T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
16. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
DOSYA NO: 2017/6013 Esas
KARAR NO: 2020/1809
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 14/03/2017
NUMARASI: 2014/330 E. - 2017/241 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
KARAR TARİHİ: 23/10/2020
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. ve 356. maddeleri gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;
G E R E Ğ İ D Ü Ş Ü N Ü L D Ü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul Ümraniye Yukarı Dudullu ... Çiftliği ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazın satışı için internet sitesinde ilan verildiği, bu ilanda ve müvekkilinin emlak şirketi yetkilileriyle yaptığı görüşmelerde taşınmazın 1300-1400m2 olduğu belirtildiği, müvekkilinin 20.000,00 TL kaparoyu yetkililere ödediğini, müvekkilince araştırma yapılarak taşınmazın iskan belgesi incelendiğinde, iskan belgesinde taşınmazın 1143 m2 olduğu anlaşıldığı, 157 M2 lik fark, büyük bir apartman dairesinin sahip olduğu büyüklükte olduğunu, bu ciddi büyüklük farkı konusunda müvekkilinin yanlış bilgilendirilmesi, müvekkilinin esaslı hataya düşürüldüğünü, taşınmazın internet sitesindeki ilanında, taşınmazın temel nitelikleri konusunda yanıltıcı ifadeler kullanıldığı, müvekkilinin geniş bir alana ihtiyaç duyduğunu ve geniş alanlı bir iş yeri satın almak istediğini gerek davalıya,gerekse emlak şirketi yetkililerine açıkça beyan ettiğini, müvekkilinin eksik bilgilendirilerek hataya düşürüldüğünü, davalı şirkete, 20.000,00 TL'lik kaparonun müvekkil şirkete iadesi konusunda Kartal ...Noter)iği,08.07.2014 tarih ve ... yevmiye numarası ile ihtarname tebliğ edildiği, müvekkilinin ödemiş olduğu kaparo olan 20.000,00 TL'nin, ticari faiz ve masraflar ile müvekkili şirkete iadesinin gerektiği, davalının bir başkasıyla daha sonra sözleşme yaptığı uyuşmazlık konusu olmadığını, davacıya ihtarname göndererek borcunun ifa etmesini İstediği, bu konuda kendisine süre verdiği iddia ve isbat edilemediğini, ... Mh. ... Cad. No:... Maltepe/İstanbul"Dava konusu çekin kapora olarak verildiği ispat edildiği ve aradaki satış da gerçekleşmemiş olduğu göre artık çek karşılıksız kaldığı çekin iptaline ilişkin davanın kabulü gerektiği belirterek davanın kabulüne, müvekkilinin ödediği 20.000,00 TL'lik kaparonun avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilin, talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazın satımı hususunda 13.03.2014 tarihli "Alım-Satım ve Kiralama Hizmet Bedeli Sözleşmesi" ni akdettiğini, söz konusu sözleşme davacı şirket ile dava dışı '...' ve dava dışı aracı firma olarak nitelendirilen '...' adlı şirket arasında yapıldığı, sözleşmenin tarafı müvekkil şirket değil '...' olup müvekkil şirkete husumet yöneltilmesi hukuken mümkün olmadığını, bu nedenle davanın husumet yönünden reddi gerektiği, Sözleşmeye konu taşınmaz 1323 m2 alana ve kullanıma sahip bir taşınmaz olduğu, iskan belgesi düzenlendikten sonra taşınmazda bazı değişiklikler yapıldığı, değişikliklerden dolayı taşınmaz ... m2 alanlı ve hale ve kullanıma geldiğini, iskan belgesinde belirtilen ... m2 bu nedenle taşınmazın fiili kullanım alanını doğru göstermediğini, taşınmaz ... m2 'ye sahip olduğundan davacının hile ile hataya düşürüldüğü iddiası gerçeği yansıtmadığını, dava dışı ... tarafından, davacı şirkete hiçbir zaman taşınmazın iskanlı ... m2 olduğu bilgisi verilmediği sözleşmede de '' iskanlı ... M2 alanlı'' diye taahhüt içeren bir ibare de olmadığını, sözleşme incelendiğinde sadece ... m2 ticari plaza ibaresi şerhi olduğu görüleceği, değişiklikler davacının imzalamış olduğu sözleşmenin kuruluş anında da mevcut olup davacının iddia ettiği ... m2 den küçük bir taşınmaz söz konusu olmadığını, davacı şirketin taşınmazın alanının daha küçük olması nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini ileri sürmesinin de gerçeklerle ilgisi bulunmadığını, Kadıköy ... Noterliği'nin 16 Haziran 2014 Tarih ve ... Yevmiye No su ile davacı tarafa gönderilen ihtarname de belirtildiği üzere davacı taraf taşınmazı almak üzere bankaya kredi başvurusu yapmış ancak başvurusu reddedilmesi üzerine taşınmaz bedelini karşılayamadığından taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, davacı ödemiş olduğu kaporayı iade almak için esaslı hataya düştüğü iddiası ileri sürüldüğünü, taşınmazın nitelikleri, büyüklüğü veya sahip olduğu alan hususunda davacı şirket yanıltılmadığını, yanıltmaya yönelik beyanlarda da bulunulmadığını, taşınmazın fiili kullanım alanı ... m2 olduğu, beyanlarda hiçbir yanıltma söz konusu olmadığını belirterek davanın husumet yönünden ve esastan reddine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...davanın kabulüne, 20.000 TL'nin davalının ihtarname öğrendiği tarih olarak kabul edilen cevabi ihtarnameyi keşide tarihi olan 13/06/2014 tarihinde itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine..."karar verilmiştir.
İSTİNAF İSTEMİ: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili firma adına kayıtlı taşınmazın satışı hususunda davacı taraf ile anlaşma sağlanmış ve 20.000,00 TL kaparo alındıpını, davacı tarafın tapu işlemleri yapılacağı gün satıştan vazgeçtiğini beyan ederek söyleşmeden haksız olarak caydığını, satışa konu 13.03.2014 tarihli "Alım-Satım ve Kiralama Hizmet Bedeli Sözleşmesi" davacı şirket ile dava dışı '...' ve dava dışı aracı firma olarak nitelendirilen '...' adlı şirket arasında yapılmıştır. Sözleşmenin tarafı müvekkil şirket değil '...' olup müvekkil şirkete husumet yöneltilmesi hukuken mümkün olmadığını mahkemenin husumet itirazının reddine karar vermesinin hatalı olduğunu, Satış sözleşmesi tarihi itibarı ile tazşınmazın iskan ruhsatı mevcut olduğunu, mahkemenin gerekçeli kararda; satış esnasında iskanın alınmamış olduğuna ilişkin kabulünün hatalı olduğunu, sözleşmenin 6.maddesinde "... + ... ... m2 ticari plaza" şeklinde eklentinin varlığının iskanı alınmış taşınmazın giriş etrafı ve açık terasa ait alanların kapatılması halinde alan arışı sağlanabileceğinden haberdar olduğunu gösterdiği gibi ilave kapalı alanlar yapılacağının davacının bilgisi dahilinde olduğunu, davacının yeri görüp inceleyerek karar verdiğini, hile ile esaslı hataya düşüldüğüne ilişkin gerekçenin hatalı olduğunu, raporda da binanın onaylı projesine göre .... m2 olduğu, ilave alanlarla bilrlikte ... m2 yüzölçümü olduğunun belirtildiğini, raporda ilk ruhsatın ... m2 iken daha sonra tadilat ruhsatı aldığının belirtildiğini, tadilat ruhsatı çerçevesinde genişleme olduğunu, mahkemenin iskan yönünden değerlendirme yaparken inşai terimlerde hataya düştüğünü, Mahkemenin davacının talebini aşarak cevabi ihtarname tarihinden itibaren faize hükmetmesinin HMK 26 maddesindeki taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğunu, Mahkemenin takasa mahsup talebi ile ilgili hiçbir değerlendirme yapmadığını, davanın kabulü halinde 86.940,00TL zarardan kaporanın mahsubunun talep edildiğini belirterek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Davacı, gayrimenkul satış sözleşmesinin hile nedeni ile geçersiz olduğunu, davalının sebepsiz zenginleştiğini iddia ederek kapora bedelinin iadesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Bu karara karşı davalı vekili, yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi gereğince, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Somut uyuşmazlıkta; kapora bedelinin taşınmaz satışına ilişkin olarak ödendiği ancak satışın gerçekleşmediği sabittir. Dava konusu taşınmaz kaporanın ödenme tarihi itibarı ile davalı şirket adına tapuda kayıtlıdır. Taşınmazın devrine ilişkin sözleşme TMK'nun 705, BK'nun 213 ( TBK'nun 237, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanununun 60.maddeleri gereğince ve HGK'nun 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 E, 2000/1704 K.sayılı kararında belirtildiği üzere) resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Dosyada mevcut belgelere göre; taraflar arasındaki tek sözleşme dava dışı aracı şirketin de taraf olduğu komisyonculuk sözleşmesidir. Taraflar arasında resmi şekilde sözleşme yapılmadığı anlaşılmaktadır. O halde satım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, taraflar aldıklarını iadeyle yükümlüdür. Bu durumda satım gerçekleşmediğinden davalı yanın sebepsiz zenginleşmiş olduğu ve bu nedenle davacıdan aldığı tutarı geri iade etmekle yükümlü bulunduğu gözetilerek, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, mahkemece farklı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi hatalıdır. Davalı vekili mahkemenin pasif husumet itirazını reddetmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüş ise de; dosyada mevcut banka havale dekontuna göre; kaporanın davalı şirkete ödendiği görülmektedir. Dava sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı olduğundan bu gerekçe ile husumet itirazının reddine karar verilmesi gerekirken davalının malik olduğu gerekçesi ile husumet itirazının reddine karar verilmesi hatalı ise de; neticeten yerindedir. Davalı vekilinin takas mahsup talebi hakkında ilk derece mahkemesi tarafından herhangi bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. Dosya kapsamına göre; davalının cevap ve cevaba cevap dilekçesinde açıkça takas defini ileri sürmediği, 27.01.2017 Tarihli dilekçesinde ise takas talebinde bulunduğu anlaşılmıştır. Takas bir defi olup dava tarihi itibarı ile yürürlükte olan HMK 141.maddesinde yazılı aşamada serbestçe, öninceleme ve sonraki aşamada ise ancak ıslah ya da karşı tarafın açık muvafakati ile yapılabilir. (Y.23HD, 2016/8075, 2019/4808, 19.11.2019)Davalının takas defi süresinde olmadığından bu husustaki istinaf isteminin reddi gerekmiştir. Davalı vekilinin faizin başlangıç tarihine ilişkin istinaf istemine gelince; davacı vekilinin dava dilekçesinde faiz talep etmiş ise de; faiz başlangıç tarihini belirtmemiş olması nedeni ile faizin dava tarihinden itibaren yürütülmesi gerekirken ihtarname tarihinden itibaren faize hükmedilmesi hatalı olup davalı vekilinin bu yöndeki istinaf istemi yerindedir. Açıklanan nedenlerle davalı vekilinin istinaf isteminin kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince faiz başlangıç tarihi ve gerekçesi yönünden kaldırılarak esas hakkında yeniden hüküm kurulmasına karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi ayrıntılı kararda açıklandığı üzere; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KISMEN KABULÜNE, 2- 6100 sayılı HMK.'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi 14.03.2017 gün ve 2014/330 Esas, 2017/241 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3- Davanın KABULÜNE, - 20.000TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, -Davacı tarafça yapılmış 25,20 TL başvurma harcı, 341,55 TL peşin harç, 3,80 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 370,55 TL harç gideri ile müzekkere, tebligat, bilirkişi ve keşif ücreti olarak 3.129,3 TL masraf olmak üzere toplam 3.499,85 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, - Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca hesaplanan 2.400,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, -Alınması gereken 1.366,20 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 341,55 TL harcın mahsubu ile bakiye 1.024,65 TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, 4-İstinaf aşamasında yapılan yargılama giderleri ve harca ilişkin; -İstinaf talebi kısmen kabul edildiğinden davalı tarafça yatırılan 342,40 TL istinaf nisbi harcının karar kesinleştiğinde ve istek halinde davalıya iadesine, -İstinaf yargılaması için davacı tarafından yapılan 85,70 TL istinaf yoluna başvurma harcı, 29,80 TL posta gideri olmak üzere toplam 115,50 TL'nin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, -İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından avukatlık ücreti tayinine yer olmadığına, 5-Artan gider avanslarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu 23/10/2020 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.