T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1728 Esas
KARAR NO: 2022/1645
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 01/04/2022
NUMARASI: 2018/207 Esas, 2022/365 Karar
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 06/06/2013
MAHKEMEMİZ DOSYASI İLE BİRLEŞEN MAHKEMEMİZİN 2019/175 ESAS
SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN;
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 06/06/2013
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
KARAR TARİHİ: 29/12/2022
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatife 03.09.2003 tarihli ... Ltd. Şti firmasının davalı Kooperatife asansör karşılığı hak ediş olarak aldığı dairelerden birini ... Ltd. Şti firmasının talimatı üzerine devir senedi ile peşin ödemeli ortak olarak üye olduğunu, davalı kooperatif Yönetim Kurulunun 10.10.2003 tarihinde 2003/8 sayılı kararı ile ... isimli şahsa ait dairelerden birinin devir şartları doğrultusunda müvekkiline devredildiğini ve kooperatife üye kaydının yapılmış olduğunu, kooperatif yönetim kurulunun 05.03.2004 tarihinde 2004/2 sayılı kararı ile müvekkiline devredilen hisseye tekabül eden dairenin 2.blok 6.kat 38 nolu daire olduğunun tespit edildiğini, müvekkiline teslim edilmesi gereken dairenin bu güne kadar teslim edilmediğini, ... nolu dairenin numarasının 43 nolu daire olarak değiştirildiğini, müvekkili hakkında alınan ihraç kararı hakkında müvekkili tarafından Bakırköy 3. Asliye Ticaret mahkemesinin 2008/216 E. Sayılı dosyasında dava açıldığını, davanın kabul ile sonuçlandığını belirterek B blok 43 nolu dairenin müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/175 esas sayılı dosyasına sunulan dava dilekçesinde özetle; Davalı kooperatif üyesi olan davacı müvekkiline tahsisli, eski 6. kat, 38 nolu, yeni B blok, 43 nolu daire vasfındaki bağımsız bölümün, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile, davacı müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının müvekkili kooperatifin asansör işlerini üstlenen ... Ltd.Şti.nin alt yüklenicisi olan ... Ltd. Şti.ile aralarında yaptıkları 03/09/2003 tarihli "Daire devir Senedi" sonucu bu şirkete yapılacak asansör imalatı karşılığı verilmesi taahhüt edilen bir daire karşılığı üye olduğunu, diğer ifade ile davacı ...'nın üyeliğinin ... Ltd.Şti.den temlik yolu ile kazanan yani temlik alan kişi olduğunu, ... Ltd Şti.'nin asansörleri yapıp teslim etmediğini, temlik veren yüklenici ... Ltd.Şti'nin akit taraf olarak Asansör Yapım Sözleşmesi ve Üyelik devir Sözleşmesini Kadıköy ...Noterliğinin 01/03/2006 tarihli ihtarnamesi ile feshettiğini, üyeliğin asansör yapım şartına bağlı olduğunun asansör Yapım Sözleşmesi"nin 6.maddesi ile tartışmasız olduğunu, yine davacının bu rapor tarihi itibariyle 67.569,50 TL aidat ve genel gider borcunun olduğunu, bu durumun Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/216 E sayılı dosyasından yaptırılan Bilirkişi İncelemesi ile sabit olduğunu, sonucu düzenlenen raporla belirlenmiş olup bu raporun itiraz edilmeyerek kesinleştiğini ödemelerini tam yapmadığı için hakkında ihraç işleminin de gerçekleştirildiğini, diğer yandan, Kooperatif Genel Kurullarında alınan kararlar uyarınca her üyenin 121.550,00 TL ödeme yapması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece 23/02/2018 tarih, 2013/292 E. 2018/175 K. Sayılı karar ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifinin davaya konu taşınmazın maliki olmadığı, gelen tapu kaydından dava tarihi itibariyle taşınmazın birleşen dosya davalısı kooperatif adına kayıtlı olduğu gerekçesi ile birleşen davanın tefriki ile dava koşulu bulunmayan davanın (husumetten) reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir. Dairemiz 2018/2764 E. 2019/293 K. Sayılı kararı ile; "...Davacı, ...nin ortağıdır. Davacının tapusunun iptalini talep ettiği bağımsız bölüm, birleşen dosyada ki davalı olan ... Yapı Koop. üzerine kayıtlıdır. Tapu iptali talep edildiğine göre, bağımsız bölümün tapuda maliki gözüken kooperatife davanın yöneltilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır....her iki davalı adına açılan davanın birlikte görülerek deliller toplandıktan sonra sonuca varılması gerekirken, davalı ... hakkındaki davanın tefrikine karar verildikten sonra bu davalı hakkında ki davanın husumetten reddi dosya içeriğine ve davacı iddiasına uygun düşmemiştir. .." gerekçesi ile ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. Dairemiz kaldırma kararından sonra mahkemece; her ne kadar Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/2016 esas sayılı dosyası ile davacının davalı ... Yapı Kooperatifine üye olduğunun tespitine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiş ise de, kooperatif tarafından davacıya tahsis edilen dairenin tapuda 09.05.2008 tarihinde ”İmar (TSM)” sebebiyle S.S. ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği adına tescil edildiği tespit edilmiş olup davalı kooperatif ve davalı ile S.S. ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında herhangi bir bağlantının varlığını gösteren bilgi ve belgenin bulunmaması sebebiyle adı geçen kooperatife husumet yöneltilemeyeceği, davalı ... Yapı Kooperatifine karşı açılan davada pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, asıl dava bakımından ise, yukarıda yapılan yasal düzenlemeler doğrultusunda,1163 sayılı kooperatifler kanununa göre bir kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatifin üyesi bulunması ve bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm parasal (akçeli) yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiği ancak davacının ... Yapı Kooperafine üye olmadığı aksine diğer davalı ... Yapı Kooperatifine üyeliğinin tespit edildiği gerekçesi ile asıl davanın reddine, birleşen davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Karar yasal süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece tamamen bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiğini, daha önceki verilen mahkeme kararlarını ve istinaf mahkemesinin önceki vermiş olduğu kararı adeta yok sayarak aleyhe hüküm kurulduğunu, ısrarla her iki kooperatif arasında hukuki bir bağ olduğu, kooperatifin diğer üyelerine tapularını verirken diğer davalı kooperatif olan üst kooperatiften tapuları alarak üyelerine verdiği beyan edilmesine rağmen bu beyanların dikkate alınmadığını, bu konuda heriki kooperatife ait evrak ve kayıtlar incelenmeden bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiğini, mahkemenin heriki kooperatif arasındaki organik ve hukuki bağı görmezden gelmesi ve yok sayması ve bilirkişi incelemesinde de bu durumun rapora yansıtılmaması ve davalı kooperatif vekili tarafından da bu durumun gizlenmesi ve belgelerin sayın mahkemeye sunulmaması mahkemeden maddi gerçekleri kaçırmak ve gizlemek anlamı taşıdığını, müvekkilinin ... Konut Yapı Kooperatifinin üyesi olduğunu, kooperatife herhangi bir borcunun bulunmadığını, müvekkiline verilmesi gereken dairenin tapusunun Üst Kooperatif olan ... Yapı Kooperatifi üzerinde kayıtlı olduğunu, dosya kapsamı dikkate alındığında müvekkilinin davaya konu Beylikdüzü ilçesi ... mevkii ... ada .. parsel üzerine inşa edilen ... Apt ... girişli .... Kat ... nolu dairenin sahibi ve bu daireye isabet eden kooperatifin üyesi olduğunun sabit olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME: Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacının adına tescilini istediği tapuda, İstanbul, Beylikdüzü, ... Mah ... Ada ... Parselde kayıtlı, ... blok, ... nolu (eski ... kat, ... nolu) bağımsız bölümün, birleşen dosya davalısı ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu konusunda çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, davacının asıl dosya davalısı kooperatifin üyesi olup olmadığı, birleşen dosya davalısı kooperatifin üst kooperatif olup olmadığı, taşınmazın davacı adına tescilinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmıştır. Mahkemece uyuşmazlık konularında bilirkişi raporu alınmıştır. 10.12.2013 tarihli bilirkişi raporunda; Büyükçekmece 3.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/261 Esas, 2012/377 Karar no.lu 18.10.2012 tarihli kararında, davacı ...'nın davalı Tasfiye Halinde .. Konut Yapı Kooperatifi'ne eski ikinci Blok ....kat ... no.lu, yeni ... Blok ... no.lu daire için ortak (kooperatif üyesi) olduğunun tespitine karar verildiği, Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2008/216 Esas, 2008/365 Karar sayılı kararı ile de davacı ...'nın 28.03.2007 gün ve 5 sayılı kooperatif ortaklığından çıkarma kararının iptaline karar verildiği ve bu kararın 23.03.2012 tarihinde kesinleştiği, Beylikdüzü Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün Tasfiye Halinde ... Konut Yapı kooperatifi adına kayıtlı olduğu belirtilen ... Ada, ... Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında söz konusu taşınmazın ... adına kayıtlı olduğu ve ana taşınmazın niteliğinin arsa, edinme sebebi satış, edinme tarihi de 04.12.2008 olarak belirtildiği, bu durumda Tasfiye Halinde ... Konut Yapı Kooperatifi'nin kurulu olduğu taşınmazı (arsa) sözleşme vb. bir idari tasarrufla edindiği, tapu kayıtlarında bununla ilgili bir bilgi olmadığı, Kooperatifin tapu sicilinde kat İrtifakı veya kat mülkiyeti oluşturmadığı belirtilmiştir. 14.10.2015 tarihli bilirkişi raporunda; davacının ihraç kararının iptali istemi ile açmış olduğu, Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008 / 216 E. sayılı dosyasında, 06.11.2008 tarihli karar ile davanın kabulü ile ihraç kararının iptaline karar verildiği, kararın 23.03.2012 tarihinde kesinleştiği, bunun dışında yeni bir ihraç prosedürü ile ilgili kayıt ve beyan bulunmadığı, ayrıca; Büyükçekmece 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006 / 474 E. sayılı dosyasında verilen 08.04.2008 tarihli kararla;, davanın kısmen kabulü ile, davacının davalı kooperatifteki .... Blok .... Kat ...,yeni no ... nolu dairenin isabet eden üyesi olduğunun tespitine karar verildiği, yine, davalı kooperatifın (davacının ) ortak olmadığına ilişkin itirazı da bulunmadığına göre, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu konusunda ihtilaf bulunmadığı, her ne kadar dava konusu daire ile ilgili çelişkiler mevcut ise de, gerek Büyükçekmece 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006 / 474 E. sayılı dosyasında verilen 08.04.2008 tarihli karar, gerekse 27.04 2015 tarihinde mahkeme hakimi nezaretinde yapılan keşif sonucu dava konusu dairenin, 633 ada 3 nolu parselin 2 bloktan oluşan (4A ve 4B blokları) 15 katlı (Zeminti 4 Normal Katlı) yapıların bulunduğu ve her katta 3 dairenin olduğu, dava konusu dairenin ... blokta .... Katta ... no da bulunduğu, davalı kooperatif Yönetim Kurulunun 10.10.2003 tarih ve 2003 / 8 Sayılı kararı ile 03.09.2003 tarihli Devir Senedi ve Taahhütname gereğince önceki kooperatif üyesi ...'in inşaatta imalat karşılığı almış olduğu dairelerden bir adedini 03 .09.2003 tarihinde yapmış olduğu hisse devir senediyle kooperatif inşaatında asansörleri yapan ... Ltd.Şti.nin gösterdiği şahıs olan ...'ya devrettiği, devir senedinin kabulü ile ...'in hisselerine tekabül eden dairelerden birinin ...'ya devrine karar verilerek davacının ortak olduğu ancak, ortaklığın sabit fiyatlı (peşin satışlı ) ortaklık olduğuna ilişkin bir delil veya belge sunulmadığı, öte yandan; davacıya ortaklığı devir eden ...'in ortaklığının da sabit fiyatlı olduğu yönünde bir kayıt bulunmadığı, Beylikdüzü Belediye Başkanlığı Mal Hizmetler Müdürlüğünün 21159098.320 sayılı cevabi yazısı dikkate alındığında; dava konusu ( 633 ada 3 parsel'de ... Mahallesi ... Cad. ... Sitesi Blok no:.... ... no'lu ) bağımsız bölümün ... Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu hususu dikkate alındığında ise, üçüncü kişi adına kayıtlı olan gayrimenkulün tapusunun iptalinin mümkün olmayacağı, ancak, ( her ne kadar, dava dilekçesinin sonuç kısmında, tapunun üçüncü kişiler adına kayıtlı olması halinde, devrinin önlenmesi için tedbir istenmiş ise de) davacı tarafın isteminin, sadece tapu iptal ve tescil olduğu, mümkün değil ise dava konusu gayrimenkulün rayiç değeri kadar tazminat vs. şeklinde bir talep bulunmadığı hususları da birlikte gözetildiğinde; tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olmadığı, bir an için, dava konusu gayrimenkulün malikinin davalı kooperatif olduğu düşünülse (ve mahkemenin de aksi kanıda olması halinde) Tapu iptal ve tescil isteminin değerlendirilebilmesi içinde öncelikle; davacının borcu bulunduğu ileri sürülen aidat ve faizlerinin ( aidatın kaynağı, dayanağı olan ) ilgili Genel Kurul kararları ile birlikte ilişkilendirilerek getirtilmesi, diğer yandan, davacının tüm aidat ödemelerini gösteren makbuz ve dekontlar ile arsa banka kayıtlarının, dava konusu taşınmazın tapu kayıtları ilgili tapu müdürlüğünden celp edilmek suretiyle incelenerek, kooperatifin diğer ortaklarına konutlarını tahsis edip etmediği, tahsis yapılan diğer ortakların aidat borçlarının bulunup bulunmadığı vs. gibi konuların da incelenmesi gerekeceği ifade edilmiştir. 09.03.2020 tarihli bilirkişi heyet raporunda; davalı kooperatif tarafından davacıya tahsis edilen dairenin tapuda 09.05.2008 tarihinde ”İmar (TSM)” sebebiyle ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği adına tescil edildiği, davalı kooperatif ve davacı ile ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği arasında herhangi bir bağlantının varlığını gösteren bilgi ve belgenin bulunmaması sebebiyle adı geçen kuruluşa husumet yöneltilemeyeceği, davacının Tapu ve İskan Harcı hariç anahtar teslimi ortak kaydedilmesine dayanak yapılan “Daire Devir Senedi ve Taahhüttür “ başlıklı “ devir senedinin” ve 6.maddesine atıf yapılan Asansör Yapım Sözleşmesinin tarafların ortak rızasıyla ya da taraflardan birinin isteği üzerine yargı kararıyla iptal edildiğine dair kanıt bulunmaması sebebiyle davalının peşin ve sabit ödemeli ortaklık sıfatının devam ettiği ve hak sahibi olduğu daireyi alması gerektiği ancak davalı kooperatifin tapu iptal ve tesciline konu olacak bir dairenin maliki olduğunu gösteren kanıta rastlanmadığı, dava konusu taşınmazın natamam olup beyanlar doğrultusunda tamamlanma yüzdesi(%80) dikkate alındığında 04.01.2020 keşif tarihindeki değerinin 310.000,-TL 23.02.2018 dava tarihindeki değerinin 220.000,-TL olduğu belirtilmiştir.Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm akçalı edimlerini yerine getirmiş olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan ortağa borca rağmen tapularının verilmiş olması halinde de davacı tapu talep edebilecektir. Davacı vekili, bilirkişi raporuna karşı 12/06/2020 tarihli beyan dilekçesinde; tapuların arsa sahibi olması nedeni ile Davalı ... Yapı Kooperatifi adına çıkartılarak bu kooperatif üzerinden, Müteahhit olan diğer kooperatif ... Konut Yapı Kooperatifine veya direk bu kooperatifin üyeleri üzerine tapu dairesinde tescil işlemleri yapıldığını ifade ettiği gibi istinaf dilekçesinde de aynı konuya vurgu yapmıştır.Mahkemece davalı kooperatiflerin ticari defter belgeleri üzerinde inceleme yapılmamıştır. Bu durumda; kooperatifler konusunda uzman bir bilirkişi seçilerek, davalı kooperatiflerin tüm defter, kayıt, belge, yönetim kurulu ve genel kurul kararları ile varsa banka kayıtları üzerinde inceleme yapılarak davacının ortaklığının sabit fiyatlı (peşin satışlı) ortak olup olmadığı, ortaklığı devreden ile devralanın kooperatife borcu bulunup bulunmadığı, davacının durumuna benzer başka ortak olup olmadığı, varsa uygulamanın ne yönde olduğu, iptali istenen tapu kaydının intikal hareketlerinin neye dayandığı, Davalı ... Yapı Kooperatifi ile davalı ... Konut yapı Kooperatifi arasındaki ilişkinin ne olduğu ve kooperatifle bağlantısı üzerinde durularak açıklamalı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu sebeple ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Davacı tarafın istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜNE,2- Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/207 Esas, 2022/365 Karar ve 01/04/2022 tarihli kararının HMK'nun 353/1a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılamak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İADESİNE,4-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince asıl ve birleşen dosyadan alınması gereken 80,70 TL harç peşin alındığından başkaca harç alınmasına YER OLMADIĞINA,5-Davacı tarafın yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-6 bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.29/12/2022