T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/601
KARAR NO:2026/653
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:24/11/2021
NUMARASI:2020/948 Esas, 2021/880 Karar
DAVANIN KONUSU:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ:13/05/2026
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Dava; eser sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı şirket temsilcisi tarafından istinaf talebinde bulunulmuştur.Davacı vekili İstanbul Anadolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği dava dilekçesinde;Davalı iş sahibi ... Ortaklığı ile davacı şirketin, "..." kapsamındaki mermer işlerinin yapımı konusunda 10.11.2018 tarihli sözleşme akdettiklerini, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 7.1.maddesinde, davacı yüklenicinin inşaat işlerini tamamladıktan sonra ve hakediş yapıldıktan sonra, iş sahibi davalı tarafından 63 palas projesinin bulunduğu yer olan İstanbul, Maltepe, Küçükyalı 15316 Ada, 65 Parsel, (eski81,31) 2 Kat, 16 Nolu Bağımsız Bölüm 2+1 daireyi iş karşılığı, 600.000TL bedelle davacı yükleniciye verileceği ibaresinin bulunduğunu, tarafların 07.11.2019 tarihinde hakediş yapmasına rağmen, davalı iş sahibinin, sözleşmeye aykırı davranarak daireyi vermediğini, daire 3. kişilere devredilerek; davacının haklarına halel getirmeye çalışıldığını, davalının kötü niyetli olarak davacıyı tehdit ederek daireye vermeyeceğini söylediğini, bunun üzerine davacının 12.12.2019 tarihinde savcılığa şikayette bulunduğunu, belirterek; dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın ticari nitelikte bir dava olduğunu, tarafların tacir olduğunu ve ticari ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlık söz konusu olduğunu, arabulucuya başvuru şartının yerine getirilmediğini, davanın görevli mahkemede açılmadığını, davaya konu sözleşmenin davalı şirket tarafından imzalanmadığını, herhangi bir sorumluluğununda bulunmadığını, davacının sözleşmede kararlaştırılan edimlerini süresinde ve sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yerine getirmediğini, davacının işi 28.02.2019 tarihine kadar bitireceğinin ve ek süre olarak en fazla 20 günlük süre verilebileceğinin kararlaştırıldığını, davacının ise edimlerini, kararlaştırılan süreden çok daha sonra Kasım 2019 tarihinde teslim ettiğini, dolayısıyla davalının 230 gün geç iş teslimi sebebiyle uğradığı ciddi bir zarar söz konusu olduğunu, belirterek davanın reddini istemiştir. Davanın ilk olarak açıldığı, İstanbul Anadolu 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/314 E. 2020/298 K. sayılı ve 03.11.2020 günlü görevsizlik kararının 03.12.2020 tarihinde kesinleşmesi üzerine dosyanın Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilerek yargılamaya devam olunduğu görülmüştür.Mahkemece 24.11.2021 tarihli karar ile; davacı şirketin, dava konusu inşaatta dosyaya sunulan sözleşme kapsamında; mermer işleri hizmetini, davacı şirket çalışanlarının imzası bulunan 04.11.2019 ve 07.11.2019 hak ediş raporuna göre vermiş bulunduğu, davanın niteliği gereği sözleşmede belirtilen taşınmazın, hak ediş karşılığı tapu iptali ve tescili niteliğinde olduğu, 10.11.2018 tarihli sözleşmenin; iş sahibi olarak adı geçen ... Ortaklığı adına ... tarafından imzalandığı, davalı şirket adına sözleşmede şirket yetkilisi olarak ...'in imzasının varlığı iddia edilmediği, ancak sözleşmenin davacı şirket tarafından iyi niyetli ifa edildiği ve hak edişlerin davalı şirket çalışanları tarafından imzalandığı, sözleşmeyi imzalayan ...'in kendisini iş ortaklığının temsilcisi olarak tanıttığı, dosyadaki bilgi ve belgeler ile taraflar arasında savcılığa yansıyan beyanlardaki ifadelerden anlaşıldığı gibi, hak ediş tutanağındaki imzaların davalı şirket çalışanlarına ait olması karşısında davalı şirketin sözleşmenin tarafı olarak benimsenmesi gerektiği, dava konusu adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin, tapulu taşınmazların satışı, devri ve satış vaadi sözleşmelerinin TMK. 706., 6098 sayılı TBK 237, 2644 sayılı 26 ve Noterlik Kanunun 60 ve 89. Maddesi gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağı ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmeyeceği, TMK. 706. Maddesi gereğince öngörülen resmi şeklin ispat şekli olmayıp geçerlilik şartı olduğu, şekil şartlarına uyulmadan adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadine dayalı işbu tapu iptal ve tescil talep edilemeyeceği, gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.Davacı şirket temsilcisi istinaf dilekçesi ile; mağduriyetinin hak ediş bedelinin ödenerek giderilmesi gerektiğini, belirterek; yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Uyuşmazlık; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı ise iş sahibidir.Davalı iş sahibi ... Ortaklığı ile davacı arasında; "..." kapsamındaki mermer işlerinin yapılması konusunda 10.11.2018 tarihli eser sözleşmesi akdedilmiştir.Somut olayda; taraflar arasındaki 10.11.2018 tarihli mermer işleri yapım sözleşmesi yapıldığı, işin 28.02.2019 tarihinde bitirilmesinin kararlaştırıldığı, işin bedelinin ne şekilde ödeneceğine dair sözleşmenin 7/1. Maddesinde; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, ... Mahallesi, 15316 ada, 15 parsel sayılı, 16 nolu taşınmaz üzerinde bulunan binadaki, 2. Katta bulunan 2+1 dairenin 600.000,00-TL bedelle iş karşılığı olarak, iş bitiminde yüklenici davacıya verileceğinin ve iş bitimine kadar yükleniciye hiçbir ödeme yapılmayacağı, iş bitiminde birim fiyata göre hesaplama yapılarak hesap görüleceğinin; düzenlediği, davacı yüklenici, iş karşılığı verilmesi gereken bu dairenin işi bitirdiği halde verilmediğini belirterek; dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, davalı yan ise sözleşmenin tarafı olmadığını iddia ettiği halde ayrıca davacının işi geciktirdiğini ve işin sözleşmeye uygun yapılmadığını iddia etmiş, mahkemece sözleşme maddesine göre davacının dayanağının resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satım vaadine dayandığını, resmi şekilde yapılmadığından davacının tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir.Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun ... ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye devrinin vaad edilmesi, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, asıl yüklenici olan davalı iş sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.Bu nedenle taşeron sıfatına haiz davacı yüklenicinin, davalı asıl yüklenici (iş sahibi ) ile yaptığı 10.11.2018 tarihli sözleşmeye göre tapu iptâli ve tescil talebinde bulunabileceğinden; mahkemece; davalının gecikme ve ayıp iddialarını araştırarak; ve davacının tescilini talep ettiği taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken peşin nispi harç tamamlattırıldıktan sonra, sözleşme gereği talebinin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken; yanlış değerlendirme ile sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olduğu gerekçesiyle davacının talebinin reddi doğru olmamıştır.Açıklanan nedenlerle, davacı şirket temsilcisinin/vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme ara kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak, yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı yanın istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-İSTANBUL ANADOLU 11.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 24/11/2021 tarih, 2020/948 Esas, 2021/880 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,
5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,
6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 13/05/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.