T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
16. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
DOSYA NO: 2017/3252 Esas
KARAR NO: 2019/2516 Karar
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/12/2016
NUMARASI: 2014/712 E., 2016/1009 K.
DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 15/11/2019
İstinaf incelemesi üzerine Dairemize gelen dosya incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İLK DERECE MAHKEMESİNE AÇILAN DAVADAA-)Açılan dava ve iddia :Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında taşınmaz satım sözleşmesi imzalandığını, yapılan müracaatlarda davalının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürdüğünü, Davalı borçlunun sözleşme hükümlerine riayet etmediğini, akdedilen sözleşme ile taşınmazların 24 ay sonra 31,01,2013 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, borçlunun itiraz, dilekçesinde taşınmazların tamamlandığından bahsedildiğini ancak teslim tarihine hiç değinilmediğini, sözleşmeye aykırı davranıldığının borçlu tarafça da örtülü olarak kabul edildiğini, müvekkili tarafından geçersiz olan sözleşmeye dayalı olarak ödenen 416,000,00 TL nin icra yolu veya başka bir yol ile iade edilmediğini, ödediği bedeli geri alamayan müvekkilinin taşınmazları teslim alamadığı için sıkıntıya girdiğini, vade tarihi ile teslim tarihi arasında geçen zamanda kira bedelinden mahrum kaldığını, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanamayan müvekkilinin davalıya yaptığı toplam Ödeme olan 416.000.00 TL' nin tarafların ticari olması sebebiyle ticari reeskont faizi ve sebepsiz zenginleşme ve haksız fiil hükümlerine göre iadesinin 31.12.2013 tarihinde İstanbul Anadolu ... İcra Md. nün ... E. sayılı dosyası ile talep edildiğini belirterek; Hukuka aykırı ve kütü niyetli borca itirazın iptaline, borçlu hakkında takibin takip tarihinden itibaren talep edilen yasal reeskont faiz oranıyla birlikte devamına, likit alacağı kötü niyetli ve zaman kazanma amaçlı inkar eden davalı borçlunun %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
B-) Cevap ve Karşı Talepler :Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının iddialarının hukuki ve fiili dayanağı bulunmadığını, taraflar arasında ... İlçesi ... Mahallesi ... pafta ... ada, ... parselde bulunan recidans projesinde 159 ve 183 nolu bağımsız bölümün davacı şirket tarafından satın alınması ile ilgili olarak 31/01/2011 tarihli konut satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 9.1. maddesinde "Konut sahibi imza tarihinden itibaren şayet talep ederse en geç 1 ay içinde işbu sözleşmenin aynı şartları dahilinde noterde resmen düzenleme şeklinde yapılabileceğini, ancak noter harç ve masraflarının kendisine ait olduğunu kabul ve taahhüt eder" denildiğini, davacı şirket tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin şekil şartı eksikliğinin giderilmesi imkanı varken davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmadığını, sözleşme konusu inşaatın müvekkili şirket tarafından tamamlanmış olup, davacı taraf yetkililerine ve vekiline e-mail gönderilerek tapu devrine hazır olduğu bildirildiğini, ancak davacı şirket tarafından tescil için gerekli harç bedeli ödenmediği ve işbu iptal talep edilen icra takibi açıldığını, bununda hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu belirterek konuya ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin kararı içeriğini cevap dilekçesini sunarak; müvekkili şirket tarafından inşaatın tamamlanmış ve davacı tarafa icra takibinden önce 30 Aralık 2013 tarihinde e-mail gönderilerek tapu işlemleri için hazır olunduğu bildirildiği harç ve masraf talep edildiği, davacı tarafında bu e-maile verdiği 08/01/2014 tarihli cevabi e-mailde davacı tarafça tapu devir işleminin kabul edildiğini, davacı şirket yetkililerine de aldıkları dairelerin 30/11/2013 tarihinde teslim edildiği ve tapu devirlerinin bu kişilere 13/01/2014 tarihinde yapıldığını belirterek, davacı şirketi münferiden temsil etme yetkisine sahip olan şahısların kendi dairelerini teslim alarak tapuda tescil işlemleri bittikten sonra, temsil ettikleri şirket açısından sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmelerinin kötüniyetin açık göstergesi olduğunu belirterek davanın reddine ve %20 den az olmamak üzere davacının tazminata mahkum edilmesini savunmuştur.
C-)İlk Derece Mahkemesi Kararı :İlk derece mahkemesince; davacının, taraflar arasındaki taşınmaz satışı ile ilgili resmi şekilde yapılması gerektiği ve resmi şekilde yapılmadığından yapmış olduğu ödemenin, akdi feshetmeden tahsilini işlemiş faizle birlikte talep şeklinde davalı hakkında başlatmış olduğu icra takibi "Hakkın kötüye kullanılması olup, Medeni Kanun 2. md. de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı bulunmakla, benimsenen bilirkişi raporu da dikkate alınarak, tüm dosya kapsamı karşısında davacının yerinde görülmeyen itirazın iptali davasının reddine, davacı takipte haksız ise de kötüniyetli olduğu kanıtlanamadığından davalının yerinde görülmeyen tazminat talebinin reddine karar verildiği görülmüştür.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Kararı davacı yan istinaf etmiş ve dilekçesinde "...Taraflar arasında taşınmaz satımına dair, 31.01.2011 Tarihinde adi yazılı sözleşme imzalanmıştır. Bilindiği üzere gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Geçersizliğin hukuk düzeninde karşılığı ise tarafların sözleşmeyle bağlı olmadıkları ve aldıklarını iade ile yükümlü olduklarıdır. Müvekkil firma, taşınmazların kendisine devrini ve sözleşmedeki cezai şartlar nedeniyle tazminat talep ettiğinde, davalı şirket sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu belirtmiştir. Diğer yandan davalı şirket müvekkillerimizden ortak alanların kullanımını engelleyen muvafakatnamelere imza istenmiş, inşaatları bitirerek teslim yapılmamış, yaptığımız müracaatlarda geç teslim sebebiyle gecikme zararları, cezai şart ve tazminat talep edileceği belirtildiğinde; davalı yanca "...sözleşmenin adi yazılı yapıldığından, geçersizliği ve cezai şartın talep edilemeyeceği..." ileri sürülmüştür. Gerçekten, borçlu davalı ... tarafından, sözleşme hükümlerine riayet edilmemiştir. Sözleşme 31.01.2011 tarihinde yapılmış, taşınmazın 24 ay içerisinde en geç 31.01.2013 tarihinde teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece yapılan araştırma da ortaya çıktığı üzere iskan 23.06.2014 tarihinde alınmıştır. İskânı bulunmayan bir yerin kullanılmaya uygun olmadığını izaha lüzum yoktur. Davalı şirkete ihtar gönderilmesi üzerine ortak alanların kullanımını sınırlayan hukuka aykırı muvafakatnameler istenmiştir. Geç teslim sebebiyle cezai şart isteyeceğimizi bildirdiğimizde, Beyoğlu ... Noterliğinde tanzim edilen ... yevmiye nolu 30.10.2013 tarihli cevabi ihtarnamede; sözleşmenin geçersiz olduğunu öne süren bizzat davalı şirket olmuştur. Bu minvalde, sözleşmenin geçersizliğini ilk defa ileri süren müvekkil olmayıp, 30.10.2013 tarihli ihtarname ile sözleşmenin geçersizliğini öne süren taraf davalı olmuştur. Bu ihtarname dava dışı ikrar olup, bizde sözleşmenin geçersiz olduğu konusunda davalı şirket ile aynı kanaatteyiz. Sözleşmenin geçersizliği konusunda tarafların gerek dava dışındaki beyanları gerekse dava içindeki beyanlarıyla bağlı oldukları konusunda kuşku ve duraksama bulunmamalıdır. Aksi halde ikrarın bağlayıcı olmadığını düşünecek olursak, taraflar ihtarname ile kabul ettikleri hususları dava aşamasında inkâr edebilecektir. Sözleşmenin geçersizliği noktasında davalı yanca gönderilen ihtarnamedeki beyanların gerek bilirkişi raporunda gerekse mahkeme tarafından göz ardı edilmesi yanlıştır. Davanın MK m.2 dürüstlük kuralına aykırı olduğu belirtilmiştir. Oysaki taşınmazların devir ve teslimi için, ortak alanlarda müvekkilin kullanımını sınırlayan hukuka aykırı muvafakatnamelerin imzalanmasını şart koşan ve Sözleşmenin adi yazılı olduğu ve geçersizliği de ilk defa davalı yanca anılan ihtarnamede zikredilmiş olması göz ardı edilmiştir. Her iki tarafa tam borç yükleyen sözleşmede tarafların ikisini de borçlarını tamamen ifa etmemiş ve telim etmemiş olması nedeniyle ödenen bedelin iadesini talep etmenin MK 2 maddesi anlamında dürüstlük kuralına aykırılık oluşturmayacağı izaha muhtaç değildir. Kanaatimizce mahkeme, itiraz ettiğimiz ve hatalı olduğu konusunda asla kuşku ve şüphe olmayan bilirkişi raporunun etkisinde kalmış ve gerekçesinde de rapordan etkilendiği anlaşılmaktadır. Davalı gerçeğe aykırı fatura keserek, işi tamamlanmış gibi gösterdiği , halbuki borcun tamamen ödenmemiş olduğu, tam olarak ifa edilen bir sözleşme olmadığı , iki tarafında borçlarını tam olarak ifa etmemiş olması nedeniyle MK m. 2 nin uygulama alanı bulunmadığı görülecektir. Mahkemece icra takip tarihi itibariyle, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmekteki haklılığımız incelenmemiş, keşif yapılmamıştır. Belirtmek gerekir ki, dava konusu inşaat halen daha tamamlanmadığını ..." beyanla kararı istinaf etmiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE :Dava geçersiz sözleşme nedeni ile ödenen taşınmaz satışına ilişkin kısmi ödemenin iadesini temin için girişilen icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.Taraflar arasında resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi bulunduğu hususu tartışmasızdır.Davacı yan taşınmaz bedelinin büyük bölümünü ödeyerek, davalı yan da konutların tamamlanması için inşaatı yaparak, ruhsatını alarak bu sözleşmeye kendini bağlı kabul etmiştir.Davacı yanın kalan taşınmaz bedelini ödemediği hususu da sabittir.Tarafların geçersiz sözleşmeye uzun süre bağlı kaldıkları kabul edildiğinde her ne kadar geçersiz sözleşmenin cezai şartlarının, tazminat içeren maddelerinin hükümleri gereği birbirlerinden mali taleplerde bulunamayacakları gerek yasal gerekse yerleşik içtihatlarla sabit ise de ; sözleşmenin 6.3 maddesinde konut sahibine dilediği zaman sözleşmeden dönme hakkı verilmiştir.Davacının icra takibi yapması esasen sözleşmeden dönme iradesinin bir açıklanma şeklidir. Hukukumuzda kamu düzeninine ilişkin veya tekel tabir edilen hizmetlerin dışında yanları bir sözleşme yapmaya veya sözleşme ile bağlı kalmaya mecbur edecek düzenlemeler bulunmamaktadır. eldeki davada konut alan davacıyı bakiye bedeli ödeyerek bu konutu tapuda satın alması ve resmi işlemleri yapması sonucunu doğuracak şekilde zorlayıcı karar verilmesi mümkün görünmemektedir. Davacı takip yaparak akitten dönme iradesini ortaya koymuştur. ( Satıcı/ davalının bu irade açıklaması ile talep edebileceği mali hakları eldeki davanın konusu değildir) Aksinin kabulü davacı açısından ayrıca yeni ve geçerli bir sözleşme yapmaya mecbur bırakılmak olacaktır. Davacı hukuki ve mali sonuçlarına katlanarak akitten döndüğünü icra takibi yaparak karşı tarafa açıklamış olmakla sözleşmeden dönmenin sonuçları gereği hukuki yorum yapılmalıdır.Davalı yanın bu irade açıklamasına yönelik karşı dava veya takas/mahsup adı altında ayrı bir talebi bulunmadığından , alıcı temerrüdüne dayalı bir karşı talep eeldeki dava özelinde bulunmadığından davacının satın almaktan vazgeçtiği konut için ödediği parayı talep etmekte haklı olduğu sonuç ve kanaatine varılması gerekmekte olup, istinaf başvurusunun bu gerekçe ile kabulüne karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M :Yukarıda açıklanan gerekçe ile 1 - Davacı yanın istinaf başvurusunun KABULÜ ile HMK 353/b-2 maddesi 2. alt bendine göre ilk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA 2- İLK DERECE MAHKEMESİNDE AÇILAN DAVA HAKKINDA A- Davanın KABULÜ ile davalı yanın İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasına yapmış olduğu itirazın iptaline ; takibin 416.000 TL üzerinden aynı zamanda ana alacak olan bu miktara 3095 Sayılı Yasanın 2/2 maddesi uyarınca % 13,75 ve değişen oranlarda avans faizi uygulanmak suretiyle takibin devamına B- Alacak likit olmakla ve itiraz haksız olduğundan % 20 nispetinde 83.200,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınıp davacıya verilmesine C- Alınması gereken 28.416,96 TL harçtan peşin alınan 5.024,25 TL harcın mahsubu ile bakiye 23.392,71 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye gelir yazılmasına D-Davacının yaptığı yargılama giderleri olan peşin harç ve başvuru harcı toplamı 5.049,45 TL , tebligat gideri 82,00 TL, bilirkişi ücreti gideri 1.500,00 TL , posta gideri 24,00 TL ki toplam 6.655,45 TL yargılama giderinin davalı yandan alınıp davacı yana verilmesine E-Davalı yanın yaptığı yargılama giderlerinin davalı yan üzerinde bırakılmasına F-Davacı yan kendini vekille temsil ettirmiş olmakla hüküm tarihindeki tarifeye göre hesaplanan 30.590,00 TL ücreti vekaletin davalıdan alınıp davacıya verilmesine İSTİNAF YARGILAMASINDA
3-Davacı yan istinaf peşin harcının talebi halinde davacı yana iadesine 4-Davacı yanca yapılan istinaf yargılama gideri olan 1 tebligat gideri 11,00 TL, posta gideri 17,00 TL, başvuru harcı gideri 85,70 TL ki toplam 113,70 TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine 5-Duruşmasız inceleme yapılmış olmakla ücreti vekalet tayin ve takdirine yer olmadığına Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal sürede Yargıtay'a temyiz yolu olanaklı ve oy birliğiyle karar verildi. 15/11/2019