T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2023/377
KARAR NO:2026/668
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:15/12/2022
NUMARASI:2022/413 Esas, 2022/1149 Karar
DAVANIN KONUSU:Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ:12/05/2026
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak davası olup, davanın reddine dair karar davacı yanca istinaf edilmiştir.Davacı vekili; taraflar arasında Sarıyer İlçesi, ... Mahallesi, 1 ada, 139 parsel sayılı taşınmaza ilişkin Üsküdar ... Noterliğinin 27.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 3. maddesi gereği yapılacak inşaatın %25'inin davacı tarafa, %75'inin davalı tarafa verileceğinin kararlaştırıldığını, arsanın satın alma bedelinin davalı tarafça ödendiğini, inşaatın tamamlanarak taraflar arasında yapılmış 12.07.2011 tarihli protokolle pay karşılığı davalıya toplam 23.399,28 m2 büyüklüğünde konut verdiğini, davacı tarafından ... şirketinden Mimar ... ve Kad. Yük. Müh. ...'a yaptırılan inceleme sonucu verilen raporda kooperatife verilenler dışında kooperatifin 776,74 m2 daha inşaat alacağının bulunduğunun belirtildiğini, ancak bu raporda sadece alan olarak hesap yapılıp tüm inşaatın şerefiyelendirilmesinin yapılmadığını, bu metrekareler esas alınarak 10.05.2014 tarihli protokolle taraflar arasındaki cari hesap borç ve alacakları da göz önüne alınarak ekli listede belirtilen 230 dairenin kooperatife verildiğini, kooperatifin bu daireleri üyelerine paylaştırdığını, yapılan protokollerin başka alacakları olmadığı anlamına gelmediğini, 230 daireyi bir an önce alıp üyelere dağıtmak maksadıyla o an için yapılan hesabın tespiti olduğunu, zaten birinci protokolden sonra alınan rapor sonucu yeniden hesap yapılarak ek dairelerin kendilerine verilmesinin de protokolün yapılanı tespit amaçlı olduğunu gösterdiğini, davalının başka borcu olmadığı anlamına gelen ibra olamayacağını, zaten kooperatif yöneticilerinin genel kurul kararı olmadan kooperatif malları üzerinde tasarruf yetkisi bulunmadığını, genel kurulun bu konuda dava açılması kararı verdiğini, yine davacı tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken imar durumunun ve projenin belli olmadığını, bu yüzden proje üzerinde paylaşım yapılamadığını, yine başlangıçta ticari bağımsız bölümler yapılıp yapılmayacağının belli olmadığını, sonuçta bir kısım ticari alanların yapıldığını, konut kooperatifi olan davacının sadece konut aldığını, ticari alanların davalıya kaldığını, sonuçta kooperatifin metrekare olarak %25 payını almış olduğunun hesaplandığını, ancak tüm inşaatın ticari alanlar da dahil olarak yapılacak değerlendirmesi (şerefiyelendirme) sonucunda davacı tarafın almış olduğu dairelerin değer olarak toplam değerin %25'inden az olduğunun değerlendirildiğini ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle şimdilik 5.000 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 19/09/2022 tarihli dilekçesi ile talebini 3.559.263,31 TL'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, arsanın kooperatif adına satın alınması bedelini kendilerinin ödediğini, tüm riski üstlendiklerini, tüm masrafların kendilerince yapıldığını, inşaatta satılabilecek alanın 96.704,11 m2 olduğunu, bundan davacıya düşecek payın 24.176,02 m2 olduğunu, davacı tarafın davalıya 2.545.833,84 TL cari hesap borcu bulunduğunu, bu borcun inşaat metrekaresinin 5.050,25 TL den hesaplanarak 504 m2 inşaatın davalıya bırakılarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, davacıya 23.399,28 m2 inşaat bırakıldığını, sonuçta 272,82 m2 daha davacıya verildiğini, davacı tarafından alınan inşaat yüzölçümünün sözleşmeye göre verilmesi gereken % 25 miktara tekabül ettiğini, paylaşımın hukuka uygun olduğunu, tarafların inşaat değerini değil, inşaat alanı büyüklüğünü esas aldıklarını, konut kooperatifinin ticari alanlardan pay isteyemeyeceğini, protokolle davalının ibra edildiğini, paylaşımın sözleşmeye uygun olduğunu, başka borçlarının bulunmadığını, davacıya borç bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasında yapılmış 12.07.2011 tarihli Bağımsız Bölüm Protokolü ile, arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümleri aynen kabul ettiğini, bağımsız bölümlerin dışında yükleniciden paylaşımla ilgili her ne nam altında olursa olsun, başkaca alacağı kalmadığını, paylaşımla ilgili yükleniciyi ibra ettiğini beyan ettiği, protokol ekinde bağımsız bölüm listesinin yer aldığı, taraflar arasında yapılmış 10.05.2014 tarihli İbra Protokolünün 3.maddesiyle, yüklenici tarafından yapılan sözleşmeye konu inşaatın toplam satılabilir brüt alanının 96.704,81 m2 olduğu, buna göre sözleşmedeki paylaşım oranı uyarınca, kooperatife isabet eden bağımsız bölümlerin yüzölçümünün (96.704,81 m2 x %25 =) 24.176,20 m2'ye tekabül ettiği, aynı protokolün 4.maddesiyle, taraflar arasında yapılan hesap mutabakatına göre, kooperatifin yükleniciye olan cari hesap borcunun 2.545.833,84 TL, kooperatifin, anılan borcunu kendisine isabet eden bağımsız bölümlerden, metrekaresi 5.050,25 TL hesabı ile (2.545.833,81 TL / 5.050,25 TL=) 504,10 m2'ye denk düşen miktarını yükleniciye bırakarak ödeyeceği, aynı protokolün 6.maddesiyle yüklenici tarafından daha önce kooperatife 23.399,28 m2 yüzölçümünde bağımsız bölüm verildiği, bu miktara, 4.maddede açıklanan 504,10 m2 eklenerek kooperatife isabet eden 24.176,20 m2'den tenzil edildiğinde, yüklenici tarafından kooperatife 272,82 m2'lik daha bağımsız bölüm verilmesi gerekirken, yüklenici, toplam yüzölçümleri 272,82 m2'den ibaret, A Blok 20, A Blok 84 nolu bağımsız bölümleri kooperatife verdiği, böylece kooperatifin, sözleşmedeki paylaşım oranına göre kendisine isabet eden bağımsız bölümleri eksiksiz almış olduğu, aynı protokolün 9.maddesiyle, sözleşme nedeniyle birbirlerinden her ne nam altında olursa olsun hiçbir hak, alacak ve taleplerinin kalmadığını, birbirlerinin tüm borçlarını kesin ve geriye dönülmez biçimde ibra ettiklerini kabul ve beyan ettiklerinin kararlaştırıldığı, somut olayda; taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin paylaşıma ilişkin 3. maddesi gereği 12.07.2011 ve 10.05.2014 tarihli paylaşım ve ibra protokolleri ile paylaşımın yapıldığı, tarafların son olarak 10/05/2014 tarihli protokol ile birbirlerini ibra ettikleri, ibranın borcu sona erdiren bir sözleşme niteliğinde olduğu, davaca tarafın yapılan ibradan sonra tarafına verilen taşınmazların değerinin sözleşmede belirlenen orana isabet etmediğine ilişkin iddiasının yapılan ibra protokolleri dikkate alındığında dinlenemeyecek olması göz önüne alınarak davanın reddine dair hüküm kurulmuştur. Davacı vekili istinaf dilekçesinde, bahse konu 2011 ve 2014 yıllarında imzalanmış olan protokol başlıklı belgelerde ibra anlamına gelecek sözler bulunsa dahi, davacı kooperatifin bu belgeyi ibra maksadıyla imzalamamış olduğu, inşaat bitirilmiş ve kooperatife düşen daireleri teslim etmesi için kooperatiften söz konusu protokollerin imzalanması, aksi halde dairelerin teslim edilmeyeceğinin davalı tarafından bildirildiği, bu nedenle söz konusu protokollerin imzalanmak durumunda kalındığı, kaldı ki bu belgeler ibra amacıyla imzalanmış olsa, 2011 yılında imzalanmış ilk protokolden yaklaşık 3 yıl sonra, yapılan hesaplar karşısında davacı yeni daireleri vermeyi kabul etmeyeceği, böylece ilk protokolün ibra olmadığı davalı tarafından uygulamalı olarak kabul edildiği, nasıl ki ilk protokol bir ibra değilse ikincisi de aynı şekilde ibra dolmayacağı, protokollerin yapılan işlemlerle verilen dairelerin, sadece protokolde belirtilenlerin ve hesapların tespiti mahiyetinde olduğu ve genel kurulda bu dava sonucu saklı tutularak onaylandığı belirtilerek kararın kaldırılması talep edilmiştir.DEĞERLENDİRME Uyuşmazlık, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir.Taraflar arasında yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır.Davacı vekili özetle, taraflarca imzalanan Üsküdar ... Noterliğinin 27.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmenin 3. maddesinde yapılacak inşaatın %25'inin müvekkiline, %75'inin yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, inşaatın tamamlanarak taraflar arasında yapılmış 12.07.2011 tarihli protokolle pay karşılığı davalıya toplam 23.399,28 m2 büyüklüğünde konut verdiğini, daha sonradan yaptırılan tespit neticesinde 10.05.2014 tarihli protokolle taraflar arasındaki cari hesap borç ve alacakları da göz önüne alınarak dava dilekçesine ekli listede belirtilen 230 dairenin kooperatife verildiğini, sonuçta kooperatifin metrekare olarak %25 payını almış olduğunun hesaplandığını, ancak tüm inşaatın ticari alanlar da dahil olarak yapılacak değerlendirmesi (şerefiyelendirme) sonucunda davacı tarafın almış olduğu dairelerin değer olarak toplam değerin %25'inden az olduğunun değerlendirildiğini ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle şimdilik 5.000 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 19/09/2022 tarihli dilekçesi ile talebini 3.559.263,31 TL'ye yükseltmiştir. Davalı vekili özetle, davacı tarafından alınan inşaat yüzölçümünün sözleşmeye göre verilmesi gereken % 25 miktara tekabül ettiğini, tarafların inşaat değerini değil, inşaat alanı büyüklüğünü esas aldıklarını, protokolle davalının ibra edildiğini, paylaşımın sözleşmeye uygun olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece özetle, taraflar arasında yapılmış 12.07.2011 tarihli Bağımsız Bölüm Protokolü ile, arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümleri aynen kabul ettiğini, bağımsız bölümlerin dışında yükleniciden paylaşımla ilgili her ne nam altında olursa olsun başkaca alacağı kalmadığını, paylaşımla ilgili yükleniciyi ibra ettiğini, sonrasında yapılan alacak-borç hesaplaması ile borçlu olan yüklenicinin borcuna karşılık A Blok 20, A Blok 84 nolu bağımsız bölümleri kooperatife verdiği, böylece kooperatifin, sözleşmedeki paylaşım oranına göre kendisine isabet eden bağımsız bölümleri eksiksiz almış olduğu, taraflar arasında yapılmış 10.05.2014 tarihli İbra Protokolünün 9.maddesiyle, sözleşme nedeniyle birbirlerinden her ne nam altında olursa olsun hiçbir hak, alacak ve taleplerinin kalmadığını, birbirlerinin tüm borçlarını kesin ve geriye dönülmez biçimde ibra ettiklerini kabul ve beyan ettiklerinin kararlaştırıldığını belirterek davanın reddine karar vermiştir.Taraflar arasında düzenlenen Üsküdar ... Noterliğinin 27.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmenin 3. maddesi ile, yapılacak inşaatın %25'nin davacı arsa sahibine %75'nin ise davalı yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı, aralarında imzalanan 12/07/2011 tarihli Bağımsız Bölüm Paylaşım Protokolü ve ekinde yer alan bağımsız bölüm listesi ile yapımı tamamlanan inşaata ilişkin olarak sözleşmenin 3. maddesi uyarınca paylaşım yapıldığı ve protokol ile davacı tarafından davalının ibra edildiği, davacı tarafından dava dışı ... şirketinden alınan 24/12/2013 tarihli rapor ile tapuda yer alan hisse ve yüz ölçüme göre %25'lik oranın sağlandığı ancak m2 bazında bu oranın sağlanmadığı ve davacı yana eksik teslim yapıldığının tespit edildiği, yapılan bu tespit ile taraflar arasında 10/05/2014 tarihli ... Protokolünün imzalandığı ve bu protokol ile davalı tarafından ilk paylaşım protokolüne ilave olarak A blok 20 ve 84 numaralı bağımsız bölümlerin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığı, bu paylaşım ile davacının sözleşmede yer alan paylaşım oranına göre kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin tamamını aldığı ve tarafların birbirlerini anılı sözleşme nedeni ile ibra ettiklerinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından paylaşım protokolü ile taraflara bırakılan bağımsız bölümlerin değerinin sözleşmede kararlaştırılan oranları karşılamadığı iddia edilerek eldeki davanın açıldığı anlaşılmıştır.Davalı vekili, her ne kadar paylaşımın m2 bazında değil, şerefiye bazında yapılması gerektiğini iddia etmiş ise de, taraflarca imzalanan sözleşme dikkate alındığında, Sözleşmenin 3. maddesi ile, yapılacak inşaatın %25'nin davacı arsa sahibine %75'nin ise davalı yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.Sözleşmede, paylaşımın şerefiye dikkate alınarak yapılacağına dair açık bir hüküm yer almamaktadır.Dolayısıyla davalı vekilinin talebine dayanak yaptığı paylaşım talebi taraflarca imzalanan Sözleşme hükümlerine uygun değildir.Diğer yandan, davalı vekili her ne kadar söz konusu protokollerde ibraya ilişkin hükümler bulunmakla birlikte bunun ibra anlamına gelmediğini iddia etmiş ise de, Protokoldeki ibraya ilişkin hükümler hiçbir tartışmaya yer vermeyecek şekilde açık ve kesin olarak kalem alınmıştır. Diğer taraftan, 2011 yılında imzalanan ve ibra niteliğinde olan protokole rağmen sonradan davalı tarafından iki bağımsız bölüm daha verilmesi ilk protokolün ibra mahiyetinde olduğunu ortadan kaldırmayacağı gibi, bu iki bağımsız bölümün verilmesinden sonra düzenlenen 10/05/2014 tarihli ikinci protokolün de ibra niteliğini ortadan kaldırmaz.Tüm bu sebeplerle, davacı vekilinin ileri sürdüğü istinaf sebeplerinin usul ve yasaya uygun olmadığı anlaşılmakla reddine karar verilmiştir. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-İSTANBUL 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 15/12/2022 tarih ve 2022/413 Esas, 2022/1149 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE,
2-Alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından peşin alınan 179,90 TL'nin mahsubu ile bakiye 552,10 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 12/05/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.