilen süre sonunda takyidatların tümü ile terkin edilmemiş olması halinde sebepleri ile birlikte son durumun kendilerine derhal bildirilmesi, azil ile hükümsüz kalan Beşiktaş ... Noterliğinde 01.02.2016 tarihinde düzenlenen ... yevmiye numaralı vekaletnamedeki aynı yetkileri ve yetkilileri kapsayan bir vekaletnamenin en geç 3 gün içinde düzenlenerek kendilerine teslim edilmesi, taleplerin zamanında ve tümü ile yerine getirilmemesi halinde sözleşemenin ifası uğruna hakimin müdahalesinin isteneceği, yaşanılan şimdiki sürecin, fesih beyanı ve azilname nedeni ile uğranılan maddi- manevi ve/veya müspet - menfi tüm zararları tazmin hakları saklı kalmak kaydı ile...'nın bildirildiği, Üsküdar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenen 29.11.2016 tarih ve ... sayılı yazıda; "... Üsküdar İlçesi Bahçelievler (Eski...) Mahallesi ... pafta ... ada, ... parsele ait imar durumu hazırdır. 35.286,00 TL tutarındaki harç bedelinin yatırılması için kalem şefliğine müracaatınızı rica ederiz...",... Şefliği tarafından düzenlenmiş bulunan 16.02.2017 tarihli yazıda; "... Üsküdar İlçesi ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parseliniz için talep edilen inşaat istikamet rölevesi yapıldığı, işlem ücreti olan 12.929,60 TL'yi ödemeniz için müdürlüğümüz kalem şefliğine müracaatınız rica olunur. Kot- Kesit belgesi için onaylı vaziyet planı ile tekrar müracaatın gerektiğinin belirtildiği,Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş bulunan 29.11.2016 tarih ve ... sayılı "imar durum belgesi" nde; "...İstanbul İli Üsküdar İlçesi ... parsel sayılı 55.810 m2 yüz ölçümlü gayrimenkulün; 26.09.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında; " ... Yüksek yoğunluklu konut alanı + ticaret alanı + sosyal tesis alanı + önemli alan + park alanı + imar yolu..." nda kaldığı" belirtildiği, Davalı şirket tarafından Üsküdar Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğüne yazılmış olan 05.05.2017 tarih ve 3112 sayılı yazıda; "... 19.02.2016 tarihinde Beşiktaş ... Noterliğinde düzenlenen ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile; İstanbul ili... parselde inşaat ruhsatı almak üzere imar durumu, inşaat istikamet rölevesi evraklarına 15.11.2016 tarihinde belediyenize müracaat ettikleri taşınmaza ait ekte yer alan tapu kayıtları incelenmek sureti ile tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınmasına engel olup olmadığının tarafımıza bildirilmesini arz ve talep ederiz..." şeklinde yazılan yazıya karşılık Üsküdar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş bulunan 11.05.2017 tarih ve 3112 sayılı cevabi yazıda; "...Üsküdar İlçesi... parsel sayılı yerde bulunan taşınmaza ilişkin 19.02.2016 tarihinde Beşiktaş .... Noterliğinde düzenlenen ... İnşaat sözleşmesi ile 15.11.2016 tarihinde imar durumu ve inşaat istikameti için belediyemize müracaat ettiğiniz, dilekçe ekinde sunulan tapu kayıtlarının incelenerek tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınmasına engel olup olmadığının tarafınıza bildirilmesi talep edilmiştir. Söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili yapılan incelemede şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemeyeceği ve uygulama yapılamayacağı..." şeklinde cevap verildiği, Mahkemece, 13.04.2017 tarihinde Üsküdar Belediye Başkanlığına yazılan yazıya verilen 23.05.2017 tarihli 3570 sayılı cevabi yazıda; "... 15.11.2016 tarihinde yapılan müracaat üzerine imar durumu ve inşaat istikamet belgesinin tanzim edildiğinin görüldüğü , söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlar ile ilgili yapılan incelemede; şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği,Mahkemece, 31.10.2017 tarihinde Üsküdar Belediye Başkanlığına hitaben yazılan yazıya verilen 02.11.2017 tarih ve 8367 sayılı cevabi yazıda; "... Ancak, parsel hisseli olduğundan, tüm hissedarların muvafakati olmadan imar parseli oluşturulmadan imar uygulaması yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği, 15.11.2016 tarihinde imar durum belgesi alınmak üzere Üsküdar Belediye Başkanlığına müracaat edildiği 29.11.2016 tarihinde 1/5000 ölçekli revizyon uygulama imar planına göre imar durumu alındığı, plan çalışmaları bitirildikten sonra davalı yüklenici tarafından 15.11.2016 tarihinde Üsküdar Belediyesi'ne verilen dilekçe ile başvurularak, tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınması için engel teşkil edip etmediği sorulduğu, belediyenin 11.05.2017 tarihli cevabi yazısında "...söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili yapılan incelemede şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz..." şeklinde cevap verildiğinin tartışmasız olduğu,Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2.maddesinde,inşaat yapımına esas avan projenin uygulama projesine esas teşkil edeceği, avan projenin 1/1000 ve 1/5000 ölçeklerinde yürürlükte bulunan imar planlarında değişiklikler yapıldıktan sonra yüklenici tarafından düzenleneceği, 3.maddesinde yüklenici tarafından plan tadilatları yapıldıktan sonra, yüklenicinin cari imar durumuna göre çizdireceği avan ve taslak projesini arsa sahibinin onayına sunacağı, onayı takiben yüklenicinin bu projeye göre inşaat ruhsatını alıp inşaatı anahtar teslimi şeklinde yapacağı hükmü yer aldığı, aynı sözleşmenin 4.maddesinde yüklenicinin plan tadilatı yapıldıktan sonra proje ve ruhsat işlemlerini başlatacağı, 1/5000'lik planda İmar Kanunu'na göre terk edilecek alanın % 40'ı aşmayacağı, yola terk edilecek alanın % 40'ın üzerinde olması halinde bunun yüklenicinin hissesinden düşeceği kararlaştırıldığı, sözleşmenin 2.3.4.maddeleirindeki cümle dizilimleri incelendiğinde, tarafların, imar planlarındaki değişik yapılması edimini asli edim olarak benimsedikleri, proje ve ruhsatın imar planlarında lehe yapılacak değişiklikten sonra oluşturulacağı yönünde anlaştıklarının görüldüğü, sözleşmenin 4.maddesindeki yola terkin % 40 oranını aşmayacağının yüklenici tarafından taahhüt edilmesi, arsa sahibinin bunu kabul etmesi, % 40 oranının aşılması durumunda bu kısmın yüklenici hissesinden düşüleceğinin benimsenmesi bu olguyu doğruladığı, bu durumda 1/1000'lik ve 1/5000'lik imar planlarının revize edilerek % 62,5 olan kamuya terk oranının, yüklenici tarafından bu planlarda revizenin sağlanması suretiyle % 40 indirilmesi edimi, sözleşmedeki taliki şart niteliğinde olduğu, şarta bağlı borçlar, TBK'nin 170-182. maddeleri (BK'nın m. 149-155.) arasında düzenlendiği, şart, bir sözleşmenin varlığının veya hukuki sonuçlarının gerçekleşeceği kesin olmayan gelecekteki bir olaya bağlanması olduğu, şayet sözleşmenin hukuki sonuçlarının doğması şarta bağlanmışsa erteleyici (taliki) şart, sona ermesi şarta bağlanmışsa bozucu “infisahi” şart söz konusu olacağı, şartın gerçekleşmesi tarafların iradesine, taraflarla birlikte üçüncü şahsın iradesine veya dış olaylara bağlanabileceği, erteleyici şarta bağlı sözleşme, şartın gerçekleşmesinden önce tarafları bağlayacağı, sözleşmenin sonuçları şartın gerçekleşmesiyle birlikte doğacağı, şart gerçekleşinceye kadar sözleşme hükümleri askıda olacağı, alacaklının ifayı isteme hakkı, borçlunun da ifa yükümlülüğü olmadığı, Somut uyuşmazlıkta; 1/1000'lik ve 1/5000'lik imar planlarının askıdan inmesinden sonra davalı yükleniciyle Üsküdar Belediyesi tarafından imar durum belgesi düzenlendiği, teknik bilirkişinin tespitlerinde belirtildiği üzere imar durumu 26.09.2016 tarihinde kesinleştiği, imar durumunun kesinleşmeden inşaata başlanamayacağı gibi, sözleşmenin 2-3-4.maddelerinde imar durumunun kesinleşmesi taliki şart olarak kabul edildiği, bu durumda yüklenicinin sözleşmedeki süresi imar durumunun kesinleşme - şartının - gerçekleştiği 26.09.2016 tarihinde başlayacağı, teknik inceleme bölümünde açıklandığı üzere sözleşmeye konu inşaata ortalama 6 aylık bir sürede inşaat ruhsatı alınabileceği, sözleşmenin 7 e maddesinde ise inşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığı, taliki şartın gerçekleştiği 26.09.2016 tarihi üzerine 6 aylık inşaat ruhsatı alım süresi(makul süre) 30 aylık teslim süresi eklendiğinde yüklenicinin eseri teslim borcu 26.09.2019 tarihinde dolduğu, iş bu dava ise teslim süresinin dolmasından 31 ay önce açıldığı, öte yandan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borçları; yapı ruhsatı alma ve yapı denetim sözleşmesi borcu, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcu ve arsa veya bağımsız bölüm tapu kaydının devir borcu olarak sıralanabileceği, bu - borçlardan, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcunun kapsamına, arsanın fiziki olarak ve hukuki sınırlandırmalardan arınmış olarak teslimi girdiği, arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsayı yükleniciye fiziki ve hukuki ayıplarından arınmış olarak teslim etmek borcu içerisinde olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin, arsa sahibinin diğer yükümlülük ve sorumluluk başlıklı 5.maddesinde, arsa sahibinin, sözleşmeye konu taşınmazı boş, borçsuz ve takyidatsız olarak teslim edeceği, tapu kaydında bulunabilecek ipotek, tedbir, haciz gibi takyidatlardan dolayı inşaatın başlanması engellenir ve gecikir ise bu sürenin inşaat süresine ekleneceği hükmü yer aldığı, Mahkemece celbedilen tapu kaydına göre sözleşmeye konu arsa üzerinde bir adet irtifak, bir adet şerh bulunduğu,Üsküdar Belediyesi tarafından mahkemeye gönderilen 03.05.2017 tarihli cevabi yazının incelenmesinde, söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili olarak yapılan incelemede, tapu üzerindeki şerhle ilgili, ilgili kurumdan görüş alınmadan veya mevcut şerh kaldırılmadan inşaat ruhsatı izenlenmeyeceği ve uygulama yapılacağı bildirildiği, TBK.md.97 uyarınca, arsa sahibinin edim talebinde bulunabilmesi için Üsküdar Belediyesi'nin cevabında işaret ettiği şerh ve irtifakın kaldırılması gerektiği, tüm bu genel açıklamalar ışığında, sözleşmeye konu arsa üzerinde takyidatların bulunmaması ve ruhsat alımına engel bir halin olmaması durumunda yüklenicinin eseri teslim borcunun 26.09.2019 tarihinde dolduğu, dava tarihi itibariyle yüklenicinin temerrüdünün oluşmadığı, TBK.md.97 uyarınca, arsa sahibinin edim talebinde bulunabilmesi için Üsküdar Belediyesi'nin cevabında işaret ettiği şerh ve irtifakın kaldırılması gerektiği ve Yargıtay 15. HD.nin 2021/3506 Esas - 2021/1626 Karar, 23. HD.nin 2014/8795 Esas - 2015/8191 Karar ve benzeri yüksek yargı kararları da nazara alındığında sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşmadığı kanaatine varıldığı,İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin, mahkemenin önceki kararının kaldırılmasına ilişkin 2019/1913 Esas - 2021/1586 Karar sayılı karada kaldırma nedeni olarak belirtilen husus davacı tarafın dava dilekçesinde talebine konu ettiği "fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydı ile fesih nedeni ile ugradığımız zararların tespit edilmesi ve tespit edilen alacağa en yüksek banka mevduat faizi işletilmesine" ilişkin talebi hakkında mahkemece karar verilmediği olarak açıklandığı, mahkemece davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü bu talep ile ilgili olarak 25.10.2017 tarihli ön inceleme duruşmasında 2 nolu ara karar ile; "davacının dava dilekçesindeki istemlerinden olan ve uyuşmazlıkta da belirlenen sözleşmenin davacı tarafça haklı feshi halinde oluşmuş ise zararının tespiti ve tahsilini de talep ettiği hususunun sehven nazara alınmadığı anlaşılmakla, davacı vekiline talep edilen zarara ilişkin açıklama ve uğranıldığı iddia olunan zarar miktarını bildirilerek bu yöndeki talebini harçlandırması için davacı vekiline bugünden itibaren 2 hafta kesin süre verilmesine bu süre içerisinde işbu ara kararı yerine getirmediği, eksik harcını ikmal etmediği takdirde zarar yönünden talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğinin ihtarına (ihtarat yapıldı)" şeklinde verilen karar ile davacı tarafa süre verildiği, davacı vekilinin 06.11.2017 tarihli dilekçe ile; "Zararların tespiti ve hesap edilmesi, yeni bir sözleşmenin yapılmamış olmasından dolayı tespitinin zor olacak olması ve tüm bu işlemler davanın uzamasına neden olacağından bu yöndeki talep ve dava hakkımızı atiye bıraktığı , bu yöndeki dava ve talep hakkımızı saklı tuttukları" şeklinde beyanda bulunduğu, davalı vekilinin de 07.02.2018 tarihli duruşmada davacı tarafın zararların tespiti ve hesap edilerek tazmini hususundaki talebinin atiye terk edilmesine muvafakat etmediğini bildirdiği, hukuk sistemimizde atiye terk kurumu bulunmadığı HMK 123.maddesinde davanın geri alınması kurumu düzenlendiği, davanın geri alınmasına davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi gerektiği, davalı taraf somut uyuşmazlıkta muvafakat etmediği gibi davacı tarafta iş bu talebine ilişkin olarak gerekli harcı yatırmadığından fesih nedeniyle uğranılan zararın tazminine ilişkin davanın da açılmamış sayılmasına karar verildiği belirtilerek, Beşiktaş ... Noterliği'nin 19.02.2016 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin fesih istemine ilişkin davanın reddine, fesih nedeni ile uğranılan zararın tazmini istemine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinafında, müvekkilinin ... parselin maliki olduğunu, Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkileme Bölgesi Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı yapıldığını ve 2016 yılında İBB Meclisine sunulma aşamasına geldiğini, imar uygulamalarındaki 62,5 olan kamuya terk oranının %40'a düşürüldüğünü, inşaat çalışması yapılması konusunda davalı şirkete 01.02.2016 tarihli Beşiktaş ... Noterliğinden vekalet verdiğini, Beşiktaş ... Noterliğinin 19.02.2016 tarihi ve ... yevmiye no'lu Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 7 maddesinin g bendi gereğince, ...Sözleşmenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir, şeklinde düzenleme olduğunu, ruhsat süresinin 19.11.2016 tarihinde dolduğunu, gecikme ile ilgili davalının ihtar çekmediğini, davacı müvekkilinin 7 g maddesi gereğince Noter aracılığıyla 01.02.2017 tarihinde sözleşmenin feshi ihtarını gönderdiğini, ihtarnamenin davalıya 03.02.2017 tarihinde tebliğ edildiğini, davalının cevabi ihtarname gönderdiğini, davalının bu işi yapacak kapasitesinin olmadığı anlaşılmış ve 23.02.2017 tarihli azilname ile vekaletten de davalının azledildiğini , davalının azle kadar yaptığı tek işlemin Üsküdar Belediyesine 15.11.2016 tarihinde imar durum belgesi almak için başvuru yapmak olduğunu , ilk derece mahkemesinin bilirkişi raporunu aynen kararda alıntıladığını, 3. celsede sözlü savunma yapmak için süre verildiğini, beyanlarını projeksiyon ile sunmaya hazırlanırken, mahkemenin tarafların talebi olmamasına rağmen önceki ara kararından rücu ederek görsel sunumun bilirkişi inceleme günüde bilirkişilerinde hazır olduğu günde yapılmasına karar verdiğini, ek rapora hukukçu bilirkişi eklendiğini, hesap yapması için atandığını, konunun uzmanı olmadığını, iş hukuku ve aktüerya uzmanı olduğunu, verilen raporun hiç bir itirazlarına cevap vermediğini, İstanbul BAM 15. Hukuk Dairesini kaldırma kararına uygun olmadığını, gerekçeli karar haklarının ihlal edildiğini, Üsküdar Belediye Başkanlığının 23 Mayıs 2017 tarihli yazısının dikkate alınmadığını, bir kısmının yanlış yorumlandığını, şerhlerle ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz beyanının yanlış değerlendirildiğini, ruhsat başvurusunun yapılmış olması ve Belediyenin de kurumlardan sormuş olması gerektiğini, Belediye yazısında belirtilen yüklenicinin ruhsat için başvurusunun olmadığı hususunun göz ardı edildiğini, tapu kayıtlarının dikkatlice incelenmediğini, yüklenicinin ruhsat için başvurmayarak işe başlama edimini gerçekleştirmediğini, davalının dava açıldıktan sonra 05.05.2017 tarihinde belediyeye yaptığı başvuru ve bunun karşılığında 11.05.2017 tarihinde aldığı cevabi yazısı sanki 15.11.2016 tarihinde yapılmış gibi yansıtıldığını, davalının sadece 19.11.2016 tarihinde belediyeden imar durum belgesi talep ettiğini, davalının 9 aylık süreçte başka bir işlem yapmadığını, mahkemece bilirkişi raporundaki tespitin benimsendiğini, sözleşmenin 2.3.4 maddesindeki imar planlarındaki değişiklik yapılması edimini asli edim olarak benimsedikleri proje ve ruhsatın imar planlarında lehe yapılacak değişiklikten sonra oluşturulacağı yönünde anlaştıklarının görüldüğü şeklinde bilirkişi raporunun kopyalandığını, asli edimin ruhsat alınması ve inşaatın yapılması olduğunu, 31.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda parselin imarındaki artışın parsele özgü bir müdahale sonucu olmadığı belirtilmiş olmasına rağmen mahkemenin aksi yönde kararının dikkat çekici olduğunu, mahkemece kararda 1/1000 lik ve 1/5000 lik imar planlarının revize edilerek % 62,5 olan kamuya terk oranının yüklenici tarafından bu planlarda revizenin sağlanması suretiyle % 40' a indirilmesi edimi, sözleşmede taliki şart niteliğinde olduğunun belirtildiği bu hususun hatalı bir değerlendirme olduğunu, mahkeme kararında 6 ayda ruhsat alınabileceğini, sözleşmenin 7 e maddesinde inşaatın teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığı taliki şartın gerçekleştiği 26.09.2016 tarihi üzerine 6 aylık makul ruhsat alım süresi ve 30 ay inşaat süresi eklendiğinde eserin teslim borcu 26.09.2019 olduğu ve bu davanın teslim süresi dolmasından 31 ay önce açıldığı şeklinde belirtildiğini, mahkemenin bu değerlendirmesinin tamamen hatalı olduğunu, sözleşmede inşaat süresi olan 30 ayalık süreden ayrı bir ruhsat alım süresi kararlaştırıldığını ve müvekkiline tek taraflı fesih hakkı verildiğini, imar uygulaması işlemelerinin 28.11.2016 tarihinde kesinleşerek Üsküdar Belediyesi de yeni imar durumuna göre imar durum belgesi ve ekinde inşaat ruhsatı için gereken evrakları davalı yükleniciye 29.11.2016 tarihinde tebliğ ettiğini, müvekkilinin 65 gün sonra 03.02.2017 tarihinde sözleşmenin müvekkilince feshedildiğini, 85 gün sonra da 23.02.2017 tarihinde vekaletin müvekkilince iptal edildiğini, davalının 85 günlük inşaat ruhsatı alabileceği makul süresi olduğunu fakat davalının hiç bir işlem yapmadığını, mahkeme kararında ruhsat alımına engel bir halin olmaması durumunda yüklenicinin eseri teslim borcunun 26.09.2019 tarihinde dolduğu ve dava tarihi itibariyle davalı yüklenicinin temerrüdü oluşmadığı arsa sahibinin edim talebinde bulunabilmesi için Üsküdar Belediyesinin yazısında belirttiği şerh ve irtifakın kaldırılması gerektiği geriye etkili feshin şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verdiğini, bu gerekçenin hatalı olduğunu, şerh ve beyanların ruhsat alımına engel olmadığını, sözleşmede arsa sahibinin haciz, ipotek ve tedbirleri kaldırmakla yükümlü olduğunu bahse konu şerhlerin bu kapsamda olmadığını, ayni hakkı sınırlayıcı kapsamda olmadığını, dava açıldığına dair şerhin mahkemece müzekkere ile sorulabileceğini, günümüzde mevcut olmayan kamu kurumu adına olan irtifakın hukuken geçerli olmadığını, 5 yıl müddetle verilen Atem Eğitim ve Araştırma Merkezi lehine şerhin süresinin geçtiğini ve hukuken geçerliliği olmadığını, kaldı ki yüklenicinin bildirim yükümlülüğünü de yerine getirmediğini, müvekkilini bilgilendirmediğini, bu şartlarda arsa sahibi olan davacıya kusur yüklenemeyeceğini, yüklenicinin tacir olduğunu, tüm faaliyetlerinde basiretli tacir gibi davranması gerektiğini, davalının kusursuz olduğunun kabulü için gecikmede kusurunun olmadığını kanıtlaması gerektiğini, davalı yüklenicinin baştan itibaren iyi niyetli olmadığını, bu hususun fesih için yeterli olduğunu, davalı yüklenicinin imar değişikliği konusunu tamamen kendi bireysel başarısı olarak sunduğunu, davalıının inşaata başlamaya dair hazırlık işlemi yapmadığını, vekaletnamede davalının şerh ve beyanları kaldırmaya yetkisi olduğunu, somut olayda arsa sahibinin arsayı temiz teslim etmediğinden bahsedilemeyeceğini, yerel mahkeme kararının Yargıtay'ın aradığı kriterlere uymadığını, delillerin davacı lehine olduğunu haklı nedenle feshedildiğini, vekaletname vermekle inşaat yapımına dair engel teşkil eden durum varsa bunu yükleniciye devretmiş sayılacağını belirterek davalı yüklenicinin temerrüdü ve kusuru ile yüklenicinin iyi niyet ve dürüstlük kuralına aykırı davranışları nedeniyle sözleşmenin çekilmez hale geldiğinden sözleşmenin geriye doğru feshine karar verilerek yerel mahkemenin kararının kaldırılmasını talep etmiştir.Taraflar arasında Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Davacı vekili sözleşmenin 9. Maddesinin g fıkrası gereğince 9 ayda ruhsat alınamadığı için müvekkili arsa sahibine sözleşmeyi fesih hakkı verdiği ve tek taraflı beyanla müvekkilinin sözleşmeyi feshettiğini, bu sebeple sözleşmenin feshini ve tazminat talep etmiştir. Davacı vekili 06.11.2017 tarihli beyanı ile tazminat talebini atiye bırakmıştır.Davalı vekili vekaletten azledildiğini, fesih şartlarının oluşmadığını, müvekkilinin kusuru olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.İlk derece mahkemesi; Üsküdar Belediyesi tarafından mahkemeye gönderilen 03.05.2017 tarihli cevabi yazının incelenmesinde, söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili olarak yapılan incelemede, tapu üzerindeki şerhle ilgili, ilgili kurumdan görüş alınmadan veya mevcut şerh kaldırılmadan inşaat ruhsatı izenlenmeyeceği ve uygulama yapılacağı bildirildiği, TBK.md.97 uyarınca, arsa sahibinin edim talebinde bulunabilmesi için Üsküdar Belediyesi'nin cevabında işaret ettiği şerh ve irtifakın kaldırılması gerektiği, tüm bu genel açıklamalar ışığında, sözleşmeye konu arsa üzerinde takyidatların bulunmaması ve ruhsat alımına engel bir halin olmaması durumunda yüklenicinin eseri teslim borcunun 26.09.2019 tarihinde dolduğu, dava tarihi itibariyle yüklenicinin temerrüdünün oluşmadığı, TBK.md.97 uyarınca, arsa sahibinin edim talebinde bulunabilmesi için Üsküdar Belediyesi'nin cevabında işaret ettiği şerh ve irtifakın kaldırılması gerektiği ve yüksek yargı kararları da nazara alındığında sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşmadığını belirterek sözleşmenin feshi talebinin ve tazminat talebinin ayrı ayrı reddine karar vermiştir.Taraflar arasında 19.02.2016 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi vardır. Bu sözleşmenin 3. Maddesine göre, taşınmaz üzerinde yüklenici tarafından gerekli plan tadilatları yapıldıktan sonra, yüklenicinin cari imar durumuna göre çizdireceği avan ve taslak projenin, arsa sahibi tarafından onayını takiben, yüklenici tarafından çizdirilen proje ve ruhsat ile sözleşme ve eki şartnameye uygun eseri yapıp teslim edeceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme kapsamında, yüklenicinin imar plan değişikliğini yaptırdıktan sonra, proje ve ruhsat alacağı ve sonrasında eseri sözleşme ve teknik şartnameye uygun tamamlayacağı anlaşılmaktadır.Dava konusu taşınmazla ilgili olan, 1/5000 ve 1/1000 17.06.2016 tarihinde düzeltilerek onandığı, 1/5000 ölçekli planın 28.11.2016 tarihinde kesinleştiği, davalı yüklenicinin de 15.11.2016 tarihinde imar belgesi almak için başvurduğu, 29.11.2016 tarihinde imar belgesi alabildiği anlaşılmıştır. Buraya kadarki zaman diliminde imar durumu kesinleşmeden davacının imar belgesi almak için netice alamadığı ve bunda kusuru olmadığı anlaşılmıştır. Üsküdar Belediyesinin 07.12.2017 tarihli yazısında ve bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, dava konusu parselde terk miktarı %62 civarındayken %40 civarına düştüğü belirtilmiştir.Davacı tarafça ihtarla 01.02.2017 tarihinde sözleşmenin 9. Maddesi g fıkrasınca 9 ayda ruhsat alınamaması gerekçesiyle tek taraflı feshedilmiştir.Sözleşmenin 5. Maddesinde hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemler ve masraflar ilgili arsa sahibine ait olduğu, arsa sahipleri mevcut konut ve iş yerlerini boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim etmekle yükümlü olup, tapu kaydında bulunabilecek ipotek, tedbir, haciz gibi takyidatlardan dolayı inşaatın başlaması engellenir veya gecikirse bu işlemlerin tamamlanması için geçecek sürenin inşaat bitim süresine ekleneceğini düzenlemiştir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydında irtifak hakkı mevcut olup, davacı arsa sahibi bu irtifak hakkını kaldırmakla sözleşme gereği yükümlüdür. Bu haliyle davacı arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız teslim borcunu yerine getirmiş durumda değildir.Üsküdar Belediyesi 11.05.2017 ve 23.05.2017 tarihli yazı cevaplarında şerhlerle ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan veya söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat verilemeyeceği bildirilmiştir.Davacı arsa sahibi tarafından, davalı yükleniciye verilen Beşiktaş ...Noterliğinin 01.02.2016 tarih ve ... yevmiye no'lu vekalette şerhlere dair bir yetki verilmemiştir. Sözleşmenin 7. Maddesinin e fıkrasına göre inşaat süresi yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 30 aydır. Sözleşme kapsamından yüklenicinin öncelikle imar değişikliğini sonuçlandırıp sonra eseri yapıp teslim etmekle yükümlü olduğu anlaşıldığından, davalı yüklenicinin kusuru olmadan imar durum belgesinin alınmasının ve sonuç itibariyle ruhsat işlerinin uzadığı anlaşıldığından, yüklenicinin temerrüdü oluşmamıştır. Yerel mahkeme kararı dosya kapsamına, hukuka ve usule uygundur. Davacı vekilinin istinaf talepleri isabetsizdir. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1 - İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 07/09/2022 tarih ve 2021/653 Esas, 2022/558 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2 - Alınması gereken 427,60 TL istinaf karar harcından peşin alınan 80,70 TL'nin mahsubu ile bakiye 346,90 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3 - Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA, 4 - İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 11/12/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.